江苏某某建设有限公司、张某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

文书内容 江苏省淮安市淮阴区人民法院 民事判决书 （2020）苏0804民初4195号 原告：江苏某某建设有限公司（原淮安某某建设工程有限公司），住所地淮安市淮阴区。 法定代表人：袁某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，该公司职工。 委托诉讼代理人：***，江苏淮海潮律师事务所律师。 被告：张某某，男，1968年12月12日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 被告：蒋某某，1967年11月13日出生，女，汉族，住淮安市淮阴区。 被告：***，男，1994年6月6日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 上列三名被告的委托诉讼代理人：***，江苏拓力律师事务所律师。 上列三名被告的委托诉讼代理人：***，江苏拓力律师事务所律师（实习）。 被告：淮安某某房地产有限公司，住所地淮安市淮阴区。 法定代表人：梁某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司职工。 委托诉讼代理人：***，该公司职工。 第三人：***，男，1958年8月24日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：***，淮安市淮阴区东方法律服务所法律工作者。 原告江苏某某建设有限公司（原淮安某某建设工程有限公司，以下至判决主文之前简称某某公司）与被告张某某、蒋某某、***、淮安市某某房地产有限公司（以下至判决主文之前简称某甲公司）、第三人***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理。本案系发回重审案件，本院曾于2018年8月31日对原告某某公司与被告张某某、蒋某某、***、某甲公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2018）苏0804民初XXXX号民事调解书，已经发生法律效力并强制执行。执行过程中，案外人***提出执行异议，2019年1月16日本院作出裁定，驳回其异议。***对裁定不服，认为原调解书错误，向本院申请再审。2019年8月19日本院作出（2019）苏0804民申xx号民事裁定再审本案。本院于2019年12月6日作出（2019）苏0804民再X号民事判决，张某某不服，提起上诉。淮安市中级人民法院于2020年8月27日作出撤销本院（2019）苏0804民再x号民事判决和（2018）苏0804民初xxxx号民事调解书，并发回本院重审的民事裁定。本院重审立案后，依法追加***为本案第三人参加诉讼。本院依法重新组成合议庭，于2020年12月9日、12月16日公开开庭进行了审理。原告某某公司委托诉讼代理人***、***，被告张某某及张某某、蒋某某、***的委托诉讼代理人***，被告某甲公司的委托诉讼代理人***、***，第三人***及其委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张某某、蒋某某、***将位于淮阴区（原XX银行分理处）一层整体房屋及彩钢板房屋和二、三层部分尚未交付的房屋交付给原告。后当庭将此诉讼请求变更为：要求被告张某某、蒋某某、***交付位于淮阴区（原xx银行分理处）被***占用的楼上下各两间门面房、主楼北面的楼梯间及主楼北边的坡房（原先是一层，后被***搭成两层）。后原告再次将诉讼请求变更为：要求被告张某某、蒋某某、***交付位于淮阴区（原xx银行分理处）主楼内北面的楼梯间一层（即一层楼梯平台下空间）及一、二楼的卫生间、主楼北边的坡房；2.