2674某某与中国电信股份有限公司泰州分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省泰州市高港区人民法院 民事判决书 （2019）苏1203民初2674号 原告：***，男，汉族，1972年12月26日出生，住泰州市高港区。 委托诉讼代理人：***，系原告***哥哥，男，汉族，1964年6月23日生，住泰州市高港区。 委托诉讼代理人：***，上海市恒泰律师事务所律师。 被告：中国电信股份有限公司泰州分公司，统一社会信用代码91321200750513120J，住所地泰州市凤凰东路**。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏国安泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏国安泰律师事务所实习律师。 原告***与被告中国电信股份有限公司泰州分公司（以下简称中国电信泰州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、***，被告中国电信泰州分公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告尚未支付的门头改造补贴费10000元；2.判令被告立即将位于高港区的房屋腾空并交付原告；3.判令被告支付原告房屋占用使用费20000元（自2019年10月15日起至实际交付房屋日止，按80000元/年，暂算至2020年1月15日）；4.判令向原告支付违约金20000元；5.被告支付原告水电费2500元；6.判令被告赔偿原告损失51750元（其中修缮门头的费用30000元，因被告违约向案外人支付的赔偿金21750元）；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年10月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于高港区的房屋出租给被告，租赁期限为5年。租金为第一年11.58万元，第二年至第五年每年5.26万元。原告依照约定将房屋交付被告使用，被告一直使用租赁房屋经营。2017年10月15日，原、被告协商达成《关于白马鸿信手机连锁房源租赁及相关问题的沟通备忘录》，约定：“1.现有房源两年到期前（2019年10月15日）支付房东***、***兄弟一次性补贴三万元（税前）用于补贴现有房屋租赁门头制作带来的对其二楼住家的相关影响。支付方式：2017年年底前支付两万元，2019年现有房屋租赁合同到期前支付壹万元；2.现有房源提前续签2019年10月15日向后的两年房屋租赁，房屋租金按照捌万元每年（税前），2017年年底前完成续签；3.现有房屋2019年10月15日到期之后三个月之内完成门头改造（不影响二楼正常通风采光）”。该《备忘录》为当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当受其约束。然而，被告仅仅支付2万元的门头改造补贴费，剩余1万元至今没有支付。2017年年底也没有完成合同续签，原告多次催促，被告没有理睬，《备忘录》中被告的义务未完全履行或未履行。2019年6月27日，被告致函原告，称合同到期后不再续租，原告进行了回函，要求支付未付补偿款及赔偿损失。2019年10月14日合同到期后，原告既没有续租，也没有联系原告交付房屋，亦没有按照约定将门头恢复原状，被告已经严重违约，应承担相关的违约责任。此外，租赁期间被告从未支付水费，电费也未结清。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提出如上诉讼请求。 被告中国电信泰州分公司辩称，原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2019年10月14日届满，双方未签订续租合同，中国电信泰州分公司已于2019年10月8日从租赁房屋中搬出，且于同月9日将租赁房屋钥匙交付***。请求人民法院驳回原告除水电费外的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、租房协议、照片、双方往来函、工程结算审定单、发票等证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月15日，原告***与被告中国电信泰州分公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于高港区房屋出租给被告经营使用，租赁期限为五年，自2014年10月15日起至2019年10月14日止。 2017年10月15日，原被告双方就房屋租赁及相关问题沟通，高港电信杭华、***，鸿信手机龙莽，房东***在《关于白马鸿信手机连锁房源租赁及相关问题的沟通备忘录》签字，约定：1.现有房源2019年10月15日到期前支付房东***、***兄弟一次性补贴三万元用于补偿房屋租赁门头制作带来的对二楼住家的相关影响（2017年年底前支付20000元，租赁合同到期前支付10000元）；2.提前续签2019年10月15日向后两年房屋租赁合同，租金80000元每年，2017年年底前完成续签；3.