某某、广州某某建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤01民终22507号 上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1958年9月30日出生，汉族，住广州市番禺区。 委托诉讼代理人：***，广东明盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：广州**建设工程有限公司，住所地广州市番禺区南村镇西**道一巷8号103铺。 法定代表人：***，该公司总经理。 上诉人***、广州**建设工程有限公司（以下简称**公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初9737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判：1.**公司向***支付2019年9月1日至2019年12月31日租金25034元及利息，利息从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算至实际付清为止；2.**公司向***支付2020年1月1日至2020年5月31日租金120750元及利息，利息从2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算至实际付清为止；3.**公司支付2020年6月1日至2020年8月31日的商铺占用费82687.50元及利息，利息从2020年9月1日起按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算至实际付清为止；二、本案一、二审诉讼费用由**公司承担。事实和理由：一、一审法院未能及时厘清涉讼商铺自2019年9月1日至2019年12月31日期间缴费情况的原因。第一，**公司先后有两位财务人员因辞职或怀孕离开工作岗位，导致新接手财务人员无法分清商铺与公寓的水电费及租金对应情况。第二，**公司因资金紧张从2019年9月1日开始没有按商铺和公寓对应的租金进行支付，也没有交纳实际产生的水电费数额，是造成缴费情况凌乱的原因。从**公司的缴费记录可以看出，所交金额没有规律可循，每一笔所交的费用包括了租金、水电费中的部分或全部。第三，**公司已离职的财务人员长时间以各种理由不配合厘清交费情况。二、关于涉讼商铺自2019年9月1日至2019年12月31日的租金和水电费情况，双方现已核对清楚。双方最终于2021年7月8日核对无异，***已于当日将租金情况的书面说明邮寄给一审法院，而**公司也于次日向一审法院提交了书面说明，此时一审法院虽未送达判决书，但从事后收到的判决书落款时间为2021年7月2日来看，判决书应已制作完成，从而错过了一审法院处理。三、双方对涉讼商铺自2019年9月1日至2019年l2月31日期间应付和已付租金、水电费情况核对如下：一是租金、水电费合计应付110316.20元，其中，2019年9月为27154.90元，10月为28515.70元，11月为27332.30元，12月为27313.30元；二是租金、水电费合计已付85282.20元，其中，2019年10月21日、11月12日、11月18日、11月29日、12月l7日、2020年1月10日、1月19日、8月19日分别已付14250元、l5559.90元、2000元、3942元、20851.70元、10000元、l3678.60元、5000元。四、关于***主张的2020年1月1日后的租金及占用费的事实和理由，与一审庭审时的陈述一致。综上，请求二审法院判如所请。 **公司二审辩称：不同意***的上诉请求，坚持**公司的上诉请求，答辩意见与**公司的上诉意见一致。 **公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.***返还50000元押金给**公司；3.***按50%减免收取**公司2019年3月21日至2019年12月31日期间的租金；4.本案一、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一、关于租金的减免。一审法院认为**公司与***未能就涉讼房屋的租金支付情况进一步明确，故**公司请求法院判令***减半收取2019年3月21日至2019年12月31日租金的诉请缺乏事实依据，不予支持，是错误的。根据《民事诉讼法》第六十四条和《关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，**公司已经提供充分证据证明涉讼房屋门口自2019年3月21日起被市政施工屏蔽，***也认可该事实，前述施工屏蔽严重影响了**公司对租赁房屋的使用和收益。