某某与新疆吉方坤诚检测技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）新0105民初4499号

原告：***，男，1960年9月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。

委托诉讼代理人：宣志江，新疆玖腾律师事务所律师。

委托诉讼代理人：潘洪江，新疆玖腾律师事务所律师

被告：新疆吉方坤诚检测技术有限公司，住所地乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）。

法定代表人：袁绪文，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨爽，女，该公司办公室主任。

委托诉讼代理人：郜鸿娣，乌鲁木齐市天山区国信法律服务所法律工作者。

原告***与被告新疆吉方坤诚检测技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人宣志江，被告吉方坤诚公司的委托诉讼代理人杨爽、郜鸿娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋出租合同》；2.判令被告支付违约金147000元（147万元*10%）。事实和理由：2014年11月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于乌鲁木齐市水磨沟区，建筑面积为1135平方米租赁给被告使用，租赁期限为10年，自2014年11元1日起止2024年10月31日止。租金前六年为140000元，后四年租金每年递增7000元，即第七年147000元，第八年15.4万元，第九年16.1万元，第十年16.8万元，每年10月30日前支付当年租金。至2019年，被告拒不支付租金，经原告多次催讨，被告一直未履行租赁合同，为维原告的合法权益与，根据相关法律的规定，诉至贵院，恳请贵院公正裁决，支持原告的诉求。

被告吉方坤诚公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。租赁合同已经在2018年12月通过我方口头通知原告实际解除。我方于2018年12月8日搬离该房屋，给原告多付了5个月的租金。不能继续租赁的原因是我方经营的是易制爆危险化学品检测，而原告的房屋没有消防验收合格证，相关管理部门不允许我公司继续经营。我公司不是违约行为，是不可抗力。所以不应赔偿违约金147000元。对我方多付的5个月租金58383元，我方保留请求返还的权利。

原告***向本院提交以下证据：1.2014年11月1日原告与被告签订的房屋出租合同，证明双方存在房屋租赁法律关系，合同第十二条的第三款约定了违约金计算方式。2.2010年7月7日向村委会申请自建房屋的乌鲁木齐城市规划管理局近郊村民新疆住宅申请表，证明原告房屋的取得合法。

被告吉方坤诚公司对原告***提交证据1、2的真实性、合法性、关联性均认可。

本院对原告***提交全部证据的真实性、合法性、关联性予以确认。

被告吉方坤诚公司向本院提交以下证据：1.2019年4月16日原告爱人张玉琴签收的《电卡移交说明》一份，证明原告已同意解除双方2014年11月1日签订的《房屋出租合同》。2.2019年8月15日乌鲁木齐市公安局发给新疆吉方坤诚检测技术有限公司《易制爆危险化学品从业单位备案证明》及办理备案所需材料及备案网上流程，证明易制爆危险化学品单位未进行备案登记的，不得从事生产经营活动，原告的自建房未取得《消防合格证明》，公安机关不给吉方坤诚公司办备案证明是不可抗力，不是吉方坤诚公司违约。3.被告自2014年12月1日至2019年12月交原告爱人张玉琴4年租金63万元的清单及汇款明细，证明被告2018年12月搬迁，租房4年1个月租金571667元，多交了5个月租金58333元。

原告***对被告吉方坤诚公司提交证据1的真实性认可，认可收到卡，但认为交付卡不能说明房屋租赁合同已经解除。对证据2的真实性认可，关联性不认可，认为是被告的内部行为，与原告无关。对证据3的真实性、合法性、关联性均认可，认可已收到钱。

本院对被告提交全部证据的真实性以确认。

本院经审理认定事实如下：

2014年11月1日，原告杨洪武（甲方）与被告吉方坤诚公司（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐市水磨沟区出租给乙方开公司，出租房屋面积共两层1135平方米。租赁期限共10年，自2014年11月1日起至2024年10月31日止。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为办公和实验室使用。两层房屋每年租金140000元，前六年租金不变，后四年租金每年递增7000元，每年10月30日前支付。双方可以协商变更或者终止本合同。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：1.不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住；2.甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住。房屋租赁期间一方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……4.利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动……在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任。2019年4月16日，吉方坤诚公司将电卡移交给杨洪武并写明吉方坤诚公司以公司名义向国家电话申请安装了一台电表箱，公司于2018年12月搬迁，经与房屋双方协商，电表箱留给房主杨洪武、张玉琴使用，现将电卡交房主杨洪武、张玉琴，今后此电表产生的任何费用及其他事宜均与吉方坤诚公司无关。

