芜湖明远集团公司、芜湖新华联盛世置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省芜湖市鸠江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）皖0207执异4号 案外人：***，男，1975年11月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人:**,上海必和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***,上海必和（芜湖）律师事务所律师。 申请执行人：芜湖明远集团公司,住所地安徽省芜湖市镜湖区北京路2号，统一社会信用代码91340200149412126Q。 法定代表人:***,董事长。 委托代理人：***，芜湖纬轮律师事务所律师。 被执行人:芜湖新华联盛世置业有限公司,住所地安徽省芜湖市鸠江区官陡街道中江大道88号新悦都8#楼1-3，统一社会信用代码91340207083668769C（1-1）。 法定代表人:***，董事长。 在本院执行芜湖明远集团公司（以下简称明远公司）与芜湖新华联盛世置业有限公司（以下简称新华联盛世公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封新华联盛世公司开发的位于芜湖市××室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称，请求解除对新华联铂悦府13-2-1102室的查封。事实和理由：2019年7月12日，新华联盛世公司将铂悦府13-2-1302、1202、1102室三套房产抵押给湖南新华联建设工程有限公司第十一项目部。2019年7月15日，湖南新华联建设工程有限公司第十一项目部负责人***（甲方）与芜湖联泰架业有限公司***（乙方）及芜湖**机电设备有限公司***（丙方）三方签订《关于购房、抵房的三方协议》，约定湖南新华联建设有限公司将新华联铂悦府13-2-1102室按1550112元价格抵给乙方（抵偿乙方工程款），乙方再按此价格转让给丙方***，***需全额支付乙方1550112元。该协议签订后，***立即按协议约定向乙方支付转让款60万元。2019年10月10日，***与新华联盛世公司签订《商品房买卖合同》，合同约定于合同签订当日支付全部购房款，即新华联盛世公司认可该购房款已全额支付。因新华联盛世公司没有将自己交监管账户，故没有将此合同进行网签，但当日签订合同时有全程录音录像，此录像现保存在新华联盛世公司。新华联盛世公司销售部人员承诺，在房产交付时，立即给***办理房产证。受新冠疫情影响，工程进展延迟，新华联盛世公司将原合同约定2021年6月30日交付房产顺延至2021年9月30日前。2021年9月15日，新华联盛世公司告知***案涉房屋被法院查封保全。异议人认为与新华联盛世公司签订的商品房买卖合同在法院查封之前，且已支付全部购房款，现异议人名下无其他住宅，依法可以取得案涉房产的产权，故请求法院中止对该房产的执行。 明远公司称：一、异议人***对涉案房屋不享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉不动产，即使***提交的《工程款冲抵房款协议书》，《商品房买卖合同》均是真实的，但案涉房屋的所有权未发生变动，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定系对不动产买受人物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产所有权的保护。***主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据。二、***就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定是解决在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护而设置的规则，其保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求。本案中，新华联盛世公司与案外人签订的《工程款冲抵房款协议书》是为了冲抵新华联文旅公司与安徽沁徽堂公司的债务，安徽沁徽堂公司又将该权益转让给***，即***与新华联盛世公司签订的《商品房买卖合同》实质上是冲抵案外人新华联文旅公司欠付的工程款。***签订该合同的目的实际上并非为居住需要购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿，其不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的买受人。基于债的平等性原则，***对受让的新华联盛世公司的债权并不较明远公司所涉执行债权更具有优先实现的价值利益，故***就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。三、***提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除强制执行的要件。其提交的证据材料不足以证明其已经占有涉案房屋、非其自身原因未办理过户登记以及所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综上，明远公司请求法院依法驳回异议人的异议请求。 新华联盛世公司未向本院表达意见。 本院查明事实与*****一致。 另查明一：明远公司诉新华联盛世公司建设工程施工合同纠纷一案于2021年8月3日在本院立案受理。2021年8月5日，明远公司向本院申请财产保全，本院依法作出（2021）皖0207民初4280号民事裁定书，裁定冻结新华联盛世公司银行存款4500000元或查封、扣押其等额财产。2021年8月20日，本院对登记在新华联盛世公司名下的新华联铂悦府13-2-102室、13-2-1102室、13-1-1601室及22-2-1101室房屋予以查封。 另查明二：2019年12月17日，新华联盛世公司与异议人签订商品房买卖合同后，向其出具1550112元售房收据。2021年8月21日，新华联盛世公司将案涉房屋交付给***。 本院认为：本案的争议焦点为案外人***对案涉房产新华联铂悦府13-2-102室能否排除执行。针对这一争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，据此，符合上述规定条件的买受人的物权期待权可以排除申请执行人的强制执行。具体到本案，***与新华联盛世公司于2019年10月10日签订《商品房买卖合同》，签订时间虽在本院查封之前，但占有案涉房产在本院查封之后，且无证据证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。鉴于***对案涉房屋提出异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，其权利不能够排除执行，故本院对其要求解除对新华联铂悦府13-2-102室查封的异议请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用解释》第四百六十三条规定、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年五月二十五日 法官助理　*** 书 记 员　王　凤 附件： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用解释》 第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 三、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。