广州合富房地产发展有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司等物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院 民事判决书 （2022）粤0111民初17503号 原告：广州合富房地产发展有限公司，住所地广州市白云区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东四端律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东四端律师事务所律师。 被告：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司，住所地广州市越秀区。 法定代表人：***。 被告：广州珠江城市管理服务集团股份有限公司第六分公司（原广州珠江城市管理集团有限公司白云分公司），住所地广州市白云区。 负责人：***。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：***，广东智洋律师事务所律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：***，广东智洋律师事务所律师。 第三人：广州市白云区棠景街机场西社区居民委员会，住所地广州市白云区。 法定代表人：***。 第三人：***，女，1959年10月27日出生，汉族，户籍地址广州市越秀区， 第三人：***，女，1976年12月22日出生，汉族，户籍地址广州市花都区， 第三人：***，男，1981年10月4日出生，汉族，户籍地址广州市白云区， 第三人：***，男，1965年1月28日出生，汉族，户籍地址汕头市潮南区， 第三人：***，女，1970年8月15日出生，汉族，户籍地址广州市天河区， 原告广州合富房地产发展有限公司（以下简称合富公司）与广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（以下简称珠江公司）、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司第六分公司（以下简称珠江公司第六分公司），第三人广州市白云区棠景街机场西社区居民委员会（以下简称机场西居委会）、***、***、***、***、***物权保护纠纷一案，本院于2022年6月9日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合富公司的委托诉讼代理人***，被告珠江公司及珠江公司第六分公司的共同委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼；第三人机场西居委会、***经本院传票传唤，第三人***、***、***、***因按《中华人民共和国民事诉讼法》规定的其他方式无法送达，经公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 原告合富公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即将广州市白云区机场西*花园小区一期5号楼（房产地址：白云区和顺三街1，6，7、8号）首层全部车库（面积58.2936㎡）共3个车位腾退清空返还给原告，并向原告支付车位占用费（占用费按照每个车位每月500元的标准，自2021年5月1日起计算至上述车位实际腾空返还给原告之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是白云区机场路*花园小区的建设单位，小区内的车位未分割出售，原告委托给广州晟家物业管理有限公司（以下简称晟家公司）进行经营管理并收取租金，其中包含广州市白云区机场西*花园小区一期5号楼（房产地址：白云区和顺三街1,6,7,8号）首层全部车位。2019年5月1日，晟家公司退出*花园小区的物业服务，两被告未经原告许可，占用上述车位并将上述车位出租收取租金，经原告多次向被告提出异议无果。广州市白云区机场西*花园业主委员会（以下简称*花园业委会）曾就上述车位事宜另案起诉原告要求停止经营管理，经法院审理作出判决，驳回其诉讼请求。晟家公司曾起诉两被告要求返还车位并支付占用费，经法院认定上述车位登记在原告名下，但晟家公司不是合法权属人无权提起诉讼，驳回了晟家公司的起诉。原告认为，涉案车位属于原告所有，被告占用车位的行为严重侵害了原告的合法权益。现特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告珠江公司、珠江公司第六分公司共同辩称：合富公司在本案中诉讼主体资格存在瑕疵，其未能举证证实涉案车位系其专有产权并依法享有经营权。我方在本案中主体不适格，并非侵权人，无需承担腾空场地或支付占用费的责任，合富公司的诉求没有事实以及法律依据，理由如下：一、合富公司的企业经营状态为吊销，其在本案所谓的权益应当通过清算程序解决，其在本案提起诉讼程序存在瑕疵。