芜湖某某集团有限公司、镜湖区某某服饰经营部民事一审民事判决书

安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民事判决书 （2024）皖0202民初8204号 原告（反诉被告）：芜湖某某集团有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。 法定代表人：张某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱某某，安徽方振律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏某，安徽方振律师事务所律师。 被告（反诉原告）：镜湖区某某服饰经营部，住所地安徽省芜湖市镜湖区。 经营者：蒋某某。 委托诉讼代理人：王某，浙江京衡（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐某某，女，该公司员工。 原告芜湖某某集团有限公司(以下简称某某公司)诉被告镜湖区某某服饰经营部（以下简某某经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年10月8日立案受理后，被告某某经营部在审理过程中提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某公司的委托诉讼代理人朱某某、夏某，被告（反诉原告）某某经营部的委托诉讼代理人王某、徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2023年12月1日至2024年11月30日的租金36.75万元并以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率4倍计算自欠付之日起（2023年11月20日）至实际付清之日止的违约金(截至2024年8月15日违约金暂计为38036.25元)；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2021年12月1日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于芜湖市××路×号的门面房出租给被告用于服装销售,租赁期共5年,自2021年12月1日起至2026年11月30日止,每年度租金依次为35万元、35万元、36.75万元、38.5875万元、40.516875万元；租金结算周期为1年,承租人应于每年11月20日前向出租人付清;承租方逾期交付租金,除及时补交外,还应按日5%的比例支付违约金。合同签订后,原告将出租房屋交付被告使用至今,但被告仅支付原告前两个年度的租金。根据合同约定,被告应于2023年11月20日前向原告付清第三年度租金,但其在原告多次催告的情况下仍未支付。原告认为,被告租赁原告房屋使用至今,其拖欠支付房屋租金的行为已经构成严重违约,为维护原告的合法权益不受侵害,原告诉至法院,请求依法查明事实，公正裁判。 被告某某经营部辩称，1、租金应当减少，2023年12月1日至2024年10月30日的租金应当按照三个月来支付，第四年和第五年的租金应当按照35万元的标准来支付。2、被告不认可违约金，双方在合同履行过程中出现了合同签订时不可预见的客观情况，导致被告的合同目的无法实现，属于法定的免责事由，且双方一直都在协商，被告并非主观恶意拖欠租金，原告主张按照四倍LPR标准支付违约金没有法定的依据。 被告某某经营部向本院提出反诉请求：1、判决变更《房屋租赁合同》中的第三条租金和租金缴纳期限“1、出租房屋年租金35万元，租期租金总额壹佰捌拾伍万捌仟伍佰肆拾叁元柒角伍分（其中第一年租金35万元，第二年租金35万元，第三年36.75万元，第四年租金38.5875万元，第五年租金40.5168.75万元）元。租金结算周期为壹年，于每年的十一月二十号之前付清给出租方。（其中前两年租金维持不变，从第三年起每年按前一年的租金的百分之五递增）”为“1、出租房屋年租金35万元，其中第三年的房租为8.75万/年。租金结算周期为壹年，于每年的十一月二十号之前付清给出租方”。2、判决反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：双方于2021年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告坐落于芜湖市××路×号的门面房用于服装销售，由于该门店位于中山路和北京路交叉口，位于中山路步行街北大门的正对面，地理位置较好，人流量较大，反诉原告同意按照35万元/年且年租金逐年递增的标准支付租金。2024年10月26日，因芜湖市轨道交通鸠兹广场站跨北京路天桥及地下人行通道工程施工，对北京路（中山路步行街入口——某某大楼东段）进行道路全封闭施工。但反诉原告此前从未收到反诉被告的通知，在此前两天，反诉原告定下了2024春夏新款服装共计1291258.2元，因案涉施工项目，反诉原告2023年秋冬服装（2575542元）和2024春夏服装滞销，遭受严重经济损失。2023年12月25日，街道通知反诉原告围栏于2024年4月30日拆除，反诉被告同意减免6个月租金。2024年5月，围栏仍然没有拆除。2024年5月29日，反诉被告和施工方将《关于轨道交通2号线一期鸠兹广场站跨北京路天桥及地下通道项目施工干扰相关补偿事宜三方协议》发送给反诉原告，告知围栏于2024年7月拆除，施工期间对反诉原告商铺经营产生重大影响，反诉被告和施工方共同承担反诉原告6个月的房租。但因三方协议内容与2023年12月底反诉被告的承诺内容不一致，且不确定工程何时完工，反诉原告没有签署该协议。2024年9月17日，围栏拆除。反诉被告在明知项目施工情况下，未履行通知义务，扩大承租人的损失，导致反诉原告11个月的损失。现反诉原告仅要求反诉被告免除2023年12月1日至2024年8月30日期间的租金。同时，由于案涉门面地理位置优势不再显著，商业价值骤降，根据公平原则，应当降低租金标准，按照35万/年的标准支付2025年12月1日之后的租金。 反诉被告某某公司辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。1、反诉原告要求完全免除2023年12月1日至2024年8月31日的租金没有事实和法律依据。反诉被告并非是市政改造工程的建设主体，本案的基础法律关系为房屋租赁合同关系，反诉原告清晰地知道案涉鸠兹广场站跨北京路天桥及地下通道建设主体是芜湖市运达轨道交通建设运营有限公司及河南锦路路桥建设有限公司。反诉被告作为国有资产管理企业，在没有法定事由及合同约定的情况下，无权也没有理由对反诉原告因第三方主体的施工行为擅自进行租金调整。2、反诉原告认为案涉工程施工对其经营产生严重影响不成立，反诉原告没有证据证明案涉工程施工对其经营产生实际的重大不利影响，案涉工程在施工时并未占用案涉房屋，不影响案涉房屋租赁合同的履行。