鄂尔多斯市乌审旗ＸＸＸＸ有限公司、乌审旗ＸＸＸＸ有限责任公司等民事一审民事判决书

乌审旗人民法院 民事判决书 （2024）内0626民初2156号 原告：鄂尔多斯市乌审旗XXXX有限公司（以下简称“XX公司”），统一社会信用代码91150626680043265X，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇农机加油站东侧。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：王X，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被告：乌审旗XXXX有限责任公司（以下简称“蒙大矿业公司”），统一社会信用代码91150626797198869J，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市乌审旗无定河镇庙滩村。 法定代表人：王XX，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，新疆金诚信律师事务所律师。 第三人：中煤第一建设有限公司第XXX工程处（以下简称“中煤XXX处”），统一社会信用代码91130400105533882Ｂ，住所地河北省邯郸市复兴区。 法定代表人：史XX，该处处长。 委托诉讼代理人：***，男，1973年11月28日出生，汉族，系该公司职工，现住河北省邯郸市复兴区。 原告鄂尔多斯市乌审旗XXXX有限公司诉被告乌审旗XXXX有限责任公司、第三人中煤第一建设有限公司第XXX工程处债权人代位权纠纷一案，本院于2024年9月3日立案受理后，依法适用普通程序于2024年10月12日公开开庭进行了审理。原告XX公司法定代表人***及其委托诉讼代理人王X，被告蒙大矿业公司委托诉讼代理人***，第三人中煤XXX处委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告将应支付给第三人的综合运营楼（宿舍楼1-3层）回购款6117700元，资金占用利息543200.82元（按照人民银行LPR从2022年3月18日-2024年8月31日计算利息）两项合计6660900.82元，计算至实际给付之日。2.判令被告参照原告与中煤XXX处签订的《房屋租赁合同》租金标准支付房屋占有使用费2412810.40元（房屋占用从2022年3月18日-2024年8月31日计算，按3668平方米，租金22元/月），计算至实际给付之日。上述1-2两项共计9073711.22元。3.判令被告承担本案的全部诉讼费用和律师费等实现债权的费用。事实与理由：2015年8月17日，依照被告蒙大矿业做出的《乌审旗XXXX有限责任公司关于XXX处和五处建设宿舍楼的专题会议纪要》（[2015]33号，以下简称33号“会议纪要”）中有关“XXX处自建宿舍楼事宜的专题会议中形成会议纪要：三、建设队伍由两单位自行安排”的精神，中煤XXX处联系原告，由原告提供全部建设资金并联系建设工程队伍，委托原告以“以租代建+回购”的方式（即先租赁后回购，回购款支付代建费），在此基础上达成《房屋租赁合同》。双方约定原告做为代建方投资建成综合运营楼，投资建成后中煤XXX处进行租赁。同时依据上述会议纪要“八、因双方合同履行完毕，两单位不再使用该房屋，矿方将按程序进行购回，回购价按矿方审定的工程造价扣除使用折旧后确定回购价或经有资质的单位进行评估确定。”，约定了回购的期限及回购价款的确定。合同签订后，原告即提供全部建设资金和建设队伍，代建中煤XXX处运营综合楼建设项目。项目建设完成后，中煤XXX处按照租赁合同约定，自2015年8月到2022年1月，向原告支付了租金，原告开具了租金发票，履行了租赁合同的部分主债务。中煤XXX处于2022年1月致函被告蒙大矿业开始履行回购义务，2022年3月18日，蒙大矿业根据中煤XXX处致函及上述33号“会议纪要”约定，同意就该栋综合运营楼启动回购程序，并委托第三方机构对综合运营楼资产评估总价8049600元，成新率76%，净值6117700元。根据上述事实，原告因“以租代建”占有蒙大矿业南门左侧综合运营楼，已符合33号“会议纪要”约定的回购条件，蒙大矿业亦根据中煤XXX处申请启动回购程序，回购价已委托有资质的第三方机构完成确认。依据约定蒙大矿业向中煤XXX处完成支付后，中煤XXX处应依据33号会议纪要和《房屋租赁合同》约定，将收到的回购款向原告支付代建费用和房屋占用费。但时至今日，距离蒙大矿业付款条件成熟已过去两年多的时间，而中煤XXX处两年期间，又不以诉讼或仲裁方式向相对人主张债权，属于最高人民法院有关司法解释规定的可以认定债务人（本案第三人）怠于向债权人（蒙大矿业）索要综合楼回购款项的情形，影响原告回购债权实现。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十五条之规定，原告有权请求蒙大矿业代为中煤XXX处支付该回购款项，以弥补被告及第三人迟建综合运营楼造成的巨额资金占用的经济损失。基于以上事实，被告及第三人不能及时履行回购原告“以租代建”综合运营楼，给原告造成投资建设资金占用损失。同时被告不仅未能支付回购款，还实际占用该综合运营楼及附属设施，应当按占用期间比照本案第三人与原告就该综合运营楼租赁期间（3668平方米，按22元/m月）的标准支付租金。