上海市高尔夫球协会与上海外高桥集团股份有限公司土地租赁合同纠纷民事二审案件民事判决书

上海市第一中级人民法院 民事判决书 （2021）沪01民终7461号 上诉人（原审原告）：上海市高尔夫球协会，住所地上海市徐汇区凯旋路3131号明申中心大厦2201室。 法定代表人：***，副会长。 委托诉讼代理人：***，上海国瓴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海国瓴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海外高桥集团股份有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区杨高北路889号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海日盈律师事务所律师。 上诉人上海市高尔夫球协会（以下简称“高尔夫球协会”）因与被上诉人上海外高桥集团股份有限公司（以下简称“外高桥公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高尔夫球协会上诉请求：撤销原判第一项、第二项，依法支持上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：一审判决认定事实错误，涉案租赁合同无效，被上诉人未进行建设许可的报批，存在重大过错。一审法院未调查建筑许可报批的事实即进行判决，属于严重的程序违法行为。上诉人已对全部损失充分履行举证义务，除建筑物损失外，其他损失均应予以认定。 被上诉人外高桥公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 高尔夫球协会向一审法院起诉请求：1．判令解除高尔夫球协会、外高桥公司间的《场地租赁合同》《场地租赁合同之补充协议》；2．判令外高桥公司赔偿高尔夫球协会损失暂计人民币（以下币种相同）51，719，990.17元；3．判令外高桥公司返还高尔夫球协会押金150，000元。一审庭审中，高尔夫球协会明确诉请1合同解除时间为2017年10月31日；诉请2变更为41，552，988.70元，包括训练场工程、绿地用房工程、小九洞工程共计15，526，702元、体能室健身器材327，160元、不锈钢球包架29，000元、办公家具192，190元、定制拉杆包31，700元、厨房设备288，320元、电动捡球车55，600元、打击垫、洗球机等设备290，000元、练习球五万粒124，550元、远古系统129，000元、练习场换网190，000元、健身房电脑购买3，029元、体能室健身用品一批4，693元、健身器材1，370元、员工遣散费120，900元、会员退费2，119，109.17元、租金退回费115，550元、经营损失19，412，400元、广告费用损失2，150，000元、押金退回150，000元。 一审法院认定事实：高尔夫球协会系社会团体法人，外高桥公司原名称为上海XX股份有限公司上海外高桥保税区开发股份有限公司，2015年9月11日变更为上海市XX集团上海市外高桥集团股份有限公司。上海市浦东新区东沟楔形绿地地块内约10万平方米场地（以下简称原租赁场地）及《东沟楔形绿地控制性详细规划》中D5-6地块的北部区域85000平方米地块（以下简称租赁场地）均登记于上海XX股份有限公司上海外高桥保税区开发股份有限公司名下，使用权来源为转让，土地用途为绿地、住宅、综合。2008年，外高桥公司向上海XX集团有限公司上海申通地铁集团有限公司征询，外高桥公司拟在东沟楔形绿地中部建设以绿地草坪为主的临时性体育设施，就该地段有无轨道交通车辆段近期实施计划。上海XX集团有限公司上海申通地铁集团有限公司意见为：经核实，该地块为远景线路规划控制车辆段用地，近期无实施计划。外高桥公司还通过外高桥区管会规建处向浦东新区A局浦东新区环保局绿化处、浦东新区B局浦东新区社发局体育处征询意见，征询内容为：外高桥开发股份有限公司拟在东沟楔形绿地的中部，建设临时体育场地及配套设施项目，拟建项目总用地约5.5公顷，总建筑面积为1500平方米，该项目主要为体育场地（草坪），以及一层轻钢装配结构的配套管理用房，项目总投资约为180万元，该项目的体育实施以绿地草坪为主，该项目为临时体育设施，根据临时建筑规划管理的有关规定，临时建筑有效期为两年，可申请延期一年。