山东省某某置业有限公司与山东某某文化传媒有限公司、济南某某文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省济南市历下区人民法院 民事判决书 （2024）鲁0102民初3522号 原告：山东省某某置业有限公司，住所地济南市历下区。 法定代表人:***，董事兼。 委托诉讼代理人：***,山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***,山东圣义律师事务所实习律师。 被告：山东某某文化传媒有限公司，住所地济南市历下区。 法定代表人:***。 被告：济南某某文化传媒有限公司，住所地济南市历下区。 法定代表人:***，总经理。 原告山东省某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）与被告山东某某文化传媒有限公司（以下简称泉城某某公司）、被告济南某某文化传媒有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某置业公司的委托诉讼代理人***、***，被告某某公司的法定代表人***到庭参加诉讼。被告泉城某某公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某置业公司本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告支付租金欠款136186元，并判令两被告支付至实际履行日的违约滞纳金（自2023年6月20日起暂计至2023年11月6日为19066.6元）；2、请求法院判令被告泉城某某公司将其租赁的鲁商广场Ｂ座206.207商铺按《商铺租赁合同》之约定，恢复原状；3、请求法院判令两被告承担诉讼费、保全费、保全保险费。原告某某置业公司当庭撤回第二项诉讼请求。事实与理由：原告某某置业公司出租给被告泉城某某公司的商铺地址位于济南市历下区**路**号**广场**号楼商铺（鲁商广场Ｂ座206.207商铺）501.94平米。租赁期2021年5月1日至2024年7月31日。2022年9月29日原告某某置业公司与被告泉城某某公司签订了《济南鲁商广场项目商户经营扶持协议》，原告某某置业公司给予被告泉城某某公司228天的租金扶持，金额合计96132元。因被告泉城某某公司不按协议约定缴纳所欠费用，原告某某置业公司给予被告泉城某某公司的租金扶持作废，双方仍按照《商铺租赁合同》约定履行合同。经多次催缴，被告泉城某某公司仍未完成租金的缴纳，原告某某置业公司于2023年6月20日按《商铺租赁合同》第8.2条规定已禁止被告泉城某某公司使用该商铺。被告泉城某某公司应补交2022年8月1日至2023年6月19日的租金合计136186元。根据《商铺租赁合同》第8.2条约定，被告泉城某某公司从2023年6月20日开始每日须支付136.19元滞纳金（136186×0.1%）。又查明，被告泉城某某公司是“一人有限公司”，被告某某公司持有其100%股份，且法定代表人为同一人，依法承担连带责任。综上，根据《民法典》等相关法律规定，两被告依法承担相应责任。为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请！ 被告泉城某某公司提交书面意见辩称，一、被答辩人与答辩人的“租金扶持”系政策性补贴，不应退还。根据2020年5月9日中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国商务部、中国某某银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局联合发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见（发改投资规（2020）734号）》中提出:二、实施房屋租金减免:（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现,困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。被答辩人为国有企业，答辩人所承租的房屋系此规范性文件释明的国有房屋，故被答辩人应当依法免除答辩人租金。现被答辩人主张通过所谓《扶持协议》要求答辩人退还该政策性补贴，违反了该规范性文件要求，该所谓“《扶持协议》”无效。二、被答辩人主张的“滞纳金”系格式条款，且金额过高。被答辩人与答辩人所签订的《商铺租赁合同》均有“滞纳金条款”，证明该条款为被答辩人方格式合同条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条:“有下列情形之一的，该格式条款无效:（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;”之规定，被答辩人所主张的滞纳金过高，不合理的加重了答辩人的责任，属于无效条款。 被告某某公司辩称，答辩人不应当承担连带责任。答辩人与被答辩人之间并不存在租赁合同关系。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定:“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力”之规定，由于答辩人与被答辩人之间并不存在租赁合同关系，被答辩人无法突破合同相对性向答辩人主张责任。另根据《中华人民共和国公司法》第四条:“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”，而非承担连带责任。答辩人不应当承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：2021年4月16日，原告某某置业公司（出租方、甲方）与被告泉城某某公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于济南市历下区**路**号**广场**号楼**商铺出租给被告泉城某某公司。租赁期限为2021年5月1日至2024年7月31日。租金合计为474452元。合同签署时，乙方向甲方缴纳履约保证金12824元。乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按照预期之款项的0.1%向甲方支付滞纳金。原告某某置业公司在甲方处加盖公章；被告泉城某某公司在乙方处加盖公章。 2022年9月29日，原告某某置业公司（甲方）与被告泉城某某公司（乙方）签订《济南鲁商广场项目商户经营扶持协议》，约定甲方给予乙方自2022年8月1日至2023年3月16日228天的租金支持，金额为96132元。自2023年3月17日起，乙方按照《商铺租赁合同》约定的内容正常缴纳应缴费用。若乙方不按本协议约定缴纳所欠费用，甲方给予乙方的租赁费用扶持作废，甲乙双方仍按照《商铺租赁合同》条款约定履行合同，乙方需向甲方支付按照已实际享受的扶持天数计算金额。原告某某置业公司在甲方处加盖公章；被告泉城某某公司在乙方处加盖公章，法定代表人***签字。 