为不占用司法资源，在本案中同时请求。被告作为央企，本应按照国务院有关清理拖欠企业账款专项行动方案政策，扶持地方中小企业的发展，带头清偿小企业债务，但被告长期占用原告建设投资资金，给原告造成巨额经济损失。根据《民事诉讼法》《民法典》等法律、法规的有关规定，特向贵院提起诉讼，望支持原告诉讼请求，以维护当事人的合法权益。 被告蒙大矿业公司辩称：原告诉状所说并不属实。1.2009年，第三人承揽原告的纳林河二号矿井二、三期矿建工程及矿务工程，2015年7月，因基建施工的需要，经被告同意后，在被告工业厂区内建设宿舍楼一栋，双方形成了《关于XXX处和五处建设宿舍楼的专题会议纪要》，即33号“会议纪要”。该纪要第八项约定：“因双方合同履行完毕，两单位不再使用房屋，矿方将按程序进行回购。回购价按审定的工程造价扣除折旧或有资质的单位评估确定”。该宿舍楼共四层，2016年1月20日竣工。但第三人从未向被告告知过原告的存在，更未向被告披露过其与原告之间的“以租代建”的约定。2.2022年1月10日，第三人向被告发函，要求按照2015年33号会议纪要的安排回购洽谈。被告同意回购，并启动了回购程序。双方决定回购价按审定的工程造价减去土地使用税和折旧后确定，在被告请示集团公司后，2023年7月25日集团公司回复称：双方未签订建安工程合同，且项目建设时也未履行报批程序，采用建安工程结算方式回购存在法律风险和审计风险，故被告与第三人经协商后，决定采用按资产评估方式进行回购。2023年11月14日，被告与第三人签订了《资产评估委托合同》，共同委托中和资产评估有限公司进行了资产评估，评估价为720.59万元（含税）。被告于2024年3月21日向集团公司再次请示，集团公司经了解后，认为：回购的综合运营楼1-4层产权涉及第三方施工企业，第三人并没有宿舍楼所有权。被告遂要求第三人梳理产权，理清产权后，再行协商解决。第三人于2024年6月28日回函确认宿舍楼1—3层产权归属第三方，第4层归第三人所有，但愿意以其名义通过以租代购方式将1-4层租赁给被告。而被告认为这种方式不符合2015年33号会议纪要的精神，故无法按以租代购方式回购。3.鉴于上述情况，被告虽然启动了回购程序，但因第三人未取得宿舍楼全部产权，存在法律上的障碍，回购的条件目前并不完全具备，付款条件亦不成熟，所以，不存在第三人怠于索要回购款的情形。4.原告与第三人之间不能成立“以租代建+回购”关系。第三人委托原告建设宿舍楼，但原告并不能取得宿舍楼产权，其与第三人之间签订的租赁合同系无效合同，原告与第三人只能成立建设工程承包合同关系，第三人支付的“租金”只能是工程款，原告并不是实际施工人，其突破合同相对性起诉被告亦无法律依据。综上所述，原告依据《中华人民共和国民法典》第五百三十五条之规定提起代位权诉讼，不符合代位权起诉的条件，要求被告按租金标准支付占有使用费，没有事实和法律依据，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人中煤XXX处陈述：第三人与原告是房屋租赁合同关系，第三人已经在履行了，合同租赁关系结束后，2022年1月份第三人已经向被告发函申请进行回购，已经履行了向被告申请回购的义务，并且已经启动回购程序。 原告XX公司围绕诉讼请求提交以下证据，本院对原告提供的证据认定如下： 证据一、2015年8月17日，被告蒙大矿业做出的《乌审旗XXXX有限责任公司关于XXX处和五处建设宿舍楼的专题会议纪要》（[2015]33号，以下简称33号“会议纪要”）复印件1份。证据来源：原告与第三人签订租赁合同的附件。证明：1.“XXX处自建宿舍楼事宜的专题会议中形成会议纪要：三、建设队伍由两单位自行安排”的精神，中煤XXX处联系原告，由原告提供全部建设资金并联系建设工程队伍，委托原告以“以租代建+回购”的方式（即先租赁后回购，回购款支付代建费），在此基础上达成《房屋租赁合同》。2.双方约定原告做为代建方投资建成综合运营楼，投资建成后中煤XXX处进行租赁。同时依据上述会议纪要“八、因双方合同履行完毕，两单位不再使用该房屋，矿方将按程序进行购回，回购价按矿方审定的工程造价扣除使用折旧后确定回购价或经有资质”。 证据二、房屋租赁合同1份，出示原件提供复印件。证据来源：原告与第三人中煤XXX处签订的租赁合同等证据。证明：1.《房屋租赁合同》第七条第四款约定“乙方租赁期满后，房屋的产权及相关设施由乙方协助甲方移交给蒙大矿业公司，资产的全部所得归出资方（甲方）所有（包括因此产生的税金及其他费用）”。2.综合办公楼资产事实上产权归属代建方XX公司，因此，资产收购款或回购款应当支付给原告XX公司，对此事实被告蒙大矿业公司是明知的。3.原告与第三人的债权债务合法有效。4.原告与第三人之间的债权债务期限届满，第三人未清偿债务。 证据三、原告与第三人中煤XXX处之间的合同履行证据（包括第三人向原告支付租金的凭证结算表复印件2张，发票复印件6张，《中煤XXX处运营综合楼检测鉴定报告》等）一份出示原件，提供复印件。证明：1.被告与第三人之间的代建工程已经验收合格交付，债权债务合法有效。2.原告和第三人以及第三人和被告之间的债权债务已经到期。3.第三人的债权并非专属于债务人自身的债权。4.原告与第三人之间的银行转账记录。 被告对上述三组证据质证，第一，针对33号“会议纪要”，该份会议纪要的真实性合法性我们认可，但是与本案无关联性，不认可，以及原告证明的问题不认可。