杭州歌芭那家居有限公司与千年舟新材科技集团有限公司（杭州华海木业有限公司）房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)浙01民终8063号

上诉人（原审被告）：杭州歌芭那家居有限公司。住所地：杭州市西湖区三墩镇振中路203号科技楼2号厂房壹楼。统一社会信用代码：91330106574366079L。

法定代表人：陈菊娇，系公司总经理。

委托诉讼代理人：鲍克定，浙江杭天信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：千年舟新材科技集团有限公司（杭州华海木业有限公司）。住所地：杭州市余杭区良渚街道勾运路50号。统一社会信用代码：91330110715446057Q。

法定代表人：余建炯，系公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：吴凯、於成荣，浙江平凡律师事务所律师。

上诉人杭州歌芭那家居有限公司（以下简称歌芭那公司）因与被上诉人千年舟新材科技集团有限公司（以下简称千年舟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初11780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理认定：位于杭州市余杭区仁和街道三星路26号1幢、2幢、3幢的房屋所有权人为杭州华海木业有限公司。2014年5月20日，杭州华海木业有限公司（甲方）与歌芭那公司（乙方）签订编号为QNZ-JJ-2014052001的《租赁合同》一份，双方约定，乙方向甲方承租位于杭州市余杭区仁和街道三星路26号甲方厂区内的4#车间一层的部分厂房（建筑面积为760平方米）、3#、4#车间三层的整层厂房（建筑面积为9633.94平方米）。租赁期限自2014年6月1日起至2019年6月30日止，甲方同意给予乙方免费装修期1月，免费装修期内甲方不计收乙方租金。租赁房屋先付后用，租金分期支付，每期为三个月，首期租金在本合同签订时支付，以后每期租金，乙方应提前20日支付给甲方，其中4#车间一层部分厂房的租金计收标准为2014年7月1日起至2016年6月30日的租金为15元/平方米?月，2016年7月1日起至2017年6月30日的租金为16元/平方米?月；3#、4#车间三层整层厂房的租金计收标准为2014年7月1日起至2016年6月30日的租金为8元/平方米?月，2016年7月1日起至2017年6月30日的租金为8.8元/平方米?月。租赁标的的物业管理费为20000元/年，第一年物业管理费与首期租金同时交纳，以后乙方应提前一个月向甲方交纳。乙方逾期支付租金或物业费的，应按未付租金承担每日万分之五的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，歌芭那公司在2014年6月30日至2016年11月30日期间共计向杭州华海木业有限公司支付租金2439530元及物业费60000元。

2017年4月20日，杭州华海木业有限公司与歌芭那公司房屋租赁合同纠纷一案诉至原审法院，杭州华海木业有限公司要求歌芭那公司腾退租赁厂房并支付租金及相应损失等。2017年5月22日，经杭州市余杭区人民调解委员会调解，双方达成调解协议：一、杭州华海木业有限公司与歌芭那公司于2014年5月20日签订的《租赁合同》（编号为QNZ-JJ-2014052001的）已于2017年3月14日解除，该房屋由杭州华海木业有限公司自本调解协议签订之日起接收；二、歌芭那公司支付杭州华海木业有限公司2017年1月-3月租金40000元，于2017年6月7日前付清；三、杭州华海木业有限公司自愿放弃其他诉讼请求。现杭州华海木业有限公司起诉至原审法院，请求：1、判令歌芭那公司支付拖欠的2016年4月至6月租金265414元；2、判令歌芭那公司承担违约金48570.76元（自2016年3月10日暂计至2017年7月1日，按拖欠租金人民币265414元的每日万分之五计算，暂计366日，实际要求计算至租金支付之日）；3、案件诉讼费用由歌芭那公司承担。

