卢某某与河北省某某建筑工程有限公司、保定龙海某某有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

河北省涞水县人民法院 民事判决书 （2025）冀0623民初985号 原告（案外人）：卢某某，男，1971年1月8日出生，汉族，住河北省保定市涞水县。 委托诉讼代理人：***，涞水县海龙法律服务所，法律工作者。 被告（申请执行人）：河北省某某建筑工程有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***。 被告（被执行人）：保定龙海某某有限公司，住所地：保定市。 法定代表人：杨某。 委托诉讼代理人：***。 第三人：涞水县某某建筑工程有限公司，住所地：涞水县。 法定代表人：刘某。 原告卢某某与被告河北省某某建筑工程有限公司（以下简称某乙公司）、保定龙海某某有限公司（以下简称某丙公司）、第三人涞水县某某建筑工程有限公司（以下简称某甲公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2025年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢某某及委托诉讼代理人***、被告某乙公司的委托诉讼代理人***、某丙公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，经本院传票传唤第三人某甲公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢某某向本院提出诉讼请求：1.请依法确认被告某丙公司与第三人于2016年1月21日订立的商品房抵债协议书有效；2.请依法确认原告对被告某丙公司开发的某某小区某号楼某单元某室的住房为实际所有权人，可排除被告某乙公司对该房产的申请执行；3.本案诉费用由二被告承担。事实及理由：2014年2月18日被告某丙公司与第三人就被告某丙公司开发的某某小区建设项目二次结构订立施工合同，项目楼号分别为：1＃、2＃、3＃。工程完结后，因被告某丙公司不能支付第三人相关工程款，经双方协商于2016年1月21日订立了商品房抵债协议书，并对抵债的商品房经双方签字盖章确认了具体的单元号（详见清单）。该抵债协议订立时没有任何纠纷，被告某乙公司与被告某丙公司的建筑工程施工合同纠纷案件也未向法院起诉。在抵债协议合同条款中明确约定，被告某丙公司抵债给第三人的商品房由第三人销售，但售房的一切手续由被告某丙公司办理，商品房售出后所涉及的房屋产权登记过程中，由被告某丙公司支付的费用包括销售税金由第三人承担，由购房者支付的费用由购房者承担。因此，被告某丙公司与第三人订立的商品房抵债协议真实合法有效，并未侵犯被告某乙公司的合法权益，故该协议应合法有效。其次，原告依被告某丙公司与第三人订立的商品房抵债协议，向第三人及第三人委托的人缴纳了购房款项，应属与被告某丙公司建立实际的房屋买卖合同，因为原告已合法占有该房产。且在使用过程中，同时也履行了被告某丙公司及其委托的物业公司的各种合同缴费义务，如：水、电、暖、物业等费用的缴纳。该房产虽未办理登记手续，但并非原告自身原因所致，因为原告多次向被告某丙公司要求办理房产登记手续，被告某丙公司总以种种理由拖延办理，过错并不在原告，故原告认为该争议房产的实际所有权人为原告。综上所述，某某小区某号房产应属原告实际所有，涞水县人民法院以（2025）冀0623执异X号裁定驳回原告的异议申请实属错误，应依据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十五条，解除对诉争房产的查封。 被告某乙公司答辩称，驳回原告的全部诉讼请求。答辩理由：1.答辩人认为涞水县人民法院（2025）冀0623民初执异15号执行裁定书因原告证据不足，驳回了原告的异议请求，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2.被答辩人自述，2016年1月21日，被告某丙公司与第三人签订以房抵债协议，将1-1-1202房产抵账给原告，该协议为原告、被告某丙公司及第三人之间债权债务纠纷，与答辩人因施工合同纠纷被告某丙公司不能履行生效判决而申请执行被告某丙公司财产无关，且现该房产登记在被告某丙公司名下，因此认定该房产为被告某丙公司财产，被告某丙公司与第三人结算书与抵房协议不足以证明该房产为原告所属。3.关于房产抵账主体问题，因该案涉房产原告、被告某丙公司及第三人各方均未按正常交易习惯进行交易，不合常理，且原告不能提供相关手续及证据资料，仅凭原告单方陈述，无法确定交易的真实目的，这种行为不符合正常逻辑。4.关于房产未办理过户登记问题，原告自述案涉房屋一直未办理过户产权登记为被告某丙公司原因所致，结合本案答辩人是因被告二未能履行生效法律文书而申请的强制执行，被答辩人与被告某丙公司及第三人债权债务纠纷，后果应由其各方自行承担或另行处理。