理由如下，这份会议纪要，是2015年我公司与第三人中煤XXX处形成的，纪要约定的建设队伍由中煤XXX处与中煤五建五处，两单位自行安排，对中煤XXX处是否联系过原告，是否委托原告以租代建或者加回购的方式建设以及与原告达成的租赁合同，我方均不清楚。同时，该份会议纪要落款的印发上面清楚的显示有中煤XXX处和中煤五建五处，这两家单位我们委托的是证明本身不能证明原告所陈述的事实。所以，该份会议纪要不能证明原告的证明目的。第二，原告提供的原告与第三人签订的房屋租赁合同并未告知过我公司，我公司并不清楚存在以租代建的问题，对该份租赁合同，因不涉及我公司，无法对发表对它的三性。但原告所说的事实，我方是不知情的。第三人也从未向我方披露过这些情况，结合这两份证据看，他是两份不同的约定的内容，33号“会议纪要”当中，第8条明确约定了双方合同履行完毕，两单位不再使用该房屋我公司将按程序进行回购，回购价也约定了计算的公式，但并没有确定最终的回购价款以及期限。第二，该房屋建成后在33号“会议纪要”第五项也明确约定，矿方只负责统一的提供水电暖气天然气和排水接口，两单位自行负责接入，并不存在我公司租赁给第三人进行入驻，本身所建的该宿舍楼在就是因为第三人为我公司进行这个他再矿建设所使用的职工宿舍楼，所以我们没有向第三人收取过房屋的租赁费，不存在与第三人达成以租代进的协议完毕。第三，第原告提供的第三组证据，因这个提供的支付租金的凭证为复印件，我们对其三性均不予认可，因为不符合证据的法律规定，然后检测报告也是同样的质证意见，因为检测报告也是向法庭出具的复印件。我们认为原告第三组证据均为复印件，我们对三性真实性合法性以及关联性均不予认可，因为其不符合证据的法律规定。然后对该份第三人委托国友工程结构安全性检测鉴定报告的真实性合法性认可，关联性不认可，与原告证明的问题不认可，该份报告中显示建设单位为第三人，施工单位内蒙古乾苑建筑工程公司。证明原告并非施工人，第三人也未向我方披露过原告是施工人。第三人对上述三组证据质证，原告提交的这三组证据真实性、合法性、关联性认可，主要租赁合同之间的法律关系就是房租赁关系，我们是负责在这个合同租赁期以后，协助原告、被告回购，其他的都认可。原告与第三人中煤XXX处之间的合同履行证据，包括第三人向原告支付租金的凭证，认可检测鉴定报告真实性。 证据四、被告蒙大矿业和第三人中煤XXX处共同上级主管部门中煤西北能源化工集团有限公司（以下简称中煤西北集团）下发中煤西北财〔2024〕8号《关于蒙大矿业公司回购中煤一建公司宿舍楼相关事宜的批复》复印件1份。证据来源：第三人。证明：1.被告及第三人上级主管部门对于“以租代建”的宿舍楼回购事宜向蒙大矿业回函，主要内容批复如下：“经了解中煤XXX处综合运营楼1-4层产权涉及第三方施工企业，中煤XXX处并没有宿舍楼所有权...”。2.中煤西北集团回复蒙大矿业公司确认该综合运营楼产权涉及第三方施工企业（即原告），其资产回购款应当用来支付原告代建费用。 被告质证，该份证据的真实性认可没有异议，但对原告证明的目的，我们不认可。该份证据充分证明，因为涉案宿舍楼1-3层产权不属于第三人，所以，该宿舍楼存在产权问题，没有解决的情况下，我们认为回购条件并不具备。第三人质证，该份证据的真实性和证明目的均认可。能够证明是要回购。 证据五、原告和第三人中煤XXX处之间的债权追索证据《请付函》复印件1份。证据来源：原告。证明：1.鉴于综合运营楼资产在蒙大矿业未完成回购及支付价款前，产权为代建方的原告，因此，资产回购款应当支付给原告，并支付未完成回购期间蒙大矿业房屋占用费。2.第三人中煤XXX处向债务人蒙大矿业启动综合运营楼回购已超过两年之久，在蒙大矿业公司确认回购程序之两年内，既未提起诉讼、仲裁，又没有向我方支付该回购款项。3.根据第三人中煤XXX处与被告蒙大矿业公司委托第三方机构对综合运营楼资产评估，确认总价9481500元，成新率76%，净值7205900元，加上两年的资金占用利息610239.64元（利息计算时间2022年3月18日至2024年7月18日），共计应付原告7816139.64元。4.原告去函请第三人中煤XXX处在七日内及时办理结算，并支付原告公司工程代建结算款。5.证明第三人中煤XXX处未向原告清偿债务，且第三人怠于向被告主张其债权。原告与第三人的债权债务已经到期。第三人与被告之间的债权债务已经到期。 被告质证，我们认为该份请付函系原告单方制作，不具有证明效力。同时，该请付函中，原告要求就是给第三人发函要求支付未完成回购期间被告房屋占用费。我们认为该内容与事实不符，也不存在债权债务关系，所以，我们对该份证据三性均不予认可，原告的证明目的不能成立。第三人质证，不能证明我们有债权债务关系，我们之间是房屋租赁合同关系，我们的义务是支付租赁费和协助被告回购，我们已经履行了这个义务。 证据六、1.2022年1月10日，第三人中煤XXX处致被告蒙大矿业公司《中煤第一建设有限公司第XXX工程处关于纳林二号矿井生活设施回购等事宜的函》（中煤一建49处函〔2022〕3号）。2.2022年3月18日被告蒙大矿业公司纪要〔2022〕64号《中煤第一建设有限公司第XXX工程处宿舍楼回购专题会议纪要》。3.2024年1月11日被告蒙大矿业回函《乌审旗XXXX有限责任公司关于宿舍楼回购事宜的函》。被告蒙大矿业与第三人中煤XXX处之间债权债务的证据，被告对第三人负有到期债务—系列往来函件复印件3份。证据来源：原告。