原告（反诉被告）南京模范路科技创新园区有限公司与被告（反诉原告）南京安元科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初13519号 原告（反诉被告）：南京模范路科技创新园区有限公司，住所地南京市。 法定代表人：周海娟。 委托诉讼代理人：**，江苏法***律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京安元科技有限公司，住所地南京市931楼9层902-917室。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，江苏科腾律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京模范路科技创新园区有限公司（以下简称模范路公司）与被告（反诉原告）南京安元科技有限公司（以下简称安元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）模范路公司的委托诉讼代理人**、被告（反诉原告）安元公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告模范路公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告所欠租金1045936.96元（自2017年2月20日暂计算至2018年11月19日，应付租金为1421.11平方米×2×638天×2元/日/平方米=3626672.72元，减去已付租金2580735.76元，欠付租金为1045936.96元）并支付逾期付款违约金671411.95元（以2074820.6元为基数，按每日千分之0.5计算，自2017年2月27日起暂计算至2018年11月19日，直至实际支付完毕之日止）。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：被告支付原告所欠租金1602443.64元（自2017年2月20日暂计算至2018年12月20日，应付租金为1421.11平方米×2层×669天×2.2元/日/平方米=4183179.4元，减去已付租金2580735.76元，欠付租金为1602443.64元）并支付逾期付款违约金671411.95元（其中要求被告支付单方解除租赁合同违约金414964.12元，按年租金2074820.6元×20%计算，以及逾期支付租金违约金256447.83元，按年租金2074820.6元为基础，按每日万分之2计算，自2017年2月27日起暂计算至2018年12月20日），以上合计2273855.59元。事实及理由：原、被告双方于2017年2月17日签订两份房屋租赁合同及补充协议，第一份租赁合同约定原告将位于南京市。第二份租赁合同约定原告将位于南京市。上述两份租赁合同的租赁期限均为2017年2月20日至2019年2月19日，租金标准均为2元/日/平方米，双方约定如被告未兑现承诺则租金标准上调为2.2元/日/平方米。被告于2018年4月28日支付租金50万元，2018年6月1日支付租金50万元，2018年8月25日支付租金1580735.76元，共计支付租金2580735.76元。被告逾期支付租金构成违约，应当承担违约金。为维护自身的合法权益，现原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告安元公司辩称：原、被告双方签订过两期房屋租赁合同，在第二期房屋租赁合同履行过程中，被告于2018年4月24日按约向原告发出解除合同函件，租赁合同已解除，被告也于2018年6月底实际搬离涉案房屋，此前或之后被告一直主张交接涉案房屋，但原告拒绝履行。双方合同约定，合同终止后遗留在涉案房屋内的物品，如被告逾期未搬清视为放弃，原告可自行处理。原告主张的房屋租金标准应按2元/日/平方米计算。原告在履行合同过程中存在违约行为，被告没有违约，不同意支付违约金，且原告主张的违约金标准过高，应予调整。 被告安元公司向本院提出反诉请求如下：原告向被告支付违约金373467.71元（年租金1037410.3元×3%×6×2）。事实及理由：2012年2月至2018年被告与原告签订过两期房屋租赁合同，约定双方任何一方违反合同约定，违约方应按一年租金的3%向守约方支付违约金，被告在承租使用涉案房屋期间每年发生多起屋顶漏水事件，多次发生严重电梯故障，电力设备多次发生异常跳闸故障，造成多台电脑、服务器等办公设备损坏，园区内屡次发生重大滋扰办公环境事件，严重影响被告经营活动，导致多项投资洽谈失败。