某某、南京颐某房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市六合区人民法院 民事判决书 （2024）苏0116民初7308号 原告：***，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：***，江苏天弈成律师事务所律师。 被告：南京颐某房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市六合区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：南京银某物业服务有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：江苏弘某建设工程有限公司，住所地江苏省扬州市高邮市。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告***与被告南京颐某房地产开发有限公司(以下简称颐某公司)、南京银某物业服务有限公司（以下简称银某公司）、江苏弘某建设工程有限公司（以下简称弘某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2024年10月8日立案后，依法适用普通程序由审判员独任审理，于2024年12月10日、2025年1月21日分别公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告***及其委托诉讼代理人***、被告颐某公司的委托诉讼代理人***、银某公司的委托诉讼代理人***、***、弘某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第二次庭审，原告***的委托诉讼代理人***、被告银某公司的委托诉讼代理人***、弘某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告颐某公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判令颐某公司、银某公司维修***房屋漏水点（厨房水池下方的两个水阀）；2.判令颐某公司、银某公司赔偿***因漏水导致墙皮、地板、踢脚线等设施更换维修的费用45000元；3.判令颐某公司、银某公司承担律师费3000元；4.判令弘某公司对上述债务承担连带责任。诉讼过程中，***撤回上述第一项诉讼请求。事实与理由：2021年3月16日，***与颐某公司签订《商品房买卖合同》，约定***购买颐某公司开发的位于南京市六合区某街道某路*号*幢一单元*室精装修房屋，总价1630587元。颐某公司于2022年9月4日交付房屋，于2022年9月30日出具《住宅质量保证书》。因***长期在上海工作未在该房屋居住，2024年8月24日至该房屋时发现地板已被泡发，墙皮纸也因漏水起皮，以及房门、卫生间、厨房门也因卫生间门变形，并和银某公司沟通。经银某公司查验，发现系厨房水池下方的两个水阀漏水，并告知***。***联系装修公司对案涉房屋损失进行评估，因漏水导致毁坏的地板、门、墙纸、油漆、踢脚线等设施更换费用大概在45000元。***为维护自身合法权益，故诉至法院。 颐某公司辩称，案涉房屋所处标段是第五标段，该标段的精装修工程是由南京辰某装饰工程有限责任公司(以下简称辰某公司)施工，应由该公司承担相应的赔偿责任。对于案涉房屋厨房水阀漏水造成***损失的事实无异议，关于损失金额由法院依法认定。 银某公司辩称，案涉事件发生在房屋保修期内，事发后银某公司派人清理现场并排查原因，漏水系屋内设备质量原因导致，后银某公司代业主与保修单位即施工单位辰某公司沟通，已经履行应尽义务，故不应承担责任。辰某公司负责人***到现场看过，承认系其问题，但并未实施补救措施，后来不了了之，之后银某公司打了很多电话给***，其不接电话。 弘某公司辩称，1.案涉房屋的精装修工程并非其施工，房屋漏水与其无关，向其主张权益无事实依据。根据***陈述，其房屋漏水是由厨房水池下的水阀连接导致的，该漏水点是在房屋精装修施工范围，弘某公司与颐某公司签订了总承包施工合同，该合同第1.2条承包范围中明确约定精装修工程(公共部分)由发包人直接发包。2.弘某公司并非案涉房屋商品房买卖合同的当事人，***要求其承担赔偿责任无合同依据。从***提交的买卖合同内容可知，合同当事人仅限于***和颐某公司。如***认为房屋存在质量问题，应向合同相对方主张权利，不应突破合同相对性主张损失。综上，请求法院依法驳回***对弘某公司的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021年3月16日，颐某公司（卖方、甲方）与***（买方、乙方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定（摘要）： 第二条，预售依据。 该商品房已由南京市六合区住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为202*。 第三条，商品房基本情况。 1.该商品房为装修，规划用途为商业一般住宅。 3.该房屋坐落六合区某街道某路*号*幢一单元*室。 4.预测建筑面积共87.73平方米，其中套内建筑面积70.82平方米，分摊共有建筑面积16.91平方米。 第六条，计价方式与价款。 甲方与乙方约定按照建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米16805.51元，总价款为1474347元。 第七条，付款方式及期限。 签订本合同前，乙方已向甲方支付定金5万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。乙方采取首付加贷款方式付款：商业贷款。乙方应当在2021年3月16日前支付首期房价款492261元，占商品房全部房价款的30%。余款1140000元向银行申请贷款支付。 第十一条，交付时间和手续。 甲方应当在2022年9月30日前向乙方交付该商品房。 第十六条，商品房质量。 (二)其他质量问题 该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，甲乙双方按照以下方式处理: (1)及时更换、修理；如给乙方造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。 