浦东新区A局绿化处意见为：拟同意该临时项目建设。浦东新区B局体育处意见为：规划建一些以天然草坪为主的群众喜欢的体育项目。 2009年7月，高尔夫球协会作为乙方，外高桥公司作为甲方，双方签订《场地租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方森兰社区内临时地块即原租赁场地建设高尔夫练习场，合同第一条约定了场地的地址、面积及用途，乙方租赁该地块用于经营高尔夫练习场及高尔夫培训基地。合同第二条约定租期为15年。交地分为两期，第一期于2009年9月30日前（暂定）。合同第三条约定，乙方应于本合同签订后十个工作日内向甲方支付15万元作为定金，待甲方将全部地块交付乙方后，此定金自动转为押金。合同第四条约定，租金由两部分组成，固定租金和浮动租金，固定租金为3.80元／平方米／年，浮动租金为：第一租赁年的浮动租金为零，第二租赁年的浮动租金为审计后的当年营业总收入的3％，自第三年开始，每年的浮动租金为审计后的当年营业总收入的6％。合同第七条“乙方的违约责任”约定，1、乙方按本合同第一条确定的场地用途使用本地块，在租赁期内不得擅自改变其用途，同时必须遵守中华人民共和国法律法规，并维护公共设施和公共利益。3、乙方未征得甲方书面同意，不得在该地块内搭建任意建（构）筑物。4、在租赁期内，除甲方书面同意外，乙方不得将该地块转租给任何组织和个人。合同第九条“提前解除合同”约定：2、若因甲方原因提前解除合同的，则甲方应对该地块内，乙方所有的地上附着物及所有财产，按照15年等额折旧，并赔偿资产残值。3、若因乙方自身原因提前解除合同的，则乙方同意放弃在该地块内属于乙方的地上附着物及所有财物的权利，并由甲方负责处置，乙方先前支付的押金将不予退回。合同第十四条“其他约定”约定，1、在租赁期的前五年内，若因为政府规划等原因导致本场地租赁合同不能正常履行，则甲方根据乙方在本项目的实际投资，即已投入的固定的资产（经甲方确认的账面资产），按每年递增20％后的折余价值的50％进行补偿。乙方向政府申请的补偿则归乙方所有。自第六年开始，若因为政府规划等原因导致本租赁场地不能正常使用，则甲、乙双方同意解除本租赁合同，甲方不承担赔偿责任。 合同签订后，高尔夫球协会向外高桥公司支付押金15万元，外高桥公司将土地交付给高尔夫球协会。之后，因国防建设要求，双方协商决定更换租赁场地。高尔夫球协会将原租赁场地返还给外高桥公司。 2010年12月27日，高尔夫球协会作为乙方，外高桥公司作为甲方，双方签订《高尔夫练习场动迁补偿协议》，约定，甲方已将原租赁场地出租给乙方，因国防建设要求，乙方同意进行搬迁。目前乙方已搬迁至新的租赁区域，并已建成准备开业。现甲乙双方就有关搬迁补偿事宜达成如下协议：一、动迁补偿金额，甲方应负责补偿乙方由于本次搬迁造成乙方前期工作报废而引起的实际损失。目前乙方已提出的补偿总金额为197万元，含乙方在搬迁前已发生的小九洞设计费、挖河费用、小平桥前期费用、会所和打击台前期勘察和设计费用、网架及场地的勘察费用，以及乙方因搬迁导致的钢材仓储费等，甲方最终支付的补偿金额将以乙方提供的与上述清单各项内容相对应的合同与正式发票为准，总金额不超过197万元。三、其他事项，1、本协议签订后甲方即已全部履行了2009年7月1日签署的《场地租赁合同》，因租赁场地变更而产生的责任和义务，乙方放弃任何追究甲方责任的权利，并不再向甲方提出任何赔偿或补偿要求。2、本协议签订后，甲乙双方应于2011年1月31日前重新签订场地租赁合同，且原合同的主要商务条件维持不变，以确保双方合法权益。 2011年6月，高尔夫球协会作为乙方，外高桥公司作为甲方，双方签订《场地租赁合同之补充协议》，第一条“场地租赁地址与面积的变更”约定，乙方已将主合同中约定的原租赁用地交还甲方，本补充协议所述场地即租赁场地，该地块规划性质为轨道交通车辆段（近期为绿地），甲方已通过浦东新区发改委建管处向上海XX集团有限公司进行了征询，确认该地块近期无实施计划。