阿某、阿克陶县某房屋经营管理有限责任公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区阿克陶县人民法院 民事判决书 （2024）新3022民初2035号 原告：阿某，男，1968年2月14日生，住新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿克陶县。 委托诉讼代理人：***，新疆依沙克律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆依沙克律师事务所律师。 被告：阿克陶县某房屋经营管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿克陶县。 法定代表人：张某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：艾某，男，该公司副经理。 委托诉讼代理人：***，新疆葱岭律师事务所律师。 被告：阿克陶县某城市建设投资集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿克陶县。 法定代表人：贾某，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘某，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，新疆葱岭律师事务所律师。 第三人：***，男，1988年12月10日，住新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州阿克陶县。 原告阿某与被告阿克陶县某房屋经营管理有限责任公司（以下简称某融公司）、阿克陶县某城市建设投资集团有限公司（以下简称坤元公司）、第三人***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2024年11月22日、2024年12月13日公开开庭进行了审理。原告阿某及其委托诉讼代理人***、***，被告某融公司的委托诉讼代理人***，被告坤元公司的委托诉讼代理人***，两被告共同委托诉讼代理人***，第三人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阿某向本院提出诉讼请求：1．依法判决确认被告某融公司对租赁商铺查封行为违约；2．依法判决两被告向原告支付因被告某融公司查封行为对原告造成的商铺装修损失38,683元及商铺停业损失37,912.6元，共计76,595.6元；3．本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年阿克陶县人民政府与原告签订房屋拆迁补偿协议并对原告房屋及榨油厂进行拆迁，后阿克陶县房地产管理所与原告口头约定，将位于阿克陶县巴仁客运站拐角处1号楼下的XX号195㎡（实际面积173㎡）的商铺中拆迁前面积35.78㎡按7.5元／㎡的优惠价格、超出面积137.73㎡按15元／㎡租给原告，双方未约定租赁期限，仅告知原告可以一直使用该商铺。原告便于2021年10月31日将该商铺租赁给第三人并与其签订了租赁期限为5年的商铺租赁合同。第三人对该商铺装修将其作为美食馆使用后，于2023年4月被告某融公司找原告催补交租金，原告于2023年6月14日向其明确表明自身经济情况后向其出具保证书，保证应补缴的租金会于2023年11月之前支付完毕，双方对此达成一致。2023年9月15日被告某融公司在未通知原告的情况下违反约定，直接对该商铺进行查封，致第三人无法继续使用该店铺便将原告诉至法院，经阿克陶县人民法院审理作出（2024）新3022民初285号民事判决书，判令由原告承担因被告某融公司查封行为造成商铺装修的经济损失38,683元及商铺停业的经济损失37,912.6元。原告对此不服提起上诉，二审维持原判。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院根据《中华人民共和国民法典》及相关的法律规定依法支持原告的诉讼请求并作出公正判决。 