24中国电信股份有限公司泰州分公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省泰州市高港区人民法院 民事判决书 （2020）苏1203民初24号 原告：中国电信股份有限公司泰州分公司，住所地泰州市海陵区凤凰东路88号，统一社会信用代码91321200750513120J。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏国安泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏国安泰律师事务所实习律师。 被告：***，男，1979年5月13日出生，汉族，住泰州市高港区。 原告中国电信股份有限公司泰州分公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国电信股份有限公司泰州分公司委托诉讼代理人***、***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国电信股份有限公司泰州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离并返还原告的泰州市高港区的门面房；2.判令被告支付所欠房屋租金5000元、房屋使用费（从2019年5月20日起至实际搬离之日止以每月1000元计算，暂计算12000元）、违约金（自2019年1月1日起以月租金1000元为基数按日3%计算至实际给付之日计收逾期交付租房违约金，自2019年5月20日起至实际搬离之日按房屋使用费的10%计收房屋使用费违约金，两项之和暂计算为12150元）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于泰州市高港区的一间门面出租给被告作经营使用，房屋建筑面积为37平方米，租赁期为2017年1月1日至2019年5月19日。此后，原、被告双方按照《房屋租赁合同》履行。但是被告给付原告租金至2018年12月31日，后期租金经原告多次催要未果。2019年4月后，原告多次通知被告合同到期后不再续租，要求被告到期交还房屋，并催收欠缴房租。按《房屋租赁合同》违约责任条款的约定，被告逾期支付租金，不仅须按月租金的3%向原告支付违约金，还应补交占用期内的租金及占用期违约金。上述费用被告拖欠至今仍未支付，原告为维护自身合法权益，特具诉状，望判如所请。 被告***辩称：原、被告双方签订案涉合同，原告将涉案门面出租给被告使用，租期均无异议，原告亦按合同约定于2017年1月交付房屋给我，我给付租金到2018年12月31日。确实欠原告租金5000元，但原告此前收取房租的方式通常是打电话让我们去银行缴纳，但此5000元租金没有打电话催我。房子到期后原告曾派人到店面上说过要收回房子，以前也出现过这个情况，但是拖几个月之后还是跟我们签合同，所以此次说收回房子就没有在意。我愿意搬离并返还原告房屋，拖欠的租金愿意给付，租金违约金太高，请法院依法调整。因为没有合同约定，且原告让我搬我没有当回事，合同到期后的房屋使用费我只愿意承担一部分。合同到期后的房屋使用费违约金我愿意承担。我已经租房屋十多年，当时从他人手上转租过来交了押金600元，要求予以抵扣。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月26日，原告中国电信股份有限公司泰州分公司（甲方出租人）与被告***（乙方承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将坐落在刁铺支局宿舍楼下门面一间的房屋（房屋所有权人：中国电信股份有限公司泰州分公司；房屋坐落：泰州市高港区）出租给乙方作经营摩托车修理用途使用，房屋建筑面积为37平方米，租赁期自2017年1月1日起至2019年5月19日，租金为人民币贰万伍仟元整，第一年租金9100元，第二年租金10900元，第三年从2019年1月1日至2019年5月19日租金为5000元整。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。租金按年结算，由乙方在每周期开始前预付本结算周期的租金给甲方。乙方应在合同签订后10日内一次性向甲方支付首期租金20000元整。租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供5日宽限期（自租赁届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按当月租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。甲方依据本合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。2019年8月1日，原告向被告发出书面通知一份，告知被告租期已届满，且不再续租给被告，请被告于2019年8月31日前缴清合同期内所有房租，并交还房屋。 庭审中，原、被告均认可被告已给付截至2018年12月31日的房屋租金。 以上事实有《房屋租赁合同》、案涉房屋房产证、房屋平面图、国有土地使用权证、书面通知以及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系合同双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、关于拖欠租金的问题。合同签订后，原告已交付租赁物，被告作为承租方负有按照双方约定及时支付房屋租金的义务。被告庭审中自认仅给付截至2018年12月31日的租金，另有2019年1月1日至2019年5月19日租金5000元未给付。因合同中约定每周期开始前预付本结算周期的租金给甲方，故原告要求被告给付租期内房屋租金余额5000元，本院依法予以支持。原告主张逾期交付租金违约金：自2019年1月1日起至实际给付拖欠租金之日止，以月租金1000元按每日3%计算，被告辩称该违约金主张过高请求予以调整，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中，被告逾期支付租期内房屋租金5000元，原告主张的逾期违约金远高于实际损失，且原告未能及时采取措施防止损失扩大，结合合同履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，该违约金本院调整为1000元。被告主张其预交了600元押金应予抵扣，因原告不予认可，且被告未提供相应证据予以证明其缴纳了案涉合同的押金，故对其抗辩主张本院不予支持。 二、关于搬离并返还租赁房屋问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告房屋租赁期限届满后，双方并未就租赁该房屋达成新的合意，且原告已于2019年8月1日向被告发函，要求被告搬离房屋，并缴清房租，被告作为承租人其占有该房屋的合同基础已不存在，故原告要求被告搬离该房屋并按照合同约定以每月1000元租金标准缴纳房屋占有使用费，符合法律规定及双方约定；同时，合同中约定违约金按占有期内租金总额的10%收取，该标准并未超出法律规定，被告亦无异议，本院依法予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十三条、第一百一十四条第一款，第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告***应于本判决生效之日起10日内将承租的位于泰州市高港区房屋腾空交付原告中国电信股份有限公司泰州分公司； 二、被告***应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国电信股份有限公司泰州分公司支付租赁期内租金5000元及租赁期内违约金1000元； 三、被告***应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国电信股份有限公司泰州分公司，按月租金1000元自2019年5月20日至实际搬离之日止支付房屋占有期间的使用费，并按照房屋占有使用费总额的10%支付违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为260元，由原告负担60元，被告***负担200元（被告应负担的部分原告已预交，被告在本判决生效后10日内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费520元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。 审判员*** 二〇二〇年七月三十日 法官助理*** 书记员*** 附：判决所依据法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。