江苏农某建设有限公司、南京锐某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市六合区人民法院 民事判决书 （2024）苏0116民初7925号 原告：江苏农某建设有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏汇丰恒通律师事务所律师。 被告：南京锐某房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市六合区。 法定代表人：唐某，总经理。 原告江苏农某建设有限公司（以下简称农某公司）与南京锐某房地产开发有限公司（以下简称锐某公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2024年10月29日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告农某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告锐某公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农某公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告锐某公司立即返还农某公司质量保证金787909.69元及延迟支付违约金（以本金787909.69元为基数，自2024年8月1日起按LPR为标准计算至实际支付之日止）；2.确认农某公司在787909.69元的范围内对拍卖、折价变卖某湖小区房屋享有建设工程价款优先受偿权；3.本案诉讼费、保全费由锐某公司承担。 事实和理由：2018年1月4日，农某公司与锐某公司签订了《建设工程施工合同》，施工地点：南京市六合区某街道某市场四期地块，工程承包范围：六合G20*地块A1#-A5住宅含车库、A06#商业及地下车库（含人防）土建及水电安装工程，该合同含税总价暂定45022189.06元。2019年1月26日，农某公司与锐某公司签订《补充协议二》，经双方清标，原合同总价增加金额：4608943.15元，现合同含税总价调整为49631132.21元。 2020年9月3日，农某公司、锐某公司及上海弘某工程造价咨询有限公司（以下简称弘某公司）三方审定金额为52527313元。案涉工程已于2019年6月30日竣工验收合格，根据《建设工程施工合同》中关于尾款约定：工程结算价款的5%作为质量保证金，自工程竣工验收合格之日起满二年后一个月内支付3.5%，满五年后一个月内支付1.5%。农某公司曾因返还质保金诉至法院，法院于2022年4月28日作出（2022）苏0116民初1237号判决书，判决支持农某公司返还质保金的诉讼请求。现锐某公司要求农某公司就剩余质保金折抵房屋，否则不同意支付质保金，农某公司遂诉至法院，请求判如所请。 被告锐某公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年1月4日，锐某公司（发包人）与农某公司（承包人）签订《建设工程施工合同》一份，约定（摘要）： 第一部分协议书 一、工程概况： 工程名称：六合G20*地块A1#-A5#住宅含车库、A6#商业及地下车库（含人防）土建及水电安装工程。 工程地点：南京市六合区某街道某市场四期地块。 工程内容：土建及水电安装。 五、合同价款：该合同含税总价款暂定为45022189.06元（其中增值税税金4461658.38元、增值税税率11%、不含增值税税价40560530.68元）。该合同为固定综合单价合同，最终结算时分部分项土建按附件预算书下浮率：15.5%；安装按附件预算书下浮率16.5%，实际施工时不论各楼栋的建筑形式（包括但不限于楼栋号名称、楼栋层数、楼栋面积、楼栋数量、单元数）如何调整，该下浮率均不作任何调整。该下浮率计算范围为项目整体，不限于图纸中内容。下浮后的分部分项综合单价及附件预算书中措施费、土方及排水、总包配合费单价，在结算时均不再增加。 第三部分专用条款 26.工程款（进度款）支付 四、双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间 （三）尾款部分（若复审未结束，则该项所有付款顺延）： （1）发包人在收到承包人提交的合格竣工结算材料9个月后，且满足工程结算复审或发包人所属集团的审计监察部复核结束后一个月内付至工程结算价款的95%； （2）工程结算价款的5%作为质量保证金，自工程竣工验收合格之日起满二年后一个月内支付3.5%，满五年后一个月内支付1.5%。 每次付款时，承包人需提供合法有效的增值税专用发票。付至结算价款的95%时，承包人需提供全额增值税专用发票。 2019年1月26日，双方签订《补充协议二》，将合同含税总价调整为49631132.21元。该协议对其他事项进行约定。 2019年6月30日，案涉工程经竣工验收合格。2020年9月3日，弘某公司出具《工程造价咨询报告书》，咨询业务类别为竣工结算复审，审定工程价款52527313元。锐某公司按约支付相应工程款，农某公司根据审定价开票。 农某公司于2022年2月25日诉至本院，主张锐某公司支付工程结算价款3.5%的质量保证金、延期支付违约金及确认优先受偿权。本院于2022年4月28日作出（2022）苏0116民初1237号民事判决，判决锐某公司给付农某公司质量保证金1827403.23元，支付自2021年8月1日至实际付款日期间全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的损失；农某公司在1827403.23元范围内就案涉工程［六合G20*地块A1#-A5#住宅含车库、A06#商业及地下车库（含人防）土建及水电安装工程］折价或者拍卖的价款享有建设工程价款优先受偿权。 2024年7月22日，江苏汇丰恒通律师事务所受农某公司委托向锐某公司寄送《律师函》，要求锐某公司于2024年7月30日前支付工程结算价款1.5%的质量保证金。锐某公司未接收，《律师函》被退回。农某公司遂诉讼来院。 以上事实，有《建设工程施工合同》《补充协议二》《单位工程质量竣工验收记录》《工程造价咨询报告书》《律师函》、EMS快递单截图及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告农某公司与被告锐某公司签订的《建设工程施工合同》《补充协议二》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效，本院予以认定。合同签订后，双方当事人应严格恪守各自义务。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方约定“工程结算价款的5%作为质量保证金，自工程竣工验收合格之日起满二年后一个月内支付3.5%，满五年后一个月内支付1.5%”。案涉工程竣工验收日期为2019年6月30日，应支付1.5%的质量保证金日期应为2024年7月31日前，金额为787909.69元（52527313元×1.5%），现锐某公司未按约支付，故农某公司主张锐某公司给付质量保证金787909.69元，并支付迟延付款违约金（自2024年8月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算），于法有据，本院予以支持。 发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中，案涉工程已经通过竣工验收并结算，质量保证金787909.69元已到付款节点，农某公司在法律规定的期限内行使该权利，故农某公司对案涉工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。 锐某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第八百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条、第二十七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百四十七条规定，判决如下： 一、被告南京锐某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏农某建设有限公司质量保证金787909.69元，并支付迟延付款违约金（自2024年8月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、原告江苏农某建设有限公司以787909.69元为限，就案涉工程［六合G20*地块A1#-A5#住宅含车库、A6#商业及地下车库（含人防）土建及水电安装工程］折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11679元，诉讼保全费4520元，合计16199元，由被告南京锐某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二四年十二月十七日 书记员***