政府部门在案涉工程施工的同时为反诉原告保留了必要的通行及经营空间，虽然客观上对反诉原告使用承租房屋造成一定影响，但并不导致案涉房屋完全无法使用。3、市政改造工程属于正常的商业风险，不属于可依据过错原则或公平原则而调整租金内容的法定事由。在城镇化建设的形势下，随着经济的发展，频繁的市政施工已经被大众所认知并逐渐接受。双方在建立房屋租赁关系时，虽然无法准确预见案涉工程，但对市政建设发生风险以及可能带来的影响并不是没有认识和预见，更非是双方不可接受的，合同双方均应当遵循诚实信用的原则，按合同约定全面的履行义务，除非合同有特别约定，否则不能以此为由要求变更或减免租金。本案双方合同当中并没有相应的条款约束。4、反诉原告要求变更后两年的租金没有事实和法律依据。在反诉状当中，除了关于施工期间的租金减免之外，反诉原告还要求变更2025年12月1日之后的租金，但是本案至2025年12月尚有一年多的时间，是否会发生当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化并不清楚，并且案涉工程施工完毕后，交通更便利，反诉原告提出的人流量骤减，商业价值急剧下降并不成立，继续履行合同对于反诉原告一方并非明显不公平，反诉原告无权要求变更后两年的租金。 本院经审理认定事实如下：安徽省芜湖市镜湖区北京路2号商铺系原告某某公司单独所有。河南锦路路桥建设有限公司系芜湖市轨道交通2号线一期鸠兹广场站跨北京路天桥及地下通道项目中标单位，芜湖市运达轨道交通建设运营有限公司系该项目招标单位。2021年12月1日，原告某某公司（出租方）与被告某某经营部（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于安徽省芜湖市××路××号临街门面出租给被告用于服装销售；租赁期限共5年，自2021年12月1日起至2026年11月30日止；每年度租金依次为35万元、35万元、36.75万元、38.5875万元、40.516875万元；租金结算周期为1年，被告应于每年11月20日前向原告付清；被告逾期交付租金，除及时补交外,还应按日5%支付违约金。合同签订后，被告支付租金至2023年11月30日，2023年12月1日至2024年11月30日期间租金，被告未予支付。 另查明，一、2023年10月26日，因芜湖市轨道交通2号线一期鸠兹广场站跨北京路天桥及地下人行通道工程施工，需对北京路（中山路步行街入口·交通银行）路段进行完全封闭，该项工程实际施工工期为359天。二、反诉原告向本院提交视频截图、微信聊天记录截图、地下通道施工照片、订货单、2024年5月29日的三方协议复印件等，拟证明案涉工程于2024年9月17日完工，施工期间对反诉原告商铺经营产生重大影响，范罗山街道工作人员曾经承诺减免租金，反诉被告曾同意减免反诉原告6个月房租。三方协议中，某某公司、某某经营部及案外人河南锦路路桥建设有限公司均未签字盖章。 上述事实有不动产权证、营业执照、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、律师函、快递单、视频截图、地下通道施工照片、订货单、三方协议复印件、中标信息截图等证据及原、被告的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，一、案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。合同约定案涉商铺2023年12月1日至2024年11月30日期间的租金为36.75万元，租金结算周期为1年，被告应于每年11月20日前向原告付清，被告逾期交付租金，除及时补交外，还应按日5%的比例支付违约金。现被告未按合同约定足额支付租金，显然已构成违约。但根据被告提交的视频截图、微信聊天记录截图、地下通道施工照片和订货单可以看出，芜湖市轨道交通2号线一期鸠兹广场站跨北京路天桥及地下人行通道工程施工导致交通不便、人流量下降，对店铺的正常生产经营确实造成一定程度影响，被告多次就案涉商铺路段施工改造与原告及政府有关部门进行沟通协商，并非恶意违约，且步行街路段改造建设是需要全社会通力合作的项目，双方作为有能力的一份子，都应共同分担相应的社会责任，故本院考虑到被告实际使用涉案商铺的时间、房屋租金金额及被告违约情形等相关因素，酌定被告支付租金183750元，并以尚欠租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付自欠付之日，即2023年11月20日起至实际付清之日止的违约金。 二、关于反诉原告主张将《房屋租赁合同》中2023年12月1日至2024年11月30日期间租金变更为8.75万元/年，将2024年12月1日至2026年11月30日的租金变更为35万元/年的诉讼请求，其中2023年12月1日至2024年11月30日期间的租金已在本诉原告诉请中予以处理，故对反诉原告的该项请求不予支持；对于后续租金，因合同约定的租期尚未届满，后续合同实际履行情况目前无法预判，且芜湖市轨道交通2号线一期鸠兹广场站跨北京路天桥及地下人行通道工程已经施工完毕，反诉原告未就该主张提交充分证据证明，故本院对该主张亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十三条、第五百八十五条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告镜湖区某某服饰经营部于本判决生效之日起十日内向原告芜湖某某集团有限公司支付租金183750元，并以尚欠租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付自2023年11月20日起至实际付清之日止的违约金； 二、驳回原告芜湖某某集团有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告镜湖区某某服饰经营部的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3692元，由原告芜湖某某集团有限公司负担1846元，被告镜湖区某某服饰经营部负担1846元（原告预交的应由被告负担的诉讼费用，由本院退还原告，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至以下账户，收款户名：芜湖市财政局，收款银行：中国银行芜湖分行营业部，收款账号：×××18）。反诉案件受理费减半收取9094元，由反诉原告镜湖区某某服饰经营部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年十一月二十九日 法官助理*** 书记员*** 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。