8915苏州工业园区东某某电通风设备工程有限公司与苏州工业园区凤凰制笔有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初8915号 原告（反诉被告）：苏州工业园区东**电通风设备工程有限公司，统一社会信用代码91320594734413082K，住所地苏州工业园区***红工业小区东兴路19号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，江苏达源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏州工业园区凤凰制笔有限公司，统一社会信用代码91320594134842668C，住所地苏州工业园区***天荡水产养殖场。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏姑苏律师事务所律师。 原告苏州工业园区东**电通风设备工程有限公司（以下简称“东吴公司”）与被告苏州工业园区凤凰制笔有限公司（以下简称“凤凰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中被告凤凰公司提出反诉，符合法律规定，本院予以受理、合并审理。原告东吴公司委托诉讼代理人**，被告凤凰公司法定代表人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东吴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋使用费截止到2018年5月31日为47816元，水费3155元，电费16596元，合计67567元；2、判令被告立即搬离占用厂房；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中的房屋占有使用费计算至被告实际搬离之日止，另因原告于2019年6月1日从被告强制收回涉案房屋，故撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2017年10月16日，原告与被告双方达成厂房及场地租赁合同，约定将苏州工业园区***星红工业小区东兴路*号部分厂房租赁给被告，租赁期限为不定期租赁暂定于到2018年2月28日止，并约定了其他相关合同条款。合同到期后，双方并没有续签租赁合同，原告也数次要求被告搬离承租场所，但是被告无故占用租赁场所拒绝搬离。 被告凤凰公司辩称，对原告主张截止2018年5月31日为47816元的租金及水电费等项目没有异议，但水电费金额无法确认。原告于2018年6月未向被告发出解除的情况下，单方停水停电构成先行违约，被告有正当理由拒绝支付后期租金，即使应当支付因被告未能正常经营，租金应当进行相应扣减。另合同中约定的归被告所有拆迁补偿款项已由原告领取，要求在本案中一并折抵。 反诉原告凤凰公司提出反诉请求：1、判令反诉被告支付停产停业补助费、搬迁补助费、移装固定设施补助费等合计20万元；2、反诉被告承担反诉费用。诉讼中，反诉原告变更反诉第1项诉讼请求：判令反诉被告支付停产停业补助费、搬迁补助费、移装固定设施补助费等合计30万元。事实和理由：2004年1月1日起，反诉原告与反诉被告建立房屋租赁关系至今，因反诉被告名下涉案房屋苏州工业园区***星红工业小区东兴路*号房屋常年传闻面临拆迁，双方约定由反诉原告享受拆迁补偿，2013年5月反诉被告再次单方承诺如遇政府拆迁，凡属租赁户范围内搬迁费用，都属于租赁户享受，2018年9月，反诉被告私自至拆迁部门领取补偿款，并拒绝支付反诉原告。 反诉被告东吴公司辩称，1、反诉原告诉请不符合双方租赁合同约定，反诉被告不应支付补偿款等费用；2、具体的拆迁补偿金额也并没有单独针对反诉原告承租部分房屋作出认定，反诉原告主张补偿金额没有依据。 本院经审理认定事实如下：苏州工业园区***兴路*号房屋原所有权人为原告东吴公司，建筑面积为3712.84平方米，土地使用面积15473.35平方米。 2003年12月25日，原告东吴公司（出租方、甲方）、被告凤凰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：1.1甲方将位于苏州工业园区***部星红工业小区东兴路*号内部分房屋出租给乙方，并确保在租赁期内供乙方作为工业厂房及仓库使用，甲方声明本租赁房屋是符合国家及地方有关政策、法规建设和经营的。