某某与天津泉丰房地产经纪有限公司、大天医学工程（天津）有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

天津市武清区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）津0114民初2975号

原告：***，男，1977年11月14日出生，汉族，住天津市武清区。

委托诉讼代理人：刘少妍，女，1980年7月3日出生，汉族，住北京市东城区。

被告：天津泉丰房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区河西务镇商业区10号209室-11（集中办公区）。

法定代表人：庞秀会，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。

被告：大天医学工程（天津）有限公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧创业总部基地C22号楼101室。

法定代表人：陈龙，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘召辉，该公司职员。

被告：天津泉丰投资有限公司，住所地天津市武清区杨村泉州北路18号A座402-11（集中办公区）。

法定代表人：**，总经理。

委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。

***与天津泉丰房地产经纪有限公司（以下简称泉丰经纪公司）、大天医学工程（天津）有限公司（以下简称大天医学公司）、天津泉丰投资有限公司（以下简称泉丰投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘少妍，被告泉丰经纪公司、泉丰投资公司共同委托诉讼代理人李宝云，被告大天医学公司委托诉讼代理人刘召辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告泉丰经纪公司签订的《委托承建意向书》无效；2.请求判令被告泉丰经纪公司向原告返还款项230000元，并支付利息损失（以230000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年1月16日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止，利息现合并暂计至2020年4月9日为34411.78元）；3.请求判令被告泉丰经纪公司向原告赔偿230000元（上述1、2、3项暂计至2020年4月9日的金额共计494411.78）；4.请求判令被告大天医学公司对上述第2项承担连带责任；5.请求判令被告泉丰投资公司对上述第2项、第3项承担连带责任；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月15日，原告与其大姑陈树云一起到位于武清区交汇处位置的售楼处，听了销售的介绍后当即决定购买合家广场2号楼的一处房屋，房款总额为360000元，原告按照销售的要求通过ＰＯＳ机刷卡的方式先支付了50000元，原告拿到了一张50000元的收据。按照销售的要求，1月16日，原告委托其老姑陈树香代原告在售楼处通过ＰＯＳ机刷卡的方式交纳购房款180000元。2017年2月15日，原告与泉丰经纪公司补签了《委托承建意见书》（下称“意向书”），意向书对房屋的坐落地址、面积、单价、房款总额等进行了明确约定，意向书明确了泉丰经纪公司已收到原告交纳的款项180000元。原告近日了解到，泉丰投资公司于2019年5月取得涉案房屋的商品销售许可证，同时经查询，原告按照要求ＰＯＳ机刷卡支付50000元和180000元的实际收款户为大天医学公司的银行账户。原告认为，本案的事实及责任的承担有以下几个方面：1、泉丰经纪公司与原告签订的意向书实质为商品房预售合同，该公司自始至终未取得涉案房屋的销售许可证，其不具备商品房销售资质，超越经营范围，与原告订立的商品房预售合同即意向书应属无效，泉丰经纪公司应向原告返还全部已付款，并向原告支付利息。2、泉丰经纪公司在与原告签订意向书时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，其根本也无法取得预售或销售许可证的事实，存在欺诈行为，应向原告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。3、大天医学公司向泉丰经纪公司出借银行账户收取了原告支付的共计230000元款项，违反了相关法律规定，应当在汇入其银行账户的230000元及利息的范围内与泉丰经纪公司承担连带责任。4、泉丰投资公司存在与泉丰经纪公司恶意串通、共同欺诈等行为，应对向原告返还购房款、支付利息、承担赔偿责任等与泉丰经纪公司承担连带责任。

泉丰经纪公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、首先原告与泉丰经纪公司于2017年2月15日通过案外人的居间服务签订的《委托承建意向书》属于商品房预约合同，是双方真实意思表示，合法有效，而原告签订《委托承建意向书》的目的就是为了得到涉诉房屋。现双方预约承建的房屋在2019年年5月21日原告起诉前已经取得了《天津市商品房销售许可证》，可以签订《天津市商品房买卖合同》，虽然《天津市商品房销售许可证》是以泉丰投资公司的名义所取得，但泉丰投资公司同意按泉丰经纪公司与原告签订的《委托承建意向书》的约定与原告签订《天津市商品房买卖合同》。原告应根据《委托承建意向书》的约定，签订所要购买的《天津市商品房买卖合同》，现在原告要求确认《委托承建意向书》无效，拒绝签订预约承建的房屋的《天津市商品房买卖合同》，违约了《委托承建意向书》的约定，也不符合《合同法》第94条的规定，原告的诉请没有事实及法律依据。

