广州市天投城市建设开发有限公司、广州市创业印章有限公司天河第二营业部物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市天河区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0106民初4699号

原告：广州市天投城市建设开发有限公司（原名广州市天河区城市建设开发总公司），住所地广州市天河区龙口西路90号三楼东边，统一社会信用代码91440106190960888W。

法定代表人：刘华，董事长。

委托诉讼代理人：黄振辉，广东大同律师事务所律师。

被告：广州市创业印章有限公司天河第二营业部，住所地广州市天河区龙口西路（新田小区）首层，统一社会信用代码914401017371631039。

负责人：吴舒敏。

原告广州市天投城市建设开发有限公司诉被告广州市创业印章有限公司天河第二营业部物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄振辉及被告负责人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告广州市天投城市建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将其占用的位于天河区××路××层入口通道中约面积为6.93平方米的物业恢复原状交回原告使用；2、本案诉讼费用由被告承担。庭后，原告向本院提交《调整诉讼请求申请》，变更诉请为：1、判令被告立即将其占用的位于天河区××路××层入口通道中约面积为6.93平方米的物业恢复原状，排除对原告使用专用通道的妨碍；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于广州市天河区龙口××路34、46号二层房屋（建筑面积3333.34m2）是原告的自有物业，在46号首层上二层的梯廊（二层入口通道）是二层专属通道，包括在二层的产权面积内。被告的登记注册地址在龙口××路××号首层，然而被告在利用原告将二层物业出租给他人之机，擅自占用上述通道中的一部分面积用作其经营使用。原告多次口头及书面催告被告停止侵占，将场地腾空交回，被告一直置之不理。该通道不但是上下二层物业的专属通道，同时也是二层物业的消防通道。被告的侵占行为，不但严重损害了原告的合法权益，同时也对原告二层物业构成了非常严重的消防安全隐患。为维护合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令被告立即停止侵权，将其侵占的通道物业恢复原状交回原告使用，望人民法院依法予以支持。

被告广州市创业印章有限公司天河第二营业部答辩称：被告于2002年3月29日承租广州市天河区龙口××路××号至今，一直按照合同缴纳租金、水电费及管理费并合法经营，为天河区企业事业单位提供服务，被告不存在占用原告龙口西路物业的事实。

经审理查明：据粤（2019）广州市不动产权第02206202号产权证记载：坐落于广州市天河区龙口××路34，46号二层的权利人系广州市天河区城市建设开发总公司，建筑面积为3322.34平方米。另，该不动产权证所附的房地产平面附图载明：分摊面积和为186.7483平方米。另查明，广州市天河区城市建设开发总公司现已更名为广州市天投城市建设开发有限公司。

2020年6月5日，广州市房地产测绘院出具《测绘地理信息技术服务报告》，报告载明：“龙口西路#6-#701,2楼曾以测字11010126302案实测出图，位于龙口××路34，46号首层上二层的梯廊（二层入口通道），面积和为179.0838平方米，属于公共面积，不动产权证号（粤（2019）广州市不动产权第02206202号）房地产平面附图中二层分摊项面积和（186.7483平方米）含此部分面积”。

2020年9月1日，原告向被告发出《关于尽快交还龙口××路××号首层通道的函》，要求被告停止占用龙口××路××号首层上二层的梯廊（二层入口通道），在2020年10月31日腾空场地并将其交还原告。被告于庭审中表示其已知悉该事宜但未签收上述函件。

被告以其与案外人广州真成物业发展有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》主张其享有涉案争议场地的使用权，且被告陈述其于2002年至今都使用该位置，但原告主张被告所承租的地点坐落于天河区龙口××路××号首层自编柒号而非涉案争议场所即龙口××路××号首层上二层的梯廊（二层入口通道）。另，原告还向本院提交了涉案场地以及周围环境的现场照片，被告对该照片予以确认。据原告提交的现场照片显示，被告的经营场所确未在龙口××路××号，而系在龙口××路××号的通道里。

案件审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询广州市天河区龙口××路34，46号首层上二层的廊梯（二层入口通道）的物业性质以及该入口通道是否属于广州市天河区城市建设开发总公司专属所有。广州市规划和自然资源局函复内容如下：一、经查广州市不动产登记查册表，天河区龙口××路34，46号二层产权单位为广州市天投城市建设开发有限公司。房屋性质：商品房，规划用途：商业；二、经调阅历史登记资料，该幢报建首二层为商场，3-9层为住宅，首层报建图显示二层入口位置设置上有二层的楼梯。根据广州市房地产测绘院出具的《测绘地理信息技术服务报告》意见，天河区龙口××路34,46号二层的分摊面积包含首层上二层的廊梯（二层入口通道）。鉴于二层入口通道为二层专有入口，并不涉及其他楼层分摊，且该部位面积已全部包含在二层面积内，可以认定二层入口通道产权属于二层产权人所有。

本院认为，原告庭后放弃部分诉请，属于当事人对自身民事权利的合法处分，符合法律规定，本院依法予以准许，根据当事人的诉求，本案按相邻关系纠纷审理。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”、第十四条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，被告占用通道进行经营，该通道为二层物业专有入口，原告作为二层物业所有权人，有权要求被告排除妨害、恢复原状。

综上所述，本院依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：

被告广州市创业印章有限公司天河第二营业部于本判决发生法律效力之日起十日内将其占用的位于广州市天河区龙口西路46号首层上二层廊梯恢复原状，排除对原告广州市天投城市建设开发有限公司（原名广州市天河区城市建设开发总公司）的妨害。

案件受理费100元，由被告广州市创业印章有限公司天河第二营业部负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　吴海坚

人民陪审员　　沈全秀

人民陪审员　　叶小冰

二〇二二年四月二十九日

书　记　员　　邱莉晶