另外，**公司在市政施工屏蔽期间曾向***提出减免租金的请求，这符合情势变更原则应当变更租金交纳标准的情形以及符合公平原则。即便涉讼合同已实际解除，**公司也同意与***就租金支付问题庭后对账，但***未及时向一审法院提供对账结果和情况说明，一审法院仍然可以依据**公司提供的证据和***确认的事实，认定租赁房屋门口被市政施工屏蔽及**公司未能正常使用租赁房屋的事实，并根据情势变更或公平原则等相关法律规定支持**公司减免租金的主张。二、关于押金的退还。双方的租赁合同纠纷源于租赁房屋门口被市政施工屏蔽从而严重影响**公司对租赁房屋的使用和收益，***承诺对租赁房屋门口进行平整但未履行该义务，故**公司未能完全按照租赁合同约定的租金标准全额支付租金的行为不构成单方违约，合同押金应予以返还。综上，请求二审法院依法改判。 ***二审辩称：不同意**公司的上诉请求。**公司从2019年9月开始拖欠租金，经***多次催收仍未付清，***有权解除租赁合同并没收押金。双方的租赁合同于2020年6月3日解除，**公司在收到解除合同的律师函后亦未提出异议，现在***起诉之后**公司又反诉提出对已经交纳的和未交纳的租金减免50%，缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回**公司的全部上诉请求。 因本案纠纷，***于2020年7月2日诉至一审法院，请求判令：1.**公司向***支付2019年9月至2020年5月租金151168.30元及滞纳金暂计1000元；2.**公司向***支付2020年6月1日起的占用费暂计27562.50元（暂计一个月，要求计算至实际交还房屋之日止）；3.**公司将官堂村××**道××房屋清空、恢复原状并交付给***；4.**公司在判决生效之日起7日内拆除在官堂村××**道××房侧面搭建的广告牌；5.**公司在判决生效之日起7日内拆除官堂村××**道××***、四楼与官堂村西**道一巷八号房间的两条通道；6.本案诉讼费用由**公司承担。一审庭审过程中，***变更其第1、2项诉讼请求为：1.**公司向***支付2019年9月1日至2020年5月31日租金146168.30元及滞纳金暂计1000元（其中30418.30元从2020年1月1日起计算，11575元从2020年6月1日起计算，均计算至实际付清为止；均按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率为标准）；2.**公司向***支付2020年6月1日至2020年8月31日止的占用费暂计82687.50元及利息（利息从2020年9月1日起计算至付清为止，均按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率为标准）；并撤回其第3、4、5项诉讼请求。**公司向一审法院提出反诉请求：1.***返还押金50000元；2.变更***与**公司签订的房屋租赁合同的租金标准，按租金减半的标准交纳2019年3月21日至2019年12月31日期间的租金。 一审法院经审理查明：**公司原名为广州市**装饰工程有限公司，原住所地为广州市番禺区南村镇官堂西**道一巷10号一二层，于2020年3月20日变更为现名，住所地变更为现址。 2018年3月7日，***（甲方）与**公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于官堂村××**道××房屋（以下简称涉讼房屋）出租出乙方使用；租赁期限为5年，自2018年4月1日至2023年3月31日止；第一年（2018年4月1日至2019年3月31日）每月租金为25000元（不含租赁税），以后月租金每年递增5%；租金按月收取，每月3号前支付当月租金；乙方无故拖欠租金，逾期3天以上每天按1%收取滞纳金，15天以上视乙方违约；乙方支付50000元作押金，期满后原数退还（押金不作利息计算）；最后一个月要按时交租，不能用押金抵房租，清洁房屋，***电费租赁等一切费用后退还押金；等等。 2020年6月2日，广东明盛律师事务所接受***的委托，向**公***《律师函》，通知**公司自收到该函件之日起解除涉讼合同，并要求**公司在2020年6月7日前支付租金151168.80元及拆除在涉讼房屋侧面搭建的广告牌和涉讼房屋三、四楼与官塘村西**道一巷八号房屋的两条通道。该函件于次日送达**公司。 2020年6月11日，广东明盛律师事务所接受***的委托再次向**公***《律师函》，称因**公司未能履行前述律师函所通知履行的义务，故其没收**公司已交纳的押金，并将向法院提起诉讼追讨租金及占用费。该函件因未能妥投而于2020年6月15日退回。 2020年7月2日，***提起本案诉讼，后**公司提起反诉。 一审庭审过程中，***称涉讼房屋的登记权属人为其丈夫***，并提供了结婚证及产权证予以证明。另***与**公司均确认**公司已将涉讼房屋交还***管业。