原告违反了合同的约定，应向被告支付违约金。原告违约事实一直持续，故不存在诉讼时效问题。为维护自己的合法权益，故被告提出反诉，请求支持被告的反诉请求。 原告模范路公司针对被告安元公司的反诉辩称，被告陈述的漏水等事实不是发生在原告起诉的第二期房屋租赁合同期间，被告的证据反映的是2017年2月20日之前第一期房屋租赁合同期间的问题，原告也根据被告申请履行了维修等义务，原告没有违约，不应承担违约责任，且被告反诉请求已经超过诉讼时效。被告主张的违约金标准过高，应予调整。 本院经审理认定事实如下：南京市，房屋总层数为11层）的登记所有权人为中国电子科技集团公司第十四研究所（以下简称十四所），登记时间为2009年12月26日。 2010年1月14日十四所（出租方、甲方）与南京市鼓楼区人民政府（承租方、乙方）签订了一份《合作协议》，约定甲方将位于南京市，出租用途为科技园区入驻企业科研与办公；出租期限为5年；租赁期满，如甲方继续出租，乙方有优先续租权等等。同日双方签订《补充协议》一份，约定双方同意租赁期限为20年，租赁期满，如甲方继续出租，乙方有优先续租权；乙方授权南京模范路科技创新园区管委会作为《合作协议》和本协议的具体执行单位，并由该单位按照甲、乙双方约定支付租金，今后在协议执行过程中如遇具体执行单位的变更，乙方须提前一个月向甲方通报并进行重新授权等等。 2010年8月9日南京市鼓楼区人民政府出具一份授权委托书，称根据十四所与南京市鼓楼区人民政府2010年1月14日签订的《合作协议》，决定在十四所老所部建设南京国睿科技园。南京市。 2013年4月27日原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁使用合同书》（以下简称《第一期租赁合同1》），约定甲方将位于南京市，实测建筑面积为1421.11平方米及配套设施出租给乙方使用；租赁期限为5年，2012年2月20日至2017年2月19日止；甲方应于2012年4月20日前将出租房屋交付给乙方使用；租金按建筑面积计算，以2012年6月20日为租金起算日，每年按365天计算租金；从2012年6月20日起至2013年6月19日止，标准为2元/日/建筑平方米，租金总额为1037410.3元；乙方应于签约后七个工作日内向甲方交付租房定金20000元，该定金在乙方支付首期租金时充抵房租；租赁期内乙方须按半年支付租金，第一次支付日期为乙方租金起算日的七个工作日之内，以后各期租金提前1个月支付给甲方，先付后用；租赁期内因甲方原因或物业本身质量问题给乙方造成的经济损失，由甲方承担责任等等。 2013年4月27日，原、被告双方又签订一份《房屋租赁使用合同书》（以下简称《第一期租赁合同2》），约定原告将位于南京市，其余内容与《第一期租赁合同1》内容基本相同。 2017年2月17日原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁使用合同书》（合同编号2017Q003（1））（以下简称《第二期租赁合同1》），约定甲方将位于南京市，实测建筑面积为1421.11平方米及配套设施出租给乙方使用；租赁期限为2年，2017年2月20日至2019年2月19日止；甲方应于2017年2月20日前将出租房屋交付给乙方使用；租金按建筑面积计算，以2017年2月20日为租金起算日，每年按365天计算租金；从2017年2月20日起至2019年2月19日止，标准为2元/日/建筑平方米，租金总额为1037410.3元；租赁期内乙方须按半年支付租金，第一次支付日期为乙方租金起算日的七个工作日之内，以后各期租金提前1个月支付给甲方，先付后用；乙方应于装修开工前七个工作日支付履约保证金180000元；如乙方在租赁期内无任何违约行为，则甲方在租赁期届满后3个月内如数退还，否则甲方有权将上述保证金用于充抵乙方违约时的部分赔偿金或违约金以及用偿还应由乙方承担的各项费用（包括物业管理费、能源管理费和水、电、车位使用费等）；如乙方在无任何正当理由情况下不支付租金超过60天（含60天），甲方有权解除本合同；甲、乙双方中任何一方单方解除本合同，均须提前30天书面通知另一方；如乙方未按时支付租金，甲方将按日收取1年租金的千分之零点五作为违约金；如乙方未按时支付履约保证金或租金，甲方将按日收取一年租金的千分之零点五作为滞纳金（逾期违约金）；如系乙方单独解除协议，乙方除需按实际使用的时间向甲方支付租金外，同时乙方应按1年租金的20%向甲方支付违约金及相应的物业管费用、能源管理费；甲、乙双方中任何一方违反本合同约定的其他义务，守约方有权要求违约方立即纠正，违约方应按1年租金的3%向守约方支付违约金等等。 