意城商业管理（上海）有限公司与上海外高桥集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民事判决书 （2022）沪0115民初28052号 原告：意城商业管理（上海）有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路277号5楼E94室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海衡铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海衡铭律师事务所律师。 被告：上海外高桥集团股份有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区杨高北路889号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，上海外高桥集团股份有限公司工作。 委托诉讼代理人：***，上海日盈律师事务所律师。 原告意城商业管理（上海）有限公司（以下简称意城公司）与被告上海外高桥集团股份有限公司（以下简称外高桥股份公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年3月8日立案后，依法适用普通程序独任审理。2022年8月2日，本院公开开庭，原告意城公司的委托诉讼代理人***、***，被告外高桥股份公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，后未能达成一致方案。本案现已审理终结。 原告意城公司向本院提出诉讼请求：被告外高桥股份公司返还意向金80万元及其迟延返还利息（自2015年7月1日起计算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期贷款利率计付，2019年8月20日之后按LPR计付）。事实和理由：2013年11月15日，其与被告签订合作意向书，约定其向被告承租本区XX路XX号（临牌）森兰商都项目二层的局部。后其向被告支付意向金100万元。2014年12月17日，其与被告签订预租赁合同，约定其承租面积925平方米，甲方负责乙方租赁区的二次装修预决算编制及施工，甲方投入二次装修总费用不超过130万元；甲方同意100万元意向金保留20万元作为租赁保证金，另80万元抵扣乙方应缴纳装修费用。后因被告另行商业规划，提前终止了租赁合同。2015年5月22日，双方签订租赁合同终止协议，约定终止预租赁合同，甲方没收乙方租赁保证金20万元。根据第三方出具的工程结算审价报告，载明审定总价2,030,014元，对应的装修面积是1,537平方米。因其实际承租面积仅有925平方米，折算至其租赁面积装修费用小于130万元，故其无需承担二次装修款。其多次要求原告退还上述80万元意向金遭拒，故提出诉请如前。 被告外高桥股份公司辩称，原告委托被告对租赁部位中1530平方米展销区（以下简称展销区）进行装修。当时，各方预计展销区以1,000元/平方米标准进行装修，装修款总额不超过160万元。被告作为业主破例代承租人装修，双方同意名义上由被告进行装修，实际上装修费用仍由原告负担。因此，意向书中不设免租期和提升首年度固定租金为3元/平方米，以上述方式由原告负担和归还装修款160万元。意向书约定原告支付意向金160万元作为意向书生效和被告启动装修的条件，所支付意向金在装修后签署租赁合同结算，转化为租赁合同的保证金。后原告实际支付意向金100万元。2014年2月，施工单位提供展销区的工程造价决算书，显示工程造价252.16万余元，超出预定160万元的预算。原告负责人***等至工程现场核实情况，与被告估算实际工程造价约230万元。2014年2月至3月，双方协商租赁合同签署事宜，双方同意取消意见书所载“全部以固定租金收回装修费”的方案，而是确定“以80万元意向金折算收回部分装修款+50万元固定租金”收回被告垫付的130万元装修款，即预租赁合同第5.1条约定。预租赁合同第3.2.6条进一步约定，原告在租赁合同925平方米租赁面积所需分摊的装修价款仍超出130万元，则超出部分由原告另行补足。2015年5月，双方签订租赁合同终止协议。终止协议明确包含80万元意向金在内的全部款项已结清，只存在被告豁免、放弃原告租金、违约金等的支付责任，不存在被告需向原告返还、支付款项的情形。