***确认其已收取**公司押金50000元，尚未退还。 ***主张**公司承租涉讼房屋用作办公及经营公司之用，**公司的注册经营地址亦为涉讼房屋地址。**公司自2019年9月起没有正常支付租金，2019年9月欠付了整月的租金，而2019年10月、11月、12月的租金仅支付了15750元、15750元及12580.9元，2020年则分别于1月10日、1月19日、8月18日支付了10000元、20000元、5000元，以及另以现金支付了500.80元，合共支付了79581.70元，其后的租金支付情况尚待核实。因**公司拖欠租金，涉讼合同已于其向**公***律师函之日即2020年6月2日解除，而**公司实际于2020年9月3日才向其返还涉讼房屋。就涉讼房屋2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金，2019年9月至2020年3月的月租金标准为26250元，2020年4、5月递增5%后月租金为27562.50元，因考虑到新冠疫情原因，其同意2020年2月的租金减半收取，故**公司尚欠2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金146168.30元。另**公司应按每月27562.50元的标准向其计付2020年6月1日至2020年8月31日期间的占有使用费合共82687.50元。 **公司则表示其司承租涉讼房屋除用作办公外，还用作门店零售建材以及部分对外转租。涉讼房屋门前的道路自2019年3月始因市政管道的施工被围蔽，导致人员无法正常通行且周边卫生环境恶化，严重影响其司的经营，并造成次承租人退租，其司租金收入下降，故要求2019年3月21日起至2019年12月31日期间的租金减半计收。另***所述的租金支付情况与现实情况并非完全相符，其司在2019年9月至12月期间已实际向***支付了8笔租金合共97941.70元。另其司早于2020年1月3日已将涉讼房屋的钥匙交还***，但双方无办理书面交接手续，后***在向其***解除合同的律师函后再次将涉讼房屋的钥匙交予其司，要求其司对涉讼房屋再次进行清理，故其司根据***要求对涉讼房屋进行清理并拆除加装的装饰后于2020年9月3日再次向***交还了钥匙。为此，**公司提供了照片若干、微信聊天记录、其司与次承租人签订的租赁商铺合同书、租金水电统计表、租金转账凭证等证据予以证明其司陈述。 ***确认涉讼房屋门前的道路因市政施工被围蔽的情况，但表示道路两头均有出入口，并非无法通行，**公司可正常经营。而就**公司提供的租金转账凭证，***表示因双方之间除本案所涉的房屋租赁合同关系以外，还存在其他的房屋租赁合同关系，故当庭仅确认其中三笔为涉讼房屋的租金，其余款项的性质需庭后核实。**公司对***所称双方存在其他的房屋租赁合同关系予以确认。 因***与**公司均确认双方之间存在除本案房屋租赁合同关系外的其他房屋租赁合同关系，且双方就部分往来款项的性质无法明确，故一审法院要求双方庭后进一步核实涉讼房屋的租金支付情况，双方均表示同意并申请庭后调解。及后，双方均未能就涉讼房屋的租金支付情况向一审法院进一步明确，亦未能就调解事宜达成一致意见。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。 ***与**公司签订的涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。一审庭审中，***与**公司均对***已收回涉讼房屋无异议，故涉讼合同已实际解除。现双方主要就涉讼合同履行过程中租金支付问题产生争议，而***与**公司均确认双方之间存在除本案房屋租赁合同关系外的其他房屋租赁合同关系，同时双方就部分往来款项的性质无法确认，且双方于庭审后也一直无法就涉讼房屋的租金支付情况进一步明确。在此情况下，***要求**公司支付租金、占用费等的诉讼请求以及**公司要求***返还押金等的反诉请求均缺乏事实依据，一审法院均不予支持。 综上，一审法院对***的诉讼请求以及**公司的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年7月2日作出如下判决：一、驳回***的全部诉讼请求；二、驳回**公司的全部反诉请求。一审案件本诉受理费4748元由***负担，反诉受理费575元由**公司负担。 经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。 另查，***（甲方）与**公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定，2019年4月1日至2020年3月31日每月租金为26250元，2020年4月1日至2021年3月31日每月租金为27562.50元；租用期间，如果甲方故意违约，补偿乙方双倍押金作为给乙方经济损失；如果乙方故意违约，甲方有权处理乙方在屋内的一切财物及押金作为甲方的经济损失。 