2017年2月17日原、被告又签订一份《补充协议1》，对上述租赁合同中的租金支付方式另行约定如下：一、甲、乙双方同意，以乙方于2017年1月1日至2018年12月31日期间兑现下述承诺中的任意2条，作为乙方享受租赁合同中2元/日/建筑平方米租金标准的必要条件：1.在公司注册地完成申请发明专利累计达10项以上，或实用新型专利累计达20项以上；2.产学研合作项目累计达4个及以上（需提供产学研合作协议复印件）；3.在南京市鼓楼区税务局的纳税总额达到400万元人民币及以上；4.获得第三方股权投资机构投资总额达200万元人民币及以上；5.申请获批为市级或省级或国家级著名商标，或驰名商标的企业（需提供相关行政部门的认定文件复印件）；二、如乙方逾期未兑现上述承诺中的任意2条，则甲、乙双方同意将房屋租金标准上调为2.2元/日/建筑平方米，乙方应于2019年2月1日前补缴2017年2月20日至2019年2月19日房屋租金计人民币207482元。 2017年2月17日原、被告双方另签订一份《房屋租赁使用合同书》（合同编号2017Q003（2））（以下简称《第二期租赁合同2》），约定原告将位于南京市，实测建筑面积为1421.11平方米及配套设施出租给乙方使用房屋，实测建筑面积为1421.11平方米及配套设施出租给被告使用，其余内容与《第二期租赁合同1》内容基本相同。2017年2月17日原、被告双方又签订一份《补充协议2》，其内容与前述《补充协议1》内容基本相同。 上述第一期房屋租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，原告确认被告已付清第一期房屋租赁合同的租金。第二期房屋租赁合同签订后，被告曾于2018年4月28日支付租金50万元，2018年6月1日向原告支付租金50万元，于2018年6月20日向原告支付租金1580735.76元，合计支付租金2580735.76元。 被告主张涉案房屋第二期房屋租赁合同的租金标准应按照2元/日/建筑平方米计算，为此提供了一组完税证明，以证明其向国家税务总局南京市鼓楼区税务局交纳2017年1月1日至2018年12月10日期间税款500余万元；被告另提供南京银行虹桥支行出具的一份大额支付收款通知，证明苏州红土大数据创业投资有限公司向被告投资1575万元。 2018年4月24日被告向原告发出一份《房屋租赁合同解除函》，称因南京工业大学的本科与研究生教育与科研部门，全部从***、虹桥老校区搬迁至江北新区校区，被告与南京工业大学属于产学研协同创新联合体，被告工作客观需要随学校同步搬迁到江北新区办公，故要求解除被告与原告于2017年2月17日签订的关于南京市。原告认可于2018年4月24日收到被告发出的《房屋租赁合同解除函》，但不认可涉案房屋租赁合同于该日解除。 2018年6月27日被告向园区所在的物业公司发出一份告知书，称合同已解除，物业服务于即日起解除，请停止提供物业服务等等。当月29日该告知书被签收。 2018年7月11日被告向原告发送一份房屋交付通知书，要求五日内联系办理涉案房屋交接手续等等。当月14日该通知书被拒收退回。 因原、被告双方未能就退租等问题协议一致，涉案房屋未办理交接，2018年7月起被告已不在涉案房屋内实际办公，但留有部分办公用品，钥匙亦未交接。 被告主**告应按1年租金的3%向其支付违约金373467.71元（1037410.3×3%×6×2），对此提交了涉案房屋于2012年至2016年期间存在多处漏水的录像及照片，该照片、录像反映被告承租房屋期间，曾发生数次漏水事实。2016年10月、2017年4月，被告曾两次向所在园区发函要求对漏水进行维修，解决临时停电等问题。原告认为漏水并没有影响被告实际承租使用涉案房屋，原告亦实际进行了维修，不存在违约行为，而且漏水系发生在第一期房屋租赁合同期间，被告主张的违约金标准过高，应予调整。 由于原、被告双方未能协商解决争议，原告遂诉至本院，要求判如所请。被告提出反诉，要求支持其反诉请求。 本案在审理过程中，为避免损失扩大，经本院释明，原、被告双方于2018年12月20日对涉案房屋进行了交接，被告已将涉案房屋腾空并返还原告。 