1.2乙方向甲方租赁的厂房总建筑面积576平方米，(18米*32米)，副房(6米*5米)，建筑面积30平方米，位置与面积，甲乙双方已确认。1.4乙方在租赁期内乙方不准因其它原因随意破坏房屋结构，同时不准在场内搭建房屋，如需搭建必须通知甲方，由甲方建筑并收取房屋租赁费。2.1租期伍年，自2004年1月1日起至2008年12月30日止。三年后每平方米房租提增壹元。3.1房屋总面积576平方米，租金每平方米每月12元，按12个月计算，计82944**。副房30平方米，租金每平方米每月6元，计2160元，合计金额85104**。3.2甲方交付房屋后，乙方于起租日起按每半年向甲方支付房屋租金42552元，以后每季度支付一次，甲方收取租金并向乙方开具正式有效的发票。5.3在合同期内如该地块及房屋因上级建设需要，甲方预先三个月内通知乙方，甲方与乙方解除租房合同，双方按实际租赁时间结算租费。拆迁方按政府拆迁协议给予乙方补偿。原告东吴公司在甲方处加盖公司公章，并由时任法定代表人***签名，被告凤凰公司在乙方处加盖公司公章，并由法定代表人***签名。 2008年7月3日，苏州工业园区国土房产局发布苏园土收（2008）第2号《关于收回国有建设用地使用权的公告》决定收回包括涉案地块的国有建设用地使用权。 2013年5月30日，原告东吴公司（出租方、甲方）、被告凤凰公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、协议基础：1、***确待租房屋系已出具拆迁公告，现没有明确具体拆迁日期。2、***确待租房屋系已经过装修评估，乙方不得毁损装修部分。具体见装修评估表。甲乙双方经充分协商，于2013年6月1日，在苏州工业园区达成以下协议：一，甲方将坐落于苏州工业园区东兴路*号的厂房租赁给乙方使用，厂房面积计576平方米，副厂房30平方米。甲方声明本租赁房屋是符合国家及地方有关政策、法规的。二、租赁期限：1、本租约为不定期合同，甲乙双方可以随时提前一个月解除合同。双方之间互不承担任何责任。若合同期满一年后(即2013年6月1日到2014年5月31日止)，厂房没有被政府拆迁，乙方仍要继续租用该厂房及场地，双方按市场价另行协商租金，重新签订合同。在租赁期内如租赁房屋遇到拆迁，乙方必须无条件服从拆迁计划，按时搬离租赁场所，把厂房归还甲方，否则乙方需支付每延迟一天人民币1000元的罚金。搬迁时，甲方不承担乙方搬迁及误工、经营损失等一切损失，相关的拆迁补偿款乙方不得享受。三、租金支付1、房屋总面积为576平方米，由于乙方放弃拆迁补偿并愿意服从拆迁计划，无条件随时搬迁，所以经双方协商每平方米15元(不含税金，即不开具房租发票，如乙方要求开具房租发票，税金由乙方承担)，年租金576平方米*15元*12个月=103680元，副厂房面积为30平方米，每平方米每月13元，年租金为30*13*12=4680元，二项年租金合计108360元。六、房屋的使用：1.在合同期限内如该地块房屋因拆迁需要，甲方在得知具体拆迁计划及时间后立即通知乙方，甲方与乙方立即解除租房合同，双方按实际租赁时间结算租费。如拆迁时，房租合同未到期，乙方产生的有关搬迁及误工、经营损失等一切损失赔偿与甲方无关，乙方自己承担；拆迁时的房屋土地及其他一切赔偿都归甲方所得，与乙方无关。七、合同的变更、违约、争议解决方式：3、如乙方提前解除本合同，需要提前一个月书面通知甲方，租金按实际租赁时间计算至乙方彻底搬离并交付房屋为止。乙方需要结清相关房租费、水费后交付租赁房屋。以上工作要在半个月内完成，否则乙方的房屋租赁押金作为违约**以扣除。7、本合同自签订之日起生效(即2013年6月1日房屋起租日)。 2013年5月30日，原告东吴公司向被告凤凰公司出具《房屋租赁合同补充说明》，载明：如遇政府拆迁，有关租赁户搬迁经济赔偿之事，凡属租赁户范围之内的搬迁费用如电话移机费、工商营业执照变更费、通信网络迁移费、误工费、设备搬迁费及厂房内由租赁户自行装饰费都均属于租赁享受（即乙方），甲方不得干涉，其他有关政策性补贴租赁户不得享受。 2017年10月16日，原告东吴公司（出租方、甲方）、被告凤凰公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、协议基础：1.***确待租房屋系已出具拆迁公告，现没有明确具体拆迁日期。2.***确待租厂房系已经过装修评估且待租厂房装修部分完好，乙方不得毁损装修部分。具体见装修评估表。