第二条“租赁期限变更”约定，租赁期限自2011年7月1日起至2031年6月30日止，共20年（若交地日期晚于2011年6月30日，则租赁期限顺延）。第三条“土地交付相关约定的补充”约定，一、土地交付条件的补充：1、甲方按照乙方要求完成该地块的清理平整并清除地块内的建筑垃圾后分二期交付给乙方。今后地块内任***筑物和构筑物的质量控制以及可能的后期沉降问题由乙方负责……。二、土地交付时间及相关约定的变更：一期土地已于2010年9月完成交付，二期土地将于2011年6月30日前交付。自土地及相关附属设施的《交接单》签署完毕之日起，由乙方负责地块内（含水系）的消防、安全及场地管理、维护等工作和相关费用以及工程施工建设管理，并承担相关责任。第四条“定金、押金与租金及其他相关费用的补充约定”：乙方已支付的15万元定金将转作变更后租赁场地的定金，且自全部土地交付之日起，上述定金自动转为押金。自2011年7月1日起至2012年6月30日止为乙方建设期，建设期结束后乙方开始支付租金。第五条“甲方的责任补充约定”：2、甲方已将该地块所在的东沟楔形绿地进行整体抵押，但该地块未计入抵押价值，甲方承诺并确保乙方对于该地块上由乙方建造的建、构筑物及地上附着物的使用权益。第六条“乙方的责任补充约定”：1、乙方进行各项经营活动应符合法律法规，并按政府相关部门要求并取得相关许可证照，乙方未取得相关许可证照而导致的所有问题均由乙方自行承担。第七条“乙方违约责任的补充”：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除双方合作关系并收回地块及地面上的附着物，且乙方先前支付的押金不予退还。（一）将二期地块现有房屋进行装修改造或重建前，未将相关方案向甲方报备，经甲方书面通知未改正的。第八条“其他约定事项”：2、在租赁期的前15年内，如因甲方原因提前解除合同的，甲方应将乙方在本项目投资建造的建、构筑物和固定装修费用的总金额，按照15年等额折旧并赔偿资产残值。在租赁期的第16年至20年内，如因甲方原因提前解除合同的，甲方不承担任何赔偿。3、在租赁期的前五年内，若因政府相关因素导致一期地块内由乙方投资建造的建筑物无法使用，并进而导致本场地租赁合同不能正常履行，则甲方应根据乙方在本项目的实际投资，即已投入的固定资产（经甲方书面确认的账面资产），按每年递减20％后的折余价值的50％进行补偿。5、应乙方要求甲方保留了二期地块内的现有房屋，并提供给乙方免费使用，乙方负责保证该房屋的使用安全。若乙方需要对该房屋进行装修改造，则相关方案需提前十天向甲方报备，且相关费用和安全维护责任由乙方自行承担。 2010年9月16日，外高桥公司向高尔夫球协会交付了第一期土地33000平方米。2011年6月30日，外高桥公司交付给高尔夫球协会剩余土地（第二期）。高尔夫球协会在租赁场地内先后完成了训练场建筑工程、绿化草坪工程、绿地管理用房建筑工程、小九洞建筑工程、绿化种植工程、绿化草坪工程，并设立上海XX中心，该中心设施包括高尔夫球练习场及其他休闲设施，包括高尔夫专卖店，茶艺室、餐厅等，训练中心一期设施于2010年12月31日正式开张，之后其余设施建成后开张，上述总建筑面积超过3000平方米。 2013年7月22日，高尔夫球协会向外高桥公司发出《关于上海XX中心办理许可证的报告》，要求外高桥公司办理建筑规划许可证、消防许可证及卫生许可证。 2014年5月29日，高尔夫球协会向外高桥公司发函，内容为询问办理相关证照的进展。 2014年9月15日，高尔夫球协会向外高桥公司发函，提出其已受到高行市场监督处罚，要求外高桥公司协商证照问题。 2017年7月13日，上海市C局向高尔夫球协会发出《责令停止土地违法行为通知书》，内容为其新建的高尔夫球场、训练场及附属设施违法了土地管理法第56条规定，应立即停止土地违法行为。 2017年8月14日，上海市D局向高尔夫球协会发出谈话通知，因其不按规定使用国有土地，要求其接受调查询问。 2017年10月31日，相关行政执法部门拆除了租赁场地上的高尔夫球协会搭建物。 2018年10月30日，上海市D局向外高桥公司发出不予行政处罚决定书，经查，外高桥公司存在不按照批准用途使用国有土地，但积极采取整改措施、消除违法状态，恢复原有用途，故决定不予行政处罚。 