证明：1.第三人中煤XXX处于2022年1月即致函被告蒙大矿业开始履行回购义务“请贵公司根据33号“会议纪要”安排，尽快安排宿舍楼等生活设施回购洽谈工作”。可见，此时已经属于到期债权。2.被告蒙大矿业和第三人中煤XXX处通过会议纪要方式同意启动回购程序。3.本案被告蒙大矿业公司在2024年1月11日在回函《乌审旗XXXX有限责任公司关于宿舍楼回购事宜的函》也已经函复，承认了该回购款，并同意按照审定的工程造价减去回购前应承担的土地使用税和折旧后的金额进行回购。只是对回购方式还需要进行充分论证，但对回购主体，回购责任和金额并无异议。 证据七、资产评估委托合同（合同编号：ZM-MDKY-FW（2023）-260）复印件1份；《资产评估报告》复印件1份；中煤第一建设有限公司第XXX工程处关于宿舍楼回购事宜的复函复印件1份。证据来源：第三人。证明：合同内容为：2022年3月18日，蒙大矿业根据中煤XXX处致函及上述33号“会议纪要”约定，同意就该栋综合运营楼启动回购程序。2023年11月14日双方共同签订资产评估委托合同（合同编号：ZM-MDKY-FW（2023）-260），并委托第三方机构2023年12月6日，出具《资产评估报告》，评估价值为720.59万元。后经造价审定对综合运营楼资产评估总价8049600元，成新率76%，净值6117700元。结合证据六中的第三个函，证明次债权已经资产评估，已届支付期限的情况下，可以行使代位权。1.被告蒙大矿业与第三人中煤XXX处之间债权债务的证据，被告对第三人负有到期债务。两种债务均属于金钱债务，种类品质相同。两种债务均已届清偿期。两种债务均不属于性质、法定和约定不得抵销的债务。2.根据上述事实，原告因“以租代建”占有蒙大矿业南门左侧综合运营楼，已符合33号“会议纪要”约定的回购条件，被告亦根据中煤XXX处申请启动回购程序，回购价已委托有资质的第三方机构完成确认。 被告对证据六、七质证，对原告提供的证据六的三份我方与第三人之间的往来函件以及会议纪要的真实性我们认可，对原告证明目的不认可，理由有两点。第一，2022年1月10日，第三人向我方发函，要求尽快安排回购洽谈工作。第三人要求的是安排回购洽谈。2022年3月18日，我方与第三人开会研究同意启动回购程序。而回购程序的启动是双方履行回购纪要的第一步，回购要走流程是需要时间，何时完成以及回购的金额并不确定，因仅仅是对回购的方式以及回购款如何计算方式进行了一个会议纪要的约定。因此，原告认为根据双方的回函证明承诺和要约属于合同成立，债权债务关系成立，我们认为属于系原告的概念错误，没有法律依据。第二，2024年的1月11日，我方的回函第3段明确表述双方再次协商按照资产评估的方式进行回购，并且双方和中和资产评估有限公司签订的资产评估委托合同，从前后文可以看出，回购方式已经发生了重大变化，由原来按建安工程回购改为现在按资产评估方式回购，但是并没有确定明确的回购金额以及回购的时间和期限。所以，我们认为该份证据不能证明我方与第三人的债权债务关系成立，且债权债务已到期。原告只举证了一个资产评估报告，并没有造价审定，因为这份资产评估报告只复印了部分，是挑拣的，不全面。所以上面没有资产评估单位的这个附件，附件1到附件11全部都没有，而且对评估里面的明细表以及后附的这些东西都没有。所以我们认为该份这个评估报告，仅是个复印件，内容也不全面，不合法。所以我们对他的三性不予认可，原告证明可以依据该评估报告进行代位权诉讼，我们认为不能成立，因为该评估报告未经我公司与第三人作为委托人进行确定。我们虽然签订了这个评估委托合同，委托第三方综合资进行评估，但是评估出来的结果还没有正式有我委托方双方进行确认，所以该份评估报告属于初审稿，初步的评估报告，并不存在确定回购款的事实。对第三人〔2021〕20号这个复函的质证意见，我们对该函的真实性认可，这个复函是有一个去函，就是被告蒙大矿业公司去函要求第三人中煤XXX处对涉案宿舍楼的产权进行明晰。原因是我们发现产权有涉及第三方，所以要求其进行明确产权。据此，第三人于2024年6月28日给我公司进行回函，回函内容为该运营楼综合运营楼1-3层产权归属第三方，第4层产权归属第三人中煤XXX处，我单位与第三方沟通协调后，未同意通过以租代购方式向第三方租赁，该复函我们也通过函件的形式向中煤XXX处明确我们不同意以租代购进行回购。同时，该复函中并没有明确1-3层产权归属的第三方为原告，最后一点证明该复函也证明中煤XXX处于2024年6月28日才明确告知我们本案涉及的宿舍楼的产权存在问题，2015年直到2023年期间，我方均不知有原告的存在，以及该宿舍楼的所有权为原告的事实。这是第三人于今年的6月份首次向我公司披露，所以，据此我公司才暂停了回购程序要求产权明晰。第三人对证据六、七质证，对会议纪要来往函件、评估报告、〔2024〕20号这个复函均认可，也能同时证明1-3层是XX公司，也能同时证明我们已经向被告履行义务。 证据八、证人郑某证言，证明：工程已经交付，被告蒙大矿业公司在占用和使用，占有期间的费用应由其承担。被告蒙大矿业公司从2022年3月-2024年蒙大矿业公司派遣其内部员工共入住该综合楼，另有相关录音录像照片为证。 原告质证，认可。原告认为证人证言已经明确证明蒙大矿业从2022年到2024年期间进驻该综合楼，并且一直在使用，所以他应当承担占用期费用，占用期间的费用计按照租金计算费用。