甲乙双方经充分协商，于2017年3月1日，达成以下协议：一，甲方将坐落于苏州工业园区东兴路*号的厂房租赁给乙方使用，厂房面积计576平方米，副厂房30平方米。甲方声明本租赁房屋是符合国家及地方有关政策、法规的。二、租赁期限：1、本租约为不定期合同，甲乙双方可以随时提前一个月解除合同。双方之间互不承担任何责任。若合同期满一年后(即2017年3月1日到2018年2月28日止)，厂房没有被政府拆迁，乙方仍要继续租用该厂房及场地，双方按市场价另行协商租金，重新签订合同。在租赁期内如租赁厂房及场地遇到拆迁，乙方必须无条件服从拆迁计划，按拆迁部门规定时间搬离租赁场所，把厂房归还甲方，否则乙方需支付给甲方每延迟一天人民币1000元的罚金。搬迁时，甲方不承担乙方搬迁及误工、经营损失等一切损失，相关的拆迁补偿款乙方不得享受。2、乙方在租赁期限内乙方不准以借口损坏厂房结构，也不能损坏房屋内的任何装修，如有损坏，造成的一切损失均由乙方承担。三、租金及其支付：1、房屋总面积为576平方米，由于乙方放弃拆迁补偿并愿意服从拆迁计划，无条件随时搬迁，所以经双方协商每平方米16元(不含税金，即不开具房租发票，如乙方要求开具房租发票，税金由乙方承担)年租金576平方米*16元*12个月=110592元，副厂房面积为30平方米，每平方米每月14元，年租金为30*14*12=5040元，二项年租金合计115632元2、甲方交付房屋后，乙方于起租日起先交三个月房屋租金28908元，以后每三个月支付一次，甲方收取租金并向乙方开具收据。(注：甲方开具催款通知起10天内乙方应付清租金，先付后用，如不能在规定期限内付款属乙方违约，甲方将收取违约金，违约金按当期租赁发票总金额的10%收取，以上违约金在押金内先于扣除。如乙方超过10天仍没有支付，甲方有权解除合同)。六、房屋的使用：1.在合同期限内如该地块房屋因拆迁需要，甲方在得知具体拆迁计划及时间后立即通知乙方，甲方与乙方立即解除租房合同，双方按实际租赁时间结算租费。乙方应在15日内如期搬离，如拆迁时，租赁合同未到期，乙方产生的有关搬迁及误工、经营损失等一切损失赔偿与甲方无关，乙方自己承担；拆迁时的房屋土地及其他一切赔偿都归甲方所得，与乙方无关。七、合同变更、违约：1、如甲方需收回出租房屋应提前一个月书面通知乙方，退还乙方已付的未到期部分租金(未到期部分以月为基础计算单位)。3、如乙方提前解除本合同，需要提前一个月书面通知甲方，租金按实际租赁时间计算至乙方彻底搬离并交付厂房及场地为止。乙方需要结清相关房租费、水费后交付租赁厂房及场地。7、本合同自签订之日起生效(既是2017年3月1日房屋起租日)。 另查明，2017年12月29日，原告东吴公司（乙方）与案外人苏州工业园区拆迁事务中心（甲方）签订《苏州工业园区城镇房屋拆迁货币补偿协议书》，约定：一、乙方在抄告单范围内涉及东兴路*号及东兴路*号两宗地块拆迁。东兴路*号地块：根据企业与***新2002年房产转让协议涉及土地4800㎡，建筑1552.74㎡，自建1708.4㎡。东兴路*号地块：土地证号苏工园国用(2004)第0269号，有证土地15473.35㎡，房产证号苏房权证园区字第××号，有证建筑3712.84㎡，根据现场勘查227.57㎡企业已自行拆除，实际结算有证建筑3485.27㎡，无证建筑8464.87㎡。经会办对转让取得土地房产按有证补偿。以上两宗地块合计结算有证土地20273.35㎡，有证建筑5038.01㎡，无证建筑10173.27㎡，上述房产乙方同意拆除。二、甲方对乙方被拆除房屋实行货币补偿，具体结算如下：1、按工业结算部分：土地面积17473.35㎡，按工业区位价590元/㎡，计10309276.50元；有证房产面积2238.01㎡，评估价1521501.00元；无证房产10173.27㎡，参照282文件补偿4761007.02元，小计：16591784.52元。2、按商业结算部分：有证建筑2800.00㎡参照商业补偿12481447.00元(其中土地区位价5376000.00元，房屋综合补贴按东环路改造2007-002工作备忘录为4969440.00元，有证房屋评估价2136007.00元)有证建筑参照商业：区位价2800.00㎡×3200.00元/㎡×60%=5376000.00元，综合补贴2800.00㎡X2958.00元/㎡×60%=4969440.00元。3、装修及附着物评估价：3910162.00元。4、设备设施评估价：1632463.00元。以上4项补偿金额合计：34615856.52元。