被告某融公司辩称，本案的案由是房屋租赁合同纠纷，不是财产损害赔偿纠纷，答辩人既没有违约，也没有任何违约行为给原告造成财产损失，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，依法应当予以全部驳回。一、我公司与原告之间是房屋租赁合同关系，我公司并没有对原告造成财产损害，不存在赔偿财产损失的事实。原告与阿克陶县房屋管理所存在房屋租赁关系。2015年，原告与阿克陶县人民政府达成房屋拆迁协议并对房屋及榨油厂进行拆迁，2018年12月31日前，原告与阿克陶县房地产管理所达成《房屋租赁协议》，并回迁到现在的房屋所在地阿克陶县巴仁乡客运站拐角处1号楼XX号商铺173.48平方米，租金从2019年1月1日起算，其中：拆迁前的面积35.78平方按每月每平方米7.5元，优惠价计算，其余的面积137.70平方米按照每月每平方米15元计算，根据前期阿克陶县房地产管理所出具的缴款单、房源表及原告认可的实际使用门面房和欠缴租金保证书的事实，可以证明原告与阿克陶县房屋管理所之间存在合法的门面房租赁关系。根据双方签订的租赁合同，原告作为承租人，有按时足额支付租金的义务。在原告与阿克陶县房地产管理所存在租赁合同关系的前提下，2022年9月，答辩人根据阿克陶县人民政府的授权及委托，承继了阿克陶县房地产管理所对原告承租房屋的管理权、用益物权，因此，我公司与原告也就存在房屋租赁合同关系。即答辩人享有对原告承租房屋的收取租金、责令承租人承担租赁合同违约责任的权力；鉴于原告从2019年1月1日起至2023年8月长期不缴纳租金的持续违约行为，答辩人多次上门和电话等方式催缴租金，并给予了合理的宽限期。然而，原告仍不履行支付租金的义务。为避免损失进一步扩大，我公司依据租赁合同的约定，于2023年9月15日对原告承租的商铺采取贴封条处理措施，以维护自身合法权益。我公司这一贴封条行为，是行使物业业主的用益物权，并不存在过错和违约行为，因此原告诉请人民法院确认我公司对租赁商铺查封行为违约行为是无法律依据和事实根据的。二、根据《阿克陶县门面房租赁协议》的约定，原告在承租和使用房屋过程中存在多种违约行为，原告与第三人租赁纠纷产生的损失应当由原告自己承担。2018年，原告与阿克陶县房地产管理所虽然没有签订书面的《阿克陶县门面房租赁协议》，但根据与原告同时期、同路段、同价位租赁的门面房业主签订的《阿克陶县门面房租赁协议》可证明，原告应当受到《阿克陶县门面房租赁协议》的约束，根据此租赁协议第五条第二项的约定“原告擅自将房屋转租、转借或私自互换承租房屋”和第四项“未按约定期限交付租金，超过60天以上的”，答辩人可以收回房屋使用权，原告需承担全部违约责任，并赔偿答辩人的损失；同时《阿克陶县门面房租赁协议》第六条第五项约定：原告不得对房屋进行装修，擅自装修对房屋及邻里造成损坏的，应承担全部责任。交还房屋时我公司对原告装修费用不予赔偿。综上，原告在承租房屋后擅自将房屋转租给第三人，长达4年之久不缴纳房屋租金并允许第三人对房屋进行擅自装修。这三项违约行为均是原告违约在先，性质恶劣，答辩人行使法律赋予物业业主的管理权利，对属于自己的物权行使管理权的行为是不存在违约和违法的。三、阿克陶县人民法院（2024）新3022民初XXX号《民事判决书》和克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院（2024）新30民终XXX号民事判决书，判令原告向第三人承担装修损失和停业损失，均是由原告无故拖欠门面房租金和擅自装修所致，并非是我公司违约造成，因此，原告诉请法院判令我公司承担其损失是无事实依据和法律根据的，依法应当予以全部驳回。主要理由是：1．原告违约在先：根据租赁合同及原告出具的保证书，原告未能按时支付租金，并将房屋转租，已构成严重违约。答辩人依据合同约定采取贴封条措施，属于合法合理的止损行为，不应承担因此产生的任何损失赔偿责任；2．装修损失非答辩人责任：原告主张的装修损失，系因其自身违约行为导致合同无法继续履行而产生的后果。