2021年4月16日被告泉城某某公司向被告某某置业公司支付21614元，其中支付房租8790元（2021.5.1-2022.1.31，共276天）及履约保证金12824元，6月23日支付房租68790元（2021.5.1-2022.1.31，共276天）。2022年2月16日被告泉城某某公司支付房租76315元（2022.2.1-2022.7.31，共计181天）。 2023年1月4日、6月19日原告某某置业公司向被告泉城某某公司发送催缴房租通知，要求其支付欠付租金。2023年6月20日被告泉城某某公司搬离案涉房屋。 2021年10月29日被告泉城某某公司变更股东为被告某某公司单独控股，公司性质为一人有限责任公司，2023年11月8日变更股东为被告某某公司及案外人***，公司性质为有限责任公司，股东及发起人为被告某某公司及***，分别持股99%及1%。 另查明，原告某某置业公司申请财产保全，支出保全保险费500元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告泉城某某公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。本案中，原被告之间签订的《商铺租赁合同》及《济南鲁商广场项目商户经营扶持协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效，本院予以确认。被告泉城某某公司已缴纳房租至2022年7月31日，剩余房租未支付。因此，被告泉城某某公司应按合同约定履行缴纳租金的义务。 原、被告双方在《济南鲁商广场项目商户经营扶持协议》约定为被告泉城某某公司减免自2022年8月1日至2023年3月16日止的房租96132元，并约定若被告泉城某某公司后续未按时缴纳房租，应按《商铺租赁合同》约定支付免租期内的租金。对此本院认为，被告泉城某某公司未按约定支付租金，应当承担违约责任，但疫情减免系国家政策，被告泉城某某公司根据国家政策享有减免房租的权利不应被剥夺。原告某某置业公司主张支付疫情减免期间的房租实际系被告泉城某某公司提前解除合同给其造成的损失，综合考虑被告泉城某某公司的违约情形，本院酌定原告某某置业公司向被告泉城某某公司支付3个月的租金作为招租期的损失。根据合同约定，2022年8月1日至2023年1月31日止6个月的租金为77580元，因此3个月租金为38790元。根据合同约定，2023年2月1日至7月31日的租金为76315元，因此自2023年3月17日至6月19日止的租金为40054.83元（76315元÷181天×95天）。被告泉城某某公司应向原告某某置业公司支付78844.83元（38790元＋40054.83元）。另外，被告泉城某某公司支付履约保证金12824元，根据合同约定“乙方缴纳的履约保证金在本合约依规定得以全面履行完毕，补齐乙方应当向甲方加纳的费用后，退还乙方（不计利息）。”，因此为减少诉累，被告泉城某某公司已缴纳的保证金用于抵扣尚欠原告某某置业公司的租金。综上，被告泉城某某公司应向原告某某置业公司支付租金66020.83元（78844.83元-12824元）。 关于违约金，原告某某置业公司主张违约金自2023年6月20日起至实际给付之日止，按照日千分之一计算。本院认为，被告泉城某某公司仅支付租金至2022年7月31日，构成违约，应当承担违约责任，现原告某某置业公司主张自2023年6月20日起计算违约金符合法律规定。但合同约定的日千分之一的违约金计算标准过高，原告某某置业公司未提交证据证明其实际损失，且被告泉城某某公司要求减少违约金，本院综合案情及被告泉城某某公司的违约情况，酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算的利息作为原告某某置业公司的实际损失，以上述损失为基数上调30%（即全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍）作为被告泉城某某公司支付违约金的计算标准。因被告泉城某某公司应支付的66020.83元中包含的38790元实际为其违约给原告某某置业公司的损失，但该违约金并未约定履行期限，不应重复计算。另外，被告泉城某某公司缴纳的保证金12824元可抵扣欠付房租，但违约金仍应以抵扣前的房租数额为基数计算。综上，本院认定违约金以40054.83元（78844.83元-38790元）为基数，自2023年6月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算。 关于保全保险费500元，该费用系原告某某置业公司诉讼的合理支出，本院予以支持。 关于原告某某置业公司要求被告某某公司承担连带责任的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第二十三条第三款规定“只有一个股东的公司，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”，被告泉城某某公司于2021年10月29日变更股东为被告某某公司单独控股，公司性质为有限责任公司。后于2023年11月8日变更股东为被告某某公司及案外人***，公司性质为有限责任公司。本院认为，被告泉城某某公司欠缴房租时系一人有限公司，被告某某公司未提交证据证明公司财产独立于自己的财产，应当对上述债务承担连带责任，对于原告某某置业公司该诉求，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国公司法》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告山东某某文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内向原告山东省某某置业有限公司支付租金66020.83元。 二、被告山东某某文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内向原告山东省某某置业有限公司支付违约金（以40054.83元为基数，自2023年6月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算）。 三、被告山东某某文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内向原告山东省某某置业有限公司支付保全保险费500元。 四、被告济南某某文化传媒有限公司对上述一至三项债务承担连带责任。 五、驳回原告山东省某某置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3024元，由原告山东省某某置业有限公司承担1200元，被告山东某某文化传媒有限公司、被告济南某某文化传媒有限公司承担1824元；保全费1320元，由被告山东某某文化传媒有限公司、被告济南某某文化传媒有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济南市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二四年十月九日 书记员***