被告质证，对证人的证言，我们不认可，理由如下：第一，结合证人出示的该份照片有时间显示的有25张照片，时间为2023年10月30日均是反复拍照，现场有这个餐厅，还有这个餐厅，还有这个库房，还有这个过道这些照片显示的时间为下午的13点拍摄的，2013年期间这个照片下面后缀有写乌审旗蒙大洗煤厂。所以我们认为，该照片仅仅是室内，不能证明属于涉案宿舍楼的室内，因为我们不可能把洗煤厂建在宿舍楼内，这是第一点。第二，证人所陈述的有虚假。她说2022年就拍摄照片，拍摄照片进入宿舍楼，问是蒙大的员工，但是我们从照片上没有反映这些照片的人物上有的蒙大职工，照片中人没有穿蒙大的工作服。因为我们蒙大管理规定，入场必须穿工作服在工作期间是要穿工作服的这里面照片上的人并不能证明为蒙大公司员工。第三人质证，对证人陈述认可。 证据九、公证处出具的公证书原件一份、照片35张、9段视频，录音一段。证据来源：原告。证明：1.被告蒙大公司及第三人XXX处不能及时履行回购原告“以租代建”综合运营楼，但被告一直占用综合楼，不用时也贴具封条，周边仍然堆放设备，给原告造成代建建设资金占用损失。同时被告不仅未能支付回购款，还实际占用该综合运营楼及附属设施。2.被告蒙大公司应当按占用期间比照本案第三人与原告就该综合运营楼租赁期间（3668平方米，按22元/㎡月）的标准支付租金。 被告质证，对公证书的真实性认可，关联性以及原告所证明的目的不认可。因为原告与第三人之间的建设施工合同关系与我公司和第三人之间所形成的回购关系是两个不同的法律关系。根据合同相对性的原则，第三人对原告应当承担的违约责任和损害赔偿责任与我方并无直接的关联性。同样回购程序是否完成，也与原告主张的建设施工工程款没有直接的关联性，所以，我们认为该份公证书不能证明原告的证明目的。对照片、视频、录音的真实性不认可。从照片中反映，部分晚上拍摄，虽然没有日期，晚上人入住睡觉的照片，多达10张，我们认为职工宿舍楼不可能让你去，在睡觉的时候还敞开着门，让你拍照。所以我们对这个拍摄的取证，不予认可。该组照片35张，均没有反映蒙大公司入驻现场进行装修。原告说装修，但我们看不到装修，所以并没有装修，只有贴的门牌号，三楼的门牌号清晰可见，就说2022年这些照片和2023年拍摄的照片地点不同，内容不详。所以我们对证人的证言以及照片的真实性均不予认可。第三人质证，对照片、视频、录音认可。对公证书真实性认可，与法律关系没有关联。 证据十、《大轻包施工协议书》《授权委托书》各一份。证据来源：原告。证明：原告作为案涉宿舍楼项目1-3层3678.48平方米的投资方和建设方，投入该工程的全部建设资金，委托具有施工资质的内蒙古乾苑建筑工程有限责任公司施工建造。 被告质证，对内蒙古乾隆苑建筑公司出具的委托书和大轻包协议因无其他证据印证，故不认可，对该公司是建设单位的事实认可，但原告未提供购买材料的相关资料，也未提供向该公司支付工程款的发票，不能证明工程的实际造价。第三人质证，无异议。 证据十一、中煤XXX处运营综合楼建设项目施工图预算审核书复印件一份。证据来源：原告。证明：原告认为第三人给原告造成的实际损失大于法定利息，即原告可得利益损失。原告与第三人签订的虽然名为租赁合同，但实际上是以以租代建的方式，对案涉综合楼投入的建筑施工建造，只不过是先以租金后以回购款方式实现有关的建筑施工工程款，虽然建造的是被告蒙大矿业宿舍楼这一临时设施，但原告实际投入的建筑工程建造的费用，远远高于宿舍楼的评估价值，因此，原告第一项诉讼请求仅仅以被告和第三人委托评估的建筑物的评估价（评估时已按成新率打折计算）以及法定利息计算，不包括原告实际发生的建设工程款中应当含有的利润的可得利益损失，法定利息不足以弥补原告的实际损失。对于原告投入施工的有关工程造价，一是可以参照2022年11月21日被告蒙大矿业公司和第三人中煤XXX处委托内蒙古正博工程项目管理有限责任公司做出的《中煤XXX处运营综合楼建设项目施工图预算审核书》审定的“报审金额12107921元，审定金额8904315元(其中2015年施工的1-3层审定价为7453220元”，证明原告的施工造价至少在7453220元以上。二是可以参照租赁合同中约定的租金标准，实际上，在被告蒙大矿业公司入住案涉综合楼以前，第三人也一直按照合同中所约定的租金标准支付原告以租代建的费用。 被告质证，真实性认可、关联性不认可，对原告证明目的，过程和结论均不认可。第三人质证，真实性、合法性没有异议，但证明目的不认可，这个只是个施工图预算，第三人一直按房屋租赁合同约定给原告足额支付了租金，没有给原告造成损失。 本院认为，原告提供的证据一至十，来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，证据之间能够相互印证，形成了完整的证据链条，故本院予以采信；对证据十一的真实性认可，但不能证明待证事实，故不予采信。 被告蒙大矿业公司围绕答辩意见提交以下证据，本院对被告提供的证据认定如下： 证据一、2023年7月25日，中煤西北能源化工集团有限公司部门函《关于蒙大矿业公司回购中煤一建公司宿舍楼相关事宜的复函》原件一份。证据来源：被告。证据内容为：该证据为我公司的上级主管部门，在进行合规性和合法性审查后回复，因未与第三人签订建安工程合同，项目建设时也未履行报批程序，如采用建安工程结算方式回购存在法律风险和审计风险，要求就回购方式进行充分论证，重新上报回购方案。证明：建安工程结算方式回购变更的原因是因为我方未与第三人签订建安工程合同，项目建设时也未履行报批程序，存在法律风险和审计风险。 