2019年4月1日，高尔夫球协会向一审法院递交起诉状。2019年4月29日，一审法院向外高桥公司送达诉状副本等诉讼材料。 本案审理过程中，高尔夫球协会申请对上海市浦东新区东沟楔形绿地地块（高尔夫球场）内高尔夫球协会搭建的场馆等不动产拆除时残值工程造价进行鉴定，经上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司鉴定，后者于2020年12月28日出具鉴定意见书，认定训练场及绿地管理用房工程于2010年12月竣工，小九洞工程于2012年1月竣工，上述高尔夫球协会搭建的场馆等不动产原总造价为21，258，212元，折旧后残值为15，526，702元。并在鉴定意见书中说明：1、我司在2020年4月23日同高尔夫球协会的工作会商纪要中，将本次鉴定的主要内容予以确定，并将会商纪要发给外高桥公司，外高桥公司给予的反馈意见为：鉴定对象的客观存在性、鉴定对象的内容及体量，鉴定对象的范围等客观上无法确认，对于高尔夫球协会提交的用于鉴定的材料及依据也无法确认，即对于鉴定材料的真实性无法确认。我司认为对于鉴定材料真实性的判断属于事实方面的认定，故我司仍暂按照上述鉴定材料予以鉴定；2、外高桥公司主张在租赁期的前五年内，若因政府相关因素导致合同不能正常履行的，补偿方式根据双方签订的合同约定条款执行。3、高尔夫球协会主张高尔夫球场工程的折旧方式应区别于常规的建筑工程，因为高尔夫球场有部分工程属于园林绿化工程，普通的建筑工程一般按年限予以折旧，园林绿化工程由于苗木与草坪的生长，一般随着时间的推移，苗木与草坪的价值随之升高。4、结合本案实际情况及资产评估折旧方法，我司建议房屋建筑物折旧年限按照20年，园林苗木工程中，草坪工程不予折旧，苗木因生长因素综合考虑20％的升值。本次造价费用24万元，由高尔夫球协会垫付。 对该鉴定意见书，高尔夫球协会对金额无异议，但认为本案所涉林木价值应有提升，草坪应高于一般草坪。外高桥公司认为：1、高尔夫球协会申请鉴定的对象客观上已不存在，用于鉴定的资料不具有真实性、合法性，故不能以该鉴定结论作为高尔夫球协会履行其证明责任的依据；2、鉴定意见书折旧后残值属于建议性参考而非“鉴定结论”，不具有司法证明效力，鉴定意见书涉及的残值折旧方式等明显违反合同约定，缺乏法律依据，违背常理，不具有证明力。3、鉴定意见书中对绿化种植工程及相应的处理及意见缺乏依据。4、鉴定意见书涉及的“训练场建筑工程”、“训练场绿化草坪工程”、“绿化管理用房建筑工程”、“小九洞建筑工程”四项建筑物、构筑物的鉴定结论存在错误。5、鉴定意见书造价中涉及的经营盈利性设备设施的建筑物、构筑物应进行区分，该部分对象及价值属于高尔夫球协会擅自违背租赁合同及补充协议约定，超越其职能范围经营盈利性活动，该部分设施设备不在租赁合同范围内，不属于高尔夫球协会主张的损失部分，应由其自行承担相关责任。鉴定人员到庭答复：1、折旧年限20年系根据企业所得税法第60条确定；2、草坪工程是养护工程，如正常维护情况下一般不予折旧；3、苗木类绿化植物随时间生长增加价值，本案取20％已是保守估值；4、高尔夫球协会提供的苗木销售合同未作为鉴定依据，其是根据高尔夫球协会提供的造价结算书，按施工期苗木市场信息价计算，且现场照片看过，草坪和绿化都有的。 一审庭审中，关于合同解除时间，高尔夫球协会认为2017年10月31日有关部门将租赁场地拆除，合同无履行可能，但具体解除时间以诉状副本送达对方之日解除，之后又变更陈述为双方合同于2017年10月31日解除；外高桥公司则主张合同因高尔夫球协会存在违约行为导致被主管部门行政执法，合同已于2017年10月31日事实上终止履行，不存在高尔夫球协会解除合同。 一审庭审中，高尔夫球协会举证了其他损失的相应证据等，另举证了其建造搭建物时的报建材料复印件，上述报建材料系以外高桥公司作为建设单位向相关政府部门申请，总建筑面积为3209平方米，总投资额为300万元。 一审法院认为，高尔夫球协会、外高桥公司先后就两块租赁场地签订的《场地租赁合同》及《场地租赁合同之补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。 