上海青浦青房物业管理有限公司与上海市青浦区朱家角镇泰安公寓（四期）小区第一届业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院 民事判决书 （2023）沪0118民初392号 原告：上海青浦青房物业管理有限公司，住所地上海市青浦西部花苑7#楼东过街楼。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市中山律师事务所律师。 被告：上海市青浦区朱家角镇泰安公寓（四期）小区第一届业主委员会，住所地上海市青浦区朱家角镇浦泰路501弄89号西侧活动室。 法定代表人：***，主任。 原告上海青浦青房物业管理有限公司（以下简称“青房物业”）与被告上海市青浦区朱家角镇泰安公寓（四期）小区第一届业主委员会（以下简称“泰安业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2023年1月5日立案后，依法适用简易程序。本案于2023年2月2日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人***、被告的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青房物业向本院提出诉讼请求：判令泰安业委会支付青房物业服务费人民币（以下币种均同）1,069,408.90元。事实和理由：2009年12月14日，青房物业通过招投标与泰安业委会所在小区的开发商上海XX有限公司（以下简称“XX公司”）签订前期物业服务合同，并于2009年12月16日向青浦区XX局备案，合同对服务范围、收费标准、服务期限等作了约定。合同期满后，因系争小区未成立业主大会，XX公司也未与青房物业就延长合同期限签订书面合同，但该小区的物业服务一直由青房物业提供。泰安业委会于2020年11月24日成立，之后选聘了新的物业公司，2021年4月由新物业公司接管小区的物业。青房物业提供物业服务期间，因小区一直未能成立业主大会，也没有选举产生业主委员会，XX公司及业主缴纳的物业维修基金无法入账，致使青房物业在提供物业服务过程中一直垫付需要由物业维修基金支出的费用。2021年3月底，青房物业办理移交手续时，将历年的服务费用（除业主支付的物业管理外）提供给泰安业委会，经双方及小区所在居委会对账后，一致确认泰安业委会应付青房物业历年物业管理服务费用1,069,408.90元（均为对小区公共部位及公共设备的维修，或添置停车棚等公共设施而发生的费用，属于应由维修基金支出的费用）。由于涉及的服务费用年限跨度长，泰安业委会的账户刚设立，支付系统设置等问题，无法直接支付给青房物业，因此青房物业起诉要求判如所请。 泰安业委会辩称：确认青房物业诉称的事实。泰安业委会成立于2020年11月24日，成立之前的维修项目泰安业委会未曾参与也未签字，具体如何发生不清楚。2021年3月31日青房物业向新的物业公司移交账目并进行核对，所有费用账目上有当时予以负责的居委会的盖章或书记签字，居委会也在场进行了确认，所以泰安业委会予以盖章。看过所有账目，确实存在车棚、水泵等的维修，所发生的费用中没有针对非专有部位的维修。 经开庭审理查明，2009年12月14日，XX公司（甲方）与青房物业（乙方）签订前期物业服务合同，约定乙方为泰安公寓四期提供物业管理服务，合同期限自2010年5月至2012年5月。 2021年3月，青房物业向泰安业委会出具《关于泰安公寓四期物业维修改造等费用的函》（以下简称“函件”），内容为：“我公司为泰安公寓四期提供物业服务至今，按需和及时做好物业维修养护工作，保障小区业主和物业使用人的正常生活，是我公司的职责所在。依据惯例将所属居委已经确认的维修、养护等以及按规定进行的地下水箱清洗、能源消耗，物业共用部位的维修等项目和费用通知如下。一、物业公共部位小修养护……（2011年1月至2021年3月的人工费、材料费）169,483.10元。2、水箱修理费（2011-2020年）50,000元。3、其他已报销（垫付）费用……52,944.30元。四、外包维修项目费用……894,685元。五、公共收益收入小区历年公共收益（快递箱柜）截止至2021年3月，共计97,703.50元。泰安公寓四期2010年9月起至2021年3月物业日常运行、养护、维修费用等共合计1,167,112.40元，历年公共收益97,703.50元，历年支出差额1,069,408.90元……以上经费都有真凭实据，特汇总后贵业委会报告……上述已发生的物业维修、养护，更新改造等费用，我公司已悉数垫付，若不及时承付，将影响我公司管理服务正常运作。据此要求贵业委会向政府有关单位汇报、沟通、解决，以解我公司燃眉之急。谢谢！”函件尾部有青房物业、青浦区XX一社区居民委员会（以下简称“第一居委会”）、青浦区XX二社区居民委员会（以下简称“第二居委会”）、泰安业委会及***（主任）、***（副主任）的盖章。 双方当事人确认，2021年3月之前涉案小区的物业服务一直由青房物业提供。业主大会、业委会尚未成立时，无法开设维修基金专项账户，维修基金无法入账用于支付发生的维修费用，开发商XX公司因此将维修基金开具支票交由当时负责的第二居委会保管，需要以维修基金支出的费用由第二居委会确认后由青房物业垫付。2020年11月泰安业委会成立后，选聘了新的物业公司，自2021年4月1日接替青房物业为涉案小区提供物业服务。2021年3月青房物业向新物业公司移交资料时，各方进行对账并形成函件。泰安四期小区原属于第二居委会辖区，2021年8月由第一居委会接管，后泰安业委会向第一居委会报告上述事宜，第一居委会在函件上盖章。 以上事实，由各方当事人的陈述、前期物业服务合同、函件、房屋修理养护任务单、材料领耗记录、外墙维修工程费用明细表（部分）等证据予以证明，并经庭审出证质证属实，本院予以确认。 根据庭审查明的事实，前期物业服务合同期满后，青房物业继续为涉案小区提供物业服务至2021年3月31日，形成事实上的物业服务合同关系。 本案中，包括居委会、业委会、青房物业在内的各方主体对于青房物业提供物业服务期间代为支付的维修费用进行对账确认应付金额，并认可该部分费用属于对公共部位及共用设施、设备的维修养护，应自维修基金中支出，本院对此予以确认。该部分费用的受益方为全体业主，且无证据证明青房物业支出的费用中存在不合理支出，现青房物业据此向业委会主张维修服务费，于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下： 被告上海市青浦区朱家角镇泰安公寓（四期）小区第一届业主委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦青房物业管理有限公司物业服务费1,069,408.90元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,424.60元，减半收取计7,212.30元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年三月二十九日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文