二、合富公司在本案中所谓车位的产权仅为大确权，并未举证证实涉案车位系其专有部分且享有的车位权益，其作为本案原告主体资格存在瑕疵。涉案车位至今仍不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的占有部分。三、我方为善意履行物业服务合同的公司，没有占有、使用或经营涉案车位，不存在侵权行为，不负有腾退清空车库及支付占用费的责任。2018年12月25日，我方与*花园业委会签订《广州*花园物业服务合同》，约定我方为*花园提供物业管理服务，服务期限为五年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止，服务内容为对*花园进行管理、养护、维修、服务等综合管理服务。物业服务费的标准按照小区原收费标准向业主或物业使用人收取。其中，地下停车位的管理费80元/月，地面停车位的管理费100元/月，业主租金500元/月，非业主800-1000元/月。同时约定将小区经营总收入的20%作为我方的经营报酬，其他列支据实结算。后我方依约履行相关物业服务内容，同时也已将代收的车位费用在扣除管理费、经营报酬费、维修保养费用后划转业委会专用账户。我方完全不清楚涉案物业权属纠纷情况，不具有过错责任，为善意的物业管理公司。而且我方也没有占用、使用或经营车库，不存在侵权行为和侵犯任何一方权益的情形，不负有腾退清空车库及支付占用费的责任。四、退一步讲，即使涉案车位存在被占用的情形，侵权主体范围也应该是业委会及业主或车位使用人，则本案缺乏必要的共同被告，将导致程序及实体违法。综上，请求驳回合富公司的诉讼请求。 第三人机场西居委会述称：我方对*花园业委会和开发商之间的纠纷尊重法院的判决，其他情况我方不了解，也不清楚。 第三人***、***、***、***、***无陈述意见。 经审理查明，原告合富公司成立于1995年9月1日，后于2008年4月2日被吊销营业执照。*花园业委会系涉案的*花园小区的第三届业主委员会，其于2015年12月15日在广州市白云区人民政府棠景街道办事处备案，该届业委会委员任期为5年，自2015年12月15日至2020年12月14日。被告珠江公司原名广州珠江物业酒店管理有限公司，该公司于2021年2月8日变更企业名称为广州珠江城市管理集团有限公司，后又于2021年5月18日变更为广州珠江城市管理服务集团股份有限公司即被告珠江公司。被告珠江公司第六分公司原名广州珠江城市管理集团有限公司白云分公司（以下简称珠江公司白云分公司）成立于2019年6月10日，系被告珠江公司下设的分公司，后于2021年11月2日变更为广州珠江城市管理服务集团股份有限公司第六分公司即被告珠江公司第六分公司。 2018年12月25日，*花园业委会（甲方）与珠江公司（乙方）签订《广州*花园物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为*花园提供物业管理服务，管理的物业为广州市白云区机场西路的*花园，建筑总面积为96501平方米，单元套数1184套，商铺116个，停车位250个。甲方委托乙方物业管理服务的期限为五年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止。合同期满，任何一方不再续约须提前三个月书面通知对方，如在期限内双方均不书面提出异议，本合同的有效期自动延长三年。乙方的服务范围包括经甲方授权的停车场、会所等相关物业的经营和管理。地下停车位管理费80元/月，属于业主共有的停车位的月租金为：业主500元/月，非业主800-1000元/月。地面停车位管理费100元/月，地面停车位依法均属业主共有，月租金为：业主500元/月，非业主800-1000元/月。甲、乙双方友好协商，且已经通过了业主大会已表决同意授权甲方，设立专用基金账户，小区内所有经营收入均划入专用基金账户。物业公司负责小区的经营工作，为了激励物业公司，让经营收益最大化，物业公司将收取经营总收入的20%作为经营报酬，其他列支以相关法律法规为准。本项目的合作采用包干制，管理费收支由乙方自负盈亏。甲方有义务处理好原物业公司与开发商、业主委员会、业主之间的所有关联事务，乙方可以协助甲方对相关事宜进行协商处理，并不承担因相互之间关联事务所引起的任何经济纠纷及法律责任。 上述合同签订后，珠江公司将涉案小区实际交由珠江公司第六分公司进行物业管理服务，涉案车位亦由珠江公司第六分公司出租并收取相应租金。珠江公司第六分公司称其与承租人未签订租赁合同，租金是按月收取的，其收取的车位租金在扣除100元管理费、20%的经营分成及5%的税额、城建税及附加后，余下的就转账支付给了*花园业委会。合富公司称涉案小区原由晟家公司提供物业管理服务，该公司于2019年3月至5月期间退出涉案小区。珠江公司及珠江公司第六分公司称其实际是于2019年5月1日进驻涉案小区开始提供物业管理服务。 