大天医学公司辩称，涉案户名为大天医学工程（天津）有限公司、账号为83×××11的账户，并非大天医学公司的账户。本案实则泉丰经纪公司利用伪造账户通过ＰＯＳ机刷卡的方式，收取原告230000元的刑事犯罪行为，与大天医学公司无关。因此恳请法院依法将案件移送公安机关立案侦查。

泉丰投资公司辩称，首先根据原告与泉丰经纪公司签订的《委托承建意向书》，原告请求确认《委托承建意向书》无效，要求泉丰投资公司对泉丰经纪公司应返还的款项承担连带责任没有任何事实及法律依据。其次，现在涉案房屋已经取得了天津市商品房销售许可证，泉丰投资公司同意按原告与泉丰经纪公司签订的《委托承建意向书》的约定与原告签订《天津市商品房买卖合同》，并不影响原告购买预约房屋的目的，原告要求泉丰投资公司承担责任，拒绝与泉丰投资公司进行网签，没有法律依据，请求驳回原告对泉丰投资公司的诉讼请求。

原告***针对诉讼请求提交如下证据：证据一、委托承建意向书，证明2017年2月15日，泉丰经纪公司与原告补签了《委托承建意向书》，约定了原告购买房屋的坐落地址、面积、单价、房款总额，该意向书名为原告委托泉丰经纪公司承建房屋，实质为商品房预售合同。证据二、北京农商银行客户交易信息回单、收据各一份，证明1、2017年1月15日，原告在涉案房屋的售楼处听了销售的介绍决定购买涉案房屋，原告按要求通过ＰＯＳ机刷卡的方式支付50000元，泉丰经纪公司交给原告一张确认已收到50000元“房屋预定”的收据；2、原告通过ＰＯＳ机刷卡方式支付50000元和180000元购房款，收款账号为83×××11的账户实际为大天医学公司的银行账户。证据三、中国农业银行卡交易明细清单（陈树香）、收据各一份，证明2017年1月16日，原告委托其老姑陈树香代原告通过ＰＯＳ机刷卡的方式支付了180000元的购房款，泉丰经纪公司交给原告一张确认已收到180000元涉案房屋“承建费”的收据。证据四、泉丰经纪公司企业信息，证明泉丰经纪公司注册资金为300000元，且经营范围仅为房地产经纪、房屋信息咨询、商品房销售代理，不具备房地产开发与经营的资质，其与原告签订意向书时未取得商品房预售许可，且其也无法取得该许可。证据五、天津市住房和城乡建设委员会网站信息查询，证明泉丰投资公司在2019年5月取得涉案房屋的商品房销售许可。经质证，泉丰经纪公司、泉丰投资公司对证据一真实性没有异议，对证明目的有异议，认为委托承建意向书已经明确原告交给泉丰经纪公司的委托承建款只有180000元，并非原告诉请230000元。对证据二真实性没有异议，但是证据二中天津永隆房地产经纪有限公司收取原告的50000元与泉丰经纪公司、泉丰投资公司没有任何关系，这张收据并不是泉丰经纪公司为原告出具，原告所提供的打款账户均非泉丰经纪公司、泉丰投资公司的账户，银行流水与泉丰经纪公司、泉丰投资公司没有任何关系。对证据三真实性没有异议，但是打款凭证不能证明原告打到账户的180000元与泉丰经纪公司为原告出具收据上的180000元是同一笔款项。对证据四真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的有异议。对证据五真实性、合法性、关联性三性均不认可。大天医学公司对证据二银行回单有异议，认为收款账户并非大天医学公司的账户，经银行账户查询，大天医学公司并没有这个账户。对证据一、证据三、证据四、证据五不了解，不发表质证意见。

泉丰经纪公司、泉丰投资公司提供了下列证据：证据一、天津市商品房销售许可证复印件、泉丰投资公司出具的证明各一份，证明涉诉房屋已经取得天津市商品房销售许可证，可以进行网签，原告理应按照委托承建意向书去签订商品房买卖合同。证据二、大天医学公司与案外人天津永隆房地产经纪有限公司企业信息，证明1、原告是通过天津永隆房地产经纪有限公司居间服务与被泉丰经纪公司签订的委托承建意向书，而并不像原告所说，直接到泉丰经纪公司处直接与泉丰经纪公司签订的委托承建协议，而且原告所交的50000元是交给天津永隆房地产经纪有限公司的服务费，与泉丰经纪公司、泉丰投资公司均没有任何关系。2、本案大天医学公司的法定代表人与天津永隆房地产经纪有限公司的法定代表人为一个人，如果在这个案件中涉及经济诈骗问题也是大天医学公司的法定代表人涉嫌诈骗。经质证，原告对证据一商品房销售许可证的真实性没有异议，对证明目的不认可。对证明的真实性及证明目的均不认可，出具该证据的主体为本案泉丰投资公司，该证明在形式上为泉丰投资公司的陈述，不符合证据的形式，对证明载明的内容真实性无法确认。对证据二真实性没有异议，对证明目的不认可，没有任何公司为原告提供居间合同，原告购房与泉丰经纪公司签订委托承建意向书，按照泉丰经纪公司的要求支付180000元和50000元购房款，没有任何中间公司参与，50000元房款收据也是泉丰经纪公司提供给原告的，大天医学公司的法定代表人和天津永隆房地产经纪有限公司是同一个法定代表人，该组证明不能证明泉丰经纪公司的主张，原告需要进一步核实确认。大天医学公司对证据一没有异议。对证据二有异议，大天医学公司与案外人天津永隆房地产经纪有限公司的法定代表人是同一个人不认可，大天医学公司法定代表人陈龙显示关联企业有5家，天津永隆房地产经纪有限公司法人陈龙关联企业有3家，实则是同名不同人。