现因租赁场地上高XX协会搭建之违章建筑被政府相关部门拆除，高尔夫球协会诉请要求于搭建物拆除日合同解除，外高桥公司则认为合同系高尔夫球协会违约而导致无法履行，搭建物拆除日系合同终止而非解除。对此争议，一审法院认为，提供适租的租赁标的物系租赁合同项下出租人的主要义务，通常情况下，出租人作为租赁标的物的管理人或实际控制人，对租赁标的物的实际状况相较承租人而言应更为清楚。本案中，根据合同约定及外高桥公司向相关部门申请的征询手续等，可见双方对租赁场地上需搭建相应建筑物以供高尔夫球协会实现经营高尔夫练习场及培训基地的租赁用途均系明知。但该建筑物应以履行合法报建手续为限，否则不存在事先征询、事后提交报建材料的手续。现租赁场地上的搭建物未办理合法建造手续而被政府行政执法部门拆除，致使高尔夫球协会租赁用途无法实现，对该后果的产生，高尔夫球协会作为搭建方，明知未办理合法手续而违章搭建，显属过错，而外高桥公司作为出租人，根据租赁用途及前期征询手续可以预见承租人承租土地后需进行搭建行为，且其作为土地使用权人亦需配合承租人办理相应报建手续，但其在明知承租人未办出合法报建手续的情况下，默认高尔夫球协会违章搭建，亦存在一定过错，现双方之过错导致租赁用途无法实现，高尔夫球协会提出合同解除，外高桥公司亦认可合同无法继续履行，一审法院对高尔夫球协会诉请解除合同予以支持，双方之租赁合同应于外高桥公司收到诉状副本之日解除。 至于高尔夫球协会诉请要求外高桥公司承担的赔偿责任，一审法院认为，首先，虽《场地租赁合同》第九条及《场地租赁合同之补充协议》第八条中对政府原因导致租赁场地不能正常使用的情况作了约定，但本案中，双方合同约定的搭建系合法搭建，而双方合同无法继续履行的原因系违章搭建导致，双方对违章搭建将导致被政府行政部门依法处理的后果均应有所预见，不存在合同履行过程中出现政府原因而导致合同履行发生障碍，故本案纠纷不能适用该条约定。其次，关于对损失的过错分担，如前所述，虽造成合同无法继续履行双方均有过错，但造成搭建损失的过错责任及原因力，高尔夫球协会、外高桥公司轻重程度不一，就高尔夫球协会而言，其在未办出合法报建手续的情况下，未主张合同解除而心怀侥幸搭建违法建筑，由此造成其自身损失的扩大，显然应承担主要过错责任。而外高桥公司明知租赁用途应合法搭建的情况下默认高尔夫球协会违章搭建，对高尔夫球协会的损失应承担次要的过错责任，且根据高尔夫球协会举证的报建手续，向相关部门申报的投资总额为300万元，而高尔夫球协会实际发生远超于申报金额的投资，就高尔夫球协会损失的赔偿还应考量外高桥公司的合理性预期因素。最后，关于鉴定意见书的认定问题，双方充分对鉴定意见书表述了意见，且鉴定人员通过意见书书面阐述及到庭接受质询的方式充分说明，除其折旧意见之外，一审法院对鉴定意见的总造价的结论予以采纳。至于折旧问题，一审法院认为，《场地租赁合同》及《场地租赁合同之补充协议》均约定了在租赁期限内因外高桥公司原因导致合同解除按15年等额折旧，现双方合同解除系高尔夫球协会、外高桥公司均有过错，不应重于外高桥公司单方违约导致合同解除情形下双方对折旧的约定，故一审法院根据本案实际情况，在总造价基础上认定折旧年限按15年计。 综上，根据双方合同的约定、双方的报建义务、配合行为、扩建规模、风险控制、鉴定结论等因素，结合双方对损失的原因力及过错责任大小，一审法院酌定外高桥公司应赔偿高尔夫球协会搭建的各项不动产损失共计368万元，至于高尔夫球协会主张的其他损失，基于上述分析，除不动产之外的其余损失要求外高桥公司赔偿无相应依据，一审法院不予支持。因双方合同解除，高尔夫球协会要求外高桥公司返还押金，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，于二〇二一年三月十九日作出判决：一、上海市高尔夫球协会与上海外高桥集团股份有限公司签订的《场地租赁合同》及《场地租赁合同之补充协议》于2019年4月29日解除；二、上海外高桥集团股份有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海市高尔夫球协会损失368万元；三、上海外高桥集团股份有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市高尔夫球协会押金15万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费249，564元，由上海市高尔夫球协会负担212，124元，上海外高桥集团股份有限公司负担37，440元；鉴定费24万元，由上海市高尔夫球协会负担168，000元，由上海外高桥集团股份有限公司负担72，000元。 