某某、山东翔实物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事裁定书

山东省枣庄市山亭区人民法院 民事裁定书 （2023）鲁0406民初1559号之二 原告：***，男，1967年11月5日出生，汉族，户籍地滕州市，现住枣庄市。 委托诉讼代理人：***、***，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 被告：山东翔实物业管理有限公司，住所地枣庄市山亭区仙台路123号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，山东环周豪才律师事务所律师。 原告***与被告山东翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2023年6月19日立案。因原告申请鉴定，本院于2023年7月3日裁定本案中止诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人***、***，被告的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋使用损失95万元、鉴定评估费5万元；2.案件受理费、诉讼保全费由被告承担。事实和理由：原告申请执行案外人山东金洲置业有限公司（以下简称金洲公司）建设工程施工合同纠纷一案经枣庄市中级人民法院强制执行，2017年7月24日作出（2016）鲁04执274号之四执行裁定书，裁定将金洲公司开发的金洲商业广场B区外街商铺101号、104号、111号、112号，内街201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、209号、221号、223号、224号，B区别墅301室、302室、303室，C区别墅B户型301室、302室、303室的房屋抵偿给原告所有。裁定送达后，即产生法律效力，原告取得所有权。原告即联系物业公司配合办理上房手续，通水通电。被告以各种理由推诿，拒绝配合办理，致使原告取得房屋近3年来未能使用房屋。无奈之下，原告请求枣庄市中级人民法院协助处理，山东省枣庄市中级人民法院于2020年6月11日向被告送达协助执行通知书，要求被告配合办理过户及上房手续，被告仍不予配合。原告房屋近三年无法装修、正常使用，其财产损失巨大。综上所述，原告特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 本院经审查认为，根据《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。《山东省商品房销售条例》第十三条规定，商品房现售，除符合本条例第七条第（一）（二）项规定的条件外，还应当符合下列条件：（一）已通过竣工验收并备案；（二）已确定商品房销售方案；（三）经有资质的测绘单位完成商品房总平面图、分层平面图、分户面积图的测绘；（四）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经按照建设条件确定施工进度和交付日期；（五）已选聘物业服务人并签订物业服务合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第五十一条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。《山东省物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。第十七条规定，建设单位应当按照规定，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。第十八条规定，建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。前期物业服务人应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。第二十条规定，新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；（十一）法律、法规规定的其他条件。综上，根据上述法律规定可以看出，商品房购房者需要水、电、气、热等服务，需要和水、电、气、热等配套基础设施经营单位达成合意，由建设单位协助购房者与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同，同时建设单位在对商品房交付使用时应当保障并满足购房者对水、电的基本居住、使用需求，配套实施达到正常的使用条件，故建设单位对购房者在开通水、电等配套设施负有法定的协助义务。本案中，原告依据人民法院生效的法律文书取得涉案房屋的所有权后，建设单位在符合交付房屋条件时，其交付的房屋应当具备通水、电等，在原告向相关专业经营单位申请开通供水、供电等服务时，建设单位应当予以协助并保障交付的房屋的配套设施符合法律规定质量技术和安全要求。被告翔实公司作为物业管理公司仅根据合同的约定和法律规定对相关设施进行维修、养护、管理，并无协助原告开通水、电等配套设施的义务，本案涉案房屋的建设单位即金洲公司也向被告告知了不得擅自办理上房手续否则不予插卡通电，且山东省枣庄市中级人民法院亦向金洲公司送达了通知，要求将抵偿的房屋通水、通电，具备可使用条件。综上，被告翔实公司不是协助办理开通水电等配套设施的责任主体，其作为本案的被告诉讼主体不适格。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条、第一百五十七条第三项规定，裁定如下： 驳回原告***的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十一月七日 法官助理*** 书记员***