5.答辩人于2025年1月持涞水县人民法院调查令去涞水县不动产中心调查核实被告某丙公司涞水天润国际城项目一期工程房产情况，涞水县不动产中心出具了该项目一期工程未售房产清单，其中未售房产13套均登记在被告某丙公司名下，其中包含1-1-1202号，答辩人将查询房产清单提交涞水县人民法院执行局，法院执行局对此13套房产进行了查封，符合法律依据。综上所述，答辩人认为该房产现登记在被告某丙公司名下应视为被告某丙公司财产，答辩人有权要求法院对该房产申请查封拍卖，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告某丙公司答辩称，被告某丙公司与第三人某甲公司协商一致，天润国际城小区1-1-1202室以房抵债给第三人某甲公司。因资料不全和疫情原因未及时办理房产登记，案涉房屋在查封之前，第三人某甲公司将天润国际城小区1-1-1202室所有权转移给卢某某，并与被告某丙公司办理了相关的交房手续。 第三人某甲公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。 原告卢某某为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据一、原告的身份证复印件，证明卢某某本人的身份情况。 证据二、涞水县人民法院（2025）冀0623执异X号裁定书，证明因被告某乙公司向法院提出强制执行，将保定龙海某某有限公司开发的天润国际城1-1-1202室查封，本案原告向法院提出案外人执行异议，被法院依法驳回，原告依据该裁定并按民事诉讼法的法律规定有权提出执行异议之诉。 证据三、一组证据：2016年1月21日涞水县某某建筑工程有限公司与保定龙海某某有限公司分别签订房屋抵债协议书两份，将天润国际城部分房产抵债给福泰建筑工程有限公司，其中1-1-1202室在该抵债协议书范围之内，证明因第三人福泰建筑工程有限公司2014年2月18日与保定龙海某某有限公司就天润国际城1＃、2＃二次结构装修设备安装订立施工合同一份，天润国际城1＃、2＃涉及某甲公司与某丙公司所签订的商品房抵债协议属于第三人某甲公司施工范畴的商品房，以物抵债协议并不违反法律规定。以物抵债协议签订后，某甲公司以该抵债协议书将抵债协议房产分别出售给相关的住户和业主，并未超出以物抵债的范畴，对该协议已履行多年。 证据四、福泰建筑工程有限公司收取卢某某购房款的收据6张（全款），证明某甲公司已将1-1-1202室出售给本案原告卢某某。 证据五、一组证据：物业费、水费、电费、取暖费发票6张，证明原告一直在该房产中居住使用，并按某丙公司的要求和某丙公司所指令的物业公司的要求缴纳了相关的上述费用。 被告四建质证：对证据一的真实性、合法性认可，证明目的不认可。 对证据二的证据三性均予认可，该证据证明了该裁定对原告执行异议进行驳回，适用法律正确，结合该裁定本案应予以采纳并予以支持。 对证据三的证据三性均不认可，该组证据为形成于原告与被告二及第三人之间，与被告一执行被告二案件无关。 对证据四的证据三性均不认可，该证据仅有第三人财务盖章，有两张房款收据只有盖章，没有收款信息及交款人姓名，两张收据非原告本人交款。为单方制作，无任何证据效力。 对证据五的证据三性均不认可，该组证据无法证明房产所有权，缴纳物业费、水电费等费用收据为单方制作，无法达到原告的证明目的。 被告某丙公司质证称，对以上证据认可，无异议。 被告某乙公司、某丙公司、第三人某甲公司未向本院提交证据。 根据原被告的举证、质证及当事人陈述，本院对原告提交的证据认定如下：对于原告提交的证据一和证据二，被告某乙公司与某丙公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。对于原告提交的证据三，被告某丙公司与第三人某甲公司均在《商品房抵债协议书》进行签章，本院对其真实性予以认定。对于原告提交的证据四，《收据》均已载明购房款，本院对其真实性予以认定。对于原告提交的证据五，原告向本院提交了《收据》，结合证据四，足以证明原告已交纳公共维修基金、入住费、物业费、水费、取暖费和电费的事实，本院对其真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2016年1月21日，第三人某甲公司与被告某丙公司签订《商品房抵债协议书》，约定被告某丙公司以“天润国际城”小区1＃楼和2＃楼部分商品房抵顶拖欠第三人某甲公司的工程款，其中《商品房明细（附件一）》包含案涉××小区××号楼××单元××号房屋。后原告向第三人某甲公司支付购房款300000元。2016年5月14日，原告支付3517元公共维修基金、7200元入住费、100元水费和2010元冬季取暖费、100元电费；2016年5月17日，原告支付945元物业费。 