四川君安居物业服务有限公司、成都市晨曦电力有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）川01民终7089号

上诉人（原审被告）：四川君安居物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区武侯大道161-197号3幢1层19号。

法定代表人：陶昭君，公司总经理。

委托诉讼代理人：陈清华，四川拱辰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：成都市晨曦电力有限责任公司，住所地：成都市双流区协和街道华府大道二段396号。

法定代表人：王建明。

委托诉讼代理人:石孟霞，四川致高律师事务所律师。

上诉人四川君安居物业服务有限公司（以下简称君安居公司）因与被上诉人成都市晨曦电力有限责任公司（以下简称晨曦公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初11512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

君安居公司上诉请求：1.请求依法撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初11512号民事判决书；2.请求人民法院判令君安居公司不承担支付租金的责任或者发回重审；3.本案一审、二审案件受理费由晨曦公司承担。事实和理由：1.一审法院认定案件事实不清。其一，案涉租赁变压器系锦绣楠郡物业全体业主的共用设备，直接受益人是全体业主，其租赁费应由双流区九江镇锦绣楠郡建筑区划第二届业主委员会和四川泽鑫物业服务有限公司使用锦绣楠郡维修基金支付。其二，依照一审法院逻辑，双方变压器租赁合同事实上已于2016年6月8日终止履行。2016年6月2日，双流区九江镇锦绣楠郡建筑区划第二届业主委员会与晨曦公司解除了原先的《物业管理合同》，并于同日与四川泽鑫物业服务有限公司签订了新的物业服务合同。2016年6月8日后，四川泽鑫物业服务有限公司接手了晨曦公司的工作，即使产生了新的租赁费，也不应由晨曦公司承担，而是应由合同的实际履行者或者受益人承担。2.晨曦公司提交的一份2014年的三万元收据系孤证，一审法院仅以该收据就认定晨曦公司已经实际履行部分租赁合同明显证据不足。本案中实际租用变压器的是锦绣楠郡全体业主，变压器是小区的公共设备，君安居公司无需向晨曦公司支付任何变压器租赁费，晨曦公司也从未以任何方式向君安居公司主张过租赁变压器合同的权利。3.一审法院未追加必要的共同被上诉人双流区九江镇锦绣楠郡建筑区划第二届业主委员会和四川泽鑫物业服务有限公司，致使本案的基本事实不能查清。4.依据《中华人民共和国民法通则》第七章第一百三十六条规定，晨曦公司主张的2016年11月8日前的租金已经超过了法定的1年诉讼时效，其针对该部分租金的主张不应得到支持。5.一审判决君安居公司支付晨曦公司高达316000元的租金，远远超出购买该变压器的价格174523.49元，显失公平。

晨曦公司答辩称，1.晨曦公司与君安居公司共同协商签订了租赁协议，依照约定租赁期限的截止时间以君安居公司通知为准。君安居公司主张小区物业公司更换，晨曦公司在其陈述前并不知情，此前晨曦公司从未收到君安居公司解除或终止合同的任何通知。租赁协议未禁止君安居公司将设备交给第三人使用，但君安居公司在合同中的义务不能被免除。晨曦公司从未收到过关于债务转移的任何通知，也未同意君安居公司债务转移的任何请求。2.关于诉讼时效的问题，合同债务虽分期，但属于整体债务。租赁合同于2017年6月15日解除，最后一笔租金的支付时间应为2017年6月，依照最高人民法院关于诉讼时效的规定，晨曦公司的主张均没有超过诉讼时效。3.租赁设备电压是1000伏，该小区正常设备电压是1200伏，晨曦公司多次告知君安居公司该设置存在重大安全隐患，君安居公司仍拒绝归还该设备，因此因该设备产生的一切风险均应由君安居公司承担。