根据租赁合同规定，因原告违约导致后续损失，原告无权要求答辩人赔偿装修损失；3．停业损失应由原告自行承担：原告因拖欠租金导致的停业损失，系其自身违约行为的直接后果。我公司作为出租人，己尽到合理的催缴和通知义务，并采取合法措施防止损失扩大，原告未积极采取相应措施阻止损失扩大，应承担第三人的停业损失。基于上述事实和理由，我公司根据阿克陶县人民政府对阿克陶县某元城市投资集团有限公司（以下简称为某元城投公司）的授权及委托，以及某元城投公司给我公司的授权，对原告承租房屋拥有管理权和用益物权，加之，原告是从2019年1月开始承租涉案房屋，一直到2023年9月，均未履行缴纳房屋租赁费的义务，虽经多次上门催要，原告和第三人均置之不理，由此可知，造成装修和停业损失均是由于原告违背租赁合同的约定造成，并非是我公司的过错造成的，基于上述事实和理由，答辩人请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告坤某公司辩称，本案案由应该是房屋租赁合同纠纷，不是财产损害赔偿纠纷，本案被告某融公司的贴封条催收租金的行为没有违约，该行为给原告没有造成财产损失，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，依法应当予以全部驳回。一、本案是因为原告拖欠房屋费而引起的租赁合同纠纷，因此本案案由应当是房屋租赁合同关系，答辩人并没有对原告造成财产损害，不存在赔偿财产损失的事实。原告与阿克陶县房屋管理所存在房屋租赁关系。2015年，原告与阿克陶县人民政府达成房屋拆迁协议并对其房屋及榨油厂进行拆迁，2018年12月31日前，原告与阿克陶县房地产管理所达成《房屋租赁协议》，并回迁到现在的房屋所在地阿克陶县巴仁乡客运站拐角处1号楼12号商铺173.48平方米，租金从2019年1月1日起算，其中：拆迁前的面积35.78平方按每月每平方米7.5元，优惠价计算，其余的面积137.70平方米按照每月何平方米15元计算，根据前期阿克陶县房地产管理所出具的缴款单、房源表及原告认可的实际使用门面房和欠缴租金保证金的事实，可以证明原告与阿克陶县房屋管理所之间存在合法的门面房租赁关系。根据双方签订的租赁合同，原告作为承租人，有义务按时足额支付租金。在原告与阿克陶县房地产管理所存在租赁合同关系的前提下，2022年9月，我公司根据阿克陶县人民政府的授权及委托，承继了阿克陶县房地产管理所对原告承租房屋的管理权、用益物权，因此，我公司与原告也就存在房屋租赁合同关系。即答辩人享有对原告承租房屋的收取租金、责令承租人承担租赁合同的违约责任的权力；鉴于原告从2019年1月1日起至2023年8月长期不缴纳租金的持续违约行为，我公司多次上门和电话通知等方式催缴租金，并给予了合理的宽限期。然而，原告仍不履行支付租金的义务。2023年9月15日，被告某融公司对原告承租的商铺采取贴封条处理措施，是维护自身合法权益。答辩人认为，某融公司这一贴封条行为，是行使物业业主的用益物权，并不存在过错和违约行为，因此原告诉请人民法院确认答辩人对租赁商铺查封行为违约行为是无法律依据和事实根据的。二、根据《阿克陶县门面房租赁协议》的约定，原告在承租和使用房屋过程中存在多种违约行为，原告与第三人租赁纠纷产生的损失应当由原告自己承担。2018年，原告与阿克陶县房地产管理所虽然没有签订书面的《阿克陶县门面房租赁协议》，但根据与原告同时期、同路段、同价位租赁的门面房业主签订的《阿克陶县门面房租赁协议》可证明，原告应当受到《阿克陶县门面房租赁协议》的约束，根据此租赁协议第五条第二项的约定“原告擅自将房屋转租、转借或私自互换承租房屋”和第四项“未按约定期限交付租金，超过60天以上的”，答辩人可以收回房屋使用权，原告需承担全部责任，并赔偿答辩人的损失；同时《阿克陶县门面房租赁协议》第六条第五项约定：原告不得对房屋进行装修，擅自装修对房屋及邻里造成损坏的，应承担全部责任。交还房屋时答辩人对原告装修费用不予赔偿。综上，原告在承租房屋后擅自将房屋转租给第三人，长达4年之久不缴纳房屋租金并允许第三人对房屋进行擅自装修。