原告质证，真实性予以认可，因为这属于中煤西北能源化工集团有限公司内部的文件，就有关于回购方式的内部管理，没有关联性。第三人质证，认可。 证据二、2023年9月8日，《中煤第一建设有限公司第XXX工程处宿舍楼回购谈判备忘录》原件一份。证据来源：被告。证据内容为：根据上级公司的回复，在不能以建安方式回购的情况下，我公司与第三人进行了谈判。因第三人认为以租赁方式回款慢，故双方同意采用资产评估方式。证明：双方曾经协商过以租赁方式回购，但第三人未同意，故采用了资产评估方式，也证明双方在积极推进回购进程。 原告质证，对该备忘录真实，合法性，关联性承认。第三人质证，认可。 证据三、（1）2024年5月27日，《乌审旗XXXX有限责任公司关于宿舍楼回购事宜的函》；（2）2024年6月28日，《中煤第一建设有限公司第XXX工程处关于宿舍楼回购事宜的复函》；（3）2024年7月24日，《乌审旗XXXX有限责任公司关于中煤第一建设有限公司第XXX工程处宿舍楼回购事宜的复函》三份。证据来源：被告。证据内容：我公司要求第三人尽快梳理宿舍楼产权，在理清产权情况后，再行协商解决，第三人复函，确认宿舍楼1－3层产权归属第三方，第4层产权归第三人，并提出通过以租代购方式将1－4层租赁给我公司使用。我公司回复：因存在产权问题，无法按以租代购方式回购，且此方式不符合33号“会议纪要”的规定。证明：我公司和第三人都在积极地推进回购进程，因为存在产权障碍，故回购条件暂时不具备，第三人没有怠于主张债权，原告的起诉不成立。 原告质证，真实性、合法性、关联性予以认可。正是原告的第二项诉讼请求，不能证明怠于。第三人质证，认可。 证据四、付款凭证五组。证明：被告履行了33号“会议纪要”第四款约定，分别向第三人和五建支付了工程款。 第三人质证，真实性、合法性认可，但关联性不认可。截止2015年7月底被告欠第三人93048902元工程款，8月份、9月份一共支付了20029710元工程款，这两笔只是付的其中的一部分工程款。原告质证，认同第三人意见。只要第三人对被告债权数额大于原告对第三人债权，原告行使代位权即成立。 本院认为，被告提供的证据一、二、四来源合法、内容真实，与本案有关联性，本院予以采信；对证据三的真实性、合法性、关联性认可，但不能证明待证事实，故不予采信。 第三人中煤XXX处提交以下证据，本院对第三人提供的证据认定如下： 证据一、《房屋租赁合同》复印件1份。证据来源：第三人。证明第三人与原告是房屋租赁关系。 原告质证，对房屋租赁合同予以认可。被告质证，对该证据真实性合法性，关联性均予以认可，第一，租赁合同证明了原告与第三方仅仅是房屋租赁合同关系并不存在代建关系。第二，通过租赁合同也证明了原告与第三人租赁关系已经完成第三人也已撤出这个宿舍楼入住合同履行完毕。第三人与原告不存在债权债务。 证据二、给被告发的函。证据来源：第三人。证明第三人已经向被告申请回购。 原告质证，对函予以认可。被告质证，我们对证据真实性、合法性、关联性均予以认可。2022年1月10日，该份发函证明了第三方向被告发函请示要求启动回购程序，所以，启动回购程序并没有确定回购的明确金额和期限。通过租赁合同也证明了原告与第三人租赁关系已经完成，第三人也已撤出这个宿舍楼入住合同履行完毕，第三人与原告不存在债权债务关系。 本院认为，第三人提供的上述证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，予以采信。 本院依职权出示证据、本院从第三人中煤XXX处调取的被告蒙大矿业公司和第三人中煤XXX处2015年、2024年的账务往来明细两份。原告表示从这个表中可以看到，2024年10月30日，被告蒙大矿业公司尚欠第三人中煤XXX处25802635.88元，证明被告欠第三人应收款大于原告的诉讼请求，原告予以认可。被告表示，对真实性认可，合法性与关联性不认可。首先该表从时间上缺失，没有3月和10月报表统计，所以不能全面反映第三人中煤XXX处与我公司的全部账目往来；其次，表中2015年9月20日、21日、25日我公司支付第三人650万元系本案工程款，与我公司33号会议纪要及我公司财务支付凭证相一致，充分证明我公司按33号“会议纪要”实际履行了支付工程款的义务，在工程开工时向第三人已支付650万元工程款作为启动资金，故该工程款应在回购时予以扣除。第三人表示认可，2015年、2024年被告欠第三人工程款情况。 根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下： 2015年8月17日，被告蒙大矿业公司与第三人中煤XXX处和五处就建设宿舍楼三方达成共识，并以33号“会议纪要”的形式记载，会议纪要约定：一、建设所得土地由矿方无偿提供，先按两单位各5000平方米计算…。三、建设队伍由两单位自行安排…。四、建设资金由矿方欠两单位工程款内安排资金，各按500万元以内考虑，启动资金各200万元，其余根据工程进度逐月支付，两家单位必须保证专款专用。五、房屋建成后，矿方负责统一提供水、电、暖气、天燃气和排污水的接口…。六、房屋使用中产生的房产税和土地使用税，由两单位自行承担，如实缴纳。八、因双方合同履行完毕，两单位不再使用该房屋，矿方将按程序进行购回，回购价按矿方审定的工程造价扣除使用折旧后确定回购…或请有资质的单位进行评估确定。