青海亿家天下房地产开发有限公司、四川华玮物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）青02民终250号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青海亿家天下房地产开发有限公司，住所青海省海东市平安区新平大道。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：***，青海河湟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：四川华玮物业管理有限公司，住所四川省成都市锦江区红星一段35号附1号。 法定代表人：***，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：四川华玮物业管理有限公司海东分公司，住所青海省海东市平安区平安镇民和路33号亿家小区10号楼1**1楼4号。 负责人：***，该分公司负责人。 原审第三人（反诉原告）：平安区亿家中央国际小区业主委员会，住所青海省海东市平安区亿家中央国际小区。 负责人：***，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：***，青海***师事务所律师。 上诉人青海亿家天下房地产开发有限公司因与被上诉人四川华玮物业管理有限公司、四川华玮物业管理有限公司海东分公司及原审第三人平安区亿家中央国际小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服青海省海东市平安区人民法院（2021）青0203民初1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人未提出新的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款的规定，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 青海亿家天下房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销（2021）青0203民初1235号民事判决书第二项判决并改判支持上诉人一审第二项诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，且适用法律错误。上诉人与被上诉人于2017年12月6日签订平安区亿家中央国际项目前期物业管理服务合同，约定由被告对原告开发的住宅小区及商业区进行物业管理。后该小区通过召开业主委员会、招标等方式选聘物业服务公司，于2020年12月3日与青海万顺物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》。故而根据《物业管理条例》规定，上诉人与被上诉人间的前期物业管理服务合同，应当予以解除。双方解除合同后对于被上诉人因履行合同义务所持有的上诉人财产，应当依法予以返还。该小区业主委员会曾于2021年1月13日提起诉讼要求被上诉人解除前期物业服务合同，经法院审理后作出（2021）青0203民初26号民事判决书，判决被上诉人向业主委员会移交前述上诉人财产。一审法院认定上诉人一审第二项诉讼请求与（2021）青0203民初26号民事判决书事项内容一致，认为上诉人的请求应该用其他的法律途径解决，属认定事实有误，且法律适用错误。综上所述，上诉人不服原审法院特提出上诉，请求二审法院依法查明事实真相，维护上诉人合法权益。 四川华玮物业管理有限公司、四川华玮物业管理有限公司海东分公司未提交答辩意见。 平安区亿家中央国际小区业主委员会述称，一、上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据：本案中上诉人所诉求的第二项诉讼请求中物业服务用房（即10号楼1**1楼1室，10号楼2**2楼4室）并非上诉人的财产，系物业用房上诉人无权主张。依据《青海省物业管理条例》第十二条建设单位新建住宅物业时，应当以物业管理区域为单位，按照下列要求无偿配置物业服务用房：（一）物业服务用房按照房屋建筑总面积千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑总面积超过三万平方米的，按照超过部分建筑面积千分之一的比例增加配置。物业服务用房不包含门岗值班室。（二）物业服务用房应当具备水、电、暖、卫、**等基本使用功能和条件，配置独立的水、电、暖等计量装置。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，面积不得低于二十平方米；房屋建筑总面积超过三万平方米的，面积不得低于四十平方米。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。本案中上诉人诉讼请求中两套房屋属于全体业主共有，根据之前上诉人给答辩人提供的资料显示10号楼1**1楼1室，10号楼2**2楼4室为安排的物业服务用房，故上诉人诉求中所提到的房屋已经被安排为物业用房，上诉人无权主张。二、对于上诉人所诉求的第二项诉求中的资料等诉求不应当得到支持。《青海省物业管理条例》第四十六条物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业的共有部分及其附属设施设备进行查验，并由双方签字确认查验记录。第四十七条建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房城乡建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立合格的计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（八）法律、法规规定的其他条件。第四十八条建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件、附图；（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（四）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（五）供水、供电、供气、供热、信息通信、有线电视等准许使用文件；（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（七）业主名册；（八）物业管理必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第六十五条物业服务企业应当自物业合同终止之日起十五日内，向业主委员会履行下列交接义务：（一）移交物业服务用房等共有部分及其附属设施设备；（二）移交本条例第四十八条规定的资料；（三）移交物业档案、维修和保养物业形成的技术资料及保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中所提到的部分资料已经根据法律规定且在（2021）青0203民初26号民事判决书生效后由人民法院进行强制执行后移交给了目前的物业服务企业。（2021）青0203民初26号民事判决书已经生效，已经生效的裁判文书具有即判力和约束力。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人青海亿家天下房地产开发有限公司的全部上诉请求。 青海亿家天下房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告签订的物业管理服务合同。2、依法判令被告返还原告财产：返还物业服务用房（10#楼1**1楼4室、10#楼2**2楼4室），以及该小区资料，包括但不限于物业管理区域划分资料、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件、附图；竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收资料、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、供水、供电、供气、供热、信息通信、有线电视等准许使用文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件、房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用公用设施设备的证明、设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料；物业服务用房配备证明；物业质量保修文件和物业使用说明文件。