甘肃众联智恒地产咨询管理有限公司、某某等买卖合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省定西市中级人民法院 民事判决书 （2023）甘11民终250号 上诉人（原审被告）：甘肃众联智恒地产咨询管理有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区中山路275号桥门大厦1906室。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃实诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，回族，1986年1月20日出生，甘肃省定西市人，农民，住甘肃省定西市安定区。 委托诉讼代理人：***（***妻子），女，回族，生于1987年2月11日。 被上诉人（原审被告）：定西华成房地产开发有限公司，住所地：甘肃省定西市安定区交通南路122号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃瀛友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，甘肃瀛友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甘肃省静宁县第二建筑工程有限公司，住所地：甘肃省平凉市静宁县威戎镇威戎村64号。 法定代表人：***，该公司经理。 上诉人甘肃众联智恒地产咨询管理有限公司（简称甘肃众联智恒公司）与被上诉人甘肃省静宁县第二建筑工程有限公司（简称静宁二建公司）、***、定西华成房地产开发有限公司（简称定西华成公司）商品房买卖合同纠纷一案，定西市安定区人民法院于2022年9月13日作出（2022）甘1102民初3225号民事判决，管理公司不服提出上诉，本院于2023年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 甘肃众联智恒公司上诉请求：1．请求依法撤销甘肃省定西市安定区人民法院（2022）甘1102民初3225号民事判决书；2．请求依法改判驳回被上诉人***的一审全部诉讼请求；3．由被上诉人***承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、本案案涉房屋所有权属于静宁二建公司，静宁二建公司委托上诉人进行出售。但一审法院认定，该房屋属于华成公司，该认定与客观事实不符。本案中，根据华成公司、静宁二建公司和上诉人在一审时向法庭提交的《静宁二建公司选房确认书》、《偿还借款协议书》以及《委托销售协议》等证据充分证明，华成公司将涉案房屋在内的7套房屋以以物抵债的方式偿还华成公司欠付静宁二建公司的借款本息。因此，本案案涉房屋所有权属于静宁二建公司，与华成公司没有任何关系。二、静宁二建公司委托上诉人出售案涉房屋的行为也与华成公司没有任何关系。华成公司将涉案房屋以以物抵债的方式抵给静宁二建公司后，因当时未履行房屋过户手续，涉案房屋一直登记在华成公司名下。上诉人与***签订《兰雅东关城市生活广场定房协议》时，系上诉人征得各方同意后，借用了华成公司的名称与“兰雅东关城市生活广场合同专用章”。与***签订协议等事宜也系上诉人所为，因此，静宁二建公司委托上诉人出售案涉房屋的行为也与华成公司没有任何关系。三、上诉人与***之间签订的《兰雅东关城市生活广场定房协议》真实、合法、有效，***应该继续履行合同。本案中，***与上诉人自愿签订了定房协议，***应按约定继续履行合同，其请求解除合同、退还首付款、返还双倍定金没有法律及事实依据。***签订定房协议后，未按约定在7日内履行交清首付款的义务已构成违约，且经多次催促后仍未交清首付款，***应尽快补齐首付款、办理按揭贷款手续，否则由此造成的损失及违约责任均应由其承担。四、上诉人的行为不属于违约行为。***与上诉人签订的订房协议中没有明确约定首付款金额，办按揭时由银行具体确定，双方口头约定先交30％以上，即200000元以上，剩余的办理按揭贷款手续，但***没有按照协议第三条约定7日内交清首付款。上诉人要求***补交70000元的首付款，但其未补交，定房协议中没有明确约定办理按揭贷款的时间，所以上诉人不存在违约，自始至终，上诉人和***之间没有达成解除定房协议、退款的合议。且根据***提交的单方面写的申请证实，系***的原因导致无法付清首付款。因此，上诉人的行为不属于违约行为。 ***辩称：对一审判决有异议，但因疫情影响错过了上诉期限而未上诉。 定西华成公司辩称：对一审判决有意见，承担责任的主体应该为甘肃众联智恒公司与静宁二建公司。 静宁二建公司未答辩。 ***向一审法院起诉请求：1．依法解除***与定西华成公司签订的《兰雅东关城市生活广场订房协议》；2．定西华成公司立即向***返还双倍定金40000元，并退还已付购房款265757元，及赔偿占用款的利息13952元（利息按年利率3.5％计算自2021年2月22日起至2022年8月22日止），上合计319709元；3．本案诉讼费由定西华成公司承担。 一审法院认定事实：2021年1月30日，***与妻子***到定西华成公司看房，***与定西华成公司（加盖“兰雅东关城市生活广场合同专用章”）签订《兰雅东关城市生活广场定房协议》，约定***同意定购该公司开发的位于定西市兰雅生活广场1号楼2单元1702号房屋，暂测面积127.19平方米（以产权登记部门实测面积为准），优惠后实际成交单价5402元／平方米（定购单价5402元／平方米），总价653757元；约定付款方式为按揭贷款；***同意签订本协议时，须一次性支付房屋定金20000元，作为双方签订《商品房买卖合同》的担保；签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为房款，于首付款中扣除；本协议在双方签订《商品房买卖合同》后自动作废等。同日，***在该公司售楼部向其工作人员支付现金70000元，其中20000元是定金，50000元是首付款，售楼部出具***签字的70000元收据1张，记载的收款方式为现金；2021年2月22日，***在该公司售楼部通过微信、中国农业银行账户分别向工作人员指定的私人账户转账51757元、82000元，共支付133757元，售楼部出具***签字的131757元收据1张，记载的收款方式为转账。以上两张收据均加盖“兰雅东关城市生活广场合同专用章”。