某某与中国电信股份有限公司泰州分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省泰州市中级人民法院 民事判决书 (2020)苏12民终2244号 上诉人（原审原告）：***，男，1972年12月26日出生，汉族，住泰州市高港区。 委托诉讼代理人：***，江苏江豪海信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国电信股份有限公司泰州分公司，统一社会信用代码91321200750513120J，住所地泰州市凤凰东路**。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏国安泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏国安泰律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人中国电信股份有限公司泰州分公司（以下简称中国电信泰州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市高港区人民法院于2020年8月11日作出的（2020）苏1203民初2674号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2020年10月22日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人***的委托诉讼代理人***，被上诉人中国电信泰州分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人***的上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“双方没有新的书面合同从而否认房屋续租的事实”属于认定事实错误。被上诉人提前三年三个月解除房屋租赁合同系违约行为，应对上诉人承担赔偿责任。双方签订的《关于白马鸿信手机连锁房源租赁及相关问题的沟通备忘录》（以下简称《备忘录》）是对合同的补充，是合同的一部分，与原租赁合同具有同等效力。被上诉人未按变更的合同履行，提前解除合同构成违约，应支付违约金。一审法院以没有采用书面形式而否认续租事实是错误的。《备忘录》已变更了原合同的内容。上诉人主张按续租的租金标准计算3个月的租金作为违约损失并无不当。二、被上诉人提前解除合同没有将房屋腾空、恢复原状后与上诉人办理退房交接手续，被上诉人应当支付占有使用费。一审中至案涉房屋现场查勘，确认了装修的玻璃隔断等仍在租赁房屋内以及门头漏水的事实。房屋现状根本不满足退房交付条件，无法交房。从一审中上诉人提交的微信聊天记录可见，租赁合同履行过程中的事宜一直由上诉人的哥哥***与被上诉人员工进行对接，而一审法院认定“原告未主动接收房屋也未指定专人接收房屋的情况下，选择向原告家属交付房屋并无不妥”是错误的，更何况被上诉人也无证据证明已将房屋钥匙交付给上诉人哥哥的儿媳妇。故案涉房屋无法交接也没有交接，于事实于法律仍处于被上诉人占有中，其应当支付占有使用费。三、因被上诉人的诸多违约行为给上诉人造成损失，该损失应当由被上诉人承担。被上诉人承租期间不仅对二楼门头进行了改造，同时更改了一楼房屋结构，拆除了两间房屋之间的隔离墙，另外将外墙外扩，造成案涉租赁房屋漏水，其不当使用房屋的行为违反了合同约定，应当对该损失进行赔偿。另外上诉人在被上诉人提前解除合同后重新出租，因被上诉人没有及时将房屋恢复并交付，致使上诉人对新承租人造成违约并支付了违约金21750元，被上诉人应当赔偿。 被上诉人中国电信泰州分公司辩称：一、***上诉主张公司提前解除租赁合同系违约，无事实和法律依据。1.《备忘录》只是双方对于相关事项的看法及帮助记忆的书面文字，属于意向书的性质，不具有合同效力。双方签订的案涉《房屋租赁合同》也并未约定上述《备忘录》为合同的组成部分、附件或为变更后的合同，故***认为《备忘录》是对合同的补充，无事实和法律依据，应予驳回。2.是否续签、能否完成续约，要看双方是否协商一致。双方未能在2017年底前完成续约，是综合考虑的结果，并非单方的原因导致。***将没有达成续约的结果全部归责于电信公司，无事实和法律依据。3.《备忘录》第2条不能视为变更后的合同。4.双方没有于2017年底签订租期两年的书面续租合同，其公司没有违约行为，无需向***支付违约金。5.***无信赖利益损失，其公司无需承担缔约过失责任。二、***主张支付房屋占有使用费无事实和法律依据。1.中国电信泰州分公司已于2019年10月8日腾空房屋并搬出，于次日将房屋钥匙交予***的儿媳妇，未再实际占有使用该房屋。