晨曦公司向一审法院起诉请求：1、判令君安居公司立即返还租赁的1000KVA油浸式变压器一台及电缆等附件；2、判令君安居公司立即支付欠付租金316000元（暂计算至2017年9月21日，实际计算至君安居公司返还变压器及全部电缆等附件之日止）；3、判令君安居公司支付拖欠租金的利息25955.19元（以8000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2017年9月21日，实际计算至付清之日止，其中利息分段计算的起算日期分别为：以8000元为基数自2014年6月21日起计算，以8000元为基数自2014年7月21日计算，以8000元为基数自2017年8月21日计算，以此类推）。

一审法院查明，2013年11月28日，君安居公司与双流县九江镇锦绣楠郡建筑区划业主大会签订《物业管理服务合同》，约定由君安居公司为该物业的全体业主和物业使用人提供物业服务。委托管理期限自2013年12月1日起至2015年8月30日止，共计21个月。

2014年3月20日，安装于案涉物业5幢地下室1250KVA干式变压器在运行中突然燃烧，经排查，该变压器故障属偶然性事故，非人为故障。

2014年3月27日，君安居公司作为甲方与乙方晨曦公司签订《变压器租赁协议》，约定为保证锦绣楠郡居民用电，乙方同意租赁1000KVA油浸式变压器一台及电缆等附件给甲方，租用时间自2014年3月21日起自甲方通知乙方解除之日止；租金为8000元/月，每月结算一次，如甲方未按协议按时付款，则乙方有权收回所提供的变压器及电缆等附件；租用期间乙方所提供的共计价值为174523.49元1000KVA油浸式变压器一台及电缆等所有权归乙方。经查，合同签订之前，晨曦公司已于2014年3月21日将租赁物1000KVA油浸式变压器一台及电缆等附件交付给君安居公司并安装于锦绣楠郡小区配电房内。

2014年12月4日，晨曦公司向君安居公司出具了备注有“君安居代业主垫付变压器部分租金款20000元”的《收据》一张，君安居公司对此收据予以否认，称其未通过任何方式向晨曦公司支付过租金。

2016年6月2日，双流县九江镇锦绣楠郡建筑区划业主大会及第二届业主委员会作为委托方与受托方四川泽鑫物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定由四川泽鑫物业服务有限公司为锦绣楠郡小区提供物业服务，合同期限自2016年6月2日9时起自2018年12月23日24时止。合同签订后，双流县九江镇锦绣楠郡建筑区划业主大会及第二届业主委员会于2016年6月9日向君安居公司发出一封《工作联系函》，告知其因新的物业公司已于2016年6月8日正式入场，希望君安居公司于2017年6月9日12时之前撤离锦绣楠郡小区。嗣后，2016年6月22日，四川泽鑫物业服务有限公司也向君安居公司发出一封《告知书》，请求君安居公司将其仍占用的案涉物业的库房一间及宿舍两间于当日18时办理移交。

2017年6月13日，晨曦公司向君安居公司发出一封《律师函》，要求君安居公司支付未付租金284000元及利息，同时告知君安居公司双方之间的租赁合同于本函寄出之日起第5个工作日内予以解除，并要求君安居公司自本函出具之日起15个工作日内归还租赁物。该函以邮寄方式于当日向君安居公司住所地寄出，由君安居公司物业管理负责人陶昭君本人于2017年6月15日签收。

另查明，案涉变压器至今仍安装于锦绣楠郡小区配电房内。

一审法院认为，《变压器租赁协议》是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应受该合同的约束。关于双方当事人之间的租赁合同解除时间的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”君安居公司在合同签订后，未按约支付租金，构成根本违约，晨曦公司有权单方面解除合同。君安居公司主张的双方之间的租赁合同于2016年6月2日解除无事实和法律依据，合同解除时间一审法院依法确认为2016年6月15日君安居公司收到解除合同的《律师函》之日。