因当事人意见不一，致本案未能调解解决。 上述事实，有当事人陈述；原告提供的《合作协议》、《补充协议》、授权委托书、退租申请书、《第二期租赁合同1》、《第二期租赁合同2》、《补充协议1》、《补充协议2》、维修资料等；被告提供的《第一期租赁合同1》、《第一期租赁合同2》、转账支票、完税证明、收款通知、照片、视频资料、房屋交接说明等；以及本院开庭笔录等证据证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方就涉案房屋所签订的《第一期租赁合同1》、《第一期租赁合同2》、《第二期租赁合同1》、《第二期租赁合同2》、《补充协议1》、《补充协议2》，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。 根据原、被告双方的诉、辩意见，本案当事人的争议焦点为：1.原、被告双方第二期房屋租赁合同（包括《第二期租赁合同1》、《第二期租赁合同2》、《补充协议1》、《补充协议2》）于何时解除；2.原告主张的拖欠租金、房屋占有使用费以及违约金如何计算；3.被告反诉主张的违约金能否支持。 关于原、被告双方签订的第二期房屋租赁合同于何时解除的问题。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同;当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的两期房屋租赁合同具有连续性，其中第一期房屋租赁合同（包括《第一期租赁合同1》、《第一期租赁合同2》）已因期限届满而终止履行，根据双方第二期房屋租赁合同的约定，原、被告双方中任何一方单方解除合同，须提前30天书面通知另一方，此系双方当事人约定的合同任意解除权。被告于2018年4月24日向原告发出《房屋租赁合同解除函》，原告认可于当日收到该函，故原、被告双方签订的第二期房屋租赁合同于2018年5月24日解除。 关于原告主张的拖欠租金及房屋占有使用费如何计算的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（1）租金计算标准问题，第二期房屋租赁合同中《补充协议1》、《补充协议2》均约定，如被告于2017年1月1日至2018年12月31日期间兑现其承诺中的任意2条，作为享受租赁合同中2元/日/建筑平方米租金标准的必要条件。根据被告提供的证据，其于2017年1月1日至2018年12月10日期间在南京市鼓楼区税务局的纳税总额达到500万元以上；被告另提供南京银行虹桥支行出具的一份大额支付收款通知，可证明其他公司向被告投资1575万元；因此被告符合其租金标准优惠承诺中的2个条件，故原告主张的租金及房屋占有使用费，应按2元/日/建筑平方米的标准计算。（2）拖欠租金数额，被告已按约交纳第一期房屋租赁合同租金，第二期房屋租赁合同已于2018年5月24日解除，自2017年2月20日至2018年5月24日合同解除期间的房屋租金总额为2609158元（2元/日/建筑平方米×1421.11×2×459天），被告已交纳该期租金2580735.76元，故被告尚欠原告第二期房屋租赁合同的租金为28422元（2609158元-2580735.76元）。（3）房屋使用费金额。根据本案查明的事实，2018年5月24日合同解除后，被告于2018年6月底实际离开涉案房屋，该期间的房屋占有使用费应参照原合同标准计算为210324元（2元/日/建筑平方米×1421.11×2层×37天）；2018年7月起被告搬至其他地点经营，原、被告双方因故未能及时办理交接手续，被告仍留有部分办公用品，经本院释明后双方于2018年12月20日办理了房屋交接手续，结合双方交接期间的行为等案情，本院酌定该期间的房屋占有使用费为295022元（2元/日/建筑平方米×1421.11×2×173天×30%）。综上，2018年5月25日至2018年12月20日期间被告应付的房屋占有使用费合计505346元（210324元+295022元）。 关于原告主张的违约金问题。（1）单方解除合同违约金，根据第二期房屋租赁合同约定，如果被告单方解除协议，除需按实际使用的时间向原告支付租金外，同时应按1年租金的20%向原告支付违约金。本案中，被告系单方解除房屋租赁合同，应按上述约定支付违约金，故对原告主张被告应支付单方解除合同违约金414964元（2074820.6×20%）的诉讼请求，本院予以支持。