回购时不论采用何种方式产生的相关税费均由出售方承担。 2015年8月17日，原告XX公司与第三人中煤XXX处签订了《房屋租赁合同》，合同约定：房屋建筑面积3668㎡，2015年10月31日以前竣工验收，房屋租金22元/平方米/月*3668平方米，租金一年一付。租赁期满后，该房屋的产权及相关设施由第三人中煤XXX处协助原告XX公司移交给被告蒙大矿业公司，资产的全部所得归出资方原告所有（包括因此产生的资金及其他费用），与第三人无任何关系。如矿方同意，可由第三人出具委托书，委托原告与被告商谈具体回收事宜。《房屋租赁合同》另附33号“会议纪要”。 第三人中煤XXX处于2015年年底到2021年年底期间向原告XX公司租赁案涉宿舍楼，并全额支付了租金。 2018年，第三人中煤XXX处加盖了第4层，并于2018年8、9月份对宿舍楼整体进行验收。2022年内蒙古国友工程检测服务有限公司对案涉宿舍楼的结构安全性（含抗震性能）出具检测鉴定报告。 另确认，上述《房屋租赁合同》签订以后，2015年8月18日，原告与案外人内蒙古乾苑建筑工程有限责任公司签订《大轻包施工协议书》协议约定，原告将案涉宿舍楼工程承包给内蒙古乾苑建筑工程有限责任公司施工，工期为2015年8月18日至2015年10月31日。交工标准：毛胚交工，水暖施工不在本合同范围内。合同价款1500000元，原告已支付完毕。 又确认，2022年1月10日，第三人中煤XXX处向被告蒙大矿业公司发函要求原告尽快履行回购义务。 2022年3月18日，被告蒙大矿业公司根据33号“会议纪要”第八条，就第三人宿舍楼回购事宜开会讨论，会议同意启动回购程序，并于2022年3月27日向公司各部门、区队印发相关文件。 被告与第三人共同委托中和资产评估有限公司对案涉综合营运楼（宿舍）进行评估，评估基准日为2023年9月30日。对案涉综合营运楼（宿舍）第1-3层，面积为3689.79平方米，原值8049600元，成新率76%，净值6117700元；对案涉综合营运楼（宿舍）第4层，面积为1229.93平方米，原值1431900元，成新率76%，净值1088200元。 2024年5月14日，中煤西北能源化工集团有限公司对被告蒙大矿业公司回购中煤一建公司宿舍楼相关事宜进行批复，要求被告蒙大矿业公司尽快梳理宿舍楼产权，在理清宿舍楼产权情况后，就回购方式进行论证。 2024年5月27日，被告向第三人发函要求第三人尽快梳理宿舍楼产权（资产）。 2024年6月28日，第三人向被告发函称：该综合运营楼1-3层产权归属第三方，第四层产权归第三人所有。第三人通过以租代购方式向第三方租赁该综合运营楼1-3层的使用权，同时以第三人名义，通过以租代购方式将1-4层租赁给被告使用。 2024年7月24日，被告向第三人复函称：鉴于第三人确认该宿舍楼1-3层权属归第三方，第4层产权归属第三人所有，因存在产权归属问题，被告无法按照以租代购方式回购。 再确认，2015年度，被告拖欠第三人工程款112358566.22元；2024年度，截至2024年10月30日，被告拖欠第三人工程款25802635.88元。 还确认，2022年3月21日-4月期间，被告在未通知原告及第三人的情况下，派遣员工进入综合营运楼设置餐厅并住宿。2024年4月，被告蒙大矿业公司因该综合营运楼外墙墙体脱落，存在安全隐患，将整体宿舍楼外墙贴了封条和警戒线。后于2024年4月27日查封了该综合营运楼。 本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的事实持续至《民法典》施行后，因此，本案应适用《民法典》的规定。 本案双方的争议焦点是：一、被告蒙大矿业公司是否知晓原告XX公司是综合营运楼的建设方？二、原告XX公司是有权行使代位权，要求被告蒙大矿业回购？三、被告蒙大矿业公司是否因占用和查封综合营运楼，向原告XX公司赔偿损失？ 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法典》第四百七十一条、第四百七十二条、第五百零二条、第五百零九条的规定，本案蒙大矿业公司与第三人之间形成的会议纪要，虽然是以纪要形式出现的，体现了当事人的真实意思表示，是合同的重要形式，合法有效，双方均应履行。本案中，33号“会议纪要”第三条规定：“建设队伍由两单位自行安排”，第三人中煤XXX处随即与原告XX公司签订了《房屋租赁合同》形式的以租代建合同，不违反法律规定，是合法有效的合同，合同履行时，原告投资了人力、物力建成了该楼，并由第三人验收、租赁。后期第三人与被告多次谈判，启动回购程序委托评估，被告蒙大矿业公司应该知晓原告XX公司是综合营运楼的建设方。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十五条：“因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”的规定，本案中被告蒙大矿业公司在33号“会议纪要”第八条明确了回购时间、回购价值方式等，第三人中煤XXX处与原告XX公司的《房屋租赁合同》第四条规定了回购条件等，庭审中，原、被告、第三人也同意案涉综合营运楼继续由被告方回购。同时，由于第三人中煤XXX处与被告蒙大矿业公司是长期合作关系，被告蒙大矿业公司欠付第三人中煤XXX处工程款处于常态，截至2024年10月30日，被告仍拖欠第三人工程款高达25802635.88元。