这三项违约行为均是原告违约在先，性质恶劣，某融公司对属于自己的物权行使管理权的行为是不存在违约和违法的。三、虽然某融公司是我公司的全资子公司，但某融公司是一个具有独立承担民事责任的主体，对原告的租赁商铺采取贴封条的形式催收租金，即使给原告造成了损失，也应当是某融公司承担其法律责任，与我公司无关。综上，基于上述事实和理由，请求人民法院依法驳回原告对我公司的全部诉讼请求，并承担本案的全部诉讼费。 第三人***述称，某融公司没给我发任何通知的情况下对我的商铺采取贴封条和上锁措施，我从租赁案涉商铺开始某融公司对我的租赁情况是知晓的，对我的租赁行为没有提出异议，依据民法典718条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但是在6个月内没有提出异议的，应视为出租人同意转租。我从2021年10月31日开始到2023年9月15日，正常经营案涉店铺，被告一、二对我的转租行为没有提出异议，我在正常经营的状态下两被告对我没有任何书面通知的情况下对案涉商铺采取封条和上锁措施导致我的经营损失，我认为两被告的行为不符合法律规定，应为我和两被告之间没有书面合同，无法直接起诉他们，所以我起诉了承租方即原告，希望法庭考虑上述情况公平判决。 经审理查明：2018年12月31日原告从阿克陶县住建局承租案涉商铺，但没有签订相关的书面租赁合同。2021年10月31日，原告阿某作为出租方（甲方），第三人***作为承租人（乙方）签订为期5年的《商铺租赁合同》，原告把案涉商铺转租给本案第三人。第三人租赁案涉商铺后进行装修并开设《阿克陶县亮夜美食馆》，从事餐饮服务。 另查明，2022年10月阿克陶县住建局将包含案涉商铺的阿克陶县南北大街及巴仁路口的商铺作为固定资产注入坤某公司，坤某公司于2023年9月6日取得案涉商铺的所有权。某融公司是坤某公司的全资子公司。原告从承租案涉商铺以来，一直未向阿克陶县住建局或坤某公司支付案涉商铺的租金。某融公司于2023年6月14日通过出具缴款单的方式催原告缴纳2018年12月31日至2020年12月31日的租金45,000元，当日原告与某融公司工作人员沟通后给某融公司出具内容为：“本人***租赁巴仁路1号楼12号商铺，从2018年至2022年12月31日的四年的租金91,028.93元因个人经济困难要分两次支付，于2022年11月之前支付完毕，45,000元7月份之前，剩余46,028.93元于2023年11月之前支付完毕。”2023年9月15日，某融公司根据坤某公司的指示，以原告未交付租赁费为由将该租赁的房屋上锁、贴封条，使第三人***无法继续营业。2024年2月22日，***以阿某为被告，坤某公司、某融公司为第三人起诉本院，请求依法判令1.依法解除原告和被告之间签订的店铺租赁合同；2.依法判令被告承担原告因装修该店铺遭受的经济损失77,366元；3.判令被告承担原告因购买餐厅用品遭受的经济损失36,005元；4.判令被告承担原告因店铺停业141天而造成的经济损失113,738元；本案的诉讼费由二被告承担。本院审理后作出(2024)新3022民初285号民事判决书，判令由阿某承担***装修该店铺遭受的经济损失38,683元和因店铺停业而造成的经济损失37,912.6元。阿某对此不服提起上诉，二审维持原判，驳回了其上诉请求。阿某已支付了该判决款项50,000元，剩余款项还未支付。 再查明，2024年9月12日，原告作（乙方）与被告某融公司（甲方）补签一份《阿克陶县门面房租赁协议》，约定：租赁期限自2021年10月24日至2023年2月10日，租金共计39971.33元；乙方擅自转租、转借或私自互换承租房屋或乙方未按约定期限交付租金超过60天以上的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方承担全部责任，并赔偿甲方的损失。该协议还约定了其他事项。签订协议当天，原告向被告某融公司支付了从2021年10月24日至2023年2月10日的租赁费39971.33元。 