租赁合同到期之后三个月内完成门头改造，不影响二楼正常通风采光；4.现有租赁期内及后续两年续签期内，房东所作的房屋改造不得影响门店的正常运营，相关改造需在双方协商一致的前提下进行。 2019年6月27日、2019年10月11日，被告向原告发《工作联系函》、《函告》，告知租赁合同2019年10月14日届满，合同到期后被告不再续租该房屋，将于合同到期时将房屋返还给原告，并在合同到期后三个月内对门头进行修复。 2019年7月1日、9月16日、10月14日原告函复：2017年10月15日续租备忘录达成续租2年约定，另30000元补偿金已支付20000元，现通知不续租违反诚实信用原则，要求支付剩余10000元金、160000元违约金及拖欠的水费，并尽快处理影响二楼正常使用的门头改造。 对原告主张的各项诉讼请求，本院评判如下： 1.判令被告支付门头改造补贴费10000元。根据原被告当庭陈述及原告提供的《沟通备忘录》、微信聊天记录等证据，30000元系因被告租赁原告房屋期间制作门头，对原告二楼住家影响而给予的补贴，该补贴款项系双方真实意思表示，依法受法律保护；其中被告已按此约定实际支付20000元，原告主张被告支付余款10000元符合双方约定，对被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。 2.判令被告将房屋腾空并交付原告，并支付房屋占用使用费20000元（自2019年10月15日起至实际交付房屋日止，按80000元/年，暂算至2020年1月15日）。根据在案现有证据，原被告双方虽于2017年10月就房屋租赁及相关问题沟通，被告表示将续租涉案房屋2年，约定2017年年底前完成续签，但租赁期限六个月以上的应当采用书面形式，原被告双方未就续租达成合意并签订租赁合同，且被告在原租赁合同到期三个月前发函通知原告不再续租。原被告双方未就续租达成合意或续签租赁合同，原租赁合同到期后租赁关系自动终止，被告和原告分别负有在到期后及时返还房屋和收回房屋的义务。被告在租赁合同到期后、原告未主动接收涉案房屋也未指定专人接收房屋的情况下，选择向原告家属交付房屋并无不妥，且原告亦无证据证明被告自2019年10月15日起仍在继续占有使用涉案房屋，故对其要求腾空房屋并支付占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。 3.判令向原告支付违约金20000元。《房屋租赁合同》第二条2.2、第十条10.3约定：乙方续租时应在租赁期届满前2个月通知甲方；乙方在租赁期内仍有权在提前90日通知甲方后单方面终止本合同；第五条5.2约定：租赁期届满后不续租的，甲方将提供7日宽限期（自租赁期届满之日起计算）供乙方搬迁物品与设备；被告已按合同约定于2019年6月27日发函通知原告不再续租，并拆除租赁期间的附加物，支付建筑公司费用，原告所提违约无事实和法律依据，对该诉讼请求，本院不予支持。 4.被告支付原告水电费2500元。《房屋租赁合同》第第三条3.4约定：水费、电费按实际由乙方缴纳。原告向本院提交用户基本资料及用水情况、江苏增值税电子普通发票，证实被告尚欠水费591.6元，被告对此无异议，本院依法确认；被告向本院提交泰州供电公司10月、11月账单详情，证实其已将租赁期间电费结清，故本院依法确认被告需向原告支付水费591.6元。 5.判令被告赔偿原告损失51750元（其中修缮门头的费用30000元，因被告违约向案外人支付的赔偿金21750元）。原告提出被告承租期间对房屋改造导致涉案房屋漏水的情况，仅提供涉案房屋相关照片，涉案房屋漏水原因及修复费用，无相关鉴定机构的鉴定意见，且原告表示在本案中不申请鉴定，故对该损失本院暂不予认定，原告可在提供相关证据后另行向被告主张。另原告提出的向案外人支付赔偿金的情形，仅提供了原告与案外人***签订的租赁合同及银行交易明细，从现有证据无法证实原告与***未能履行租赁合同与本案是否有关联，故对该主张，本院暂不予认定。 综上，对原告的各项主张，本院依法确认门头改造补贴费10000元、水电费591.6元，合计10591.6元。 本院认为，原告***与被告中国电信泰州分公司签订的涉案房屋租赁合同的租赁期限于2019年10月14日到期，双方未就续租达成合意并续签租赁合同，双方租赁合同关系终止。原告主张房屋占有使用费、赔偿损失、违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告中国电信股份有限公司泰州分公司于本判决生效后十日内支付原告***人民币10591.6元。 二、驳回原告***其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1190元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2380元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53）。 审判员*** 二〇二〇年八月十一日 书记员*** 附：裁判所援引法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。