上海某某集成电路产业区开发有限公司与上海薄荷健康科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）沪0115民初21497号 原告（反诉被告）：上海**集成电路产业区开发有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区***1158号，***1059号2幢104室。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：肖咏萍，上海市捷华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市捷华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海薄荷健康科技股份有限公司，住所地上海市静安区江场路1401弄14号3层301-1室。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，女，上海薄荷健康科技股份有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，上海薄荷健康科技股份有限公司员工。 原告上海**集成电路产业区开发有限公司（以下简称**公司）与被告上海薄荷健康科技股份有限公司（以下简称薄荷健康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年2月15日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告薄荷健康公司提起反诉，本院依法受理合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）**公司的委托诉讼代理人肖咏萍、***，被告（反诉原告）薄荷健康公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告支付2022年5月1日至2022年8月6日的房屋租金人民币（以下币种相同）49,885.24元；2.判令被告以31,241.26元为基数，自2022年4月11日起至实际付清之日，按照日万分之五标准计算支付逾期付款利息；3.判令原告无须退还被告支付的作为违约金的租赁保证金人民币56,162.76元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与案外人上**兴跃文化创意发展有限公司（以下简称“颢兴跃公司”）于2017年2月26日签署了《房屋租赁合同》，***兴跃公司承租原告所有的上海市浦东新区***1761号4幢房屋，租赁期限自2017年3月1日起至2027年2月28日止。2017年8月，颢兴跃公司将上述房屋中的702室转租给了被告，租赁期限至2019年10月31日。转租期间，原告与颢兴跃公司达成一致，双方于2019年7月31日提前终止原租赁合同关系。2019年12月，原、被告及颢兴跃公司三方签订了《房屋租赁合同主体变更协议》，将颢兴跃公司与被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》中出租方主体，变更为原告。租赁期限到期后，原、被告又两次签订了《续租协议》，将租赁期限延长至2022年10月31日。根据约定，租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月的第一个月的前10日内。但被告2022年第二季度仅支付了4月份一个月的租金后，剩余租金迟迟未付，期间，被告以疫情为由，要求原告给予房租减免。原告系国资公司，疫情期间，对于租户的房租减免政策严格遵守政府有关规定，由于被告不属于减免租金的企业范畴，不能享受优惠减免。原告于7月26日向被告发出书面通知，告知8月5日为最后付款期限，否则将停水停电，8月6日被告搬离。根据《房屋租赁合同主体变更协议》第二条，被告应当支付租赁期间的房屋租金，根据《上海市房屋租赁合同》之补充条款第16.2项，第7.4项，原告要求被告支付逾期付款利息，并将被告支付的保证金作为违约金，不予退还；因合同履行双方产生争议而最终导致诉讼，败诉方应承担与诉讼相关的全部费用。因此，为防止国有资产流失，原告特起诉来院，请求贵院判如诉请。 被告薄荷健康公司辩称，对于原告主张的租金计算方式无异议，但因受疫情影响，2022年3月25日至5月31日期间被告无法正常使用涉案租赁房屋，亏损严重，望原告减免2022年4月1日至2022年5月31日期间相当于一个月租金15,620.63元，减免后被告应付的租金为34,264.61元。原告的违约金和损失赔偿系重复主张，不应同时被支持，请求法院驳回原告的第二项要求被告支付逾期付款利息的诉请；被告的确未支付4月、5月的租金，但系因双方当时一直在洽谈，被告并非恶意拖欠；另合同约定被告逾期支付租金超过30天将被视为违约，被告应于2022年7月10日支付第三季度的租金，而原告解除的时间是在同年8月6日，并未达到合同约定的30天，被告并不构成违约，不同意承担违约金；即便认为被告存在逾期付款利息，被告认为万分之五的标准过高，不应予以支持；因房屋实际无法使用，原告主张逾期付款利息自2022年4月11日起的计算时间被告也不予认可。原告要求没收租赁保证金没有合同约定，不予认可。 反诉原告薄荷健康公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告减免反诉原告2022年4月1日至2022年5月31日期间相当于一个月租金15,620.63元；2.判令反诉被告返还租赁保证金56,162.76元；3.判令反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告就上海市浦东新区***1761号4号楼702室房屋（以下简称系争房屋）建立租赁关系。