上海浦东解放机械有限公司与上海外高桥集团股份有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一审民事判决书

上海市静安区人民法院 民事判决书 （2021）沪0106民初26854号 原告：上海浦东解放机械有限公司，住所地上海市浦东新区张杨北路3839号1幢2室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***,上海市广懋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市广懋律师事务所律师。 被告：上海外高桥集团股份有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区杨高北路889号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海日盈律师事务所律师。 原告上海浦东解放机械有限公司（下称浦东机械公司）诉被告上海外高桥集团股份有限公司（下称外高桥公司）拆迁补偿安置纠纷一案，上海市高级人民法院于2021年3月22日作出（2021）沪民辖102号民事裁定书，裁定该案由本院审理。2021年4月25日，上海市浦东新区人民法院将该案移送本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告浦东机械公司的委托诉讼代理人***、***，被告外高桥公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浦东机械公司诉称：被告外高桥公司系外高桥东沟楔形绿地项目的拆迁人，原告与案外人上海佳方钢管（集团）有限东西（下称佳方钢管）、上海浦东洪发贸易公司（下称洪发贸易）、上海浦东佳方酒店（下称佳方酒店）系关联公司，且均为被拆迁企业。2010年10月28日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《5.74楔形绿地企业动迁补偿协议》（下称《动迁补偿协议》），约定：“甲方应给予乙方动迁补偿款总计62,159,800元；本协议生效后15天内，甲方将其中50%即31,079,900元划付给乙方；甲方在乙方完成全部交房相关手续办齐后的15天内，将剩余动迁补偿款计31,079,900元划付给乙方。”2011年1月21日，被告作为甲方，洪发贸易作为乙方1、佳方酒店作为乙方2、原告作为乙方3,共同签订了《5.74楔形绿地企业动迁补偿协议》，其中约定：“甲方对乙方1和乙方2动迁补偿金额合计18,000,000元；甲方同意将外高桥楔形绿地商品房六期2,550平方米商铺销售给乙方1和乙方2；甲方无需支付补偿款，待前述商铺达到可销售状态后以实物进行对价，从乙方1、乙方2应付购买商铺款中予以扣除，购房款与补偿款之间的差价部分，乙方3同意从甲方应支付乙方3的剩余动迁补偿款中予以扣除。”2012年10月17日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《房产订购协议》，约定：“原告自愿订购甲方开发建设的位于外高桥新市镇D03-03-01地块商业用房B栋2,655平方米的房屋；乙方于协议签订之日起10日内缴纳订金900,000元，后续付款方式另行约定等。”2012年10月26日，原告通过佳方钢管向被告支付订金900,000元。2012年11月16日，被告与原告、佳方钢管签订《三方协议》，将原告在《房产订购协议》中的权利义务全部转移至佳方钢管。因约定交易的房屋迟迟未见开工，2012年12月31日，被告作为甲方、原告作为乙方、佳方钢管作为丙方、洪发贸易和佳方酒店作为丁方共同签订了《5.74楔形绿地企业动迁补偿协议之补充协议》（下称《补充协议》），约定：“该协议的重要前提是甲方与乙、丙、丁方分别签订的《5.74楔形绿地企业动迁补偿协议》的履行；甲、乙双方确认，甲方以其开发建设的上海市浦东新区外高桥新市镇D03-03-01地块商业用房B栋房产（下称标的房产）作为实物补偿，暂定建筑面积2,655平方米，房产单价18,000元/平方米，房款总额为47,790,000元（暂定）；因甲方已向乙方先期支付了全部动迁款，故乙方按以下付款进度向甲方进行退款（略）；甲方应于2015年1月31日前达到与原告签署《上海市商品房预/出售合同》的条件。”《补充协议》同时解除了《房产订购协议》及《三方协议》。至2014年底，标的房产始终未动工，原告在向被告支付10,000,000元（含定金）后暂停了剩余款项的支付，被告表示理解并不予催收。2018年4月，该标的房产已竣工，被告却告知原告因土地性质存在瑕疵不能转让。之后原告与被告多次就此事进行协商但未果，被告确认不能按《补充协议》履约。