杭州华海木业有限公司与杭州歌芭那家居有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市余杭区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）浙0110民初11780号

原告：杭州华海木业有限公司。住所地：杭州市余杭区良渚街道勾运路**号。

法定代表人：余建炯，系公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：吴凯，浙江平凡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：於成荣，浙江平凡律师事务所律师。

被告：杭州歌芭那家居有限公司。住所地：杭州市西湖区三墩镇振中路**号科技楼**号厂房壹楼。

法定代表人：陈菊娇，系公司总经理。

委托诉讼代理人：鲍克定，浙江杭天信律师事务所律师。

原告杭州华海木业有限公司（以下简称原告）与被告杭州歌芭那家居有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月19日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员王国仕独任审判，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人於成荣、被告的委托诉讼代理人鲍克定均到庭参加诉讼。庭审中，被告以审判员王国仕曾处理过本院（2017）浙0110民初5920号一案为由，申请其回避，经本院院长决定，驳回其申请。本案于2017年8月24日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人於成荣、被告的委托诉讼代理人鲍克定均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称：2014年5月20日，原告与被告签订了《租赁合同》一份。该合同约定，原告将位于杭州市余杭区三星路26号原告厂区内4#车间一层部分（建筑面积760平方米）、3#、4#车间三层整层厂房（建筑面积9633.94平方米）出租给被告；租期自2014年6月1日起至2019年6月30日止；租金支付方式为先付后用，按季度支付。合同还约定，若被告逾期支付租金的，应按未付租金承担每日万分之五的滞纳金；超过20日未付租金的，原告无须书面通知即可解除租赁合同，保证金不予退还，被告还应赔偿原告的全部损失。租赁合同签订后，原告按约将租赁标的交付给被告使用。2014年6月30日至2016年11月3日期间，案外人蒋琴金分9次为被告代付了2439530元租金和60000元物业费。但被告未依约支付2016年4月至6月和2017年的租金。

2017年4月17日，原告向杭州市余杭区人民法院提起诉讼。经调解，原、被告双方确认《租赁合同》于2017年3月14日解除，2017年1月至3月的租金40000元，并且确认对2017年以前的租金支付情况予以对账。但调解书下达后，被告却迟迟拖延，拒绝对账。根据原告财务信息，被告至今拖欠2016年4月至6月租金265414元。依据《租赁合同》第4-5条约定，每日租金万分之五计算违约金，被告应当承担违约金48570.76元（自2016年3月10日暂计至2017年7月1日，暂计366日，实际要求计算至付清之日）。综上所述，原告认为，被告违反租赁合同关于按时支付租金的义务，已经构成违约，被告应当承担违约责任。诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的2016年4月至6月租金265414元；二、判令被告承担违约金48570.76元（自2016年3月10日暂计至2017年7月1日，按拖欠租金人民币265414元的每日万分之五计算，暂计366日，实际要求计算至租金支付之日）；三、本案诉讼费用由被告承担。

原告为支持其诉请主张，在举证期限内向本院提供了下列证据：

1．租赁合同一份，用以证明合同约定原告将位于杭州市余杭区三星路26号原告厂区内4#车间一层部分（建筑面积760平方米）、3#、4#车间三层整层厂房（建筑面积9633.94平方米）出租给被告；租期自2014年6月1日起至2019年6月30日止，租金支付方式为先付后用，按季度支付；若被告逾期支付租金的，应按未付租金承担每日万分之五的滞纳金的事实；

2．（2017）浙0110民初5920号民事调解书一份，用以证明2017年4月17日原告向本院提起诉讼，经调解，原、被告确认《租赁合同》于2017年3月14日解除，2017年1月至3月租金40000元，并且确认对2017年以前的租金支付情况予以对账；但调解书下达后，被告却迟迟拖延，拒绝对账的事实；

3．关于仁和三楼租金、物业收付统计表一份（打印件）、余杭农村商业银行入账通知书十四份（复印件）、浙商银行客户收款通知十二份（复印件），用以证明2014年6月30日至2016年11月3日期间，案外人蒋琴金分9次为被告代付了2439530元租金和60000元物业费，被告未支付2016年4月至6月租金265414元的事实；

4．余房权证仁移字第**号、余房权证仁移字第**号、余房权证仁移字第**号房屋所有权证各一份、杭余出国用（2014）第116-237号国有土地使用权证一份，用以证明出租的厂房是合法的事实。