关于晨曦公司要求君安居公司立即返还租赁的变压器及电缆等附件的诉求，2016年6月8日，四川泽鑫物业服务有限公司正式接管锦绣楠郡小区承接了晨曦公司的全部物业服务设施设备及物业服务的义务，成为案涉变压器的实际占有使用人，君安居公司虽为承租人，但并非现实的实际占有使用人，其返还租赁物的义务陷入履行不能，故晨曦公司应向租赁物实际使用人主张权利。经一审法院反复释明后，晨曦公司仍拒坚持此项诉求，故一审法院对晨曦公司该项诉求不予支持。

就君安居公司代锦绣楠郡小区业主垫付20000元租金的问题，因君安居公司作为案涉变压器承租人，其支付该笔款项有收据及其他证据证实，故一审法院对此《收据》效力予以确认。关于晨曦公司要求君安居公司支付欠付租金本金316000元的诉求，君安居公司提出部分租金诉讼时效经过的抗辩，晨曦公司主张本合同项下租金属分期支付，应以最后一期履行期限届满之日起算诉讼时效。一审法院认为，租赁合同中租金应属“定期给付之债”，继续性租金债务应视为同笔独立完整的债务，起算点自应是最后一期债务履行届满之日起算，故君安居公司的时效经过抗辩一审法院不予认可。2017年6月15前的租金，因合同的相对性，君安居公司作为承租人应当按约向晨曦公司履行支付租金的义务。据此，自2014年3月21日至2017年6月15日双方租赁合同解除之日共计3年2个月零25天，君安居公司应付租金共计310667元（8000元×38月+8000元/30×25日），故一审法院对晨曦公司该项诉求在310667元范围内予以支持。

关于晨曦公司要求君安居公司支付未付租金利息的诉求，因双方合同并未对逾期付款利息或违约金作明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”本案，晨曦公司所受损失即为租金利息损失。同时，参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定:“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”据此，君安居公司应支付利息标准为：以310667元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月15日起计算至实际付清之日止，故一审法院对晨曦公司该项诉求在此范围内予以支持。

一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》之规定，判决：一、四川君安居物业服务有限公司于判决生效之日起十日内向成都市晨曦电力有限责任公司支付未付租金310667元；二、四川君安居物业服务有限公司于判决生效之日起十日内向成都市晨曦电力有限责任公司支付未付拖欠租金利息（以310667元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月15日起计算至实际付清之日止）；三、驳回成都市晨曦电力有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6429元，因适用简易程序减半收取3214.5元，由四川君安居物业服务有限公司承担2989.5元，由成都市晨曦电力有限责任公司自行承担225元。

二审中，君安居公司提交《告知函》一份，内容是晨曦公司致函告知君安居公司，晨曦公司应其要求在“锦绣楠郡”安装了变压器，但变压器可能有烧坏漏电的风险，晨曦公司多次督促君安居公司解决安全隐患但君安居公司未予答复，晨曦公司拟拆除其临时设备，未拆除期间安全责任由君安居公司负责。拟证明晨曦公司明知案涉油浸式变压器实际上不是由君安居公司在使用，且晨曦公司曾拆过变压器，但因受到相关单位干涉而没有拆走。晨曦公司质证认为该证据虽然是真实的，但是不属于新证据，且该函件清楚载明了晨曦公司告知君安居公司应当对设备的安全承担责任。

本院经审查认为，该《告知函》真实有效，对其合法性和关联性亦予以采信，但能否达到君安居公司的证明目的，将结合全案进行评述。

经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，根据上诉人君安居公司的上诉意见和被上诉人晨曦公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是：1.承租变压器的当事人应当如何确定；2.君安居公司是否差欠晨曦公司租金，如果差欠，具体差欠的租金金额如何确定。本院依次评述如下：

关于承租变压器的当事人如何确定的争议焦点。虽然君安居公司主张因租赁变压器而实际受益的是锦绣楠郡的全体业主，但《变压器租赁协议》中明确载明了合同双方是君安居公司和晨曦公司，君安居公司提交的《告知函》也印证了是君安居公司与晨曦公司建立了租赁合同关系。根据合同的相对性，变压器的安装地点和受益人不影响合同双方权利义务的认定，君安居公司主张本案应当追加双流区九江镇锦绣楠郡建筑区划第二届业主委员会和四川泽鑫物业服务有限公司的理由不能成立。