再查，**公司一审期间曾提交审核时间为2020年1月3日的《房屋租赁登记备案证明》，载明出租房屋地址为番禺区南村镇西**道一巷10号101铺，出租人为***，承租人为**公司，租赁面积40平方米，租赁期限从2019年4月3日至2023年4月2日，月租金额为1120元，并注明租赁双方提前解除合同，租赁备案证明于2019年12月31日予以注销。**公司据此认为双方的租赁合同关系已于2019年12月31日解除。***对此不予确认，称是因为**公司要将原工商注册地址从涉讼房屋的101铺变更至其旁边承租的其他地址，***才配合其注销相关备案。此外，双方在一审庭审中确认涉讼房屋门前因市政管道工程从2019年8月开始围蔽施工。 二审期间，***提交证据1《租金情况说明》，拟证明***已就涉案商铺租金水电费缴纳及欠付情况向一审法院提交了说明；证据2快递单和快递查询单，拟证明***已于2020年7月9日将《租金情况说明》邮寄给一审法院，一审法院于7月10日签收；证据3短信，拟证明***代理人与**公司代理人沟通租金水电费对账事宜，**公司也于2020年7月9日向一审法院提交了对账情况。**公司对此质证称：对证据1的真实性予以确认，双方确实在不断对账，但始终没有达成共识，该结果是***对账的结果，**公司不认可该结果；对证据2的真实性无法确认，**公司不清楚***的邮寄情况；对证据3的真实性予以确认，**公司已向一审法院提交了对账情况。 **公司提交证据1***与***的微信聊天记录、证据2被拆除的广告牌位置图示，拟共同证明**公司已按***的请求于2020年1月4日至6日拆除了租赁商铺顶部的广告牌；证据3***与**公司工作人员***的微信聊天记录，拟证明**公司已于2020年1月3日将租赁商铺钥匙归还给***的代表人***，只是在2020年7月***又将钥匙交给***，额外要求清空房屋内***原要求保留但后又不需要的物品；证据4租赁商铺的现场照片，拟证明因疫情影响加之门口道路施工，***的商铺未出租出去；证据5《房屋商铺租赁合同》，拟证明**公司与***签订租赁合同前就租赁了相邻大楼的商铺，在市政工程施工封路期间，相邻商铺的出租方给予了**公司合同延期和最后一年免递增租金的优惠，减免租金约20764元。***对此质证称：对证据1的真实性、合法性予以确认，但该证据不能证明**公司于2020年1月已经拆除招牌；证据2**公司已于一审中提交过，该张照片**公司称是将广告牌拆除后拍摄的，但在一审核对原件时手机显示该照片的拍摄时间是2020年6月30日上午10时37分，与**公司所述的1月3日或4日拆除广告牌的陈述矛盾，事实上**公司是在收到***的律师函后即2020年6月拆除广告牌的；证据3**公司于一审中提交过，对真实性予以确认；对证据4的真实性予以确认，但与本案没有关联性；对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认。 ***和**公司在二审中确认，若按照《房屋租赁合同》约定的租金标准进行结算，则**公司在2019年6月至12月期间尚余租金和水电费差额25034元未支付。**公司另陈述，涉讼房屋共四层，其自己使用三楼及四楼，一楼转租给他人经营门窗及烟酒业务，二楼转租给他人经营窗帘业务。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，与双方纠纷相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。 一审法院认定***与**公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，理据充分，本院不再赘述，予以确认。 本案二审争议的第一个焦点是**公司要求减免2019年3月21日至2019年12月31日期间的租金能否得到支持的问题。双方在一审庭审中确认涉讼房屋门前因市政管道工程从2019年8月开始才围蔽施工，现**公司上诉认为围蔽从2019年3月21日开始，但未就其主张的事实提供有效的证据予以证明，本院对**公司的该主张不予采信。涉讼房屋门前是因市政管道工程施工而围蔽的，而非***的原因导致涉讼房屋不具备适租的条件，这是**公司在承租涉讼房屋过程中应当承担的经营风险。**公司主张前述围蔽施工导致其无法转租涉讼房屋而收入减少等，均属于自身经营方面的问题，并不必然导致涉讼合同的无法履行，在未能就合同变更与相对人协商一致的情形下，**公司要求适用情势变更原则来直接减免租金明显缺乏事实和法律依据，本院对该上诉请求不予支持。 本案二审争议的第二个焦点是涉讼合同的解除及涉讼房屋的交还时间问题。