原告在2015年5月和7月要求被告就收取的80万元开具装修款发票，也可印证原告认可80万元意向金折算成装修款，双方已结算完毕的事实。2015年终止协议至今，双方未就80万元意向金折抵事宜提出异议。现原告再提出返还80万元的诉请有违诚信，且已过诉讼时效期间，故不同意原告诉请。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告提交了《关于森兰商都二楼装饰工程事宜请示》（以下简称请示）、《费率结算报价》复印件。请示显示系由案外人上海XX中心有限公司发送给被告，载有：我们认为在目前形势下，装修房交付的方案有利于确保年底开业的节点，装修费用可通过调节商务条件予以回收；原告拟租赁面积约1,000-1,500平方米，由我司按1,000元/平方米标准进行天地墙硬装，原告负责软装；其投入硬装费用，原告在一年内按月结方式贴回；上海A有限公司（以下简称A公司）费率较低，建议选择该公司为施工单位。原告不认可该证据的真实性，因被告未出示证据原件，故本院对其真实性难予确认。原告提交的意向书、预租赁合同、终止协议、审计报告、律师函，被告提交的双方往来电邮等证据材料，双方对真实性均无异议，故本院对证据的真实性予以确认。根据在卷证据材料及庭审笔录，本院查明事实如下： 2013年11月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订合作意向书。序言载有：乙方承租森兰商都2层特定区域，主营欧洲进口商品的保税展示和销售，双方共同协商完成特定区域的设计。甲方提供2,367平方米承租面积予乙方，其中ABCD区（展销区）面积约为1530平方米，EFG区（餐饮区）面积约为837平方米。双方就坐落于XX路XX号（临牌）森兰商都项目二层局部商铺租赁事宜达成意向。并约定，展销区由甲方聘请单位进行设计，双方签署装修服务协议；甲方负责展销区的二次装修预决算编制及施工，甲方投入二次装修的总费用不超过160万元，如甲方依据乙方要求投入总费用超过此金额，超出部分由乙方负担；乙方依据本意向书支付保证金后，甲方进场装修；餐饮区的装修由乙方自行负责；租期6年，自2014年1月1日起算；展销区2014年1月1日至2014年6月30日按月固定租金方式计算租金，自2014年7月1日起至2014年12月31日，按月固定租金加月营业额提成租金方式计算租金，自2015年1月1日起至2015年12月31日，按月营业额提成租金计算租金，首个租赁年度日租金3元/日/平方米；餐饮区2014年1月1日至2014年6月30日共6个月免租期；乙方向甲方支付意向保证金160万元，双方依据本意向书约定签署正式租赁合同时，意向保证金自动转为租赁保证金一部分；乙方支付意向保证金后意向书生效。后原告向被告支付意向金100万元。 2013年12月14日，被告（发包方、甲方）与案外人A公司签订的施工合同，记载工程为原告承租区域装饰工程，租赁区域约1537平方米，工期2013年11月26日至2013年12月25日，合同价款暂定160万元；按国家相关工程计价标准计算造价。后A公司与被告进行决算，决算表记载结算价2,521,635元。 2014年3月31日，被告通过电邮向原告法定代表人***发送预租赁合同拟稿，拟稿载明租赁房屋为209、210、232、233室，租赁面积1136平方米，从2014年1月18日起计租，日租金按4元/平方米计算，另加月提成租金12%；甲方二次装修投入不超过160万元，超出部分由乙方承担，前述费用由第三方审计确定。2014年4月4日，原告工作人员与被告就合同签署事宜进行沟通：1.因209、210的924平方米，而不是原定的2000平方米，我们已支付100万元，是否可以取消2014年4月/平方米的固定租金条款？被告回复称：被告为原告装修区域1530平方米，经原告确认的施工内容最后核算下来是230万元，约合1,500元/平方米，按照这个单价，乘以924+212=1136平方米，约为170万元，该笔费用应由原告以租金形式贴回被告，因此，4元/天/平方米不可以变化。原告又回复被告：按照我们理解，如果被告问我们支付170万元装修费，然后我们按4元/天租金支付被告，如果我们同意你们收一年租金，那我们支付的保证金你们按3个月租金收取可以吗？2014年4月10日，原告工作人员向被告发送电邮称：我们希望将原告装修投入折算租金，按两年分摊，请求折算时间从2014年5月1日起算。 