由于该违约金计算标准系双方在合同中预先确定，相对于原告再行出租涉案房屋之前的客观损失而言，该违约金标准并非过高，故对被告申请调整违约金的抗辩理由，本院不予采纳。（2）逾期支付租金违约金，根据第二期房屋租赁合同的约定，租赁期内被告须按半年支付租金，第一次支付日期为被告租金起算日的七个工作日之内，以后各期租金提前1个月支付给甲方，先付后用；被告未按时支付租金，原告将按日收取一年租金的千分之零点五作为滞纳金。本案中，被告应于2017年3月1日（即2017年2月20日起的7个工作日）前交纳半年租金1037410.3元，2017年7月20日（即2017年8月20日前的一个月）前交纳半年租金1037410.3元，2018年1月20日（即2018年2月20日前的一个月）前交纳半年租金1037410.3元，并于2018年5月24日合同解除时结清所有欠租，但被告实际支付原告租金的情况是：2018年4月28日支付50万元，2018年6月1日支付50万元，2018年6月20日支付1580735.76元，因被告迟延给付租金的行为构成违约，故原告要求被告给付逾期支付租金违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于该违约金计算标准，被告认为合同约定按照1年租金的每日万分之五计算违约金，标准过高，申请调整；原告则主动降低违约金标准为按每日万分之二计算；综合本案案情，本院认定违约金计算标准确属过高，应当适当调整，可按照欠付租金每日万分之二计算，故被告应当支付的违约金数额为178245元。 关于被告反诉主张的违约金问题。根据被告提交的照片、视频资料及其当庭陈述，涉案房屋漏水及电梯故障均发生在2012年至2016年期间，系在原、被告双方第一期房屋租赁合同履行期间，该第一期房屋租赁合同虽因期限届满而终止履行，但双方之间系连续性的租赁合同关系，被告就有关违约金请求仍可在合理期限内提出权利主张。原告认为被告在本案中无权主张第一期房屋租赁合同违约金的抗辩，理由不能成立，本院不予支持。但由于原告提出诉讼时效抗辩，被告应当就该问题承担举证证明责任。根据被告提交的证据，涉案房屋于2012年6月、7月、8月，2013年6月、8月，2014年9月、10月，2015年8月以及2016年确因房屋漏水而影响正常使用。根据法律规定，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，涉案房屋漏水影响被告正常经营，原告应当承担相应违约责任。因原告提出诉讼时效抗辩，故对被告超过法定诉讼时效期间所主张的部分诉讼请求，本院不予支持，但对于被告主张的未超过诉讼时效期间的违约金，本院予以支持。根据双方第二期房屋租赁合同的约定和本案查明的事实，原告应支付被告的违约金为31122元（1037410.3×3%）。原告不同意支付违约金以及申请调整违约金数额的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南京安元科技有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付南京模范路科技创新园区有限公司拖欠的房屋租金28422元、房屋占有使用费505346元、违约金593209元，合计1126977元； 二、南京模范路科技创新园区有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付南京安元科技有限公司违约金31122元； （以上一、二两项相抵后，南京安元科技有限公司还应给付南京模范路科技创新园区有限公司1095855元。） 三、驳回南京模范路科技创新园区有限公司的其他本诉请求； 四、驳回南京安元科技有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24990元（原告已预交），由南京安元科技有限公司负担14943元，南京模范路科技创新园区有限公司负担10047元；反诉案件受理费3452元（被告已预交），由南京安元科技有限公司负担2872元，南京模范路科技创新园区有限公司负担580元（两项折抵后，由南京安元科技有限公司本判决生效之日起十日内一并将该12071元给付南京模范路科技创新园区有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年五月二十四日 见习书记员　　*** 3.对被执行人限制高消费、限制出入境；