首先，**公司主张其于2020年1月3日将涉讼房屋的钥匙交还给***，为此提交了微信聊天记录截图及语音文字记录予以证明，但前述证据仅能反映**公司就搬离涉讼房屋事宜与***的配偶***进行沟通，不能反映已经将涉讼房屋的钥匙予以交还，且从**公司自身的陈述及二审提交的微信记录来看，其在2020年1月3日后还在拆除招牌，并于2020年8月29日继续沟通钥匙交回的问题，故本院对**公司的该主张不予采纳。**公司于2020年9月3日向***交还涉讼房屋的钥匙，本院以此作为双方房屋交接的时间。其次，**公司从2020年1月开始就未再支付租金，***在2020年6月2日向**公***《律师函》催租，又于2020年6月11日以**公司欠租为由要求解除涉讼合同，并于2020年7月2日提起本案诉讼，双方实际于2020年9月3日交接了涉讼房屋，故一审法院认定涉讼合同已实际解除并无不妥，本院予以认可。 本案二审争议的第三个焦点是押金是否退还的问题。涉讼合同中明确约定，在**公司无故拖欠租金达15天以上的，视为**公司违约，押金作为补偿***的经济损失。如前所述，涉讼合同是因为**公司从2020年1月开始未再支付租金而解除的，故**公司要求***退还押金缺乏事实依据，亦与合同约定不符，本院对该上诉请求不予支持。 本案二审争议的第四个焦点是租金及利息的计算问题。其一，如前所述，本院对**公司要求减半收取2019年12月前的租金不予支持，故**公司仍需支付2019年6月至2019年12月的租金差额25034元。***要求从2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率来计算前述款项的利息，理据充分，本院予以支持。其二，**公司于2020年9月3日才交还涉讼房屋，***要求**公司支付2020年1月至2020年8月的租金，有充分的事实依据，本院予以支持。根据涉讼合同的约定，2020年1月至3月的租金为26250元/月，2020年4月至8月的租金为27562.50元/月，同时***同意减半收取2020年2月的租金，故**公司应支付2020年1月至2020年8月的租金共计203437.50元。涉讼合同约定每月3日前支付当月租金，故***要求**公司按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率，从2020年6月1日起支付2020年1月至2020年5月逾期支付租金的利息，及从2020年9月1日起支付2020年6月至2020年8月逾期支付租金的利息，理据充分。由此，***就租金及利息提起的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，上诉人***的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人**公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，判决如下： 一、维持广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初9737号民事判决第二项； 二、撤销广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初9737号民事判决第一项； 三、广州**建设工程有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向***支付2019年9月1日至2019年12月31日的租金差额25034元及利息（利息以25034元为本金，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率，从2020年1月1日计至实际清偿之日止）； 四、广州**建设工程有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向***支付2020年1月1日至2020年8月31日的租金203437.50元及利息（其中，2020年1月至5月的租金利息以120750元为本金，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率，从2020年6月1日计至实际清偿之日止；2020年6月至8月的租金利息以82687.50元为本金，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率，从2020年9月1日计至实际清偿之日止）； 五、驳回***的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4748元及反诉案件受理费575元，均由广州**建设工程有限公司负担。二审案件受理费5323元，由广州**建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　邓　颖 审判员　*** 审判员　*** 二〇二一年十一月三十日 书记员　*** ***