25中国电信股份有限公司泰州分公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省泰州市高港区人民法院 民事判决书 （2020）苏1203民初25号 原告：中国电信股份有限公司泰州分公司，统一社会信用代码91321200750513120J，住所地泰州市海陵区凤凰东路**。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏国安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏国安律师事务所实习律师。 被告：***，女，1975年10月18日出生，汉族，住泰州市高港区。 委托诉讼代理人：***，男，1973年6月17日出生，汉族，住泰州市高港区。系被告***之夫。 原告中国电信股份有限公司泰州分公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国电信股份有限公司泰州分公司委托诉讼代理人***、***，被告***及委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国电信股份有限公司泰州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离并返还原告的泰州市高港区刁铺街道泰高路81号的门面房；2.判令被告支付从2018年5月20日起至2019年5月19日的房屋租金6600元，和2019年5月20日起至实际搬离之日止的房屋使用费6600元及违约金12705元，合计25905元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于泰州市高港区刁铺街道泰高路81号的一间门面出租给被告作经营使用，房屋建筑面积为17平方米，租赁期为2014年5月20日至2019年5月19日。此后，原、被告双方按照《房屋租赁合同》履行。但是被告给付原告租金至2018年5月19日，后期租金经原告多次催要未果。2019年4月后，原告多次通知被告合同到期后不再续租，要求被告到期交还房屋，并催收欠缴房租。按《房屋租赁合同》违约责任条款的约定，被告逾期支付租金，不仅须按月租金的3%向原告支付违约金，还应补交占用期内的租金及占用期违约金。上述费用被告拖欠至今仍未支付，原告为维护自身合法权益，特具诉状，希判如所请。 被告***辩称：2018年5月20日至2019年5月19日的房租已经给付，有2018年10月10日工商银行的汇款单予以证明。2017年9月26日签订的合同，之后于2017年10月、2018年10月缴纳了两次房租，原告收取房租后没有开具发票，已经构成违约。我没有逾期缴纳房租，不承担违约金。原告作为国有企业，按日利率3%收违约金没有法律依据。我作为15年的承租户，应当拥有优先承租权，房屋到期后，原告没有任何理由让我们搬离，侵害了我们的权利。疫情期间国务院也要求对承租的个体工商户降租、减费，而原告作为国有企业应当给我们适当的降租、减费，善待个体户，希望原告和我们协商，制定合理的租金，让个体户维持生计。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月26日，原告中国电信股份有限公司泰州分公司作为甲方，被告***作为乙方，签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方同意将坐落在泰州市高港区的房屋出租给乙方作经营使用，房屋建筑面积为17平方米，租赁期自2014年5月20日起至2019年5月19日，租金为人民币30460元，租期五年，第一年租金5080元，第二年租金5580元，第三年至第五年租金每年为6600元。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。租金按年结算，由乙方在每周期开始前预付本结算周期的租金给甲方，且乙方应在合同签订后30日内一次性向甲方支付首期租金。本合同签订后，任何一方无法定或约定的理由单方解除本合同的，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的10%收取违约金，并要求对方赔偿损失。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金，如果逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋，乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交还甲方，并支付宽限期内的相应租金，否则甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。该合同签订后，被告分别于2017年10月24日、2018年10月10日向原告预留的银行账户各支付租金6600元。2019年8月1日，原告向被告发出书面通知一份，告知被告租期已届满，且不再续租给被告，请被告于2019年8月31日前缴清合同期内所有房租，并交还房屋。 以上事实有《房屋租赁合同》、案涉房屋房产证、房屋平面图、国有土地使用权证、书面通知、银行汇款单、转账明细以及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，虽存在倒签，但确系合同双方的真实意思表示，合法有效。合同签订之前，案涉房屋一直由被告使用至今，被告作为承租方负有按照双方约定及时支付房屋租金的义务。（一）关于2018年5月20日至2019年5月日期间房屋租金是否给付的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》，该合同中明确约定承租人应于每周期开始前预付本结算周期的租金，且首期租金应于合同签订后30日内支付，房租租金汇至双方约定的银行账户，鉴于该合同系于2017年9月26日签订，根据上述约定，被告于2017年10月24日支付的租金6600元，应视为其支付的2017年5月20日至2018年5月19日期间的房屋租金，被告于2018年10月10日支付的租金6600元，应视为其支付的2018年5月20日至2019年5月19日期间的房屋租金，原告虽主张被告未支付第五期的租金，但不能仅凭其内部关于租金支付情况的记载而反证被告未支付房屋租金，在双方未对之前合同实际履行情况予以结清的情况下即倒签合同，与常理不符，故对原告该主张，本院不予支持。房屋租赁期限届满后，双方并未就租赁该房屋达成新的合意，且原告已于2019年8月1日向被告发函，要求被告搬离房屋，并缴清房租，被告作为承租人其占有该房屋的合同基础已不存在，其占有使用该房屋期间所获得的财产性利益亦不具有归其所有的合同基础，故原告要求被告搬离该房屋并按照原租金标准缴纳房屋占有使用费，有事实及法律依据；同时，合同中明确约定违约金按占有期内租金总额的10%收取，该标准并未超出法律规定，本院依法予以支持。被告辩称原告妨碍了其优先承租权，但双方签订的合同期限已经届满，原告已经明确表示不再续租，并要求将该房屋收回，系基于其作为该房屋的所有权人而做出的处分行为，并非该房屋已租赁给他人的情况下要求被告搬离，故不存在侵害被告优先承租权的问题。对于是否减免租金，属于原告对自身权益的让渡范畴，法律不应对之予以苛求，且结合合同期限及原告要求被告搬离的时间界点，均早于新冠疫情爆发之前，故对被告该辩称，本院不予采信。（二）房屋保证金600元是否存在以及是否应予扣减的问题。原告陈述该保证金收条形成于2008年8月28日，与案涉的房屋租赁合同无任何关联，且收条载明的履约保证金已在之前的房屋租赁合同到期后结清。本院认为，原、被告双方虽于2017年9月26日签订了《房屋租赁合同》，但双方的房屋租赁合同关系实际早已存续并延续至今，原告陈述已在之前的租赁合同中结清，但未能提供证据予以证实，现被告在持有收条原件的情况下要求予以抵扣，本院予以支持，但被告关于未退保证金，不予承担违约责任的答辩，无事实及法律依据，本院不予采信。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条第一款，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告***应于本判决生效之日起十日内将承租的位于泰州市高港区房屋腾空交付原告中国电信股份有限公司泰州分公司； 二、被告***应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国电信股份有限公司泰州分公司支付自2019年5月20日至实际搬离之日止，按年金6600元支付房屋占有期间的使用费，并按照房屋占有使用费总额的10%支付违约金（计算所得总额扣减600元）。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费220元，由原告负担50元，被告***负担170元（被告应负担的部分原告已预交，被告在本判决生效后10日内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费440元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。 审判员*** 二〇二〇年七月十日 法官助理*** 书记员*** 附：判决所依据法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。