三、甲方对乙方设备搬迁及停业停产损失给予补助，具体结算如下：1、搬迁补助费：按乙方建筑面积：15211.28㎡，12.5元/㎡计算，合计人民币：190141元。2、停业停产补助费：①按乙方有证建筑面积2238.01㎡，300元/m²计算，计人民币：671403元。②按乙方无证建筑面积8415.39㎡，300元/㎡计算，计人民币：2524617元。③按乙方无证建筑面积1757.88㎡，150元/㎡计算，计人民币：263682元。④按乙方有证建筑面积参照商业2800.㎡，400元/m²计算，计人民币：1120000元，以上2项补助金额合计：4769843元。四、其它补偿：1、奖励费(以营业执照计户)：8本×5000元/本=40000元。2、电话移机费：8门×208元/门=1664元.3、空调移机费：60台×400元/台=24000元。以上3项补偿金额合计：65664元。五、综合一次性补偿：31546457.83元。六、补偿总额及支付时间：1、甲方对乙方房屋拆迁货币补偿总计人民币：70997821.35元。 2018年7月13日，东吴公司向凤凰公司发送律师函一份，指出双方签订租赁合同系不定期租赁合同，合同约定相关拆迁补偿与凤凰公司无关，东吴公司已通知解除该合同并要求凤凰公司于2018年7月30日搬离，东吴公司将在2018年8月15日全面搬离厂区，并停止水电供应，***公司未搬离，将视为放弃房屋内物品所有权，东吴公司将自行处理遗留物品。另凤凰公司拖欠67088元应支付东吴公司。东吴公司将律师函邮寄凤凰公司，2018年7月14日，凤凰公司签收。 庭审中，东吴公司陈述，2008年政府拆迁公告发布后，其已经将拆迁信息后告知了被告，被告放弃要求拆迁补偿的权利，为体现公平性后续租金的确定上其作出了大幅度的让步。双方租赁合同2018年2月28日到期后，其口头通知被告不再出租，要求凤凰公司搬离涉案房屋，并在5月份于涉案房屋张贴公告，再次通知被告搬离，另于7月13日向被告发律师函要求其搬离，但被告均未搬离，直至2019年6月1日，原告自行收回房屋。原告在2018年9月份停止对涉案房屋水电供应。 庭审中，凤凰公司陈述，自2003年12月25日双方签租赁合同，租期从2004年1月至2008年12月，其一直承租涉案房屋至今。2003年东吴公司拿了地建房，其告诉东吴公司老板***说要租赁房屋，其承租面积576平方米，副厂房面积30平方米，另行在主厂房里搭建了114平方米的阁楼，该部分面积东吴公司未收取租金，但是拆迁是算面积的。在最初2003年签的合同中约定由其享受相应拆迁补偿利益，2013年合同因为是对所有承租人的格式合同，约定承租人放弃拆迁权利，所以东吴公司出具了补充说明，仍然将将补偿款给予其，2017年同样时格式合同，并未改变2013年租赁补充协议中由其享受拆迁补偿权利的约定。2018年6月份，东吴公司就停水停电，导致其无法正常经营，其对于其拖欠的2018年5月31日前租金47816元无异议。 诉讼中，东吴公司提交水费、电费抄表单，证实凤凰公司承租房屋的水表在2017年10月14日读数28132、2018年1月11日读数28482、2018年3月13日读数28612、2018年5月23日读数28701、2018年8月31日读数28830，水费价格4.52元，凤凰公司拖欠2018年1月水费1582元、3月水费588元、5月水费402元、8月水费583元，拖欠水费合计3155元；凤凰公司承租房屋的电表在2017年12月19日读数59840、2018年3月13日读数64582、2018年5月24日读数67123、2018年7月13日读数69796、2018年8月15日读数70212，电费价格1.6元，凤凰公司拖欠2018年3月电费7587元、5月电费4066元、7月电费4277元、8月电费666元，拖欠电费合计16596元。凤凰公司质证真实性不认可，东吴公司未能提供水表、电表读数拍照，该记录凤凰公司也未签字确认。 诉讼中，东吴公司提交水电费清单，证实2018年7月20日，凤凰公司法定代表人***对于拖欠2018年1月水费1582元、3月水费588元、5月水费402元，拖欠2018年3月电费7587元、5月电费4066元、7月电费4277元签字进行了确认。凤凰公司对于该清单真实性不持异议。 诉讼中，凤凰公司提交收款收据一份，证实2004年11月18日，苏州市东**电通风设备安装工程队向苏州工业园区凤凰圆珠笔厂开具收据，确认收到建房款24000元，开票人***。