另案涉综合营运楼已经由第三方出具检测鉴定报告，第三人中煤XXX处与被告蒙大矿业公司共同于2023年12月6日委托第三方评估该综合营运楼建筑部分1-3层，价格是6117700元，产权明晰到期，并且第三人中煤XXX处也从未向被告蒙大矿业公司以诉讼、仲裁等方式主张过权利，故此原告XX公司有权行使代位权，要求被告蒙大矿业公司回购。故对原告要求被告将应支付给第三人的综合运营楼（1-3层）回购款6117700元支付给原告的诉讼请求，本院予以支持；原告还主张被告支付从2022年3月18日计算资金占用期间利息，本院认为，被告蒙大矿业公司于2022年3月18日会议同意启动回购程序，并非确定回购日期，原告提供的证据不能证明具体回购时间，应承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条、一千一百六十六条规定。本案中，2022年3月21日，被告在未告知原告及第三人的情况下，擅自进入综合营运楼设置餐厅并住宿，并于2024年4月27日对该楼进行查封，侵害了原告XX公司的利益，给原告造成了损失。该损失参照原告与第三人签署的房屋租赁合同约定的租金计算，即从2022年3月21日起以22元/平方米/月×3668平方米计算至被告向原告支付综合营运楼回购款6117700元完毕之日止。具体计算方式如下：2022年3月21日（含）至2024年8月31日的房屋占用使用费为2367082.67元=22元/平方米/月×3668平方米×29月10日。故对原告的第二项诉讼请求，本院予以支持；超出上述计算标准的部分，不予支持。 关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，原告并未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，故不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百七十一条、第四百七十二条、第五百零二条、第五百零九条、第五百三十五条、第一千一百六十五条、第一千一百六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告乌审旗XXXX有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内回购原告鄂尔多斯市乌审旗XXXX有限公司建设的综合营运楼（1-3层），并支付原告鄂尔多斯市乌审旗XXXX有限公司回购款6117700元。 二、被告乌审旗XXXX有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告鄂尔多斯市乌审旗XXXX有限公司房屋占有使用费2367082.67元；及从2024年8月31日（含）起，以80696元/月计算至回购款6117700元全部支付完毕之日止的房屋占有使用费。 上述两项合计：8484782.67元。 三、驳回原告鄂尔多斯市乌审旗XXXX有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费75315.98元，由被告乌审旗XXXX有限责任公司负担71193.48元，由原告鄂尔多斯市乌审旗XXXX有限公司承担4122.5元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 当事人申请执行的期限为二年，从法律文书确定的履行期间届满最后一日起计算。 案件生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决。逾期未履行的，当事人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知。违反本条规定的，人民法院可依法对当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十一月二十八日 法官助理*** 书记员*** 法条链接： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第四百七十一条【合同订立方式】当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。 第四百七十二条【要约的定义及构成要件】要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百三十五条【债权人代位权】因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。 代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。 相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。 第一千一百六十五条【过错责任原则】行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。 依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第一千一百六十七条【危及他人人身、财产安全的责任承担方式】侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。