以上事实有原告提交的回函（2024年1月29日由阿克陶县房地产管理所出具）、商铺租赁合同、保证书、贴封条图片、阿克陶县巴仁路口门面房缴款单、(2024)新3022民初XXX号民事判决书、（2024）新30民终XXX号民事判决书、阿克陶县门面房租赁协议、收据，被告提交的公证书、公租房门面房代管协议、(2023）阿克陶县不动产权第0001750号不动产权证书1份阿克陶县巴仁路口门面房租赁协议、阿克陶县门面房缴款单2张，2024年9月12日出具的《收据》1张、中国农业银行业务凭证1张、阿克陶县门面房租赁协议、阿克陶县门面房缴款单2张、《阿克陶县某融房屋经营管理有限公司章程》打印件、陶坤纪字【2023】019号会议纪要等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，根据各方当事人的诉辩称，本案的争议焦点为:1.本案属于财产损害赔偿纠纷还是房屋租赁合同纠纷？2.被告某融公司对案涉商铺贴封条行为是否违约？3.原告主张的被告赔偿商铺装修损失和停业损失的诉讼请求能否支持，若能支持由谁承担赔偿责任？ 关于本案案由，财产损害赔偿纠纷是财产受到损害，权利人请求赔偿损失的纠纷，是指物权受到侵权后的损害赔偿，应符合一般侵权行为的构成要件。首先须有侵害物权的行为和损害后果存在。其次，侵害物权的行为与损害后果之间存在因果关系。最后，行为人对物权侵害具有主观上的故意或过失。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原告***作为承租方，没有以约支付租金，某融公司为了实现租赁权利，在没有通知原告的情况下，对案涉商铺上锁及贴封条而产生的纠纷，故本案法律关系应为房屋租赁合同关系。 关于被告某融公司的对案涉商铺贴封条行为是否违约问题。原告作为承租方，与承租方没有签订书面合同，自己租赁期限及权利义务尚未明确的情况下，未经出租方同意就把案涉商铺转租给本案第三人。原告在被告某融公司催缴租赁费时给被告某融公司出具保证书承诺租赁费2023年11月之前支付完毕，其中45,000元，于2023年7月份之前支付，剩余46,028.93元于2023年11月之前支付完，但原告2023年7月份之前没有支付自己承诺的45000元，故本案纠纷的产生原告的违约在先，原告主张的确认被告某融公司对案涉商铺贴封条行为属于违约的诉求本院不予支持。 关于原告主张的被告赔偿商铺装修损失和停业损失的诉讼请求能否支持及由谁承担问题。案涉商铺是坤某公司的固定资产。某融公司是坤某公司的全资子公司，二公司签订公租房、门面房代管协议后某融公司管理案涉商铺，对案涉商铺有管理权。原告从2019年1月1日起，长期未支付租金，2023年6年月14日签到保证书后，原告未按本保证书约定时间2023年7月前支付房屋租金45000元，已超出三个月，被告采取上锁行为是行使被告的用益物权和管理物权。2024年9月12日，原告与被告某融公司补签的《阿克陶县门面房租赁协议》双方约定：如乙方擅自转租、转借或私自互换承租房屋或乙方未按约定期限交付租金超过60天以上，甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方承担全部责任，虽然该协议就对自2021年10月24日至2023年2月10日期间的租赁关系的补签协议，但原告自愿在协议上签字确认，故协议中的约定对双方均有约束力，故在本案租赁关系中，原告的违约在先，且存在严重违约，根据保证书及协议，造成一切损失和后果由原告自行承担。总之，原告主张的判令被告赔偿对原告造成的商铺装修损失38,683元及商铺停业损失37,912.6元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条、第七百零七条、第七百零九条、第七百一十五条、第七百一十六条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 案件受理费1714元，减半收取计857.00元（实收857.00元），由原告阿某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年十二月三十日 法官助理*** 书记员吴婷