因2022年度疫情以及疫情防控措施导致系争房屋所在区域自2022年3月25日至2022年5月31日处于封闭状态，反诉原告无法正常使用。同时，反诉原告因受疫情影响亏损严重，继续按照租赁合同约定标准支付租金将对反诉原告存在明显不公平，故请求法院判令反诉被告减免一个月租金。因反诉原告不构成违约，故租赁保证金应当予以退还。 反诉被告**公司辩称，反诉原告在反诉中已认可其存在违约事实及应付租金，另根据合同约定，反诉被告在反诉原告发生违约事件后，有权解除合同、断水断电并没收租赁保证金，反诉原告要求减免租金没有事实和法律依据，故不同意全部反诉诉请。 本院经审理认定事实如下：原告系包括系争房屋在内的上海市浦东新区***1761号4幢的权利人。2017年2月16日，原告与颢兴跃公司签订房屋租赁/预租合同，约定原告将前述房屋出租给颢兴跃公司。颢兴跃公司（出租方甲方）于2017年8月与薄荷健康公司（承租方乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2017年9月1日至2019年10月31日，免租装修期45天，月租金金额为16,710.92元；合同8.2条约定，租金、物业管理费的支付方式为预付，乙方应在每期（以二（2）个月为1期）开始前的十五（15）日，向甲方付清该期的租金、物业管理费；合同9.1条约定，双方确认本合同项下的保证金等值于三（3）个月的租金与三（3）个月的物业管理费之和，双方签订本合同时，保证金金额为56,162.76元；合同9.5条约定，租赁期限届满或因甲方原因导致本合同提前解除时，甲方应在乙方同时满足下列条件后的一（1）个月内将保证金扣除乙方拖欠的租金和/或管理费和/或水、电费和/或其他费用（包括由于乙方原因造成甲方损失的违约金、赔偿款、补偿款等）的剩余部分（如有）无息返还乙方；合同16.2条约定，乙方在此明确同意及声明，当发生一项或多项违约事件后的任何时间，甲方有权单方面解除本合同，切断该房屋的所有电力、空调、水电、互联网及其他设施的服务，并合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备，乙方还需向甲方承担如下违约责任：（i）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间之租金；（ii）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（如有）；（iii）按逾期应付款项的日千分之五（0.5%）的标准向甲方支付违约金（仅适用于违约事项第i项）；（iv）甲方有权没收乙方已支付的全部费用（包括但不限于保证金、水、电费押金等）；（v）甲方有权要求乙方支付相当于合同解除前六（6）个月乙方实际应付平均月租金之六（6）倍的违约金（若实际计租月不足六（6）个月的，则乙方应按保证金金额之二（2）倍支付违约金）；若违约金不足以补偿甲方损失的部分，甲方有权根据有关法律规定保留向乙方继续追索的权利。乙方的违约事项包括：（i）乙方逾期未足额支付或不支付其应支付的租金、管理费、公共事业费、滞纳金及其他费用（如有）之任何一项累积拖欠天数达到三十（30）日或以上的……合同另约定了其它事宜。 2019年12月20日，**公司、颢兴跃公司及薄荷健康公司签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定系争房屋出租方主体自2019年7月30日起**兴跃公司变更为**公司，月租金16,707.65元，不含增值税租金额为15,912.05元，增值税额为795.60元，薄荷健康公司**兴跃公司支付的租赁保证金56,162.76元直接转为薄荷公司向**公司支付的租赁保证金，**兴跃公司直接转给**公司。在**公司和薄荷健康公司的租赁关系解除或终止后，由**公司根据原合同的有关约定直接向薄荷健康公司退还（如有），不再**兴跃公司退还。该协议到期后，**公司与薄荷健康公司就系争房屋签订《房屋租赁合同续租协议》及《房屋租赁合同续租协议（二）》，月租金调整为15,620.63元，租期延长至2022年10月31日，租金付款方式变更为每三个月支付一次，支付时间为每三个月的第一个月的前10日内；合同第七条约定，……如本协议和原合同存在任何的重复、差异、不一致或冲突，应优先适用本协议的约定……薄荷健康公司陆续按约支付租金至2022年3月31日。 2022年6月7日，薄荷健康公司工作人员询问**公司疫情租金减免政策，**公司回复只有小微企业可以减免，薄荷健康并不符合减免条件。2022年6月21日，**公司询问薄荷健康公司第二季度租金支付情况，薄荷健康公司表示其受疫情影响太大，申请减免4、5月部分租金，6月之后的费用尽可能正常支付；**公司表示其严格执行国家政策，薄荷健康公司并不在减免范围内，要求薄荷健康公司尽快支付租金，**公司另表示“要不你们先支付一部分租金，然后写个剩余租金还款计划表给到我们”,“因为按照公司流程对于逾期的企业是要走停水电流程的，你们先支付一部分，然后再写个还款计划**给到我们，我们去帮你们跟领导申请一下行不行”，薄荷健康公司回复“好的，我们今天下午来安排”。2022年6月27日，薄荷健康公司向**公司支付租金15,620.63元，备注“4幢702（薄荷健康）/租金/6月份”。 2022年7月15日，**公司向薄荷健康公司发送《催款通知单》，提醒薄荷健康公司尽快支付2022年5月1日至2022年6月30日的房租欠款计31,241.26元。2022年7月26日，**公司在系争房屋处张贴《停水停电通知》，载明因薄荷健康公司拖欠租金等其他应付款项超过60日，将于2022年8月5日停水停电；**公司根据租赁合同约定条款于正式断水断电的次日单方解除与薄荷健康公司的租赁关系。 