2.***主张“玻璃隔断、玻璃门等物仍在租赁房屋内，不满足退房交付条件”无事实和法律依据。三、***主张的51750元不应支持。1.针对门头改造事宜，双方已达成补偿合意并已支付2万元，其公司愿意支付剩余的1万元。2.***重复主张门头修缮费用无事实和法律依据。3.***主张修缮房屋室内漏水不应支持。***一审中未提出该诉讼请求，二审法院应不予理涉。***未举证室内漏水是由于中国电信泰州分公司的原因造成。***一审中明确表示不申请鉴定，其主张没有证据支撑。其公司对于案涉房屋的装修已事先得到***同意，未违反约定。4.***向案外人支付的违约金不应由被上诉人承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1.判令中国电信泰州分公司支付尚欠的门头改造补贴费10000元；2.判令中国电信泰州分公司立即将位于高港区的房屋腾空并交付***；3.判令中国电信泰州分公司支付房屋占用使用费20000元（自2019年10月15日起至实际交付房屋日止，按80000元/年，暂算至2020年1月15日）；4.判令向***支付违约金20000元；5.中国电信泰州分公司支付***水电费2500元；6.判令中国电信泰州分公司赔偿***损失51750元（其中修缮门头的费用30000元，因中国电信泰州分公司违约向案外人支付的赔偿金21750元）；7.本案诉讼费、保全费由中国电信泰州分公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月15日，***与中国电信泰州分公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于高港区房屋出租给中国电信泰州分公司经营使用，租赁期限为五年，自2014年10月15日起至2019年10月14日止。 2017年10月15日，双方就房屋租赁及相关问题沟通，高港电信***、程某，鸿信手机***，房东***在《关于白马鸿信手机连锁房源租赁及相关问题的沟通备忘录》签字，约定：1.现有房源2019年10月15日到期前支付房东***、***兄弟一次性补贴三万元用于补偿房屋租赁门头制作带来的对二楼住家的相关影响（2017年年底前支付20000元，租赁合同到期前支付10000元）；2.提前续签2019年10月15日向后两年房屋租赁合同，租金80000元每年，2017年年底前完成续签；3.租赁合同到期之后三个月内完成门头改造，不影响二楼正常通风采光；4.现有租赁期内及后续两年续签期内，房东所作的房屋改造不得影响门店的正常运营，相关改造需在双方协商一致的前提下进行。 2019年6月27日、2019年10月11日，中国电信泰州分公司向***发《工作联系函》、《函告》，告知租赁合同2019年10月14日届满，合同到期后中国电信泰州分公司不再续租该房屋，将于合同到期时将房屋返还给***，并在合同到期后三个月内对门头进行修复。 2019年7月1日、9月16日、10月14日***函复：2017年10月15日续租备忘录达成续租2年约定，另30000元补偿金已支付20000元，现通知不续租违反诚实信用原则，要求支付剩余10000元金、160000元违约金及拖欠的水费，并尽快处理影响二楼正常使用的门头改造。 一审法院认为，对***主张的各项诉讼请求，评判如下： 1.判令中国电信泰州分公司支付门头改造补贴费10000元。根据双方当庭陈述及***提供的《备忘录》、微信聊天记录等证据，30000元系因中国电信泰州分公司租赁***房屋期间制作门头，对***二楼住家影响而给予的补贴，该补贴款项系双方真实意思表示，依法受法律保护；其中中国电信泰州分公司已按此约定实际支付20000元，***主张中国电信泰州分公司支付余款10000元符合双方约定，对中国电信泰州分公司的相关抗辩意见，不予采纳。 2.判令中国电信泰州分公司将房屋腾空并交付***，并支付房屋占用使用费20000元（自2019年10月15日起至实际交付房屋日止，按80000元/年，暂算至2020年1月15日）。根据在案现有证据，双方虽于2017年10月就房屋租赁及相关问题沟通，中国电信泰州分公司表示将续租涉案房屋2年，约定2017年年底前完成续签，但租赁期限六个月以上的应当采用书面形式，双方未就续租达成合意并签订租赁合同，且中国电信泰州分公司在原租赁合同到期三个月前发函通知***不再续租。双方未就续租达成合意或续签租赁合同，原租赁合同到期后租赁关系自动终止，中国电信泰州分公司和***分别负有在到期后及时返还房屋和收回房屋的义务。