原告认为，原告与被告之间签订的《动迁补偿协议》及《补充协议》已经明确被告对原告进行实物补偿，现被告作为拆迁人不能将约定的标的房产作为实物补偿给原告，严重损害原告的安置权益，且致使原告遭受巨大的损失。综上，本案属于拆迁安置补偿合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，被告违反法律和政策规定，不能按约给原告用于拆迁安置之房屋，请求法院判令被告按“上海市浦东新区外高桥新市镇D03-03-01地块商业用房B栋房屋”当前同地段、同类型、同面积的评估价，赔偿原告因其不能履行2012年12月31日《补充协议》，而无法兑现实物补偿之约定给原告造成的损失88,208,000元（包括900,000元购房定金2012年10月26日至2018年9月14日的利息损失321,750元、9,100,000元购房预付款2014年12月27日至2018年9月14日的利息损失2,070,250元、动迁补偿款45,900,000元2011年4月15日至2012年10月23日的利息损失4,131,000元，需另购2,655平方米商铺的差价损失71,685,000元，以及已付购房款一倍的赔偿10,000,000元）。 被告外高桥公司辩称：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十二条及当时的拆迁政策规定，货币补偿与产权房屋调换方式只能选取一种，若选取产权房屋调换的，拆迁人应当提供两处以上经房地主管部门审核的安置用房供被拆迁人选择；拆迁用于非公益事业房屋的附属物，不作房屋调换，不存在“实物补偿”的概念。2010年至2011年期间，被告作为拆迁人分别与原告及其关联公司佳方钢管、洪发贸易和佳方酒店、上海自来水管线工程公司浦东卷管厂签订了四份独立的《5.74楔形绿地企业动迁补偿协议》，被告按政策规定对被拆迁人进行评估后，被拆迁人均选择了政策规定的货币补偿方式，补偿协议中明确约定货币补偿款的支付时间，以及被拆迁人确认除该货币补偿外，不再提出其他任何补偿利益诉求。被告已按照上述协议约定，分别向原告及其关联公司支付了全部的货币补偿款。本案中，原告与被告签订的《动迁补偿协议》亦明确约定货币补偿方式，被告已全额向原告支付62,159,800元补偿款，在支付凭证中注明“动迁费”，故原告的动迁补偿利益已全部实现，原告与被告之间的动迁补偿事项已全部结束。之后，原告及其关联公司希望预购被告的待建房产，并对房产尚未建造及预购的不确定性明确知悉和认可；房产购买价格按照市场公允价格计算，原告自愿承受相关不确定性风险，据此原、被告之间形成商品房预售法律关系。在预购过程中，原告并未按期支付购房款，且标的房产在2016年左右因政府相关政策发生变化，必须用于公益目的而无法转让，属于各方无法预见且无法克服的原因，故被告将原告预付的10,000,000元购房款退还给原告。原告现认为拆迁补偿约定了实物补偿方式，并据此主张巨额赔偿，系混淆了不同的法律事实及法律关系，且原告主张的损失同时依据两种法律关系，自相矛盾。综上，原告与被告之间的拆迁补偿法律关系已经结束，本案争议实为商品房买卖纠纷，原告的主张缺乏事实及法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2007年4月23日，被告上海外高桥保税区开发股份有限公司（后于2015年9月11日更名为外高桥公司）因外高桥东沟楔形绿地H、B1、B2地块土地前期开发项目建设取得浦建交委拆许外字（2007）第07号房屋拆迁许可证，后拆迁许可期限经多次延长至2015年4月22日。 2010年12月23日，上海国衡房地产估价有限公司受被告的委托，根据《房地产估价规范》《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的规定和技术要求，分别对原告、洪发贸易、佳方酒店列入前述拆迁范围内的房地产市场价格进行拆迁补偿估价。2010年10月28日，被告作为甲方拆迁人与作为乙方的被拆迁人原告浦东机械公司签订了《动迁补偿协议》，协议第二条约定甲方对原告动迁补偿包括房屋建筑物、停产停业损失、构筑物、机器设备费、物资材料费、其他一次性补偿（包括异地建厂奖励）等总计金额62,159,800元；第三条约定该协议生效后15天内和乙方完成交房（地）相关手续办齐后15天内，甲方各划付动迁补偿费50%；第五条约定违约责任，乙方每迟延一天搬迁交房按总补偿款千分之一每日支付滞纳金，甲方每延误一天支付补偿费按应付未付的千分之一每日支付滞纳金；第六条约定，本协议签订后，本协议第二条规定的乙方动迁补偿费已包括对乙方的全部动迁补偿费，乙方不得再提出其他补偿等要求。2010年底至2011年，被告分两笔向原告支付31,079,900元和3,179,900元，合计34,259,800元，付款凭证载明“动迁费”。 