某某鑫装饰扣有限公司与浙江可玩可乐实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初3976号 原告：***鑫装饰扣有限公司。住所地：永嘉县桥下镇八里村。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江泽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江泽商律师事务所律师，委托代理关系于2019年6月21日解除。 委托诉讼代理人：***，浙江泽商（洞头）律师事务所律师，委托代理关系于2019年6月22日生效。 被告：浙江可玩可乐实业有限公司。住所地：永嘉县桥下镇八里村。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江震瓯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，浙江震瓯律师事务所律师。 第三人：温州***装饰扣有限公司。住所地：永嘉县黄田街道千石村。 法定代表人：***，该公司董事长。 原告***鑫装饰扣有限公司诉被告浙江可玩可乐实业有限公司、第三人温州***装饰扣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告***鑫装饰扣有限公司的委托诉讼代理人***、***，被告浙江可玩可乐实业有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人温州***装饰扣有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年8月21日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年9月4日再次公开开庭进行了审理。原告***鑫装饰扣有限公司的法定代表人***、委托诉讼代理人***，被告浙江可玩可乐实业有限公司的委托诉讼代理人**，第三人温州***装饰扣有限公司的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***鑫装饰扣有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告之间的租赁关系于2019年3月9日解除；2.判令被告立即腾空涉案租赁厂房，并支付自2019年2月1日起至实际腾空搬离之日止的厂房使用费，按每日6055元计算；3.判令被告立即向原告支付拖欠的6万元租金；4.判令被告立即办理变压器过户到原告名下的变更手续；5.本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2015年12月17日，被告与第三人签订了《厂房租赁合同》，合同约定第三人（甲方）将其位于永嘉县工业区的厂房出租给被告（乙方），租赁期限为五年，从2016年2月1日开始至2021年1月31日止。租金按每半年支付一次，半年租金金额为109万元。租金应提前支付，逾期未交按乙方所欠金额每日加收10000元的滞纳金。乙方逾期30天未交租金的，甲方有权单方面决定解除合同并追究乙方的违约责任。如在租赁期间内，乙方有存在违约的，则甲方予以没收押金，如无此情形在租赁期届满后甲方予以不计息退回。同日，第三人与被告签订《厂房租赁补充合同》，约定被告租赁厂房使用的变压器为第三人所有，被告在搬出厂区时，必须将变压器转移在第三人指定的名下，并确保变压器能够正常使用。若有损坏或不能正常使用，则由被告负责赔偿。上述合同签订后，第三人将厂房交付被告使用。2016年8月份，第三人分立为第三人与原告。根据分立协议，桥下镇八里工业区的厂房所有权变更为原告所有。《厂房租赁合同》与《厂房租赁补充合同》的权利义务也随之由原告**。在2018年8月1日至2019年1月31日租期内，被告仅向原告支付了103万元的租金，仍有6万元租金未支付。且被告应于2019年2月1日之前支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金109万元，但经原告多次讨要未果。至2019年3月3日，被告已逾期30天未交租金，根据合同约定，被告已构成根本违约。2019年3月4日，由合同签订人即第三人向被告发出通知，解除双方于2015年12月17日签订的房产租赁合同，要求被告3日内腾空厂房，办理变压器过户到指定名下的变更过户手续，并支付自2019年2月1日起至实际腾空搬离之日止的厂房占用费，但被告置之不理。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告浙江可玩可乐实业有限公司辩称：1.本案原告并非适格的当事人，与被告签订《厂房租赁合同》的当事人是第三人，根据合同相对性的原则，本案的适格原告应当是第三人。2.2018年9月份和2019年4月份，第三人以原告身份两次向永嘉县人民法院起诉，第一次败诉，第二次撤诉，现在又以原告名义起诉，属浪费司法资源的行为。原告作为第三人的关联公司，在合同期间与被告对接的均是第三人，包括2019年3月4日也是第三人向被告发送通知书。