判令被告张某某、蒋某某、***赔偿原告房屋迟延交付损失22.5万元（以每年15万元为标准，从2016年11月14日起计算至2018年5月13日）；3.被告某甲公司对迟延交付损失承担连带责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月，原告和被告签订了房屋买卖合同，合同主要内容为：1、被告张某某、蒋某某、***将位于淮阴区原xx银行的房屋及土地上所有建筑物（该房屋系被告张某某通过拍卖所得）出卖给原告，土地使用面积为1484.61㎡，转让价款260万元。2、被告张某某、蒋某某、***在收到购房款80万元后10日内将标的房屋完好无损移交给原告，原告接收标的物后10日内检查水电等能正常使用后再付50万元给被告张某某、蒋某某、***后，合同约定的买卖房屋及附属土地使用权归原告所有，被告张某某、蒋某某、***将该房屋及所有土地等相关的所有权属证书交付给原告；余下130万元以被告某甲公司应支付给原告的工程款抵扣。3、被告某甲公司对被告张某某、蒋某某、***的行为承担连带担保责任。合同生效后，原告按照约定支付了260万元房款，2016年11月份原告与被告办理了文件交接手续，而被告张某某、蒋某某、***仅向原告交付了涉案的部分房屋，尚有一层整体房屋及彩钢板房屋和二、三层部分房屋未交付，原告多次索要未果。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告张某某、蒋某某、***辩称：1.买卖合同的标的物没有相关证件，未取得规划许可证，不能过户，是违章建筑，买卖合同无效；2.买卖合同的标的物不包含第三人***的部分，请求驳回原告的诉讼请求。另被告张某某辩称，整个合同的内容是有欺诈行为的，房屋实质上是做工程抵押给原告的。 被告某甲公司辩称：1.原告与张某某、蒋某某、***之间的房屋买卖合同与某甲公司无关，合同上面盖的章是假章，某甲公司没有为他们提供担保，不承担连带责任；2.张某某提到房屋总价款260万元，只收到130万元。另外130万元是原告与张某某商定用某甲公司的2、5号楼工程款130万元来冲抵，他们商定后通知某甲公司的，某甲公司已陆续将130万元付给张某某。2017年6月5日原告开具130万元财务收据给某甲公司，收据上载明抵账袁某某购买张某某的新时代超市，并提供了收据等证据。 第三人***述称：2008年11月，***与张某某约定：张某某将位于淮阴区房屋（原xx银行分理处）从北向南第一、二间门面房上、下两层转让给第三人，转让价31万元，至同年12月13日止，第三人分四次付清购房款，被告张某某向第三人交付房屋。随后第三人对房屋进行装潢，一楼两间用于经营，二楼用于居住至今。 本院经审理认定事实如下：2007年8月，被告张某某在淮安广源拍卖有限公司举行的拍卖会上，以86万元的价格竞拍成功，购得中国xx银行淮安市XX支行位于淮阴区原X行XX分理处的所有房地产。被告张某某、蒋某某、***对上述房屋进行了扩建、改建。2008年，第三人***以31万元的价格购得位于淮阴区(原中国xx银行淮安市XX支行位于淮阴区原X行X分理处)北首上、下两层两间门面房（共四间门面房），并使用居住至今。同年，张某某还将部分房屋分别卖给案外人王某,4、夏某,4。 2015年1月18日，某甲公司的股东苏州XX进出口贸易有限公司（甲方，以下简称某乙公司）与张某某（乙方）签订《合作协议》一份，主要内容为：甲方在某甲公司占有50%的股份，某甲公司章程约定，董事会由五名董事组成，设董事长一名，由某乙公司委托董事担任。甲方同意书面授权张某某为甲方代表，在某甲公司负责XX镇XX花园开发项目日常工作管理。同日，马某甲授权委托（签字并加盖某乙公司印章，当时马某甲亦是某甲公司的法定代表人）张某某为该公司代理人，全面负责某甲公司开发的渔沟镇XX花园项目，全权执行某甲公司董事长权限。之后，被告张某某未经其他股东同意，私刻某甲公司渔沟XX花园合同专用章印章1枚、某甲公司印章2枚。2016年11月15日，张某某的代理董事长权限被收回。 