北京四达电气工程处与北京市通州区某某镇史村村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京0112民初4098号 原告：北京四达电气工程有限公司，住所地北京市丰台区。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**，北京市博融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市博融律师事务所实习律师。 被告：北京市通州区***镇史村村民委员会，住所地北京市通州区。 法定代表人：***，主任。 原告北京四达电气工程有限公司（以下简称“原告”）与被告北京市通州区***镇史村村民委员会（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**、**，被告的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2003年2月18日签订的《房屋土地租赁合同》已于2021年7月24日解除；2.被告退还剩余租金的二分之一，即119524.75元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：事实与理由：2003年2月18日，原、被告双方签订了《房屋土地租赁合同》，协议约定被告将其所属的xx的整座独院（东西均长44m，南北均长63.7m，面积为2802.8m㎡和破旧房屋57间），租赁给原告。租期自2003年3月8日至2053年2月7日，总租金378000元整。合同期如遇国家征收土地，房屋建筑物及其他物品所获得的经济赔偿归原告所有，土地的经济补偿归被告所有。合同期内，如遇国家征占土地，被告应退还原告租金：退还剩余租期租金的二分之一。后因通州区“***卫战”工作方案，政府拟对租赁房屋进行搬迁（腾退），于是2021年7月24日，原、被告签订了关于案涉房屋的《自主腾退协议》，约定了解除双方的土地或房屋租赁协议。后原告多次要求被告签订正式《补偿协议》以及《解除租地协议》，但被告以各种理由推脱未予签订。2022年10月9日，北京市通州区***镇人民政府发布《***镇解决集体土地非住宅房屋搬迁（腾退）遗留问题实施方案》，要求被搬迁（腾退）人在2022年11月15日前签订正式《补偿协议》《解除租地协议》并完成交房交地，否则不予补偿。因此，原告特诉至贵院，要求确认合同已解除，被告应退还相应部分的租金。 被告辩称，不同意解除租赁合同，因为原来有57间房是以前的小学校，当时是村委会提供给原告使用，退租金没有太大的异议，因为房屋已经拆了该退退。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年2月18日，北京四达电气工程处（乙方）与被告（甲方）签订《房屋土地租赁合同》，约定“甲方现将所属xx的整座独院（东西均长44m，南北均长63.7m；面积为2802.8㎡和破旧房屋57间），经村委会集体讨论决定，并报镇政府批准租赁给乙方。租赁期限为五十年，自二零零三年三月八日至二零五三年三月七日。甲方于二零零三年三月一日前将全部土地和房屋提供乙方使用，合同期满后，土地及土地上不可拆除的建筑归甲方所有。合同期间如遇国家征收占地，乙方地上使用的房屋建筑物及其它物品所获得的经济赔偿归乙方所有，土地的经济补偿归甲方所有。总租金为叁拾柒万捌仟元整，分两个阶段交付，签字之前交付贰拾壹万元整，剩余部分于二零零四年十二月三十一日前分两次交纳（剩余款拾陆万捌仟元整）。如遇国家征占土地，地上房屋、各种建筑及其它物品所有补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有；合同期内，如遇国家征占土地，甲方应退还乙方租金，退还剩余租期租金的二分之一”。合同签订后，被告依约交付土地及房屋，原告依约支付被告租金378000元。 2021年7月21日，***镇人民政府向原告出具《创建无违建乡镇告知书》，载明“镇政府将于2021年7月22日组织各村及各单位（企业）负责人召开无违建乡镇腾退工作部署会。镇政府将对各单位（企业）进行入户测量并签订腾退协议，对未签订腾退交房协议的单位（企业），镇政府组织综合执法队、***、环保科、电管站等部门开展两断三清联合执法，即断水、断电、清设备、清原料、清场地工作。对两断三清后及不配合腾退工作的单位（企业）镇政府将安排拆除公司进行拆除”。2021年7月24日北京四达电气工程处（乙方）与被告（甲方）签订《自主腾退协议》，约定“一、房屋及附属物位置和面积房屋和附属物位于北京市通州区***镇史村，租地合同面积4.2亩，实测面积4.08亩，房屋测绘租赁面积1622.23平方米。二、清退标准为加快对散乱污企业或工业大院的腾退工作，保障各方权益，现需对乙方的房屋及附属物进行清退拆除。相关补助标准根据区、镇政府批准的相应政策、方案及测绘、评估标准执行。本自主腾退协议签订即视为乙方将全部房屋及附属物交与甲方，对未腾空的物品视为乙方放弃，甲方有权自行入户清退处置。三、权利义务2.甲方解除与被腾退人的土地或房屋租赁协议”。原、被告一致认可涉案土地上建筑物于2022年6月13日被拆除。关于原告腾退完毕时间，原告主张其签订完《自主腾退协议》后陆续开始腾退，直至2022年4月份腾退完毕，将涉案房屋及土地交还村委会；被告对此不予认可，称原告一直使用涉案房屋及土地至地上建筑物被强制拆除时。原告未能提交证据证明其主张的腾退完毕时间。 北京四达电气工程处于2022年12月8日更名为北京四达电气工程有限公司。 本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。根据本案查明的事实，原、被告双方签订的《房屋土地租赁合同》系双方的真实意思表示，租赁合同除超过20年租期因违反法律强制性规定无效外，其他内容为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据本案查明的事实，原告承租的涉案房屋及土地在租赁期间被腾退，原、被告于2021年7月24日签订的《自主腾退协议》第三条第2款已明确约定“甲方解除与被腾退人的土地或房屋租赁协议”，现原告要求确认双方签订的《房屋土地租赁合同》于2021年7月24日解除，具备事实及法律依据，应予以支持。被告主张“村民对土地上原有的57间房屋有异议，所以不同意解除租赁合同”的答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于原告主张被告退还剩余租金的二分之一119524.75元的诉讼请求，应系主张被告退还合同解除后的土地及房屋占有使用费，原告自认其在签订《自主腾退协议》后仍使用涉案房屋及土地，现原告未能提交证据证明其主张的腾退完毕时间，应承担举证不能的不利后果，故原告应支付至合同解除之日前的租金及合同解除之日起至涉案地上建筑物被拆除之日（即2022年6月13日）期间的土地及房屋占有使用费（为减轻当事人诉累，对于合同解除之后的土地及房屋占有使用费在本案中一并处理，占有使用费参照合同约定的租金标准予以计算），根据《房屋土地租赁合同》关于“合同期内，如遇国家征占土地，甲方应退还乙方租金，退还剩余租期租金的二分之一”的约定，被告应退还原告剩余期间（即自2022年6月13日起至2053年3月7日止期间，共计11217天）房屋及土地占有使用费的二分之一即116165.10元（计算方式为378000/50/365*11217/2）。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、原告北京四达电气工程有限公司与被告北京市通州区***镇史村村民委员会签订的《房屋土地租赁合同》中关于超过20年租期的部分约定的内容无效； 二、原告北京四达电气工程有限公司与被告北京市通州区***镇史村村民委员会签订的《房屋土地租赁合同》于2021年7月24日解除； 三、被告北京市通州区***镇史村村民委员会退还原告北京四达电气工程有限公司房屋及土地占有使用费116165.10元，于本判决生效之日起七日内执行清； 四、驳回原告北京四达电气工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1345元，由原告北京四达电气工程有限公司负担33元（已交纳），由被告北京市通州区***镇史村村民委员会负担1312，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员　　** 二〇二三年三月二十日 书记员　　**