张某;广州某有限公司;成都某有限公司;四川满城某有限责任公司案外人执行异议之诉一审民事其他

成都市成华区人民法院 民事判决书 （2024）川0108民初5912号 原告（案外人）：张某，女，汉族，1964年8月8日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：***，重庆渝汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆渝汇律师事务所律师。 被告（申请执行人）：广州某有限公司，住所地广州市天河区。 法定代表人：彭某，职务不详。 第三人（被执行人）：成都某有限公司，住所地四川省成都市成华区。 法定代表人：潘某，职务不详。 第三人：四川满城某有限责任公司，住所地成都市武侯区。 法定代表人：王某，职务不详。 原告张某与被告广州某有限公司（以下简称某乙公司）、第三人成都某有限公司（以下简称某甲公司）及四川满城某有限责任公司（以下简称满城某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年3月21日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2024年7月5日、8月8日公开开庭进行审理。原告张某的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告某乙公司及第三人某甲公司、满城某公司经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某向本院提出诉讼请求：1对位于成华区荆翠西路2号5栋13层xx号房屋停止执行，并解除对该房屋的查封；2．确认张某与某甲公司签订的《四川省商品房买卖合同》有效，并确认位于成华区荆翠西路2号5栋13层xx号房屋归原告所有；3．某甲公司立即协助原告办理成华区荆翠西路2号5栋13层xx号房屋产权过户登记；4．诉讼费由某乙公司承担。事实与理由：因成华区法院受理的某乙公司强制执行申请案，法院于作出【（2023）川0108执xx号之二】裁定书，查封了位于成华区荆翠西路2号5栋13层xx号房屋。对此，原告于提出案外人执行异议，并法院审查后作出（2024）川0108执异xx号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告已于案涉房屋被执行之前，即2019年4月12日与某甲公司签署了《四川省商品房买卖合同》购买了案涉房屋，并支付了全部价款，办理了网签登记。某甲公司向原告交付了案涉房屋，且原告于2019年4月开始对外出租案涉房屋并收取租金，即原告于查封之前已合法占有案涉房屋，因某甲公司自身的原因导致案涉房屋至今未过户至原告名下。原告的情况适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，请求对案涉房屋停止执行并确认原告对案涉房屋享有合法权利。 怡境设计公司出具书面答辩状称：一、原告已在执行阶段提出执行异议申请，法院已作出（2024）川0108执异xx号执行裁定书，驳回原告的异议诉求，该裁定书并未违反相关法律规定，继续查封该房产合理合法；二、对于原告的第二、第三请求事项与被告无关，该请求为原告与第三人之间纠纷问题，原告应另案起诉第三人。且原告提交的诉状及事实与理由中，并没有相关证据证明已向第三人某甲公司履行支付购房款。原告自称2019年就与某甲公司签订购房合同，但被告申请执行某甲公司在2024年，故可知原告是因其自身原因未对执行标的办理过户登记。原告怠于行使自身权利，产生的后果应由其承担。三、被告依据与某甲公司的判决书申请执行，经法院核查查封冻结第某甲公司，属合理合法。被告行使自身权利，并未违反规定，房屋产权问题应属原告与某甲公司之间纠纷，与答辩人无关，原告诉求应依法驳回，且诉讼费由其自行承担。 第三人满城某公司出具书面意见称：满城某公司与某甲公司于2018年8月1日签订《大客房团购协议》，由满城某公司买断销售xx中心5号楼共计383套公寓，销售房屋包含案涉房屋，案涉房产确由满城某公司销售给张某，合计收取了407190元款项，收款中有368410元为代收购房款，已支付给某甲公司，剩余38780元，满城某公司收款后向张某出具了收据，该款用于房屋装修，装修完成后满城某公司承租该房屋作为公寓酒店对外经营，至案涉房屋查封前，仍由某店管理公司承租经营。 某甲公司未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 某乙公司与某甲公司建设工程设计合同纠纷一案，本院作出（2023）川0108民初xx号《民事判决书》，判决某甲公司向某乙公司支付设计费43850元及逾期付款利息。后因某甲公司未履行生效法律文书所确定的义务，某乙公司向本院申请强制执行，本院以（2023）川0108执xx号案件立案受理。2023年11月8日，本院裁定查封某甲公司名下案涉房屋。后张某提出本案异议。本院审查后，裁定驳回了张某异议请求。在执行异议审查中，某甲公司向本院出具《情况说明》，确认其收到案涉房屋的全部购房款。张某不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2016年3月22日，案涉位于成华区荆翠西路2号5栋13层xx号房屋登记在某甲公司名下。满城某公司与某甲公司于2018年8月1日签订《大客房团购协议》，约定满城某公司与某甲公司合作，满城某公司整体购买包括案涉房屋在内的xx中心5号楼共计383套公寓，满城某公司有权以自己名义或者安排第三方名义购买，并与某甲公司签订《商品房买卖合同》某甲公司协助销售。满城某公司将案涉房屋出售给张某后，张某与某甲公司于2019年4月12日签订《商品房买卖合同（现售）》，张某以368410元的价格购买案涉房屋，买受人于商品房交付之日起625个工作日内取得房屋所有权证书。2019年3月24日，张某向满城某公司账户转账397190元。同日，张某与满城某公司签订《房屋租赁协议》，案涉房屋由满城某公司承租，租赁期限为2019年4月1日至2025年3月31日。2022年10月17日，某甲公司出现经营异常。2023年4月11日，某甲公司开具《不动产销售电子发票》，但没有向张某提供。在案涉房屋查封前，张某之女一直与某甲公司工作人员微信联系索要发票。 本院认为，案涉房屋被人民法院查封后，案外人提起执行异议之诉的，应当适用相关实体法律规范并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。该条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案，张某在案涉房屋查封前，签订了房屋买卖合同、支付了全部购房款，张某购买案涉房屋实际占有。案涉房屋查封前，因某甲公司出售房屋后一直未向张某提供发票，且某甲公司出现经营异常，致张某未能办理房屋过户登记，该原因非张某原因所致。张某对案涉房屋享有的合法权益足以排除强制执行，本院对其停止执行的诉讼请求予以支持。 解除查封系具体执行措施，非本案审理范畴，张某可在本判决生效后向执行部门提出主张即可。物权以登记为准，在案涉房屋尚未登记在张某名下的情形下，不宜在本案中径行确权，且过户登记系履行合同请求权范畴，非本案审理范围，本院对上述确权及过户登记主张均不予以支持。张某可根据合同相对性另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、停止对登记在成都某有限公司名下的位于成华区荆翠西路2号5栋13层xx号房屋的执行； 二、驳回原告张某的其他诉讼请求。 案件受理费10059元，由被告广州某有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年八月二十六日 书记员***