二审中，双方当事人均没有提交证据。 经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现高尔夫球协会上诉认为一审法院认定事实有误，涉案租赁合同无效，被上诉人存在重大过错；一审法院未对报批事实进行调查，判决违反法定程序；上诉人已举证全部损失，一审应予认定。对此，本院认为，高尔夫球协会对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。否则，其需承担举证责任的不利后果。 首先，涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规之强制性规定，合法、有效。高尔夫球协会主张租赁合同违反了《土地管理法》第56条之规定，应当为无效合同。本院认为，第56条规定的国有土地的使用用途及改变用途的程序，是出于行政管理的需要来规范土地使用用途，它属于管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，高尔夫球协会以此为由认为合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。 其次，涉案租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效的合同。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。在租赁合同已经无法继续履行的情况下，高尔夫球协会在一审中主张解除合同的请求，于法有据，但解除的意思表示应当到达对方才发生法律效力，故一审法院以外高桥公司收到诉状副本之日为合同解除之日，具有相应的事实和法律依据。 再次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院注意到，《场地租赁合同》第九条约定了因双方各自原因导致提前解除合同的赔偿责任，《场地租赁合同之补充协议》第八条除了约定双方原因导致合同提前解除的责任承担外，还对租赁期的前五年内，因政府相关因素导致租赁场地不能正常使用的情况作了约定，但本案中，双方合同无法继续履行的原因系违章搭建导致，双方作为平等民事主体，高尔夫球协会作为专业机构，应当知晓高尔夫运动需要合适的场地，否则面临违章搭建将导致被政府行政部门依法处理的后果。在本案中，一审法院根据双方合同的约定、双方的报建义务、配合行为、扩建规模、风险控制、鉴定结论等因素，结合双方对损失的原因力及过错责任大小，酌定外高桥公司应赔偿高尔夫球协会的损失比例，尚在一审法院自由裁量范围内，本院予以尊重。 最后，鉴于双方当事人对于赔偿损失金额无法达成一致，一审法院根据高尔夫球协会的申请，委托鉴定机构对涉案场地拆除时的不动产价值进行了评估，鉴定结论由具有相应资质的机构做出，经双方当事人质证，可予采信。考虑到双方当事人对合同提前解除需要赔偿的范围已有约定，除不动产之外的其余损失要求，一审判决未予支持，并无不当。至于外高桥公司有无报批的事实已经在双方当事人的过错中一并予以考量，一审法院亦未剥夺高尔夫球协会的相关诉讼权利，一审判决程序合法。故高尔夫球协会的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。 综上，上诉人高尔夫球协会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费231，164元，由上诉人上海市高尔夫球协会负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年九月十六日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……