2016年9月，某某公司与张某某、蒋某某、***签订了《房屋买卖合同》，约定张某某将其通过拍卖所得的位于淮阴区(原X行渔沟分理处)的房屋(土地使用面积为1484.61平方米)以260万元的价格出售给某某公司，某甲公司作为丙方，对张某某的行为承担连带担保责任。《房屋买卖合同》上加盖了张某某私刻的某甲公司的印章。嗣后，某某公司付清全部房款(其中的130万元以工程款抵算)。后因房屋交付问题，某某公司于2018年7月18日向本院起诉，要求被告张某某、蒋某某、***交付房屋并赔偿房屋迟延交付损失22.5万元，某甲公司对迟延交付损失承担连带责任，后经调解，本院于2018年8月31日作出(2018)苏0804民初xxxx号民事调解书，内容为：“一、被告张某某、蒋某某、***于2018年9月30日前将位于淮安市淮阴区房屋（原中国xx银行淮安市xx支行位于淮阴区原x行xx分理处）全部交付给原告淮安某某建设工程有限公司（被告张某某、蒋某某、***对房屋及附属建筑物无任何保留），若被告张某某、蒋某某、***不能按照约定期限交付房屋，则按照年租金150000元标准计算逾期交房期间的租金。二、鉴于2018年9月30日之前未交房是否应承担违约责任，双方有争议，原告淮安某某建设工程有限公司同意不在本案中处理，由双方另行处理。三、原告淮安某某建设工程有限公司在本案中不要求被告淮安某某房地产有限公司承担连带责任。四、案件受理费18795元，减半收取9397.5元，财产保全费5000元，合计14397.5元，原告淮安某某建设工程有限公司自愿承担4397.5元，被告张某某、蒋某某、***自愿承担10000元，于2018年12月30日前直接给付原告淮安某某建设工程有限公司。” 后某某公司向本院申请执行，本院于2018年11月26日向被执行人张某某、蒋某某、***发出执行通知书，要求被执行人交付位于淮安市淮阴区房屋（原中国xx银行淮安市XX支行位于淮阴区原X行X分理处）中第一层南面两间门面房及北边两间门面房。同年12月13日，本院发出公告，限被执行人张某某、蒋某某、***及其他居住使用人于2018年12月30日前搬清上述房屋内的所有物品。到期仍不履行的，依法强制执行。 执行过程中，***提出执行异议。2019年1月16日本院作出裁定驳回其异议。***对裁定不服，认为原调解书错误，向本院申请再审。 另查明，2017年7月，某某公司法定代表人袁某某同案外人黄某某签订租房协议，约定：“甲方房屋坐落于淮阴区原xx银行处的房屋一楼中间四间及后面彩钢板房（不含女浴室）（原时代超市）。北面手机店3间和南面卖衣服三间不在出租范围”，租赁期限为2017年7月10日至2023年7月9日，租金15万元/年，房屋押金为3万元。2017年7月12日，黄某某转给王某某18万元人民币。2018年10月9日，双方签订补充协议，将房屋租赁期限由原来的2017年7月10日至2023年7月9日变更为2018年10月10日至2023年10月9日。 再查明：该土地性质为国有土地使用权，土地证号为：淮国用权（95）字第03-33号，仍注明土地使用者为中国xx银行淮阴县xx营业所。另，2019年3月1日，淮安某某建设工程有限公司（以下简称某公司）变更为江苏某某建设工程有限公司。 综合原、被告及第三人的诉称、辩称、述称，对本案的争议焦点归纳如下：1、原告与被告张某某、蒋某某、***所签的《房屋买卖合同》是否无效；2、原告与被告张某某、蒋某某、***交易的房屋范围是否包含第三人居住、使用的房屋，即位于淮安市淮阴区(原中国xx银行淮安市XX支行位于淮阴区原X行XX分理处)北首上、下两层两间门面房（共四间门面房）；3、被告张某某、蒋某某、***是否如期交付房屋，是否应当赔偿原告房屋迟延交付损失22.5万元；4、被告某甲公司是否应对张某某、蒋某某、***迟延交付房屋给原告造成的损失承担连带责任。 一、对于本案第一个争议焦点，即原告与被告张某某、蒋某某、***之间所签《房屋买卖合同》是否无效。