第一物业服务（北京）有限公司青云当代物业管理项目部与北京四达电气工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2023）京01民终2988号 上诉人（原审原告）：第一物业服务（北京）有限公司青云当代物业管理项目部，营业地址北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层西侧。 负责人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，女。 委托诉讼代理人：***，男。 被上诉人（原审被告）：北京四达电气工程有限公司，住所地北京市丰台区于家坟小区二号楼一门302室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女。 委托诉讼代理人：***，男。 上诉人第一物业服务（北京）有限公司青云当代物业管理项目部（以下简称第一物业项目部）因与被上诉人北京四达电气工程有限公司（以下简称四达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初32464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月29日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条之规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 第一物业项目部上诉请求：撤销一审判决，改判四达公司支付拖欠的使用费42000元及违约金8000元，共计50000元。主要事实和理由：1.一审法院基于《储藏室使用协议》中的印章与检测样本不一致，认定《储藏室使用协议》中的印章非四达公司的真实印章，存在认定事实错误。印章检测样本可能是不完整的，也可能并非被申请人全部印章。签订合同时也不会就印章是否真实进行鉴定。2.一审法院以上述印章问题认定签署《储藏室使用协议》非四达公司的意思表示，属于法律适用错误，以印章是假章、与备案公章不一致等否定合同效力不应得到法律支持。3.第一物业项目部先后两次收到四达公司支付的租金，应当视为《储藏室使用协议》已经成立并生效。第一物业项目部收到的2010年6月18日出具的10.5万元支票和2010年12月7日备注为“租金”的6.3万元现金，均符合合同实际履行成立的法律规定。4.合同成立后，当事人应遵照合同约定执行。四达公司仍应向第一物业项目部支付2018年5月20日到2020年5月19日期间的租金及违约金。 四达公司辩称，同意一审判决，不同意第一物业项目部的上诉请求和理由。 第一物业项目部向一审法院起诉请求：1.判令四达公司支付拖欠的使用费42000元；2.判令四达公司支付违约金8000元（暂计算至2021年4月9日，实际以四达公司最终支付拖欠的建筑物使用费之日为准）；3.判令四达公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2010年5月19日，第一物业项目部（甲方）与“北京四达电气工程处”（乙方）签署《青云当代大厦负一层114储藏室建筑物使用与管理协议》（以下简称《储藏室使用协议》），约定，第一物业项目部将其经营管理的北京市海淀区青云里满庭芳园小区9号楼青云当代大厦位于负一层×号储物室（以下简称涉案储物室）交付给乙方使用，使用期限自2010年5月20日至2020年5月19日，每月房屋使用费为1750元，在签订协议5日内，乙方向甲方支付第一期房屋使用费10.5万元，2015年5月25日乙方向甲方支付第二期房屋使用费10.5万元。关于违约责任约定，如果乙方未按照协议约定支付房屋使用费时，每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付房屋使用费0.3%作为违约金；延迟超过15日，甲方有权收回房屋，并解除协议。该《储藏室使用协议》落款处乙方盖章为“北京四达电气工程处”，授权代表为***。 2010年6月18日，第一物业项目部收到北京四达电气工程处支票一张，支票金额为10.5万元，用于支付第一期房屋使用费。同年12月7日，第一物业项目部收到现金6.3万元，称为租金。租金支付至2018年5月19日。 经询问，第一物业项目部称合同到期后即收回了涉案储藏室。 本案审理过程中，经四达公司申请，一审法院对检材《储藏室使用协议》中“北京四达电气工程处”印章印文与样本上“北京四达电气工程处”印章印文是否由同一枚印章盖印进行鉴定，鉴定意见为检材上“北京四达电气工程处”印章印文与样本上“北京四达电气工程处”印章印文不是同一枚印章盖印。鉴定费3300元，由四达公司预付。 另，本案审理过程中，北京四达电气工程处名称变更为北京四达电气工程有限公司。 一审法院认为，有效的民事法律行为需要三个要件，分别为行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实及不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。根据鉴定结果可以确认《储藏室使用协议》中乙方的盖章并非四达公司的真实签章，签署《储藏室使用协议》并非四达公司的真实意思表示，故《储藏室使用协议》应为无效协议。 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一物业项目部根据无效的《储藏室使用协议》要求四达公司支付租金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依据原《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：驳回第一物业项目部的全部诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。另查，关于签署合同的情况，庭审中第一物业项目部表示“当时经办人都已经离开我公司了。”关于四达公司代表***，第一物业项目部表示“不了解，没联系上，上面留的手机号是停机状态。” 本院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，第一物业项目部主张《储藏室使用协议》系双方真实意思表示，需承担相应的举证责任。案涉《储藏室使用协议》落款处乙方盖章为“北京四达电气工程处”，签字人为***。根据一审鉴定意见，检材上“北京四达电气工程处”印章印文与样本上“北京四达电气工程处”印章印文不是同一枚印章盖印，无法认定盖印行为为北京四达电气工程处所作真实意思表示。第一物业项目部亦未能就***在签约时具有北京四达电气工程处的代理权限或其签订合同系职务行为提交有效证据予以证明，故应由第一物业项目部承担举证不能的不利后果。第一物业项目部虽提供2010年6月18日北京四达电气工程处出具的10.5万元支票以及主张同年12月7日收到现金6.3万元，欲证明合同实际履行情况，但仅凭上述钱款往来证据不足以证明双方存在租赁合同法律关系，第一物业项目部亦未提交有效证据证明该房屋为四达公司实际使用。综合上述，第一物业项目部向四达公司主张租金及逾期违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。经审查，一审法院对鉴定费的处理正确。 综上所述，第一物业项目部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由第一物业服务（北京）有限公司青云当代物业管理项目部负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年四月二十六日 法官助理*** 书记员***