以上共计已支付购房款203757元（含20000元定金）。2021年4月20日，售房部工作人员通知***补交房款70000元，可以办理按揭贷款360000元，***认为定房协议中没有约定补交首付款的事项不愿补交，双方因此产生争议，按揭贷款手续至今未办理，亦未签订商品房买卖合同。 另查明，2019年3月19日，静宁二建公司、定西华成公司、兰州兰雅实业集团有限公司（以下简称兰州兰雅公司）签订《偿还借款协议》，协议中将涉案房屋在内的7套房屋以以物抵债的方式偿还定西华成公司欠付静宁二建公司的借款本息。签订协议后至今未履行过户手续，涉案房屋一直登记在定西华成公司名下。2020年11月30日，静宁二建公司与甘肃众联智恒公司签订《房屋委托销售协议》，约定其委托甘肃众联智恒公司出售涉案房屋在内的定西的6套顶账房，委托权限为对客户的成交、收款、退房、退款及客户纠纷进行处理等。 一审法院认为，关于定房协议的性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，***交付了部分房款，但协议内容中对首付款比例及金额、剩余购房款的金额、房屋交付时间及交付使用条件、办证时间等影响双方权利义务的重要条款没有进行明确约定，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，对于不确定条款双方需在签订房屋买卖合同时进一步磋商，且双方约定“本协议在双方签订《商品房买卖合同》后自动作废”，进一步说明该协议为订立商品房买卖合同之前先行订立的预约合同，而不是商品房买卖合同。由此，本案案由应为商品房预约合同纠纷。 关于定房协议的主体，兰雅生活广场不具有民事法律行为能力，不能作为适格被告。定西华成公司辩称出售涉案房屋前公司已经以以物抵偿借款的方式将该房屋顶账给静宁二建公司，是静宁二建公司委托甘肃众联智恒公司完成该房屋的出售行为，其对此不知情，不是本案合同相对方。根据庭审查明的情况，涉案房屋由定西华成公司开发且一直登记在其公司名下，售房行为、签订定房协议、支付首付款等交易行为均发生在该公司售楼部，且定房协议中的甲方为“定西华成房地产开发有限公司”，相对人***在签订合同的时候有理由相信出售方为该公司，且该公司对其辩称没有提供充分证据予以证明，故对其辩称不予支持，定房协议的相对方应为定西华成公司。 关于定房协议是否解除。定房协议是双方订立商品房买卖合同之前先行订立的预约合同，其目的是先行约定部分条款，为双方在公平、诚信的原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案中，定西华成公司隐瞒涉案房屋为顶账房的事实与***签订定房协议，在***交纳203757元首付款（含定金）后又提出双方没有约定的需要另行补交70000元房款，***无法接受的不合理条件，导致双方无法继续进行磋商以订立商品房买卖合同，该公司构成对预约合同的违约，***请求解除定房协议的诉讼请求符合法律规定，予以支持。 关于责任承担。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”本案中，因定西华成公司的违约导致定房协议解除，应由其承担返还购房款责任，但***主张返还82000元现金，因其未提供充分证据予以证明，不予支持；***主张支付赔偿占用款的利息，没有法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，因定西华成公司的原因未能订立商品房买卖合同，致使合同目的不能实现，应由其双倍返还定金，故对***要求返还双倍定金的诉讼请求予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零九条、第五百条、第五百六十三条第四项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决： 一、解除***与定西华成房地产开发有限公司签订的《兰雅东关城市生活广场定房协议》； 二、定西华成房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还***购房款183757元及定金40000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6096元，因适用简易程序减半收取3048元，由定西华成房地产开发有限公司负担。 二审中，甘肃众联智恒公司向法院提交了退房申请一份，拟证明因***的原因而申请退房。华成公司对该申请没有异议。***对该申请的质证意见为申请是根据华成公司的表述书写后，本人仅盖了指印，并且华成公司认可申请提交后及时退款，才同意提交申请的。本院认为，***的质证意见与一审提交的微信记载相一致，是在华成公司同意退房并给***发了申请样式的情况下，***才提交的，故对该申请的证明效力不予认定。其他当事人均没有向法院提交新的证据。二审认定的事实与一审一致，二审予以确认。 本院认为，与***签订《兰雅东关城市生活广场定房协议》的甲方为华成公司，商品房预售许可证的售房企业、定西市商品房预售资金监督管理公示牌显示的开发企业名称均为华成公司，项目名称为兰雅东关广场，收款单位为兰雅东关城市生活广场，上列证据证实与***签订合同及履行合同的主体为华成公司。华成公司、静宁二建公司、甘肃众联智恒公司之间的内部关系不能对抗***与华成公司签订的定房协议的效力，定房协议的相对人为***与华成公司，甘肃众联智恒公司关于本案华成公司非合格当事人的上诉理由不能成立，本院不予支持。定房协议中对付款方式是按揭贷款还是一次性付款没有约定，诉讼中当事人承认是按揭贷款，该条款仅约定签订本协议后7日内交纳所认购房屋按揭首付款（所缴定金冲抵首付款），并在约定时间内携带完整按揭所需资料配合甲方完成该房屋银行按揭手续，时间由甲方另行通知。但对首付款及按揭款的数额均没有约定，在***交付183757元购房款及定金20000元，华成公司没有通知***办理按揭贷款，且事后相关工作人员与***妻子沟通时同意退还购房款，事实上双方已经协议解除定房协议，现甘肃众联智恒公司请求继续履行定房协议已没有事实基础，其请求本院不予支持。 综上所述，甘肃众联智恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4656元，由甘肃众联智恒地产咨询管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月二十四日 法官助理*** 书记员***