庭审中，被告张某某、蒋某某、***辩称买卖合同的标的物是违章建筑，买卖合同无效，综合双方陈述及提供的相关证据，本院认为，上述《房屋买卖合同》的标的物原系中国xx银行淮安市XX支行XX分理处房屋，后由被告张某某通过竞拍方式取得，张某某竞拍成功后对房屋进行了部分添加（加盖彩钢板房）,但添加部分在交易的整体房屋中所占份额较小，可视为是房屋的附属设施，并不影响房屋整体的性质，双方均应遵循诚实信用原则，故被告张某某、蒋某某、***主张该合同无效，无法律依据，本院不予采纳。对于被告张某某关于案涉房屋实质上是做工程抵押给原告的辩称意见，经查，张某某、蒋某某、***将上述房屋出售给原告，并签订了《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，虽还签订《建设工程施工合作框架协议》，约定案涉房屋价值260万元，用其中的130万元折抵工程预付款，但改变不了双方之间房屋交易的性质，张某某亦多次陈述将案涉房屋出售给原告，且原告也已实际履行了购房款项的给付义务。故对此意见，不予采纳。 二、对于本案第二个争议焦点，即原、被告之间交易的房屋是否包含第三人居住、使用的位于淮安市淮阴区(原中国xx银行淮安市XX支行位于淮阴区X行XX分理处)北首上、下两层两间门面房（共四间门面房）。庭审中，张某某及***均陈述张某某以31万元的价格将位于淮安市淮阴区(原中国xx银行淮安市xx支行位于淮阴区原X行XX分理处)北首上、下两层两间门面房卖与***。***提供的4张收条和1张借条显示：***于2008年以31万元的价格购得位于淮阴区(原中国xx银行淮安市xx支行位于淮阴区原X行XX分理处)北首上、下两层两间门面房。上述案涉房屋现由***及其家人居住使用。张某某称，其同年还将一楼的三间门面房分别卖给案外人王某,4、夏某,4。这从2017年某某公司法定代表人袁某某同案外人黄某某签订的租房协议的内容中也可以得到印证。第三人及被告张某某的陈述得到了证人王某,4、夏某,4证言的印证。 原告提供了《建设工程施工合作框架协议》（2016年9月20日，由某甲公司、某公司、张某某签订）、《房屋买卖合同》及收条等证据，证实张某某与原告签订了《房屋买卖合同》，买卖标的为“甲方（通过2007年8月30日与淮安XX拍卖有限公司拍卖成交所得）所有的位于淮阴区原xx银行处的房屋”，并约定土地使用面积为1484.61㎡，并支付了相应款项。 被告张某某提供了其2008年与王某,4签订的买卖协议、银行转款记录单等证据，证明其除将部分房屋卖给***外，还将部分房屋卖给王某,4、夏某,4。且原告对于王某,4、夏某,4已经实际占有、使用的房屋，认可系由王某,4、夏某,4购买所得。 被告张某某、蒋某某、***同原告签订的《房屋买卖合同》以及双方在本院达成的调解协议，虽均未明确申明将已出售给***、王某,4、夏某,4等人的房屋排除在外，但***等人购买房屋在前且早已交付使用，被告张某某在谈话中数次表明其在与原告签订《房屋买卖合同》时，已经告知原告有部分门面房已经出售的事实，当时划地界的时候原告也到场的。原告陈述买房时未去看房且未实际了解房屋情况，得不到其他证据的印证，且不合常理。本案现有证据，能够证实原告从被告张某某、蒋某某、***处购买的房屋不包括被告张某某等人此前已出售给***等人的部分。且原、被告所签订的《房屋买卖合同》虽约定土地使用面积为1484.61㎡，但也限定了是“甲方（通过2007年8月30日与淮安xx拍卖有限公司拍卖成交所得）所有的位于淮阴区原xx银行处的房屋”，双方签订《房屋买卖合同》时，***所占有、使用的门面房的相关权益已不由被告张某某、蒋某某、***所享有，且张某某在2018年8月12日公安机关的询问笔录中陈述：把我全部的房子卖给袁某乙了，这个全部指的是属于我的全部房子，并不包含已经卖掉的房子。诉讼过程中，原告已撤回涉及***所占有、使用的位于淮安市淮阴区(原中国xx银行淮安市xx支行位于淮阴区原X行XX分理处)北首上、下两层两间门面房的诉讼请求，对此意见本院予以准许。 