因此本案原告主体不适格，如果原告适格，那么第三人两次起诉的行为将构成虚假诉讼。3.被告确实存在迟延支付租金的问题，但是在2019年4月份时，被告多次向第三人支付全款，但是第三人均退回。第三人故意拒收租金以达到解除合同的目的，非被告有意为之，因此被告不构成根本违约，合同应当继续履行。4.第三人作为合同相对方违约在先，《厂房租赁合同》第四条明确约定车间周边空地可由被告使用，之前都是被告和相关租户作为运输通道使用，第三人依仗出租方的身份，在未与被告沟通的情况下自行搭建厂房，该搭建行为严重影响厂区的车辆通行和货物运输，被告希望在2019年2月份，即春节前后沟通协商此事，并在基础上再支付租金，但是第三人置之不理。5.涉案厂房第三层和第五层的消防问题尚未解决，根据消防部门的规定，第三层和第五层都需要搭建新的消防楼梯，被告一直在与第三人沟通消防问题，并且愿意自行负担加装费用，但是第三人一直不同意加装，要求被告先支付租金再谈消防的问题，致使被告无法正常的生产经营，直接导致了租***履行的产生。6.对于原告提出的第三条诉讼请求，拖欠的6万元租金并非故意拖欠，被告尚有部分水电费和门卫租金费用需要和第三人结算，第三人同意暂时不付。经过被告结算，水电费用和门卫室租金合计13740元，被告应向第三人支付46260元。综上所述，被告认为本案原告主体不适格，请求驳回原告全部诉讼请求。至于被告与第三人之间的纠纷，在另案的审理中已经解决，无需再进行审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《厂房租赁合同》。经审核，被告及第三人对证据真实性均无异议，能够证实被告与第三人签订《厂房租赁合同》并约定相关权利与义务的事实，应当予以确认。2.原告提供的《分立协议》。经审核，该证据并无明显的瑕疵与疑点，相关事实能够与股东会决议、不动产权证等证据相互印证，应当予以确认。3.被告提供的（2018）浙0324民初3344号民事判决书和（2019）浙0324民初2044号民事裁定书。经审核，该些证据系法院出具的生效裁判文书，具有相应的法律效力，应当予以确认。但该证据并不能证明原告的诉讼主体不适格。4.被告提供的水电结算清单、门卫室情况说明。经审核，该些证据系被告单方制作的材料，并不能证明本案相关事实，故不予确认。鉴于原告在审理过程中同意从租金中扣减上述费用，故本院对相关数额予以认定。5.被告提供的照片。经审核，因被告并未提供证据证明其对第三人新建厂房行为提出过异议，故第三人新建厂房的行为与被告逾期交付租金之间不具有关联性，应当不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月17日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订一份《厂房租赁合同》。合同约定：甲方位于桥下镇八里工业区的厂房，现甲方同意将车间五层，办公楼六层，共计面积19140平方米租赁给乙方生产经营，租赁期限暂定为五年，从2016年2月1日开始至2021年1月31日止。租金按每半年支付一次，半年租金金额为人民币109万元。在甲乙双方签订合同的同时，乙方向甲方缴纳押金30万元和半年租金109万元。租金应提前支付，逾期未交按乙方所欠金额每日加收10000元的滞纳金。乙方逾期30日未交租金的甲方有权单方面决定解除合同并追究乙方的违约责任。如在租赁期间内，乙方有存在违约的，则甲方予以没收押金……。同日，原、被告双方又签订了一份《厂房租赁补充合同》，约定：一、乙方租赁甲方位于桥下镇八里村工业区的厂房使用的变压器为甲方所有，甲方将变压器提供给乙方在租赁合同期使用，乙方在使用期间负有对变压器的维护保养、故障维修的义务……。二、若厂房租赁合同期满或中途经过甲乙双方协商一致后，乙方在搬出甲方厂区时，必须将变压器转移在甲方指定的名下，并确保变压器能正常使用。若有损坏或不能正常使用，则由乙方负责赔偿。合同签订后，被告按约交付押金30万元，第三人将租赁厂房交付被告使用。合同履行过程中，被告没有按约支付租金，第三人于2018年4月18日向法院起诉，请求解除第三人与被告之间签订的《厂房租赁合同》。经法院审理，认为第三人在诉讼期间收取被告拖欠的租金，视为对被告逾期支付予以认可，以实际行动表明同意继续履行租赁合同，遂判决驳回第三人的诉讼请求。 2019年3月9日，第三人向被告出具一份解除《〈厂房租赁合同〉的通知》，称被告已逾期30多天未支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金，被告与第三人之间的《厂房租赁合同》于2019年3月9日解除，等等。2019年3月12日，第三人以被告未按约支付租金为由再次向法院提起诉讼，请求解除第三人与被告之间签订的《厂房租赁合同》，后第三人于2019年5月16日撤回起诉，并经法院裁定准许。 2019年3月27日、3月30日、4月3日，被告分别三次向第三人转账租金109万元，但第三人均予以退回。现被告尚欠2018年8月1日至2019年1月31日的租金6万元，以及2019年2月1日至2019年7月31日的租金109万元。 另查明，第三人分别于2015年11月1日、2016年7月12日通过股东会决议，决定第三人通过公司分立派生出原告，并将案涉租赁厂房所有权分给原告所有。