某某与上海青浦青房物业管理有限公司业主知情权纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院 民事判决书 （2022）沪0118民初11151号 原告：***，女，1986年11月23日出生，汉族，户籍地江苏省南京市浦口区。 被告：上海青浦青房物业管理有限公司，住所地上海市青浦区青浦西部花苑7#楼东过街楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市中山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市中山律师事务所律师。 原告***与被告上海青浦青房物业管理有限公司（以下简称青房公司）业主知情权纠纷一案，本院于2022年7月7日立案后，依法适用简易程序。本案于2022年8月18日公开开庭进行了审理，原告***及被告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判令青房公司向***公示盈港商住新村车位处分情况、公共收益的收入、支出明细及余额，至起诉之日为止；2.判令青房公司向***公示小区原始规划图。审理中，***将第一项诉讼请求变更为：判令青房公司向***公示盈港商住新村自2021年1月1日起至2022年8月18日止的车位处分情况（小区车位数量、车位出租明细、承租人是否为本小区业主、出租价格），公示的方式为查阅、复制、拍照；同时，***撤回第二项诉讼请求。事实和理由：***为位于上海市青浦区XX村XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的登记权属人，不动产登记时间为2021年11月13日。青房公司一直为涉案房屋所在盈港商住新村小区提供物业管理服务。自***入住以来，小区管理呈现多方混乱状态，尤其是小区车位以及XX路XX弄的围墙纠纷，在上海疫情期间愈演愈烈，已成为不可调和的矛盾。***作为涉案房屋所属小区业主，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，有权请求公布、查阅盈港商住新村的车位处分情况。诉请中所指车位是指涉案小区内划线的固定车位，上述车位均是占用小区公共区域用于停放汽车的车位，***作为业主享有知情权。青房公司作为小区物业服务公司，负责小区内车位租赁和管理事宜，掌握着小区内车位处分情况。故***诉至法院，作如上诉请。 青房公司辩称，青房公司已根据法律规定对服务事项、质量要求、履行情况及收费标准上墙公示在物业管理处，对维修基金的使用情况及公共收益收支情况已公开张贴在小区公示栏。***主张的车位处分情况不属于公示范围，其主张没有相关法律依据，故不同意***的第一项诉请。但青房公司可以告知现小区固定车位数量为185个，而***要求的车位出租明细青房公司无法提供。***之所以提起本案诉讼，是因为向***出售涉案房屋的原业主在小区内租有一个固定车位，***受让涉案房屋后未到青房公司处进行变更登记，直接使用了原业主租用的固定车位，后***到青房公司处要求将原业主租用的固定车位承租人直接变更为***，但根据小区业主大会关于车位使用的管理规定，业主无权擅自转让原有车位，业主出售房屋后租用的固定车位应退还给物业公司，物业公司再按照统一规定进行租赁。而涉案房屋原业主于2021年将房屋出售后，未按规定及时告知青房公司，原业主于2022年3月签订车位租赁协议，并缴纳车位租赁费，租赁固定车位至2022年年底。现青房公司知晓房屋已出售，原业主租用的固定车位明年应由青房公司处理。 本院经审理认定事实如下：***于2021年11月21日核准登记为位于上海市青浦区XX路XX弄XX号XX室房屋产权人之一。 青房公司为涉案小区提供物业服务。2019年1月3日，盈港新村业主大会（甲方）与青房公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。该合同第十二条约定，停车场收费采取以下方式：停车场属于全体业主共有的，车位使用人应向乙方交纳停车位租赁费，乙方可提取停车位物业服务费，停车位物业服务费可在乙方收取的停车位租赁费中提取，露天机动车车位租赁费人民币（以下币种均为人民币）100元/个•月。合同另对其他事项作了约定。2022年1月1日，盈港新村业主大会与青房公司续签《物业服务合同》，合同期限自2022年1月1日起至2022年12月31日止。 另查明，2019年12月，上海市青浦区盈港新村业主大会制定《盈港商住新村、盈港公寓停车泊位管理办法》，载明：本办法由小区业主大会表决通过后，委托小区物业公司组织实施。物业公司对车辆的管理是履行《物业服务合同》，小区内所有车辆使用人应接受物业公司秩序维护员的行驶管理与停放引导。小区内道路（场地上已标线的停车位）属业主共有。小区车位实行有偿使用，车辆使用人在小区泊车应交纳停车费。车位设置分为固定车位和临时车位两种。业主把房子卖掉，车位将归还物业管理。业主无权擅自转让原有车位。同时，业主可凭发票，办理退费手续。对于收回的车位，物业会公示，抓阄给本小区无固定车位的业主或作为临停车位供业主使用。该管理办法还对其他事项作了规定。 青房公司作为涉案小区的物业服务公司，对涉案小区进行车辆日常管理并管理小区内已标线固定车位。 上述查明的事实，由***及青房公司的陈述，上海市不动产权证、物业服务合同、停车泊位管理办法等证据予以证明，并经庭审质证，本院依法予以确认。 审理中，青房公司表示：1.青房公司于2015年或2016年开始为涉案小区提供物业服务。涉案小区的停车泊位管理办法由业主大会决定，车位具体由青房公司管理。小区内固定车位是指有划线的车位，所有固定车位均为租赁，租赁费每月100元。青房公司将车位租赁给业主时会与业主签订租赁协议，租赁协议中也告知业主不得擅自转让车位。但出售房屋的业主一般都不同意物业公司将车位收回，都私下将车位转给新业主租赁使用。