至于主楼内北面的楼梯间一层平台下空间和一、二楼的卫生间、主楼外北边的坡房。原告要求被告张某某、蒋某某、***交付上述空间。第三人***陈述购买房屋时与张某某就楼梯间作了约定，即一楼楼梯下面的空间约两平方米给***使用，自己与夏某,4家作了调整，2008年就改造了一下，将这两平方与自家卫生间连起来了，还有一、二楼的卫生间，是张某某交给自己的，这都是张某某认可的。被告张某某先以与原告所签《房屋买卖合同》无效为由拒绝回答关于该楼梯下面空间的问题。但张某某2019年8月12日在XX派出所询问笔录中陈述，***家搭建的棚子下面的房屋是自己卖给他的，棚子下面的原来的楼梯口是连着前面的两间门面房一起卖的，后来***自己又把楼梯口改造的，后来又在上面搭建棚子的。卖给***家的房子不在拍卖的房子范围之内，是竞拍到手后后建的。另张某某在2018年10月31日的询问笔录中陈述：***买房以后就把楼梯封起来了，十来年了，上次封的材料都烂掉了，他又重新封的。他第一次封楼梯时，没有占到我的地皮或房屋。2016年袁某乙买超市指地界的时候，我就把属于我权属范围内的收回了。张某某2020年6月18日在谈话笔录中陈述：厕所拆掉了重建，改成了两层。厕所的两层里面有一个门洞，通向主楼宿舍楼的楼梯道，我就将改造的一二层厕所和二楼通向主楼的楼梯口卖给了***。张某某在2021年2月19日的谈话笔录中陈述：当时具体怎么说的记不清了，以***现在住房的现状为准，***当时改造房屋不可能占用当时属于我们的空间，他要是占用我们的地方，我也不会让他。 综上，对于原告主张的主楼内北面的楼梯间一层平台下空间和一、二楼的卫生间、主楼外北边的坡房，张某某在与原告签订《房屋买卖合同》之前就已对上述空间作出处分，虽然主楼内北面的楼梯间一层平台下空间和一、二楼的卫生间属于原中国xx银行淮安市xx支行渔沟分理处大楼的一部分，但张某某、蒋某某、***作为当时的权利享有者，有权作出处分，且原告亦无证据证实上述空间是***私自占用或是在原告购买后占用的，第三人根据其与张某某的合意已对上述空间进行改造，上述空间已成为***所购门面房的一部分，并被***居住、使用多年。至于主楼外北边的坡房，原告亦未提供证据证实该坡房系原告所搭建或张某某、蒋某某、***搭建的，要求被告张某某、蒋某某、***交付无事实依据。被告张某某、蒋某某、***与原告签订《房屋买卖合同》时双方虽对交易房屋范围约定不够明确，但原告方多次到现场了解交易房屋界址、现状并在张某某交付了大部分房屋后进行扩建，均未对此提出异议，可视为对所购房屋现状（上述空间由第三人***居住、使用）的认可或接受。被告张某某、蒋某某、***对上述空间不承担交付或交付不能的责任，故对原告要求交付的请求不予支持。 三、对于本案第三个争议焦点，即被告张某某、蒋某某、***是否依约交付了房屋，是否应当承担延迟交付的责任。原告为证明自己的主张，提供了《建设工程施工合作框架协议》、《房屋买卖合同》及江苏银行XXXX银行转账凭条、收条等证据。其中，《房屋买卖合同》对付款方式约定“1、本合同签订一个月内，付定金40万元，甲方收到定金后10日内提供原有拍卖有关全部资料（并保证全部真实性），乙方收到资料后一个月内再付40万元付给甲方，甲方收到后10日内将标的房屋完好无损移交给乙方，乙方收到标的物后10日内检查水电等能正常使用再付50万元给甲方。2、剩余130万元购房余款，作为由乙方承建的甲方与丙方共同开发的XX花园2#、5#号楼工程款的预付款”。张某某于2016年9月20日、9月30日先后收到袁某乙、王某某（原告公司法定代表人的父母）支付的房款定金共计40万元；于2016年11月3日收到王某某汇来的购房款40万元；于2016年12月8日收到王某某汇来的袁某乙购房款50万元；2017年6月5日，某公司收到某甲公司缴来的130万元（此款为袁某某转让张某某余款）。 民事起诉状、追加被告申请书及民事调解书证实，某公司于2018年7月18日向本院提起诉讼，要求被告张某某、蒋某某、***将位于淮阴区（原xx银行分理处）一层整体房屋及彩钢板房屋和二、三层部分尚未交付的房屋交付给原告。