大天医学公司提交下列证据：已开立银行账户结算清单，证明收款账号为83×××11的账户并非大天医学公司所有。经质证，原告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为该清单仅能证明在查询当日大天医学公司的银行开户情况，并不能证明涉案尾号为0411的账户不是大天医学公司的账户。泉丰经纪公司、泉丰投资公司对该证据的真实性没有异议，对证明目的不认可，该账户与泉丰经纪公司、泉丰投资公司没有任何关联性。

本院对双方没有异议的证据予以确认。

本院经审理认定事实如下，2017年1月15日，原告与其大姑陈树云一起来到位于武清区交汇处的合家广场售楼处，经向销售处的人员了解，决定在此购买一处房产，房款总额为360000元，原告按照销售人员的要求通过ＰＯＳ机刷卡的方式先支付了50000元，销售人员给原告出具了一张50000元的盖有天津永隆房地产经纪有限公司公章的收据，收据注明款项为房屋预定款。2017年1月16日，原告委托陈树香代原告在售楼处通过ＰＯＳ机刷卡的方式交纳购房款180000元。2017年2月15日，原告与泉丰经纪公司签订了《委托承建意见书》一份，约定原告委托泉丰经纪公司承建位于天津市武清区房屋；委托承建房产暂定地上建筑面积为40平方米；单价为每平方米9000元；委托承建款共计360000元。本项目具备商品房买卖合同签约条件之日起7日内，原告向泉丰经纪公司交纳全部委托承建款或者交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款。否则，泉丰经纪公司有权利解除协议，所缴纳的承建款不予退还，泉丰经纪公司对委托承建房屋有权另行处置，双方互不承担任何责任。《委托承建意见书》签订当日，泉丰经纪公司给原告出具了180000元承建费的收据。现原告认为，泉丰经纪公司不具备商品房销售资质，超越经营范围，存在欺诈行为，与原告订立的意向书应属无效，故诉至本院。

本院认为,原告与泉丰经纪公司签订的《委托承建意见书》具备位置、房号、单价、面积等商品房买卖合同内容，因此该意向书应认定为商品房预售合同，但取得涉案房屋销售许可证的权利人为泉丰投资公司，而非泉丰经纪公司。泉丰经纪公司不具备商品房销售资质，其超越经营范围与原告订立的商品房预售合同即《委托承建意见书》应属无效。因合同无效，该合同取得的财产应予返还。本案中，泉丰经纪公司收取原告的180000元承建款应当返还原告。在签订合同时，原告未审查泉丰经纪公司的售房资质，泉丰经纪公司不具备售房资格与他人签订预售合同，双方对合同的无效应承担同等责任，对各自的损失各自承担。张泉丰投资公司现已取得涉案房屋的销售许可证，并愿按《委托承建意见书》与原告签订商品房买卖合同，但原告不愿再购买此房。因此，对原告的利息请求不予支持。天津永隆房地产经纪有限公司收取原告的50000元房屋预定款，与本案非同一法律关系，应另案处理。关于大天医学公司是否对泉丰经纪公司的债务承担连带责任的问题，原告将180000元承建款打入大天医学公司的账户，大天医学公司将款转付给了泉丰经纪公司，这只是一种代收代付行为，不能认定为法律意义上的出借账户行为，因此，对原告的该项请求不予支持。原告主张泉丰投资公司对退还承建款承担连带责任以及赔偿230000元损失的请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。

综上，原告的部分请求符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：

一、原告***与被告天津泉丰房地产经纪有限公司于2017年2月15日签订的《委托承建意向书》无效；

二、被告天津泉丰房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告***承建款180000元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8716元，减半收取4358元，由原告***负担2758元，被告天津泉丰房地产经纪有限公司负担1600元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　孙　刚

二〇二〇年七月十四日

书记员　齐月元

附：本判决书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

若干问题的解释》

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。