原告于2016年8月1日成立，于2017年7月25日成为案涉租赁厂房不动产的登记权利人（权证号：浙20**永嘉县不动产权第0009311号）。本院于2019年6月17日将本案起诉书副本送达被告。 审理过程中，原告与被告就《厂房租赁合同》履行过程中涉及的水费、电费、门卫室共同使用***一致，即原告同意从未付租金中扣减上述费用共计13740元。 本院认为，本案争议焦点主要有以下几处，一是关于原告主体是否适格的问题；二是关于原、被告之间的租赁关系是否应当解除的问题；三是关于30万元押金如何处理的问题。 关于第一个争议焦点。《厂房租赁合同》虽是第三人与被告签订，但在合同履行过程中，第三人通过公司分立派出生原告，并将案涉租赁厂房所有权分给原告所有。原告于2017年7月25日成为案涉租赁厂房不动产的登记权利人。可见，原告已经取代第三人，成为《厂房租赁合同》实际上的履行主体。审理中，第三人确认其意见同原告一致。原告作为诉讼主体，并不会侵害被告合法权益。反之，若再以第三人作为原告另案起诉，并无实际意义，反而会造成当事人诉累。因此，本院认为原告主体适格。 关于第二个争议焦点。根据《厂房租赁合同》的约定，被告应当每半年支付租金109万元，租金提前支付，逾期30天未付租金，第三人有权单方面决定解除合同。合同履行过程中，被告逾期未付2018年8月1日至2019年1月31日的租金6万元，逾期30天未付2019年2月1日至2019年8月31日的租金109万元，其行为显属违约，合同约定解除条件已经成就。原告作为案涉租赁厂房不动产的权利人，有权要求解除原、被告之间的租赁关系。被告辩称逾期交付租金是因租赁厂房存在消防、水电费等问题所导致，但第三人予以否认，原告又无证据佐证，应不予采纳。合同约定解除只要符合解除条件即可成就，且被告已经多次逾期支付租金，故被告辩称逾期交付租金行为并未达到根本违约，与法无据，应不予采纳。被告辩称第三人在案涉厂房周围空地上新建厂房，系违约在先。本院认为，被告没有证据证明其因第三人新建厂房提出过赔偿或延缓交付租金的请求，第三人新建厂房与被告逾期交付租金之间并不具有关联性。被告认为第三人存在上述违约行为，并导致其经济损失，可另案提出赔偿。因此，本院对被告该项抗辩意见不予采纳。 关于第三个争议焦点。原告对被告已经交付押金30万元的事实无异议，故本院予以确认。原告主张根据合同约定其有权自行没收押金30万元。被告认为如果法院判决解除合同，押金应当抵扣租金。本院认为，押金作为合同双方约定的违约责任条款，原告不能在被告持有异议的情况下自行没收押金，其应当将没收押金作为诉讼请求提出，由法院审核确认是否支持。审理中，本院已经就上述情况向原告作出释明，但原告坚持自行没收押金，不作为诉讼请求提出。鉴于上述情况，本院视为原告自行放弃主张该项违约责任的权利，结合本案的实际情况，该笔押金应当抵扣被告未付租金。另，被告提出第三人尚欠被告水费、电费、门卫室共用费合计13740元，原告同意在未付租金中扣除上述费用，为避免当事人诉累，本院予以准许。 综上，原告要求解除原、被告因《厂房租赁合同》而形成的租赁关系，符合法律规定。租赁关系的解除时间应以本院将本案起诉书副本送达被告当日为宜，即2019年6月17日。因租赁关系已经被法院确认解除，被告应当及时腾空案涉租赁厂房，支付原告已经到期的租金，并按照租金标准计算至实际腾空之日止的厂房使用费。经核算，截止2019年7月31日，被告未付租金、厂房使用费计836260元（1090000元+60000元-300000元-13740元），后续厂房使用费自2019年8月1日起按每日6055元计算至实际腾空搬离之日止。另，根据《厂房租赁补充合同》的约定，被告应当协助原告办理案涉租赁厂房变压器过户至原告名下的变更手续。因此，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告***鑫装饰扣有限公司与被告浙江可玩可乐实业有限公司之间的租赁关系于2019年6月17日解除； 二、被告浙江可玩可乐实业有限公司于本判决生效之日起十日内腾空原告***鑫装饰扣有限公司所有的位于永嘉县工业区的厂房（不动产权证号：浙20**永嘉县不动产权第0009311号）； 三、被告浙江可玩可乐实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***鑫装饰扣有限公司租金、厂房使用费共计836260元及后续厂房使用费（后续厂房使用费按每日6055元计算，自2019年8月1日计算至实际腾空搬离之日止）； 四、被告浙江可玩可乐实业有限公司本判决生效之日起十日内协助原告***鑫装饰扣有限公司办理租赁厂房变压器过户变更手续； 五、驳回原告***鑫装饰扣有限公司其他的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12162元，被告浙江可玩可乐实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　**全 二〇一九年九月二十四日 书　记　员　　*** 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