且原告在诉状中陈述：2016年11月份原告与被告张某某办理了文件交接手续，而被告张某某仅向原告交付了涉案的部分房屋，尚有一层整体房屋及彩钢板房屋和二、三层部分房屋未交付。 原告当庭陈述，买卖合同签订之后一两个月，这幢楼二楼以上除了被***、王某,4使用的部分都交付了，一楼大超市（中间四间门面房及彩钢板房屋）没有交付，还有就是诉讼请求中涉及***使用的部分没有交付。 案外人袁某乙2018年11月29日在公安机关的询问笔录中陈述：2016年以儿子公司的名义从张某某手中购买房屋，但一直到2018年，张某某才交付了一部分房屋，还有一部分未交付。 原告2021年3月5日在谈话笔录中对诉状中“尚有一层整体房屋及彩钢板房屋和二、三层部分未交付”的房屋范围进行了明确，即当时起诉时“一层整体房屋”指的是“时代超市”及王某,4、夏某,4、***占有、使用的门面房、一楼北边的楼梯间一层平台下空间和一楼的卫生间，“二、三层部分未交付”房屋指的就是王某,4占有、使用的二楼两间、三楼一间房屋，还有二楼被***占用的卫生间。所谓的“时代超市”就是诉状中提到的彩钢板房屋及前面一楼中间的四间门面房，四间门面房是超市的入口，后墙打通加盖彩钢板房。 被告张某某在2018年10月31日在公安机关的询问笔录中陈述:2016年，我们谈的260万元价钱，袁某乙先付了一半，所以我就除了一楼新时代超市的四间门面房没给他之外，二楼以上属于我的房子还有这楼的界址全部交付给他了。最近交付的就是一楼新时代超市的四间门面。 原告2020年6月16日在庭审笔录中提到：因为张某某把超市卖给我们，我们是基于还有另外一个合同，张某某是一个投资商，我们是施工方、承建方，承建的里面有一个工程是2号楼超市，张某某私下与我们协商让我们建好的房子他能搬进来，然后他的房子再交给我们。我们是出于互相合作才将涉案房屋延期的。 承诺书一份（见证人梁某某），证实张某某于2018年5月18日承诺：原时代超市于2018年6月15日前交付，如再次延期，由某公司（袁某某）向淮阴区人民法院起诉相关事宜，并申请执行。 租房协议及银行转账凭条，证实袁某某与黄某某于2017年7月10日签订租房协议，约定袁某某将位于淮阴区原xx银行处的房屋一楼中间四间及后面彩钢板房（不含女浴室）(原时代超市)租给黄某某使用，租金15万元/年，房屋押金为3万元。 综上，被告张某某、蒋某某、***未依合同约定交付全部标的物，综合原告的诉讼请求、陈述及被告张某某的陈述，能够认定被告张某某、蒋某某、***应交付而未依约交付的部分就是“时代超市”（一楼中间四间门面房及彩钢板房）。但原告在2020年6月16日庭审笔录中的陈述，及在原一审中提交的承诺书及“某公司诉张某某房屋买卖合同纠纷一案示意图”，证实双方就房屋的迟延交付曾进行协商，原告同意张某某等人延期交付房屋，且双方对房屋交付时间进行变更，其中在2018年3月5日约定“双方约定正月底交房，不能交房按照租赁处理”。2018年5月18日张某某则承诺于2018年6月15日前交付，如再延期，由某公司（袁某某）向淮阴区人民法院起诉相关事宜。由此可以认定，双方重新约定的交付日期应为2018年3月16日（2018年正月29日），逾期不交付的，按租赁处理。2018年3月5日之前，被告张某某、蒋某某、***虽未按约定交付房屋，但原告仍依约履行给付义务，并未因此而顺延给付，且在后期双方约定交付房屋日期时，亦未提出延迟交付的违约金或赔偿问题，故应视为已经放弃追究张某某、蒋某某、***之前延迟交付房屋的违约责任。故被告张某某、蒋某某、***只承担2018年3月17日至2018年5月13日延迟交付房屋的损失（原告要求赔偿2016年11月4日计算至2018年5月13日的损失，之后的另案主张）。根据原告提供的租赁协议及“某公司诉张某某房屋买卖合同纠纷一案示意图”，由被告张某某、蒋某某、***赔偿这期间的损失23835.62元（150000元÷365天×58天）。 