原审法院认为，对歌芭那公司租赁杭州华海木业有限公司厂房的事实双方均没有异议，该案争议的焦点是歌芭那公司有无付清2016年的所有租金。根据双方签订的《租赁合同》的约定，自2014年7月1日起至2016年12月31日止，歌芭那公司共计应支付杭州华海木业有限公司租金2704948.51元、物业费60000元，现歌芭那公司已支付租金2439530元、物业费60000元，尚欠租金265418.51元（双方实际按265414元支付）。歌芭那公司抗辩称已付清所有租金，但其提供的证据不足以证实其主张，故该院对该抗辩意见不予采信。歌芭那公司还抗辩称双方关于租赁纠纷在（2017）浙0110民初5920号民事调解书中已处理完毕，杭州华海木业有限公司再次起诉违反“一事不再理”原则。但在上述调解书中所处理的仅是对合同的解除与2017年的租金问题，并未涉及之前的2016年的租金。且在（2017）浙0110民初5920号案件调解过程中，杭州华海木业有限公司曾要求增加诉讼请求，要求歌芭那公司支付2016年所欠的租金，但歌芭那公司表示已付清2016年的租金。后为调解方便，故杭州华海木业有限公司表示不在该案中一并处理，双方另行对账后再处理，故杭州华海木业有限公司有权再行主张。关于《租赁合同》的效力问题，杭州华海木业有限公司已提供了案涉合同的房产证、土地使用证等权属证明，无需再提供竣工验收记录、消防验收记录等材料，故杭州华海木业有限公司、歌芭那公司间签订的《租赁合同》合法有效。

综上，杭州华海木业有限公司、歌芭那公司签订的租赁合同合法有效，歌芭那公司应当按照约定的期限支付租金。现杭州华海木业有限公司、歌芭那公司签订的租赁合同虽已于2017年3月14日解除，但歌芭那公司仍应履行支付租赁期间租金的义务。故杭州华海木业有限公司要求歌芭那公司支付租金265414元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于杭州华海木业有限公司要求歌芭那公司支付自2016年3月10日起至实际支付租金之日止的违约金的诉讼请求。因在2016年8月9日、2016年11月1日和11月3日，歌芭那公司仍在继续支付租金，因双方并未明确每次支付租金对应的租赁期限，后续所付租金应先抵扣前期未付租金，故杭州华海木业有限公司要求支付违约金的起算时间有误，该院酌情调整为自租赁合同解除之日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年10月12日判决：一、歌芭那公司于判决生效之日起十日内支付杭州华海木业有限公司租金265414元；二、歌芭那公司于判决生效之日起十日内支付杭州华海木业有限公司违约金14465.06元（计算至2017年7月1日，此后至租金付清之日止的违约金，以未付租金为基数，按日万分之五的标准另行计付）；三、驳回杭州华海木业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3005元，由杭州华海木业有限公司负担324元，由歌芭那公司负担2681元。

宣判后，歌芭那公司不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实错误。（一）案涉出租厂房系未经竣工验收的违法建筑，不得用于出租，本案租赁合同应归于无效。从千年舟公司提交的房产证来看，与本案的出租厂房并不对应，只有三座建筑，却出现了4号厂房，千年舟公司至今未提交房产部门的相关证明，一审法院仅仅依据3份房屋所有权证和土地使用证就草率认定房屋产权清晰，缺乏说明力。从歌芭那公司提交的消防检查记录看，案涉厂房原始建筑未安装整体的喷淋系统，按照国家施工规范和质量验收标准，不可能通过竣工验收。（二）原审在判决书中认定“但在上述调解书中所处理的仅是对合同解除与2017年的租金问题，并未涉及之前的2016年的租金……，故原告有权再行主张”，该认定与法院保存的调解笔录、千年舟公司提交的证据均不符。从5920号案件调解笔录来看，千年舟公司一直主张只欠付2017年的租金，停电通知等书面通知均明确，截止通知之日欠付232652.8元，就是说起诉过程中、调解过程中，千年舟公司就同一法律关系所主张的请求是明确的，双方就租赁合同的纠纷一并处理，千年舟公司并未明确在调解书内容中提出存在其他纠纷需要另行处理。二、原审适用法律错误。（一）原判决未依法认定千年舟公司自认效力。千年舟公司在起诉状、停电通知、解除合同通知等证据中明确了截止通知、起诉之日所欠租金数额，在法律上构成自认事实，原审法院应该认定其效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，对于自认的事实，歌芭那公司无需举证。（二）原判按合同解除之日起算利息没有依据，也不公平合理，且5920号案件系经过调解，调解书内容确认解除日期是正式解除，还是调解书生效才正式解除，原判决没有作出合理解释。因合同无效，利息不能计算。综上，请求：1、撤销原审判决一、二项改判驳回千年舟公司原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由千年舟公司承担。