被告凤凰公司主张其支付了24000元给原告，要求原告加盖了100平方米阁楼，该部分建筑拆迁补偿理应归凤凰公司享有。东吴公司质证真实性无法确认，落款苏州市东**电通风设备安装工程队并非原告，系原告改制前名称，***也不是东吴公司员工，且该款项有无用于搭建，搭建了多大面积均无法证实。 诉讼中，凤凰公司称依据拆迁货币补偿协议书约定，其应得到补偿应为：一、房屋114平方米补偿，且按照按商业结算部分，3200元㎡*114㎡*60%=218880元；二、停产停业补助，其中搬迁补助费576㎡*12.5元/㎡=7260元、停产停业补助费576㎡*300元/㎡=172800元；三、其他补偿中的奖励费5000元，电话移机费2门*208元/门=416元，空调移机费4台*400元/台=1600元。东吴公司对上述费用均不认可，称凤凰公司搭建具体多少平米无法确定，亦没有计入拆迁补偿无证面积，因为该搭建包含在576平米的厂房里，拆迁办不可能重复计算补偿面积，而且该搭建面积凤凰公司自2004年使用至今，东吴从未收取租金。空调、电话具体数量不清楚。 以上事实，由租赁合同、租赁合同补充说明、房产证、拆迁货币补偿协议书、水电费抄表单、水电费清单、收据等证据以及当事人庭审***以证实。 本院认为，东吴公司、凤凰公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效。双方签订租赁合同于2018年2月28日届满，后并未续签租赁合同，双方处于不定期租赁关系，东吴公司主张凤凰公司继续占有使用涉案房屋，应支付相应房屋使用费、水电费等费用，凤凰公司辩称对截止2018年5月31日前房屋使用费无异议，但其后因东吴公司于2018年6月停止供应水电无法正常使用房屋，不应支付房屋使用费，本院认为，根据东吴公司提供的抄表记录显示，凤凰公司直至2018年8月31日仍有水费产生，2018年8月15日仍有电费产生，该抄表记录完整连续，且与经凤凰公司法定代表人***签字确认水电费清单2018年7月前的水电费金额一一对应、相互印证，故凤凰公司所称涉案房屋于2018年6月停水停电与事实不符，对凤凰公司抗辩，本院不予支持，原告诉请被告支付水费3155元，电费16596元，有事实依据，本院予以支持。另就东吴公司主张截至2018年5月31日前的使用费47816元，因凤凰公司不持异议，本院予以支持，但就东吴公司主张自2018年6月1日起按照合同约定租金标准计算到实际搬离之日止的占有使用费，因东吴公司于2018年9月前对涉案房屋停止供应水电，凤凰公司并不具备对涉案房屋实际使用客观条件，且被告拒绝搬离原因在于其与原告之间就拆迁补偿利益发生纠纷，故本院确认被告应支付自2018年6月1日至2018年8月30日期间占有使用费，该费用参照原合同标准计算，应为28908元。综上，被告应支付原告占有使用费76724元、水费3155元、电费16596元，合计96475元。 就反诉部分，凤凰公司诉请东吴公司支付拆迁补偿费用30万元，因凤凰公司与东吴公司在2017年10月16日签订租赁合同中，明确约定迁时的房屋土地及其他一切赔偿都归东吴公司所有，已经对于之前约定作出变更，2018年2月28日租赁期限届满后并未续签租赁合同，双方处于不定期租赁关系，东吴公司要求解除合同后，凤凰公司理应搬离涉案房屋并返还东吴公司，故凤凰公司诉请东吴公司支付拆迁补偿费用30万元，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告苏州工业园区凤凰制笔有限公司于本判决生效之日起10日内支付本诉原告苏州工业园区东**电通风设备工程有限公司占有使用费、水电费合计96475元； 二、驳回本诉原告苏州工业园区东**电通风设备工程有限公司其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告苏州工业园区凤凰制笔有限公司诉请请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1490元，由被告苏州工业园区凤凰制笔有限公司负担，该款项已由原告苏州工业园区东**电通风设备工程有限公司预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费减半收取2900元，由反诉原告苏州工业园区凤凰制笔有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年九月二十九日 法官　助理　　闫可可 书　记　员　　周　敏