返还但不限于：住宅区及商业区水、电购买系统、门禁道闸及门禁道闸系统，返还商业区供暖设备及水、电、气购买系统，返还消控室管理系统及设备，（消防配套设施及系统，监控配套设施及系统）。返还住宅区及商业区电梯管理配套资料及系统，返还水泵房和配电室及备电室全套设备及资料，返还公用照明设备及管理系统。3、本案诉讼费由被告承担。 第三人反诉请求：一、依法判令反诉被告移交平安区亿家中央国际小区一期商铺水、电购买系统、供热系统及锅炉房；二、依法判令反诉被告移交平安区亿家中央国际小区一期资料包括并不限于：亿家小区电梯所需资料：1．原始资料（电梯合格证，安全钳等型试试验报告，电梯整机图纸，土建施工图纸等）2．电梯监检检验报告，4年内的电梯定期检验报告，维保记录和维修记录。2021年的电梯定期检验报告和电梯使用标志。电梯锁梯钥匙，电梯轿厢面板钥匙。物业管理区域划分资料、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件、附图；竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收资料、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、供水、供电、供气、供热、信息通信、有线电视等准许使用文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件、房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用公用设施设备的证明、设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料；物业服务用房配备证明；物业质量保修文件和物业使用说明文件；小区西门、北门门禁及**门门禁制作卡及说明书；小区商铺业主档案资料、商铺平面图、商铺水电暖管网图；竣工验收资料（包含建筑信息，各土建，消防的检验报告合格证），竣工图纸蓝图一套，消控室以前值班的值班记录本，巡查记录表，消防演练记录本；三、依法判令反诉被告将平安区亿家中央国际小区一期水、电系统中登记信息名称变更为“青海万顺物业管理有限公司”；四、依法判令反诉被告给付反诉原告垫付的水、电费30797.63元；五、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。在庭审过程中反诉原告放弃反诉请求中的二、三项反诉请求。 一审法院认定事实：原、被告于2017年12月6日签订的平安区亿家中央国际项目前期物业管理服务合同，合同约定由被告对原告开发的住宅小区及商业区进行物业管理。2021年1月13日，第三人向本院提起诉讼，要求本案被告解除前期物业服务合同。本院受理后，于2021年3月17日作出（2021）青0203民初26号民事判决书，判决本案被告向第三人移交物业服务用房（10#楼1**1楼4室、10#楼2**2楼4室），以及该小区资料，包括但不限于物业管理区域划分资料、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件、附图；竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收资料、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、供水、供电、供气、供热、信息通信、有线电视等准许使用文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件、房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用公用设施设备的证明、设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料；物业服务用房配备证明；物业质量保修文件和物业使用说明文件及向第三人移交商住楼水、电购买系统、门禁道闸系统。该判决内容已经执行完毕。另查明：业主委员会于2020年4月27日成立并登记备案。通过召开业主委员会、招标等方式选聘物业服务公司，2020年12月9日该业主委员会与青海万顺物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：“青海万顺物业管理有限公司为亿家中央国际小区提供物业服务，服务期限自2020年1月1日至2021年12月31日”。青海省海东市中级人民法院以（2021）青02民申23号民事裁定书驳回四川华玮物业管理有限公司海东分公司的再审申请。 一审法院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》，双方当事人都表示认可，该合同合法有效，对该合同原、被告均同意解除，本院予以确认。原告的第二项诉讼请求与（2021）青0203民初26号民事判决书判决事项内容一致，原告认为该判决严重侵犯了原告的合法权益，关于其请求应该用其他的法律途径解决，故该项请求不能成立，本院不予支持；关于反诉，反诉请求中第一项在（2021）青0203民初26号民事判决书中均作出了相应的判决，本院不再重复处理。反诉请求中的第二、三项反诉原告表示放弃，本院予以采纳；反诉的第四项诉讼请求与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，应另行起诉。故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、原告青海亿家天下房地产开发有限公司与被告四川华玮物业管理有限公司同意解除合同，本院予以确认。二、驳回原告青海亿家天下房地产开发有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告平安区亿家中央国际小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由青海亿家天下房地产开发有限公司负担，反诉费285元由反诉原告平安区亿家中央国际小区业主委员会负担。 二审期间各方当事人均未提交新证据。 经本院审理，一审认定基本事实属实，二审予以确认。 另查明，2017年12月6日青海亿家天下房地产开发有限公司与四川华玮物业管理有限公司青海分公司签订物业管理服务合同，约定了服务期限及服务内容等。 本院认为，本案中，签订合同的主体为青海亿家天下房地产开发有限公司与四川华玮物业管理有限公司青海分公司，而青海亿家天下房地产开发有限公司作为本案的原告起诉的被告为四川华玮物业管理有限公司与四川华玮物业管理有限公司海东分公司，青海亿家天下房地产开发有限公司作为原告应遵守合同的相对性原理，且本案不存在突破合同相对性的法定情形，四川华玮物业管理有限公司、四川华玮物业管理有限公司海东分公司并未与青海亿家天下房地产开发有限公司签订合同，四川华玮物业管理有限公司青海分公司有主体资格，故四川华玮物业管理有限公司、四川华玮物业管理有限公司海东分公司不应承担责任。对于平安区亿家中央国际小区业主委员会的反诉请求一审法院已做处理，二审予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持海东市平安区人民法院（2021）青0203民初1235号民事判决第三项； 二、撤销海东市平安区人民法院（2021）青0203民初1235号民事判决第一、二项； 三、驳回上诉人青海亿家天下房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元由青海亿家天下房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费285元由平安区亿家中央国际小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年六月十四日 法官助理　*** 书 记 员　刘　燕