以上事实，由**公司提供的房屋产权证、房屋租赁合同、上海市房屋租赁合同、房屋租赁合同主体变更协议、房屋租赁合同续租协议、房屋租赁合同续租协议（二）、催款通知单、停水停电通知、邮件往来、微信记录、薄荷健康APP截图，薄荷健康公司提供的通知、微信截屏、利润表、判决书、付款凭证、仓储合同、聊天记录、收据等证据材料及庭审笔录在案佐证。 本院认为，薄荷健康公司承租系争房屋期间，**公司替代原出租人颢兴跃公司的地位**《房屋租赁合同》项下的权利义务与薄荷健康公司建立房屋租赁关系，并在前述合同到期后，协商一致续签合同至2022年10月31日收回房屋。审理中，双方一致确认**公司于2022年8月6日收回房屋，涉案合同于该日解除，本院予以确认。 合同履行过程中，薄荷健康公司提出因受疫情影响，希望能够减免部分租金，因双方未能就具体减免金额达成一致，薄荷健康公司未支付2022年4月至5月的租金，并于2022年6月27日支付了15,620.63元。**公司认为该笔费用对应的为2022年4月的租金，薄荷健康公司则认为该笔费用支付的为2022年6月的租金。鉴于薄荷健康公司已向**公司提出4、5月减免租金的意思表示，且**公司亦表示被告可提供租金还款计划，在双方未约定的情况下，根据法律规定，应当以薄荷健康公司指定的期间为准；此外，考虑涉案房屋在2022年4月至5月期间无法正常使用，薄荷健康公司未及时履行支付该段期间的租金义务，亦情有可原，综上，本院确认薄荷健康公司2022年6月27日支付的应为2022年6月的租金，薄荷健康公司实际欠付的为2022年4月1日至2022年5月31日及2022年7月1日至2022年8月6日的租金。虽然薄荷健康公司并非小微企业，但系争房屋自2022年4月至5月封控属实，全市处于静态管理亦是不争的事实，疫情原因的确在客观上影响了薄荷健康公司对系争房屋的正常使用；**公司提供了薄荷健康公司APP中的订单评价信息证明其在疫情期间能够实际经营，但评价时间并非发货时间，不能以此认定薄荷健康公司在疫情期间能够正常经营，疫情封控期间出租方与承租方应秉持共克时艰的精神，从公平角度出发，对于疫情期间的租金可予适当减免，薄荷健康公司反诉要求减免一个月租金，尚属合理，本院予以支持。扣除应付租金及减免费用外，薄荷健康公司还需支付**公司租金34,264.61元。 根据合同约定，薄荷健康公司未足额支付应付的租金等费用拖欠天数达到30日以上的即构成违约。根据付款记录及庭审陈述，双方对于薄荷健康公司按约支付租金至2022年3月31日及付款周期调整至自当年的1月1日起计无异议。2022年4月、5月的租金系因疫情期间产生争议故暂时搁置，薄荷健康公司在疫情解封之后亦及时支付了2022年6月的租金，考虑疫情对于承租人的影响，本院认定薄荷健康公司第二季度租金的支付情况不构成违约。薄荷健康公司应当于2022年7月10日前支付2022年7月至9月的租金，但**公司于2022年8月6日即解除涉案合同，未达到合同约定的逾期付款30日的违约条件，故**公司以此为由要求薄荷健康公司承担没收租赁保证金的违约责任，本院难以支持，**公司应将租赁保证金退还至薄荷健康公司。 虽然薄荷健康公司无需承担合同提前解约的违约责任，但薄荷健康公司未按约支付第三季度的租金属实，**公司要求薄荷健康公司承担逾期付款利息，符合合同约定，应予支持，考虑薄荷健康公司违约恶意程度较低，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度，本院酌定薄荷健康公司承担逾期付款利息7,500元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）上海薄荷健康科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海**集成电路产业区开发有限公司租金34,264.61元； 二、被告上海薄荷健康科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海**集成电路产业区开发有限公司逾期付款利息7,500元； 三、反诉被告上海**集成电路产业区开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海薄荷健康科技股份有限公司租赁保证金56,162.76元； 四、驳回原告上海**集成电路产业区开发有限公司的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付***行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,503元，减半收取计1,251.50元，由原告上海**集成电路产业区开发有限公司负担625.75元、被告上海薄荷健康科技股份有限公司负担625.75元；反诉案件受理费1,594元，减半收取计797元，由反诉原告上海薄荷健康科技股份有限公司负担398.50元，反诉被告上海**集成电路产业区开发有限公司负担398.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员　　朱　敏 二〇二三年六月二十六日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 …… 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第五百六十条债务人对同一债权人负担的数项债务种类相同，债务人的给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务。 债务人未作指定的，应当优先履行已经到期的债务；数项债务均到期的，优先履行对债权人缺乏担保或者担保最少的债务；均无担保或者担保相等的，优先履行债务人负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序履行；到期时间相同的，按照债务比例履行。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。