针对歌芭那公司的上诉，千年舟公司答辩称：1、关于涉案出租房屋是未经竣工验收的违法建筑是没有任何事实依据的，千年舟公司的厂房是经过2014年拍卖取得的，厂房是有合法权证的，符合国家有关规定的建筑，至于房产证上的3、4号车间的表述完全是歌芭那公司的错误理解，千年舟公司提交给法庭的厂房的产权证明确标志了租赁厂房的位置；歌芭那公司用于家具生产必须由他自己向相关部门提出相应的验收，与出租人无任何关系。2、关于原审的法律适用问题，千年舟公司认为原审判决不存在任何法律适用的错误。综上，请求驳回上诉。

二审中，双方均未向本院提交新的证据。

本院经审理查明：杭州华海木业有限公司变更公司名称为千年舟新材料科技集团有限公司。本院查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为：本案的争议焦点有二，一是千年舟公司与歌芭那公司签订的《租赁合同》是否有效；二是歌芭那公司是否需要支付租金及违约金。

关于争议焦点一，歌芭那公司以案涉房屋并非合法建筑为由主张案涉合同无效，而千年舟公司则认为案涉房屋有合法的产权证，故案涉合同为有效。对此，本院认为，双方在《租赁合同》中约定的租赁标的为“位于杭州市余杭区仁和街道三星路26号甲方厂区内的4#车间一层的部分厂房（建筑面积为760平方米）、3#、4#车间三层的整层厂房（建筑面积为9633.94平方米）。”，现千年舟公司已经提供了杭州市余杭区仁和街道三星路26号厂房的产权证明，而歌芭那公司并未提供相反证据证明租赁标的并不包含于上述产权证明范围内，故原审法院认定案涉合同为有效并无不当。

关于争议焦点二，首先，因案涉合同为有效，且歌芭那公司并未提供其已经足额支付2016年租金的凭证，故原审法院认定歌芭那公司未足额支付2016年的租金并无不当。其次，关于歌芭那公司主张2016年的租金已经在（2017）浙0110民初5920号案件中一并予以处理的上诉意见，因现有证据尚不足以证明千年舟公司在（2017）浙0110民初5920号案件中已主张2016年的租金，亦未有证据证明2016年的租金在（2017）浙0110民初5920号案件中已经一并予以处理，故本院对于上述意见不予采信。最后，关于歌芭那公司主张千年舟公司曾经自认歌芭那公司已经付清2016年度租金的上诉意见，本院认为，根据歌芭那公司提供的停电通知等证据所载内容来看，千年舟公司并未明确承认歌芭那公司已经支付2016年度租金，故本院对于上述意见亦不予以采信。综上，原审法院根据案涉合同的约定扣减歌芭那公司已经支付的租金后判令歌芭那公司还应支付的租金数额为265414元当属正确。关于违约金，因歌芭那公司并未依约支付租金，故应按照合同约定支付相应的违约金，原审法院以欠付租金为基数，按照万分之五的标准，从合同解除之日开始计算违约金尚在合理范围内，本院予以确认。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5498元，由杭州歌芭那家居有限公司负担。（杭州歌芭那家居有限公司于本判决书生效之日起七日内来本院办理退费手续）

本判决为终审判决。

审 判 长　　李　骏

审 判 员　　金瑞芳

审 判 员　　盛　峰

二〇一八年二月六日

法官助理　　丁　晔

书 记 员　　张诗雯