以下统称原告）与房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市南山区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0305民初20844号

原告（反诉被告，以下统称原告）：深圳市领平科技有限公司，住所地广东省深圳市南山区科技园深南花园618室，统一社会信用代码91440300306021277L。

法定代表人：卢晓红，总经理。

委托诉讼代理人：甘文义，广东柏义兴律师事务所律师。

被告（反诉原告，以下统称被告）：深圳市振华微电子有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新技术工业村W1号厂房3层B1、2层B1区，统一社会信用代码91440300192267315G。

法定代表人：陈刚，总经理。

委托诉讼代理人：尧振光，广东金圳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄杰，广东金圳律师事务所律师。

原告深圳市领平科技有限公司与被告深圳市振华微电子有限公司以及被告深圳市振华微电子有限公司反诉原告深圳市领平科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人甘文义，被告委托诉讼代理人尧振光、黄杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求，一、判决被告返还租赁保证金￥220173.9元;二、判决被告补偿房屋装修、物资、设备款￥269800元(依据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条第三款规定，与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，折旧年限为5年。原资产总价为￥924700元，使用三年后剩余价值为￥369800元，减去被告已付10万元，剩余￥269800元);三、判决被告赔偿违约金￥253578元(原、被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定，租赁保证金为￥253578元，违约金为保证金）；诉讼请求一、二、三金额共计￥743551.9元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年12月29日，原告与被告自愿签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“合同书”)，双方约定，被告将南山区科智西路5号科苑西25栋2段6层（以下简称“租赁物业”）整体出租予原告，租赁期限自2015年2月1日至2018年1月31日，租赁保证金为￥253578元。合同书中同时约定，原告有权将租赁物业转租，无需征求被告的同意。在租赁期间内，原告确实履行义务，按时缴纳租赁保证金及租金。2017年12月25日，被告发出《房屋租赁合同到期不续租通知》，载明不再与原告续租，同时不再整体出租租赁物业，而是由被告自行分租，与现有第三方租户续签租赁合同，并让原告通知各住户。原告本着双方长期友好合作的目的，做出让步，与被告签订《协议书》，约定不再续约，租赁合同解除且原告投入到办公场地上的所有装修、消防、设备、空调等资产，成本价￥924700元，以￥100000元转让予被告。同时还约定将现住户的租赁关系、租赁合同、押金和水电押金等移交给被告，协助被告与现住户签订新的租赁合同。但是在签订《协议书》后，因被告不愿再与现住户签订租赁合同，原告陆续通知各住户清退，至2018年3月19日交还租赁物业，该情况被告也完全知情，并在此期间未提出催还请求也无反对意见。3月20日，原告发出《申请》，请求被告退还租赁保证金及遗留固定资产折价，但被告未予理睬。直到7月11日，被告送出一份《发票领取通知书》，通知原告，因迟延交还房屋，需支付租金￥220173.9元，在保证金中扣除。综上所述，原告在积极履行义务的情况下，并未实际使用该房屋，也未收取分租租户租金，理应无需支付租金，被告扣除租金的行为毫无根据，因此请求法院判令被告返还保证金￥220173.9元。同时原告还得知，在签订《协议书》后，被告不仅未按约与现住户签订租赁合同，还与第三方签订了将租赁物业整体出租的合同，即被告虚构不再整体出租，自行分租的事实，终止租赁合同。该行为严重侵犯了原告的优先承租权，属于违约情形。据此，原告请求判令被告补偿房屋装修、设备等款项￥269800元，同时支付违约金￥253578元。综上所述，为保护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条等相关规定提起诉讼，请求人民法院查明事实，裁判支持原告的全部诉讼请求。

被告辩称，一、被答辩人逾期不迁离租赁房屋，且拖欠2018年2月1日至2018年3月19日占用答辩人房屋期间的租金费用人民币207088元，因此答辩人有权不予退还租赁保证金。首先，答辩人已于2017年12月25日向被答辩人发出《房屋租赁合同到期不续租通知》，且双方于2018年1月24日签订《协议书》，明确约定租赁合同于2018年1月31日终止，双方不再续约。其次，被答辩人应在租赁期限终止后5日内迁离并返还租赁房屋，结清应当由被答辩人承担的各项费用并办理有关移交手续。最后，被答辩人逾期不迁离租赁房屋，且拖欠2018年2月1日至2018年3月19日占用答辩人房屋期间的租金费用达人民币207088元，因此答辩人有权不予退还租赁保证金；二、被答辩人与答辩人已经于2018年1月24日签订《协议书》，就房屋装修、空调等资产按评估值折价为人民币10万元达成一致，且答辩人已支付了资产折价费用，被答辩人在本案中要求答辩人另外支付装修、物资、设备款269800元不仅违反了《协议书》约定，而且明显违背了诚实信用原则；三、答辩人已经严格履行了《租赁合同》的约定，根本不存在任何违约行为，被答辩人要求答辩人赔偿违约金253578元没有任何事实和法律依据。首先，答辩人已经严格履行了《租赁合同》的约定，根本不存在任何违约行为。其次，答辩人与被答辩人在《租赁合同》根本没有约定答辩人应赔偿被答辩人违约金253578元。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请法院在查清案件事实、正确适用法律的基础上，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告未向被告缴纳2018年1月1日至2018年1月31日租赁期间的租金146782.6元，且拖延至今，根据租赁合同第9条和第18条的约定，被告有权不予退还原告的租赁保证金。