被告答辩称：1.原告与被告之间的房屋租赁纠纷已经在（2017）浙0110民初5920号案件中调解结案，处理完毕，按照原告在该案中的起诉状，其明确陈述合同先付后用，并且在合同签订以后，原告将房屋交给被告，前期被告也支付了租金，原告在起诉状承认的事实是清楚的，2016年12月12日前即2017年第一季度的租金未付，金额为290816.02元。调解中双方就腾退房屋、租金支付、租金损失及违约金一并解决。现原告针对同一事实，就房屋租赁期间的租金重新起诉，与调解相矛盾。2.虽调解中涉及的是双方自愿解除，但该合同严格按法律标准是无效合同，理由是原告出租的该套建筑属于没有竣工验收的违法建筑，更没有经过消防验收通过，没有相关的验收记录，原告将此违法建筑用于出租，应属于无效，无效行为不能获得相应的收益；如原告认为通过消防验收，应提供消防验收证明。3.房屋租赁合同中约定了房屋是先付后用，但原告在2017年3月两次发函中均认可只拖欠2017年第一季度的租金，其中一封是停电通知函，有原告的盖章，另一封是2017年3月14日关于解除房屋租赁合同的通知，明确截至2017年3月14日拖欠房租租金232652.80元。根据《民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认”，对上述原告的自认法院应予确认。综上，本案原告认为在调解后遗漏了前面的租金，与前面所发的函件相矛盾，在没有收到原告通知的情况下，被告已经履行了支付租金义务，不能因为原告单方财务查账就认为被告拖欠租金，被告无法调取完全的付款记录，原告已经做出了全部租金的处理。原告将遗漏租金重新起诉，没有事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。

被告为支持其抗辩意见，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：

1．民事起诉状一份、民事调解书一份，用以证明原、被告在（2017）浙0110民初5920号案件中已经就合同解除、租金支付、违约金、损失等事项一次性达成调解协议，原告已经放弃了其他请求，租赁合同已一并解决完毕，原告现又提出起诉，违反一事不再理的事实；

2．停电通知函一份（复印件）、关于解除房屋租赁合同的通知一份，用以证明与（2017）浙0110民初5920号案件民事起诉状相结合，原、被告合同约定，租金采取先付后用方式，被告已经支付了2016年全部租金，现原告提出少付2016年4-6月期间的租金，与民事起诉状自认事实“租赁合同签订后，原告按约将租赁标的交付被告使用，前期被告也支付了租金，但被告未支付2017年第一季度租金290816.02元”的陈述相矛盾，与停电通知函中陈述“杭州歌芭那家居有限公司已连续拖欠水电数月及2017年第一季度租费”相矛盾，与解除合同通知中陈述“截至今日，欠租金232652.8元”相冲突，原告的说法不能成立的事实；

3．消防检查记录表一份（复印件）、关于租赁中存在消防等问题的回复函一份、邮寄回执一份，用以证明原告出租房屋未经竣工验收和消防验收，消防未安装喷淋系统，造成被告多次被责令停产，客观上造成被告经济损失的事实；

4．浙商银行客户收款通知三份（复印件），用以证明该三笔款项系2016年4-6月份的租金的事实。

上述证据材料，经双方质证，本院作如下认证：

对原告提供的证据材料，被告对证据1的真实性无异议，但认为不能证明原告所要待证的事实，未经消防验收和竣工验收的房屋是违法的，对合同的效力有异议；证据2，被告认为该民事调解书是针对双方整个租赁、租金关系、房屋腾退、损失违约金的一并处理，在之前的调解笔录中没有提及遗漏租金；对证据3中的统计表，其认为系原告单方制作，不予认可；证据3中的入账通知书和收款通知无异议，其中三笔共计265414元就是2016年4-6月的租金；证据4，认为系复印件，如有原件由法庭核实，对合法性及证明力有异议，租赁合同中包括4号车间，但原告只提供三幢厂房的房产证，从平面图看也均是三幢，不能证明4号车间是合法建筑，即使原告是拍卖所得，但没有消防验收。本院审查后认为，证据1、2符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据3中的收付统计表系原告单方制作，且被告不予认可，本院不予确认；证据3中的入账通知书及收款通知虽系复印件，但被告无异议，本院对其真实性予以确认；证据4的真实性本院予以确认。

对被告提供的证据材料，原告对证据1中民事起诉状的真实性无异议，但认为不符合民事诉讼规则；对证据1中的民事调解书，其认为系双方对2017年1-3月的租金进行的调解，并非被告所谓的原告放弃其他的请求，当时只明确告知是先腾空房屋，将2017年的租金予以处理；对证据2的真实性无异议，但认为该两份通知作为被告的证据不符合要求，原告出租的房屋是通过余杭人民法院拍卖取得的，是合法取得，且有相关政府部门出具的产权证书，系合法建筑。被告所述的消防、喷淋等设备，是作为承租方被告的义务；对证据3的真实性无异议，但其中的单位名称与本案没有关联，故该证据与本案无关联性；回复函及邮寄回执不予认可，原告没有收到过；对证据4的真实性无异议，但认为无法证明被告的待证事实。本院审查后认为，证据1、2、4，本院对其真实性予以确认，并结合其他证据认定本案相关事实；证据3与本案缺乏关联性，本院不予确认；证据4的真实性本院予以确认，但无法证明被告的待证事实，本院不予确认。