2014年12月，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订预租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在XX路XX号（临牌）森兰商都二层209、210室，暂测租赁面积925平方米；租期自交付日至2018年3月31日；在乙方已支付租赁保证金等条件满足后，甲方在2013年12月25日前将房屋交付乙方。第3.2.6条约定，甲方负责乙方租赁区的二次装修预决算编制及施工，甲方投入二次装修总费用不超过130万元，如甲方依据乙方要求投入费用超过此金额，超出部分乙方承担，前述费用以第三方审计报告为准。另约定甲方给予乙方的装修期自实际交付之日至2014年1月17日。第4条“租金计算方式”约定，自2014年10月1日至2015年3月31日，按月固定租金方式计算租金，月租金28,135元，自2015年4月1日至2016年3月31日，按月固定租金28,135元加月营业额7%抽成。第5条“租赁保证金”约定，乙方已向甲方支付100万元，作为乙方履约保证金，甲方同意保留20万元作为本合同租赁保证金，另外80万元用于抵扣乙方应缴装修费用。 2015年5月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订租赁合同终止协议，约定：经乙方要求，双方同意终止预租赁合同；乙方曾支付20万元租赁保证金由甲方没收；甲方同意免除乙方自承租日起至2015年5月31日期间的租金、物业费等，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何费用或违约金等。 2015年5月26日，原告向被告发送电邮，称其预付的100万，希望被告能开具80万的装修材料费（17%增值税发票）及20万元收据给原告做账。 2015年12月18日，案外人上海B有限公司出具《森兰商都二层（原告租赁区域装饰工程）竣工结算审计报告》，报告载明施工单位上海A有限公司，工期2013年11月26日至2013年12月25日；送审工程计算总造价2,521,635元，结算审定总价为2,030,014元，核减491,621元。 2021年1月6日，原告向被告发送律师函，要求被告返还100万元意向金。 双方确认原告承租区域硬装由被告完成。被告称双方在签订意向书时展览区的装修标准为1,000元/平方米，故装修总价不超过160万元。为收回160万元装修费，被告提出以固定租金收回的方式，在2014年3月31日发送的预租赁合同中有体现计算方式，具体而言，从2014年1月18日计租、不设免租期，租赁面积从1,537平方米减少至1,136平方米，固定租金标准从3元/平方米提升至4元/平方米，即1,136平方米×4元/平方米×347天=157.60万元。后续装修以1,500元/平方米进行装修，因此实际装修款是138万元（925平方米×1,500元/平方米），双方在预租赁合同中约定以50万元固定租金（依据合同第4条，计算2014年10月1日至2016年3月31日期间租金，即2.80万元×18个月=50.40万元）+80万元装修款（依据合同第5条）收回被告垫付的装修款130万元。 本院认为，双方当事人签署意向书、磋商预租赁合同内容、签署预租赁合同、签署租赁合同终止协议，原告向被告催要80万元意向金的发票，纵观案涉房屋租赁合同关系的履行经过及合同内容，被告称因原告承租区域的装修费发生变化，又因原告承租区域减少，故双方协议变更以80万元意向金折算收回部分装修费加50万元固定租金的方式收回被告垫付130万元装修款的说法合情合理，与在案证据相符，本院予以采纳。案涉房屋租赁合同关系项下双方债务清算且履行完毕，合同的权利义务早已终止。退一步讲，即使80万元意向金未冲抵被告垫付的装修款，原告也应在终止协议签署后及时向被告催要未返还的80万元意向金。现原告未提供任何证据证明诉讼时效期间发生中止、中断或重新起算的情形，被告提出的时效抗辩亦能成立。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款规定，判决如下： 驳回原告意城商业管理（上海）有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费7,099元，由原告意城商业管理（上海）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员***二〇二三年二月十三日 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。 ……