如因乙方或相邻业主不予配合而造成维修延误或损失扩大，甲方不承担赔偿责任。甲方按照乙方已发生直接损失予以赔偿，乙方应提供有效证明材料。 (三)装饰装修及设备标准 该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。 不符合上述标准的，乙方有权要求甲方及时更换、修理。 具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。 (四)室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施 2.该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。 对该商品房质量缺陷及质量瑕疵的区分及处理约定:1.双方同意，因商品房地基基础和主体结构严重影响该商品房使用安全等情形的质量问题属于质量缺陷；除此之外的质量问题(包括但不限于下水管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电气设备不能正常使用、吊顶开裂、瓷砖剥落开裂、墙面剥落或者开裂、地砖或者地板起翘或者开裂、墙体温度缝等可修复或者更换且不影响该商品房使用安全及其使用功能的质量问题，以及属于观感类的质量问题)属于质量瑕疵。 第十七条，保修责任。 (一)商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，甲方自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 (三)在保修期内，乙方要求维修的书面通知送达甲方90日内，甲方既不履行保修义务也不提出书面异议的，乙方可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由甲方承担。 第十八条，质量担保。 甲方不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由弘某公司承担连带责任。关于质量担保的证明见附件八。 该合同附件七载明，关于保修范围、保修期限和保修责任的约定。 （一）保修项目、期限及责任的约定 4.电气管线、给排水管道、设备安装：保修期限为2年（不得低于2年）；若商品房实际交付日期早于合同约定的交付届满日，则保修期自实际交付日起算。 5.装修工程：保修期限为2年（不得低于2年）；若商品房实际交付日期早于合同约定的交付届满日，则保修期自实际交付日起算。 （二）其他约定 1.甲方在保修期内应积极履行保修义务，维修工作完成后，乙方应在甲方验收通知送达后5日内进行验收：乙方无正当理由不得延期、拒绝验收，否则,视为保修已通过验收,通知载明的验收期限届满之日为保修合格日。 2.该商品房出现需要维修的情形的，乙方应首先无条件地配合维修,而不得以赔偿、补偿方案未经协商一致而拒绝维修，否则延迟维修、扩大的损失等,由乙方自行承担。 该合同附件八载明，关于质量担保的证明。 详见弘某公司担保函。 合同还对其他事项进行约定。 合同签订后，***按约支付房款，颐某公司于2022年9月4日交付房屋。 2024年8月，***发现案涉房屋漏水，并向银某公司报备，银某公司安排人员入户检查后发现系厨房下方两个水阀接口漏水。 因漏水问题造成***墙纸发霉等损失，***主张维修和赔偿未果，故诉至本院，为此支出律师费3000元。 在案件审理过程中，本院经现场勘验，案涉房屋受损情况如下：水阀处橱柜柜门变形及橱柜鼓包，厨房门框变形无法紧闭，北次卧房门开关费力，主卧房门西侧靠下门框轻微开鼓，餐厅及客厅地板发霉，餐厅及客厅墙纸发霉翘起，北次卧门西侧墙纸以及西北墙角墙纸发霉翘起，主卧门框西侧一处轻微鼓起。 另查明，银某公司为案涉小区提供物业服务，弘某公司系土建公司施工方，施工范围不包含装修工程，案涉水阀系装修工程施工范围。 上述事实，有《建设工程施工合同》《商品房买卖合同（预售）》《售楼意见书》、照片、视频、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，***与颐某公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。合同签订后，***按约支付了全部购房款，颐某公司交付的房屋存在装修质量瑕疵，造成***相应损失，且至今未予以维修，颐某公司的行为构成违约，应承担相应的民事法律责任。本院综合考虑案涉合同约定、履行情况、颐某公司违约行为及***实际损失，酌定颐某公司向***赔偿维修费及损失26000元。***主张的超出部分于法无据，本院不予支持。关于***主张的律师费，于法无据，本院亦不予支持。 关于银某公司是否应承担责任问题，***损失系案涉房屋装修质量问题引起，银某公司作为物业服务公司，其在***报修后立即安排人员检查并发现漏水原因，且积极通知施工方进行维修，其已尽到相应义务，故不应承担赔偿责任。 关于弘某公司是否应承担担保责任问题，弘某公司系土建公司施工方，施工范围不包含装修工程，案涉房屋损失系因装修问题造成，***举证不足以证明弘某公司依照公司法关于公司对外担保的规定对案涉装修质量问题作出担保决议，故其主张弘某公司承担担保责任，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第六十一条、第五百零四条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第九百四十二条、《中华人民共和国公司法》第十五条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百四十五条、第一百四十七条规定，判决如下： 一、南京颐某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向***赔偿损失26000元; 二、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1000元，由***负担458元，南京颐某房地产开发有限公司负担542元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年二月十三日 书记员***