关于君安居公司是否差欠晨曦公司租金，如果差欠，具体差欠的租金金额如何确定。如前所述，本院已经认定系晨曦公司与君安居公司建立了租赁合同关系，故君安居公司应当按照《变压器租赁协议》的约定履行合同义务，即按照每个月8000元的租金标准支付租金。即使君安居公司认为其自2016年6月8日起不再为锦绣楠郡的业主提供物业管理服务，但没有证据证明其与晨曦公司解除了《变压器租赁协议》，也没有证据证明君安居公司与晨曦公司或其他案外人达成合意，由其他案外人承继君安居公司在该协议中应当履行的合同义务，故君安居公司作为租赁协议的合同当事人，应当继续按照《变压器租赁协议》的约定向晨曦公司支付租金。

由于君安居公司未按约履行支付租金的义务，故晨曦公司有权解除《变压器租赁协议》。晨曦公司提交了证据证明其已经通过发送《律师函》的方式解除了该租赁协议，根据邮寄信息可以认定，君安居公司于2017年6月15日收到该《律师函》，故应当认定双方的租赁协议于2017年6月15日解除。原审认定收到《律师函》的时间是2016年6月15日存在笔误，本院予以纠正。根据双方“租用时间从2014年3月21日起至甲方（即君安居公司）通知乙方（即晨曦公司）撤除止，按8000.00元/月计算”的约定可以认定，君安居公司与晨曦公司对于变压器租金的约定是在同一合同下按照分期的方式支付租金，租赁协议的解除时间是2017年6月15日，晨曦公司于2017年10月向法院提起诉讼未超过诉讼时效。根据前述认定，君安居公司应当支付租金的期间为2014年3月21日起至2017年6月15日止，租金总额为310667元。虽然君安居公司否认其代锦绣楠郡的业主垫付变压器租金20000元，但其否认的原因在于其主张变压器租金应当由受益人支付。即使君安居公司否认支付过该笔款项，由于该《收据》系晨曦公司提交，应当认定其已经收到了20000元的租金，故该20000元亦应从晨曦公司的应得租金总额中予以扣减，原审未予扣减不当，本院予以纠正。故君安居公司应当支付的租金金额为290667元。

君安居公司未依约及时支付租金的行为致使晨曦公司遭受租金利息损失，故原审法院按照中国人民银行规定的同期贷款利率确定利息损失标准并无不当，但因相应的租金总额计算不当，故本院予以纠正。

综上，君安居公司主张应当追加当事人以及原审认定其为合同当事人错误，其不应支付租金的上诉理由不能成立，但一审对君安居公司应当向晨曦公司支付的租金数额计算错误，晨曦公司的利息损失本金亦计算错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、二百一十二条、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第二项之规定，判决如下：

变更成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初11512号第一项“四川君安居物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市晨曦电力有限责任公司支付未付租金310667元”为“四川君安居物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市晨曦电力有限责任公司支付未付租金290667元；

变更成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初11512号第二项“四川君安居物业服务有限公司于判决生效之日起十日内向成都市晨曦电力有限责任公司支付未付拖欠租金利息（以310667元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月15日起计算至实际付清之日止）”为“四川君安居物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市晨曦电力有限责任公司支付未付拖欠租金利息（以290667元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月15日起计算至实际付清之日止）”；

撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初11512号第三项“驳回成都市晨曦电力有限责任公司的其他诉讼请求”；

驳回成都市晨曦电力有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费3214.5元由四川君安居物业服务有限公司负担2900元，成都市晨曦电力有限责任公司负担314.5元，二审案件受理费6429元，由四川君安居物业服务有限公司负担5800元，成都市晨曦电力有限责任公司负担629元。

本判决为终审判决。

审判长　田　笛

审判员　赵　峰

审判员　龚　耘

二〇一八年六月二十五日

书记员　余海洋