有业主反映后青房公司也发现了该问题的存在，故青房公司对所有车位均出租至2022年年底，明年开始将全部按照新的管理办法实施，重新分配租赁车位，以解决部分业主反映的上述问题。2.青房公司承认业主享有知情权，小区内车位处分情况也确由青房公司掌握，但***的诉请并不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的公示范围。建筑区划内规划用于停放汽车的规划车位处分情况属于公示范围，但本案涉案小区车位并非规划车位，并非***购买的产权车位，而系占有公共区域改造的车位，本案诉请所涉车位的处分情况是否属于公示范围有待商榷，且涉及业主隐私，也不适宜公示。但是，青房公司已做了相关工作，决定对小区的租赁车位情况进行公示。 青房公司为证明涉案房屋原业主未将车位退还给青房公司进行重新管理，提供了原业主***（乙方）于2022年3月6日与青房公司盈港管理处（甲方）签订的《淀湖路145弄汽车泊位租赁协议》，协议约定甲方同意将XX小区XX号泊位租给乙方停泊汽车，租赁期限自2022年3月1日起至2022年12月31日止；协议第七条载明，业主把房子卖掉，车位将归还物业管理，物业无权擅自转让原有车位。 ***对上述租赁协议真实性无异议，但同时表示：青房公司并没有按照停车泊位管理办法中关于车位收回的规定对待所有业主。据青房公司工作人员告知，小区内2021年出售的房屋，租赁的固定车位均随交易房产变更登记为新业主。涉案房屋原业主已于2021年告知青房公司房屋已出售，但青房公司不同意将原业主租赁的固定车位承租人变更登记为***。原业主租用固定车位至2022年3月到期。2022年3月，青房公司电联***，让***缴纳车位租赁费，***要求更换租赁车位的车牌号，青房公司工作人员表示不能变更，也不能将车位出租给***。后***找原业主共同至物业处，要求青房公司将车位承租人变更登记为***，青房公司予以拒绝。最终，青房公司要求原业主签署车位租赁协议，但车位费是由***支付，青房公司开具的收费单据姓名仍是原业主。 审理中，青房公司提供了涉案房屋所属小区泊车位明细表（收费期限主要自2022年开始）。***对此表示，明细表中有部分车位所停车辆车牌号与实际情况不符，故仍坚持诉请。 根据庭审查明的事实，本院认为，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，业主起诉请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录，物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，其他应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。本案中，涉案小区的固定车位即已标线的停车位，系占有业主共有的道路等公共区域用于停放汽车的车位，属于业主共有，业主有权请求公布、查阅共有部分的使用情况。且《物业管理条例》也规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。故***主张的涉案小区固定车位的处分情况，实质上为租赁使用情况，属于业主行使知情权的范围，且青房公司也自认涉案小区固定车位的租赁使用情况由其掌握，故***有权请求青房公司向其公示上述车位租赁使用情况，本院对青房公司主张上述内容不属于公示范围的抗辩意见不予采纳。 在建筑物区分所有权中，专有权对于共有权和管理权有着决定性的影响，专有权是基础，当建筑物区分所有权人转让专有部分的权利时，共有权和管理权自然随之转让，故当原业主出售房屋后，新业主取得房屋所有权后概括承继了原业主的全部权利和义务，新业主基于行使共同管理权的需要请求公布、查阅其成为小区业主之前的相关情况和资料的，人民法院可予支持。本案中，虽***自2021年11月21日起才核准登记为涉案房屋新业主之一，但其仍有权主张青房公司向其公示涉案小区自2021年1月1日起至2022年8月18日的车位租赁使用情况。虽本案审理中，青房公司提供了涉案小区泊车位明细表，但时间主要自2022年开始，并未完全涵盖***诉请的主张范围及内容，青房公司仍应对***主张的全部期间提供相关车位租赁使用情况材料。 关于青房公司提到的业主隐私问题，本院认为，青房公司不能以业主隐私权排除业主知情权，但是，业主知情权的行使以不损害其他业主的利益为边界，故青房公司在向***提供上述材料时，应对业主的身份信息等个人隐私尽到保密义务。 同时考虑到业主知情权的表现形式主要表现为查阅权，为有效行使查阅权，业主享有利用摄像、录像或其他技术手段进行复制的权利，青房公司应予以配合，但因复制而产生的费用应由复制方负担，为充分保障业主行使知情权，避免双方歧义，故对上述事项，本院一并判明。 据此，依照《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十三条、第二百七十四条、第二百七十五条、第二百八十五条、第九百四十三条，《物业管理条例》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下： 被告上海青浦青房物业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将2021年1月1日至2022年8月18日期间，上海市青浦区淀湖路145弄盈港商住新村小区已标线固定车位的租赁使用情况（包括车位数量、车位出租明细、承租人是否为小区业主、出租价格）提供原告***查阅、复制、拍照，由此产生的费用由原告***自行承担。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告上海青浦青房物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年十月十日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文