根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：位于杭州市余杭区仁和街道**星路**号**幢、**幢、3幢的房屋所有权人为原告。2014年5月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订编号为QNZ-JJ-2014052001的《租赁合同》一份，双方约定，乙方向甲方承租位于杭州市余杭区仁和街道三星路26号甲方厂区内的4#车间一层的部分厂房（建筑面积为760平方米）、3#、4#车间三层的整层厂房（建筑面积为9633.94平方米）。租赁期限自2014年6月1日起至2019年6月30日止，甲方同意给予乙方免费装修期1月，免费装修期内甲方不计收乙方租金。租赁房屋先付后用，租金分期支付，每期为三个月，首期租金在本合同签订时支付，以后每期租金，乙方应提前20日支付给甲方，其中4#车间一层部分厂房的租金计收标准为2014年7月1日起至2016年6月30日的租金为15元/平方米·月，2016年7月1日起至2017年6月30日的租金为16元/平方米·月；3#、4#车间三层整层厂房的租金计收标准为2014年7月1日起至2016年6月30日的租金为8元/平方米·月，2016年7月1日起至2017年6月30日的租金为8.8元/平方米·月。租赁标的的物业管理费为20000元/年，第一年物业管理费与首期租金同时交纳，以后乙方应提前一个月向甲方交纳。乙方逾期支付租金或物业费的，应按未付租金承担每日万分之五的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告在2014年6月30日至2016年11月30日期间共计向原告支付租金2439530元及物业费60000元。

2017年4月20日，原告与被告房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，原告要求被告腾退租赁厂房并支付租金及相应损失等。2017年5月22日，经杭州市余杭区人民调解委员会调解，原、被告双方达成调解协议：一、原告与被告于2014年5月20日签订的《租赁合同》（编号为QNZ-JJ-2014052001的）已于2017年3月14日解除，该房屋由原告自本调解协议签订之日起接收；二、被告支付原告2017年1月-3月租金40000元，于2017年6月7日前付清；三、原告自愿放弃其他诉讼请求。

本院认为，对被告租赁原告厂房的事实双方均没有异议，本案争议的焦点是被告有无付清2016年的所有租金。根据双方签订的《租赁合同》的约定，自2014年7月1日超至2016年12月31日止，被告共计应支付原告租金2704948.51元、物业费60000元，现被告已支付租金2439530元、物业费60000元，尚欠租金265418.51元（双方实际按265414元支付）。被告抗辩称已付清所有租金，但其提供的证据不足以证实其主张，故本院对该抗辩意见不予采信。被告还抗辩称双方关于租赁纠纷在（2017）浙0110民初5920号民事调解书中已处理完毕，原告再次起诉违反“一事不再理”原则。但在上述调解书中所处理的仅是对合同的解除与2017年的租金问题，并未涉及之前的2016年的租金。且在（2017）浙0110民初5920号案件调解过程中，原告曾要求增加诉讼请求，要求被告支付2016年所欠的租金，但被告表示已付清2016年的租金。后为调解方便，故原告表示不在该案中一并处理，双方另行对账后再处理，故原告有权再行主张。关于《租赁合同》的效力问题，原告已提供了案涉合同的房产证、土地使用证等权属证明，无需再提供竣工验收记录、消防验收记录等材料，故原、被告间签订的《租赁合同》合法有效。

综上，原、被告签订的租赁合同合法有效，被告应当按照约定的期限支付租金。现原、被告签订的租赁合同虽已于2017年3月14日解除，但被告仍应履行支付租赁期间租金的义务。故原告要求被告支付租金265414元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2016年3月10日起至实际支付租金之日止的违约金的诉讼请求。因在2016年8月9日、2016年11月1日和11月3日，被告仍在继续支付租金，因双方并未明确每次支付租金对应的租赁期限，后续所付租金应先抵扣前期未付租金，故原告要求支付违约金的起算时间有误，本院酌情调整为自租赁合同解除之日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告杭州歌芭那家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州华海木业有限公司租金265414元；

二、被告杭州歌芭那家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州华海木业有限公司违约金14465.06元（计算至2017年7月1日，此后至租金付清之日止的违约金，以未付租金为基数，按日万分之五的标准另行计付）；

三、驳回原告杭州华海木业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取3005元，由原告杭州华海木业有限公司负担324元，由被告杭州歌芭那家居有限公司负担2681元。

原告杭州华海木业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州歌芭那家居有限公司于本判决后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审判员　　王国仕

二○一七年十月十二无

书记员　　朱少梅

?PAGE\*ArabicDash?-12-?

?PAGE\*ArabicDash?-1-?