2011年1月21日，被告作为甲方，洪发贸易作为乙方1、佳方酒店作为乙方2、原告作为乙方3,共同签订《5.74楔形绿地企业动迁补偿协议》，第二条约定甲方对乙方1和乙方2采取货币形式一次性补偿，补偿金额合计18,000,000元，上述费用包含房地产补偿、房屋附属设施补偿、房屋装修补偿、设备搬迁、停工停产损失等与此次拆迁有关的一切费用；第三条约定：鉴于乙方1是商业用地，应乙方1和乙方2要求，甲方同意将外高桥楔形绿地商品房六期2,550平方米商铺销售给乙方1和乙方2，销售单价为18,000元/平方米，销售暂定金额为45,900,000元，最终按实测面积结算；乙方1、乙方2同意本协议签署后，甲方无需支付补偿款，待前述商铺达到可销售状态后以实物进行对价，从乙方1、乙方2应付购买商铺款中予以扣除，购房款与补偿款之间的差价部分，乙方3（即原告）同意从甲方应支付乙方3的剩余动迁补偿款中予以扣除；甲方将坐落在上海市浦东新区白萱路90-94号一楼、建筑面积219.34平方米的商铺免费出租给乙方1、和乙方2所属企业过渡使用至上述2,550平方米商铺交付乙方之日止；第六条约定，本协议签订后，本协议第二条规定的乙方1、乙方2动迁补偿费已包括对乙方的全部动迁补偿费，乙方1、乙方2不得再提出其他补偿等要求。 2012年9月18日，原告和洪发贸易、佳方酒店向被告发出《关于要求“尽快退还本公司原支付的购房资金”函》，载明因该商铺的移交遥遥无期，要求被告退还已支付的购房资金，待该商铺具备销售条件时再支付购房全额资金。2012年10月18日，被告将应支付给洪发贸易、佳方酒店的货币补偿款18,000,000元支付给原告，付款凭证载明“动迁费”；将应付原告的动迁余款27,900,000元支付给原告，付款凭证载明“动迁尾款”。 2012年10月17日，被告作为甲方，原告作为乙方形成《房产订购协议》，协议约定：乙方自愿订购甲方开发建设的位于上海市浦东新区外高桥新市镇D03-03-01地块商业用房B栋的房产，暂定建筑面积2,655平方米，单价为18,000元/平方米，订购房款总额为47,790,000元；乙方于协议签订之日起10日内缴纳订金900,000元，后续付款方式另行约定；约定交房时间为2013年12月31日；签订该协议时，乙方对该房产项目尚不具备商品房预售许可条件的事实已明知，不追究甲方任何责任，待该房产具备预售许可条件后，乙方自收到甲方书面通知后30日内签订正式的《商品房买卖合同》；甲方未能按上述期限与乙方签订《商品房预售合同》的，乙方有权解除该协议，甲方应全额退还乙方已付订金（不计息）。2012年10月26日，原告通过佳方钢管向被告支付订金900,000元，付款凭证上载明“房产预付定金”。 2012年11月6日，被告与原告、佳方钢管签订《三方协议》，协议明确原告为佳方钢管的全资子公司，三方经协商一致，达成如下共识：原告在《房产订购协议》中的权利义务皆转移至佳方钢管，其他条款不变；协议签订后，由佳方钢管向被告按照《房产订购协议》的相关条款支付订金、房款等事项。 2012年12月31日，被告作为甲方、原告作为乙方、佳方钢管作为丙方、洪发贸易和佳方酒店作为丁方共同签订《补充协议》，协议约定如下内容：乙、丙、丁方确认：甲方对应付给乙、丙、丁方的动迁款全部履行了付款义务，且不存在违约行为。甲、乙双方确认，甲方以其开发建设的标的房产作为实物补偿，暂定建筑面积2,655平方米，房产单价18,000元/平方米，房款总额为47,790,000元，最终以房屋产权登记部门认定的建筑面积为准。因甲方已向乙方先期支付了全部动迁款，故乙方按以下付款进度向甲方进行退款：（1）在2014年10月20日前，将该标的房产对应金额的约20%即10,000,000元（含已支付的订金900,000元）支付至甲方指定账户；（2）2014年10月31日前，将17,790,000元支付至甲方指定账户；（3）2014年12月20日前，将20,000,000元支付至甲方指定账户。签订本补充协议时，乙、丙、丁方对该房产项目尚不具备商品房预/销售许可的条件的事实已明知，不追究甲方任何责任。甲方应于2015年1月31日前达到与乙方签署《上海市商品房预/出售合同》的条件；若届时因甲方原因导致双方不能签署《上海市商品房预/出售合同》，甲方应于2015年2月10日前将20,000,000元暂退还至乙方指定账户，待双方签署《上海市商品房预/出售合同》时，乙方再将相关款项支付至甲方账户。甲方与乙、丙、丁方分别签订的《5.74楔形绿地企业动迁补偿协议》的履行是本协议的重要前提。甲乙方于2012年10月17日签署的《房产订购协议》、甲乙丙三方于2012年11月6日签署的《补充协议》（实为《三方协议》）于本补充协议生效后解除。 2014年12月17日，原告向被告支付9,100,000元，付款凭证上载明用途为“购房款”。 