中国电信泰州分公司在租赁合同到期后、***未主动接收涉案房屋也未指定专人接收房屋的情况下，选择向***家属交付房屋并无不妥，且***亦无证据证明中国电信泰州分公司自2019年10月15日起仍在继续占有使用涉案房屋，故对其要求腾空房屋并支付占用使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。 3.判令向***支付违约金20000元。《房屋租赁合同》第二条2.2、第十条10.3约定：乙方续租时应在租赁期届满前2个月通知甲方；乙方在租赁期内仍有权在提前90日通知甲方后单方面终止本合同；第五条5.2约定：租赁期届满后不续租的，甲方将提供7日宽限期（自租赁期届满之日起计算）供乙方搬迁物品与设备；中国电信泰州分公司已按合同约定于2019年6月27日发函通知***不再续租，并拆除租赁期间的附加物，支付建筑公司费用，***所提违约无事实和法律依据，对该诉讼请求，一审法院不予支持。 4.中国电信泰州分公司支付***水电费2500元。《房屋租赁合同》第三条3.4约定：水费、电费按实际由乙方缴纳。***提交用户基本资料及用水情况、江苏增值税电子普通发票，证实中国电信泰州分公司尚欠水费591.6元，中国电信泰州分公司对此无异议，依法确认；中国电信泰州分公司提交泰州供电公司10月、11月账单详情，证实其已将租赁期间电费结清，故依法确认中国电信泰州分公司需向***支付水费591.6元。 5.判令中国电信泰州分公司赔偿***损失51750元（其中修缮门头的费用30000元，因中国电信泰州分公司违约向案外人支付的赔偿金21750元）。***提出中国电信泰州分公司承租期间对房屋改造导致涉案房屋漏水的情况，仅提供涉案房屋相关照片，涉案房屋漏水原因及修复费用，无相关鉴定机构的鉴定意见，且***表示在本案中不申请鉴定，故对该损失暂不予认定，***可在提供相关证据后另行向中国电信泰州分公司主张。另***提出的向案外人支付赔偿金的情形，仅提供了***与案外人***签订的租赁合同及银行交易明细，从现有证据无法证实***与***未能履行租赁合同与本案是否有关联，故对该主张，暂不予认定。 综上，对***的各项主张，一审法院依法确认门头改造补贴费10000元、水电费591.6元，合计10591.6元。 一审法院认为，***与中国电信泰州分公司签订的涉案房屋租赁合同的租赁期限于2019年10月14日到期，双方未就续租达成合意并续签租赁合同，双方租赁合同关系终止。***主张房屋占有使用费、赔偿损失、违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中国电信股份有限公司泰州分公司于判决生效后十日内支付***人民币10591.6元。二、驳回***其他诉讼请求。案件受理费减半收取1190元，由***负担。 二审中，双方当事人未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：***主张中国电信泰州分公司给付提前解约损失、占有使用费、修缮门头费用及向他人支付违约金有无事实和法律依据。现阐述如下： 关于提前解约损失问题。根据双方于2014年10月15日签订的《房屋租赁合同》，租期于2019年10月14日届满，虽然中国电信泰州分公司于2017年10月15日的《备忘录》中表示“续租涉案房屋2年，2017年年底前完成续签”，但双方之后并未就续租签订书面合同，且中国电信泰州分公司也于同年6月27日、10月11日函告不再续租，故双方并未就续租事宜达成合意并形成续租合同关系。***以双方形成了续租合同关系为由主张提前解约损失，与案件事实不符，于法无据，本院不予支持。 关于占有使用费及向他人支付的违约金问题。对房屋的转移占有即视为房屋的交付。本案中，中国电信泰州分公司于2019年10月9日将案涉房屋钥匙交还***的儿媳妇，***并无异议，表明其已取得了案涉房屋的占有控制权，应视为该公司已完成了交付房屋的义务。现***以该公司未履行腾空并交付房屋为由主张中国电信泰州分公司给付案涉房屋之后的占有使用费及向他人支付的违约金，与案件事实不符，于法无据，本院不予支持。 关于修缮门头费用问题。***以中国电信泰州分公司承租期间对房屋门头改造导致房屋漏水而要求赔偿修缮门头费用，但其所举证据并不足以证明其主张成立，且其一审中明确不申请对漏水原因及修复费用进行鉴定，一审法院对其该项请求暂未予认定，并无不当，应予维持。 综上，上诉人***的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2380元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年十二月七日 书记员***