被告向本院提出反诉请求，一、依法判令反诉被告向反诉原告支付2018年1月1日至2018年3月19日期间的房屋租金人民币383528.73元及利息人民币11571元（利息分别以146782.6元和236746.13元为基数，分别从2018年2月6日和2018年3月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率，要求计算至实际付清之日止，现暂计至2018年11月8日，即利息11571元=（146782.6元*4.35%/360*275天）+（236746.13元*4.35%/360*234天））；二、依法判令反诉被告向反诉原告支付赔偿金人民币473492元（2018年2月1日至2018年3月19日的双倍租金）；第一项和第二项请求共计人民币868591.73元。三、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：原告未向被告缴纳2018年1月1日至2018年1月31日的租赁期间的租金146782.6元，以及拖欠2018年2月1日至2018年3月19日占用被告房屋期间的租金费用。第二项诉讼请求依据租赁合同第20.2条规定。事实和理由：2014年12月29日，反诉原告与反诉被告签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），租赁合同约定反诉原告将位于深圳市××科××路××西××层（以下简称“租赁房屋”）出租给反诉被告，月租金总额为126789元，反诉被告应于每月5日前向反诉原告交付租金，租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止，且约定租赁合同终止后反诉被告应于5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由反诉被告承担的各项费用并办理有关移交手续。反诉被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，反诉原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向反诉被告收取相当于双倍租金的赔偿金。2017年12月25日，反诉原告向反诉被告发出《房屋租赁合同到期不续租通知》，明确通知反诉被告：租赁合同于2018年1月31日终止，届时反诉原告不再向反诉被告续租承租房屋，请反诉被告及时寻找其他办公地点。2018年1月24日，反诉原告与反诉被告签订1（协议书），明确租赁合同于2018年1月31日终止，双方不再续约。反诉被告与目前租户关于本协议涉及房屋的所有租赁关系应在2018年1月31日前结束。租赁合同终止后，反诉被告未依租赁合同以及《协议书》约定及时迁离并返还租赁房屋，直到2018年3月19日经反诉原告多次催促后才将租赁房屋返还给反诉原告。反诉原告认为，反诉被告逾期迁离并返还租赁房屋，已经严重违反了租赁合同以及《协议书》的约定，应当承担相应逾期租金和赔偿金。期间虽经反诉原告多次催促反诉被告，但反诉被告置若罔闻，故反诉原告只能向法院提起反诉，望贵院在查清事实和正确适用法律的基础上，依法支持反诉原告的全部反诉请求。

原告辩称，原告是经被告确认和许可的二房东，租赁房屋后进行了全部的装修，再进行的转租。双方的租赁关系系被告以不再整体出租，将自行分租为由于2018年1月31日到期解除，被告发出的不续租通知（2017年12月25日发出）和双方签署的协议书（2018年1月24日）均明确到期后的实际承租人的租赁合同、租赁关系是移交给被告的，因此，原告不存在到期后再占用房屋的情况，如果第三人有占用房屋也应由被告向第三人主张权利。综上，被告的反诉请求脱离客观事实，请求予以驳回。关于2018年1月份的租金，我方认为已经是经双方结算过的，我方证据3的发票领取通知书显示被告已经收取了我方2018年2月1日至3月19日的租金220173.90元，我方缴纳的租赁保证金扣除该费用后，被告于2018年4月13日转账退还保证金38167.92元，见被告证据46页。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

涉案房屋位于深圳市××科××路××西××层，建筑面积1950.6平方米，总层数6层，权利人为被告深圳市振华微电子有限公司，产权证号为深房地字第××号。

2014年12月29日，原、被告签署《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：被告将涉案房屋出租给原告作为厂房使用，租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止；每月租金按建筑面积每平方米65元计算，月租金总额为126789元，应于每月5日前支付。原告交付房屋时，向被告收取两个月租金数额的租赁保证金253578元，退还保证金的条件为：1.租赁合同期满，被告交清所有费用；2.租赁合同期内，由于原告原因造成合同中断，原告向被告返还保证金。不予退还保证金的情形为：1.被告在租赁期内，未按照合同约定交纳租赁费用；2.租赁合同期内，由于被告原因造成合同中断，不予返还保证金。若被告拖欠租金达30天，或拖欠各项费用达126789元，原告可请求损害赔偿并不予退还租赁保证金。合同终止后，原告应于5日内迁离并返还涉案房屋，否则，被告有权收回房屋并就逾期部分收取双倍租金的赔偿金。及其他内容。双方另外签署《补充协议》，约定租金每年上涨5%，即2017年7月1日至2018年6月30日期间租金单价为每平方米75.25元。