2018年5月至9月，原告发函要求被告若确定不能交付标的房产，尽快退还10,000,000元购房款，并就补偿原告损失事宜进行洽谈。2018年9月14日，被告向原告退款10,000,000元，付款审批单中载明“退还商铺购房订金”，付款凭证上用途为“退款”。后双方一直协商未果，原告诉至法院，要求判如所请。 另查明：2010年10月28日，被告与佳方钢管签订动迁补偿协议，约定动迁补偿总金额88,285,000元，并分三次向佳方钢管支付上述款项。2019年4月12日，佳方钢管、洪发贸易、佳方酒店分别出具证明，声明三方为原告的关联公司，因被告不能履行房屋安置补偿、不能提供补偿引起的购房款返还、补偿、赔偿等各项权益归原告。 再查明：落款日期为2011年9月16日的成交确认书中载明，被告与案外人关于白萱路121-169号及秋岚路209-247号的商铺物业成交单价为每平方米17,091.78元；落款日期为2011年3月31日的成交确认书中载明，被告与案外人关于秋岚路25-99号及秋岚路32-164号的商铺物业成交单价为每平方米18,418.87元； 以上事实，由房屋拆迁许可证、房屋拆迁期延长许可通知、《估价结果一览表》、致委托方函、2010年10月28日《5.74楔形绿地企业动迁补偿协议》、2011年1月21日《5.74楔形绿地企业动迁补偿协议》、《房产订购协议》、《三方协议》、2012年12月31日《补充协议》、付款凭证和审批单、银行贷记凭证、证明、公函、索赔函、《关于要求“尽快退还本公司原支付的购房资金”函》、《成交确认书》、客户收付款入账通知、退款申请、退款凭证、（2021）沪民辖102号民事裁定书等证据，以及当事人的庭审陈述可予证实。 本院认为：2001年11月1日起施行的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十二条规定，“拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换（以下称价值标准房屋调换）；……拆迁用于非公益事业房屋的附属物，不作房屋调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁补偿安置方式，由被拆迁人、房屋承租人按照本章规定进行选择。实行房屋调换的，拆迁人应当提供两处以上经区、县房地局审核的安置用房，供被拆迁人、房屋承租人选择。”本案中，被告系拆迁人，原告及其关联公司系被拆迁人，拆迁过程中，被告对被拆迁人根据相关拆迁政策规定进行评估后，就拆迁补偿事项分别与原告及其关联公司签订《5.74楔形绿地企业动迁补偿协议》；协议约定拆迁人对被拆迁人进行货币补偿，明确货币补偿总金额和支付方式，并载明约定的动迁补偿费已包括全部动迁补偿费。此后，根据庭审查明的事实，被告已分别根据协议约定向原告及其关联公司支付全部货币补偿款。2012年12月31日签订的《补充协议》明确，“原告、佳方钢管、洪发贸易、佳方酒店确认被告应付的动迁款全部履行付款了义务，且不存在任何违约行为”。据此，在《补充协议》签订前，被告与原告及其关联公司之间的拆迁补偿安置协议已经生效且履行完毕，民事拆迁补偿法律关系结束。 就2012年12月31日形成的《补充协议》，原告认为该协议基于拆迁补偿法律关系约定了实物补偿的方式，被告则认为该协议形成商品房订购法律关系。对此，本院认为，《补充协议》中虽约定“甲方以其开发建设的标的房产作为实物补偿”，但根据协议中对标的房产的相关约定、房产价格、付款方式、免责条款、违约责任等，协议约定原告分三次支付房款，原告对该房产项目尚不具备商品房预/销售许可条件的事实已明知，该标的房产具备预/销售条件后，双方签署《上海市商品房预/销售合同》等；结合《补充协议》签订的整体过程及《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》等相关拆迁法律规定，原、被告之间实质上形成商品房订购法律关系，该法律关系与民事拆迁补偿法律关系虽在主体上有所牵连，但属于两个相对独立的法律关系。综上，原、被告之间的拆迁补偿协议已履行完毕，原告基于拆迁补偿法律关系主张相关安置利益及赔偿，缺乏事实和法律依据。原告可就后续形成的商品房买卖法律关系另行提起民事诉讼。为此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 驳回原告上海浦东解放机械有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告上海浦东解放机械有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二二年一月二十九日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文