庭审中，被告陈述其公司经营的内容含易制爆危险化学品的检验，并在租用的房屋中存放易制爆危险化学品。

本院认为，原告出租房屋系原告在农村宅基地上的自建房，其建设已经所在村委会批准，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告认为该合同已于2018年12月被告搬离房屋并向原告移交购电卡时解除，因此双方对解除房屋租赁合同无异议，但需确定合同解除的时间。从被告提交的《电卡移交说明》可以看出被告已于2018年12月搬离该房屋，并于2019年4月16日办理了电卡移交手续。虽然被告有解除合同的意思表示，但本案中并未出现被告可以行使合同解除权的情形，被告搬离案涉房屋并非因原告一方违约，系其自主选择，故其单方解除租赁合同的意思表示并不当然发生合同解除的效力。考虑到被告已于2018年12月搬离并于2019年4月16日进行了购电卡的移交，原告亦主张接触合同，本院认为对未继续履行的合同应当司法确认解除，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除，但因被告一方的原因导致合同未继续履行，被告应当承担不按合同约定期限承租房屋的违约责任。原告按合同总价1470000元的10%（即147000元）主张违约金，被告认为违约金过高要求予以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告因己方原因不再继续履行合同给原告造成的一定期间内房屋空置的租金损失属于其应当预见到的违反合同可能造成的损失，该部分损失被告应当承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告作为守约方，在被告违约要求提前退房后应当积极寻找承租人以减少损失，考虑到被告已于2018年12月搬离，并于2019年4月16日将购电卡移给原告的情况，本院从2019年4月16日起酌情确定三个月作为原告寻找承租人的空租期，并按照此空租期间的租金损失调整违约金。《房屋租赁合同》约定前六年的租金每年140000元，空租期三个月期间（2019年4月16日至2019年7月15日）属于第五年租赁期间，故调整后的违约金数额为35000元（140000元÷12个月×3个月）。被告应当支付原告违约金35000元。

关于被告辩称，其搬离案涉房屋系因案涉房屋无消防验收合格证书，系原告违约。对此辩称，本院认为，原告房屋系自建房，双方约定的房屋用途为办公和实验室，合同并未注明该房屋要用于须向当地公安消防机构申报消防安全检查的经营性用途。且合同约定利用承租房屋存放危险物品的，出租方有权解除合同，根据此约定也可以看出双方在签订《房屋租赁合同》时被告并未提出消防要求，而且合同禁止承租方将房屋用于存放危险物品。根据消防相关法律规定，并未要求自建房必须经消防安全检查合格后方可使用。而被告在签订《房屋租赁合同》时并未告知原告其从事的经营活动须申报消防安全检查并须经消防检查合格，亦未在合同中向原告对出租房屋提出消防方面的要求，因此原告并无申报消防安全检查并取得经消防检查合格合同义务，不存在违约行为。故对被告上述辩称，本院不予采纳。

被告辩称安全管理部门对作为实验室使用的房屋安全标准逐年升级，故其解除合同系不可抗力导致。对此辩称，本院认为，2012年9月1日起施行的《危险化学品经营许可证管理办法》第六条第一款第一项即已规定了从事危险化学品经营的单位经营和储藏场所、设施、建筑物须符合《建筑设计防火规范》，也就是说在双方签订《房屋租赁合同》该规定即已生效，相关管理部门对从事危险化学品经营的单位的经营和储藏场所、设施、建筑物的安全标准并非逐年升级，而是早已有之，被告作为从事危险化学品经营的单位应当知晓，并在选择经营场所时对此要求予以考虑，相关管理部门在实际操作过程中对标准的执行严格与否并不属于不可抗力。故对被告上述辩称本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条规定，判决如下：

一、确认原告***与被告新疆吉方坤诚检测技术有限公司2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除；

二、被告新疆吉方坤诚检测技术有限公司支付原告***违约金35000元﹝140000元÷12个月×3个月（2019年4月16日至2019年7月15日）﹞。

上述款项合计35000元,被告须于本判决生效之日起十日内履行完毕。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的额147000元，实际给付额35000元，占诉讼标的额的23.81%。案件受理费减半收取1620元（原告已预交），由被告负担386元；由原告负担1234元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审判员　马　彦　玲

二〇二〇年一月二十二日

书记员　美合日古丽