涉案合同签订后得以实际履行。2017年12月25日，被告向原告发出《房屋租赁合同到期不续租通知》，表示涉案合同于2018年1月31日到期后将不再与原告续租，原告与第三方签订的租赁合同也将于该日终止，后续将由被告与第三方续签租赁合同，请原告转告第三方租户，并安排专人与被告接洽办理相关事宜等。

2018年1月24日，原、被告签署《协议书》，内容为：涉案合同于2018年1月31日到期终止，双方不再续约，被告同意接收原告投入到场地上的所有装修、消防、设备、空调等资产，该资产按评估值价值为100000元，由被告支付给原告；原告目前在场地上的住户的租赁关系、租赁合同、租赁押金、水电押金等全部移交、变更给被告，并协助被告直接和现住户签订新的租赁合同；原告与目前租户关于本协议涉及房屋的所有租赁关系应在2018年1月31日前结束，如有纠纷由原告负责解决，被告不承担责任等。

2018年3月20日，原告向被告递交《申请》一份，载明：涉案合同已到期并办完移交手续，现申请退还租赁押金，以及遗留的空调等资产折价款10万元整。该《申请》左下方手写注明：“原件已收，郭安娜，2018年3月22日。”被告对于郭安娜签字的真实性予以认可。

2018年7月11日，被告向原告出具《发票领取通知书》，表示涉案合同已于2018年1月31日到期终止，由于原告原因2018年3月19日才将房屋交还被告，因此原告需支付被告2018年2月1日至2018年3月15日期间的房屋租金共计220173.9元，被告财务已将发票开好，请原告尽快领取。

被告提交了《评估报告书》、《房屋装修费结算凭证》等，以证明对原告的资产进行了评估，并按照2018年1月24日签署的《协议书》的约定向原告支付了100000元资产折价费用。被告另提交了《物业收款收据》、停电申请书、电费扣款确认书、物业放行条、物业退款审批单、发票和退款银行回单、停止使用车位申请书等，以证明原告逾期搬离之事实。

本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应本着诚实信用原则履行合同。

根据《房屋租赁合同到期不续租通知》及2018年1月24日原、被告签署的《协议书》的内容，涉案合同实际履行后，原、被告双方已确认到期不再续租，因此，涉案合同已于2018年1月31日到期终止。原告未举证证明已经支付2018年1月1日至2018年1月31日期间的租金，且亦无证据证明该月租金可免于支付，本院确认原告拖欠该期间内租金未支付，鉴于被告亦未举证证明曾向原告催收该月租金，被告于2019年3月17日方请求原告支付，已经超过诉讼时效，因此，对被告的该项请求，本院不予支持。另，原、被告双方签署的《协议书》并未约定免除原告返还房屋的义务，因此，原告应按照涉案合同的约定，在合同到期后5日内即2018年2月5日前迁离并返还涉案房屋，但原告实际直至2018年3月19日才迁离涉案房屋。综上，原告拖欠租金，另外逾期迁离涉案房屋，根据涉案合同的约定，被告有权不予退还租赁保证金。被告另请求原告支付2018年2月1日至2018年3月19日期间的占有使用费并按双倍租金标准支付赔偿金，本院酌定占有使用费应参照每月租金146782.6元的标准予以支付，金额为236746.13元（146782.6元+146782.6元÷31天×19天），至于双倍租金标准的赔偿金，被告未举证证明存在相应损失，不予支持。

原告表示，被告未与第三方签署租赁合同，已经违反了原、被告之间的约定，应承担相应的违约责任。本院认为，被告是否与第三方签署合同，取决于被告与第三方之间的意愿，而非由原、被告进行约定，因此，原告该主张不能成立。

原、被双方签署的《协议书》已经约定被告向原告支付所留设备的折价款100000元，且被告已经实际支付完毕，现原告另外再要求被告赔偿房屋装修、物资、设备等款项，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告深圳市领平科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市振华微电子有限公司支付2018年2月1日至2018年3月19日期间的房屋占有使用费236746.13元；

二、驳回原告深圳市领平科技有限公司的全部诉讼请求；

三、驳回被告深圳市振华微电子有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费11235.52元，由原告负担；反诉受理费6242.96元，由被告负担2372.32元，由原告负担3870.64元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　　吴奕盈

人民陪审员　　夏华强

人民陪审员　　秦春年

二〇一九年十月十一日

书　记　员　　伍小丽

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。