某某;广州珠江城市管理服务集团股份有限公司江门分公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

广东省江门市蓬江区人民法院 民事判决书 （2025）粤0703民初9691号 原告：马某，男，19XX年X月X日出生，汉族，住江门市蓬江区。 被告：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司XX分公司，住所地江门市蓬江区。 负责人：范某某。 委托诉讼代理人：何某某，系该分公司职员。 原告马某诉被告广州珠江城市管理服务集团股份有限公司XX分公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告马某，被告的委托诉讼代理人何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告退付物业服务费2600元；2.诉讼费由被告承担。 事实与理由：2023年10月27日，原告将山湖雅苑X幢X室转卖给现业主李某。之后房产中介杨某于2023年11月期间，曾两次亲自当面向被告通报：“从2023年11月起，山湖雅苑X幢X室的物业服务费由现业主李某承担”。而被告在2025年5月9日因故仍错误扣收原告物业服务费2600元。原告要求被告退还误扣物业服务费2600元，被告至今未付，原告因此起诉。 原告提供证据如下：《借记卡账户历史明细清单》，电子发票，《房屋买卖合同》，中介人员及买受人联系方式，《广东省房地产买卖合同》。 被告辩称，1.物业费划扣行为合法有效。双方当事人签订的前期物业服务合同第四条第七款约定：“转让所购房屋时，必须在转让的同时，通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议，甲方与乙方结清有关费用及受让方的交接手续。若因甲方未履行此义务，则须对受让方任何违反本物业的物业管理制度及《山湖雅苑业主临时管理规约》的行为承担连带责任。”原业主高某于2023年10月27日转让房屋，然而至今未按合同约定到被告处办理资料更新手续，新业主亦未完成备案。根据广东省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件指引第十二条的规定：“业主转让物业时约定由受让人交纳产权变更登记之前的物业费，通知物业服务人后其表示同意的，由受让人交纳；未通知物业服务人或物业服务人未表示同意的，由原业主交纳。”被告有权继续向原业主追缴相关费用。根据前期物业服务合同第十三条的约定，业主应办理银行代缴委托手续，原业主高某未解除代扣协议，被告划扣费用程序合法，2024年1月至2025年5月的物业服务费、2023年1月至2025年3月的公摊电费，2023年1月至2024年12月的公摊水费，合计2600.13元，此前银行划扣未成功，2025年5月9日划扣成功。2.《房屋买卖合同》显示买方为徐某，与起诉状所称买方李某不符。原告未能提供有效的产权变更证明，应承担举证不能的法律后果。 被告提供证据如下：《山湖雅苑物业服务合同》，物业费、公摊水电费明细，微信对话截图。 本院依职权调取证据如下：房产查询资料（包括《不动产登记信息证明》《房地产买卖合同》）。 经审理查明：原告与高某是夫妻关系。高某是江门市蓬江区杜阮镇山湖雅苑X幢X室原业主。2016年3月29日，高某与被告签订《山湖雅苑前期物业服务合同》，约定由被告为涉案房屋提供物业管理服务。合同第四条第七款约定：“转让所购房屋时，必须在转让的同时，通知乙方（即被告），告知受让方与乙方签订本协议，甲方（即原告）与乙方结清有关费用及办理与受让方的交接手续。若因甲方未履行此义务，则须对受让方任何违反本物业的物业管理制度及《山湖雅苑业主临时管理规约》的行为承担连带责任。” 2023年10月27日，高某与李某签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋转让给李某。根据江门市不动产登记中心出具的《不动产登记信息证明》，李某已经取得不动产权证。 2025年5月9日，被告通过银行划扣原告2600.13元，摘要登记为“物业服务费”。经被告庭审中确认，该费用组成为：2024年1月至2025年5月物业服务费2341.41元，2023年11月至2025年3月公摊电费240.94元，2023年1月至12月公摊水费8.97元，2024年1月至12月公摊水费8.81元，合计2600.13元。 2025年5月16日，被告通过微信发送《电子发票》给原告，该电子发票的项目名称为“2026年1月-2030年8月车位服务费，价税合计2600.13元”。原告在微信对话中回复“看到已转到车位物业管理费，谢谢了！”。 此后，原告与被告为退费产生争议。1.原告称卖房后中介于2023年11月、12月两次到被告处，告知了新业主情况；被告说原告没有和新业主到被告处办理资料更新手续。2.被告称原告同意将划扣的费用转为车位服务费，当时车位还没有转让；原告称当时被告退不了款，被告提议转为车位服务费，卖了车位后再退款。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。《山湖雅苑前期物业服务合同》第四条第七款约定：“转让所购房屋时，必须在转让的同时，通知乙方（即被告），告知受让方与乙方签订本协议，甲方（即原告）与乙方结清有关费用及办理与受让方的交接手续。若因甲方未履行此义务，则须对受让方任何违反本物业的物业管理制度及《山湖雅苑业主临时管理规约》的行为承担连带责任。”原告称已经通过中介两次告知被告房屋转让情况，被告则称没有告知。对此，考虑到原告年逾八旬、委托中介专业办理、原告在微信中回复的内容表明其不同意按房屋物业服务费处理等因素，本院采信原告的陈述，认定原告已经告知被告房屋转让事宜。 关于原告是否同意将划扣款项转为车位服务费，并不再退还的问题。被告称原告同意将划扣的费用转为车位服务费，原告则称当时被告退不了款，暂时转为车位服务费，卖了车位后被告再退款。考虑到原告年龄较大，且业主在准备出售车位的情况下一般不会再预交5年的车位服务费，在双方约定不明的情况下，双方尚未达成不退费的合意，被告应退还该费用给原告。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条之规定，判决如下： 被告广州珠江城市管理服务集团股份有限公司XX分公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还原告马某款项2600元。 如果被告未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。 本案受理费减半收取为25元（已由原告马某预交），由被告负担。原告同意被告于履行判决时一并迳付，本院不另作收退。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二五年九月五日 法官助理*** 书记员***