四、对于本案第四个争议焦点，即被告某甲公司是否应对张某某、蒋某某、***迟延交付房屋给原告造成的损失承担连带责任。 原告提供的《房屋买卖合同》证明，被告某甲公司作为丙方在合同中盖章，且合同中约定“如甲方违背上述保证和承诺，由此给乙方造成损失的，甲方负责赔偿，丙方对甲方的行为承担连带担保责任”。被告某甲公司辩称公司没有在合同上盖章，上面盖的章系张某某伪造的公司印章，张某某因伪造公司印章已被法院判刑。张某某受苏州某乙公司委派，对外身份是公司项目上的管理者。某甲公司不承担担保责任。被告张某某陈述与原告签订合同时，其受某甲公司执行董事长委托，全权行使董事长职权。 原告提供的某乙公司于2015年1月18日出具的授权委托书，委托张某某为公司代理人，全面负责某甲公司开发的X镇XX花园项目，全权执行某甲公司董事长权限。梁某某于2017年4月26日出具的承诺书，承诺其公司的合同与框架协议有抵触的，一切按框架协议执行。原告认为该承诺书是对张某某之前行使职务行为的追认。 综合上述证据，本院认为，张某某被授权作为某乙公司代理人，执行某甲公司董事长权限，在被授权期间，其以某甲公司的名义对外从事民事法律行为，具有代表公司进行民事法律行为的能力与外观，不论书面合同是否加盖公司印章，或加盖私刻的、虚假公章的，只要是代理公司而为的职务行为，仍应当视作公司行为，所产生的法律后果由公司承担。故被告某甲公司作为担保人，按照合同约定应对张某某等人的迟延交付行为给原告造成的损失承担连带责任。但《房屋买卖合同》上双方对保证期间未作约定，按规定债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，在此期间，债权人未要求保证人承担担保责任的，保证人免除保证责任。从原告提供的证据及诉讼请求来看，主债务履行期应是2016年11月份，而原告某某公司于2018年7月18日向本院提起诉讼。某甲公司的董事长梁某某陈述原告在起诉前未向其公司主张过上述保证责任，原告亦无证据证实曾在法定期间内向保证人主张过保证责任，故保证人免除保证责任。买卖双方虽对房屋交付期限进行了变更，但未经保证人书面同意。按照法律规定，债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或法律规定的期间。至于原告提供的《建设工程施工合作框架协议》及梁某某于2017年4月26日出具的承诺书，《建设工程施工合作框架协议》与《房屋买卖合同》中的保证人及保证标的并不相同，非同一保证合同，故不能依据该框架协议及梁某某的承诺书认定是某甲公司对房屋买卖担保合同的认可或对保证期间的延长。故对原告要求被告某甲公司承担连带保证责任的意见，不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十四条，第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张某某、蒋某某、***赔偿原告江苏某某建设有限公司迟延交付房屋损失人民币23835.62元，于本判决生效后十日内支付。 二、驳回原告江苏某某建设有限公司的其他诉讼请求。 如果被告张某某、蒋某某、***未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费18795元、财产保全费5000元，合计23795元，由原告负担18795元，被告张某某、蒋某某、***负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，原告江苏某某建设有限公司缴费账号：62×××36；被告系张某某缴费账号：62×××85；被告蒋某某缴费账号：62×××69；被告***缴费账号：62×××77；被告淮安某某房地产有限公司缴费账号：62×××93；第三人***缴费账号：62×××01）。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二一年五月二十五日 书记员***