另查明，被告某丙公司诉被告某乙公司建设工程合同纠纷一案中，本院于2024年5月28日作出（2023）冀0623民初1380号民事判决书，判决内容如下：“一、解除原告（反诉被告）保定龙海某某有限公司与被告（反诉原告）河北省某某建筑工程有限公司签订的《建筑工程承包协议》、《工程延期补充协议》、《天润国际城住宅小区二期复工补充协议》。二、限被告（反诉原告）河北省某某建筑工程有限公司于本判决生效后三十日内清除天润国际城住宅小区二期施工现场中的临建、塔吊等附属设施。三、限原告（反诉被告）保定龙海某某有限公司于本判决书生效后三十日内给付被告（反诉原告）河北省某某建筑工程有限公司工程款12260525.87元并支付利息（利息以12260525.87元为基数，自2023年6月29日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。四、限原告（反诉被告）保定龙海某某有限公司于本判决书生效后三十日内给付被告（反诉原告）河北省某某建筑工程有限公司违约金1004616元。五、限原告（反诉被告）保定龙海某某有限公司于本判决书生效后三十日内给付被告（反诉原告）河北省某某建筑工程有限公司鉴定费131221.5元。六、被告（反诉原告）河北省某某建筑工程有限公司对其承建的原告（反诉被告）保定龙海某某有限公司开发的天润国际城住宅小区二期工程5＃、6＃、7＃、9＃、11＃楼及地下车库建设工程拍卖或变卖的价款在应付工程价款范围内享有优先受偿权。七、驳回原告保定龙海某某有限公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告河北省某某建筑工程有限公司的其他反诉诉讼请求”。后被告某乙公司不服一审判决，提起上诉，河北省保定市中级人民法院于2024年10月10日作出（2024）冀06民终X号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2025年1月16日，本院作出（2024）冀0623执X号执行裁定书，裁定：“查封被执行人保定龙海某某有限公司位于涞水县××街××号××小区××房产（详细房号附后）”。查封财产清单中房产包含案涉房屋。原告于2025年2月17日对上述查封标的提出书面异议，本院受理后经依法审查于2025年3月3日作出（2025）冀0623执异X号执行裁定，驳回了卢某某的异议申请。现原告认为（2025）冀0623执异X号执行裁定有误，依法向本院提起执行异议之诉。 以上事实有执行裁定书、《商品房抵债协议书》、《收据》及当事人陈述为证。 本院认为，本案的争议焦点为原告是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告卢某某向本院提供了执行裁定书、《商品房抵债协议书》、案涉房屋房价款收据及入住的相关收据等证据材料，用以证明其已履行了300000元购房款的义务，并交纳了3517元公共维修基金、7200元入住费、100元水费和2010元冬季取暖费、100元电费及物业费等相关费用，足以证明在2025年1月16日本院采取查封措施之前，第三人某甲公司通过以房抵债的形式从被告某丙公司处取得了案涉房屋后，原告卢某某再从第三人某甲公司处购得案涉房屋且已支付涉案房屋的全部价款，并已进行实际居住的事实。同时，在庭审过程中，被告某丙公司说明系因资料不全和疫情原因未及时办理不动产权登记手续，即并非因原告卢某某原因未办理过户登记。因此，原告作为涉案房屋的买受人，要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。关于确认《商品房抵债协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》中关于执行异议之诉的解释的规定，执行异议之诉所要解决的是相关当事人之间的民事权益在强制执行过程中的冲突问题，除根据法律、司法解释规定，案外人同时提出的确认其权利的诉讼请求因与民事权益的认定密切相关而可在执行异议之诉中一并审理并裁判外，案外人在执行异议之诉中同时提出要求确认合同效力的诉讼请求，因与排除强制执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，也不宜合并审理。因此，原告主张确认《商品房抵债协议书》有效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、解除对位于涞水县××小区××号楼××单元××号××的查封并停止强制执行； 二、驳回原告卢某某的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告河北省某某建筑工程有限公司、保定龙海某某有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于保定市中级人民法院，也可以在判决书送达之日起十五日内，向保定市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二五年五月二十七日 书记员***