2019年4月4日，*花园业委会向本院起诉合富公司、晟家公司，请求判令：1、确认*花园业委会对位于广州市白云区和顺南一街3、5、7、11、13号，心谊路78-200号负一层的*花园二期地下人防工程车库享有使用管理权和收益权；2、合富公司、晟家公司向*花园业委会交还上述人防工程车库的管理权。该案经审理查明：该案涉案车库为防空地下室，建设单位为合富公司，地址位于广州市白云区机场路和顺街*花园小区负一层，于2003年8月26日办妥产权人为合富公司的初始产权登记，于2003年12月17日通过广州市人民防空办公室人防工程验收。车库共有157个登记车位，其中131个车位已转移登记至他人名下，尚余26个车位未转让。涉案小区的原物业服务企业为晟家公司，现物业服务企业为广州珠江物业酒店管理有限公司。物业更换后，晟家公司经合富公司授权，继续收取车库中26个未转让车位的租金。合富公司与小区业主当年签订的格式商品房买卖合同第3页中约定，“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”；又约定“有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二（《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》）。根据广州市房地产测绘所于2003年6月27日作出的涉案小区的《房屋面积测量成果报告书》，涉案小区的共有建筑为“梯间走廊、梯间大堂、地下室入口、电梯机房、水池变电配电、商场配电、住宅公设、水池变电配电、梯间走廊、地下室入口、梯间大堂、消防监控、住宅公设”。以上共有建筑面积均参加了分摊。但是，车库的建筑面积未参加涉案小区共有建筑面积分摊。 2019年11月7日，本院作出（2019）粤0111民初8272号民事判决书，认为合富公司作为涉案车库的建设单位，经合法登记取得涉案车库的产权，有事实和法律依据；合富公司作为涉案车库的投资者、产权人，对其未出售的26个车位，享有使用、管理、收益的权利，遂判决：驳回*花园业委会的全部诉讼请求。*花园业委会不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。二审审理中，*花园业委会表示其不要求收回131个已经转移至他人名下的车位，只要求收回26个未转让的车位的管理权。*花园业委会与合富公司均确认涉案地下车位是合富公司建造的人防车位；对该案争议的26个未转让的车位，*花园业委会已于2019年4月18日收回管理权。*花园业委会称合富公司、晟家公司已经收取了该26个车位2019年6月的租金，该26个车位已由全体业主委托小区新物业公司进行管理。2020年3月17日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终594号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2020年7月22日，晟家公司以物权保护纠纷为由向本院起诉*花园业委会、珠江公司及珠江公司白云分公司（即现珠江公司第六分公司），请求判令*花园业委会、珠江公司、珠江公司白云分公司返还包括涉案车位在内的车位（库）并支付占用费及利息等。合富公司出具《声明书》认可车位（库）被非法占用时由晟家公司提起诉讼。2020年12月8日，本院作出（2020）粤0111民初24730-2号民事裁定书，认为晟家公司并非该案所涉车位（库）的合法物权权利人，与该案没有直接利害关系，其以自身名义提起该案诉讼于法无据，裁定：驳回晟家公司的起诉。晟家公司不服该裁定，向广州市中级人民法院提起上诉。2021年1月29日，广州市中级人民法院作出（2021）粤01民终673号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。 *花园业委会的委员任期于2020年12月14日届满后，涉案的*花园小区至今未成立新一届业委会。第三人机场西居委会表示其未接受*花园业委会的相关权利和义务，也未接管*花园业委会的财产及事务管理事宜。涉案车位一直由珠江公司第六分公司管理、出租及收取租金。 本案诉讼中，本院在涉案小区张贴通知，告知涉案车位的实际使用人或承租人等权利相关人在指定期限内向本院申报权利，无相关承租人或实际使用人向本院申报。本院告知被告珠江公司及珠江公司第六分公司提供各涉案车位承租人或实际使用人的身份信息等相关资料，经珠江公司及珠江公司第六分公司多次核实，最终明确并经原告确认涉案车位自编号及使用情况如下：涉案车库车位共7个，自编号为26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号，其中27号车位实际使用人为第三人***，28号车位实际使用人为第三人***，30号车位实际使用人为第三人***，31号车位实际使用人为第三人***，32号车位实际使用人为***，26号、29号车位无法核实实际使用人。 合富公司称其于2019年3月至5月左右已要求各被告交还涉案车位，但未能就此提供相应的证据证实，珠江公司及珠江公司第六分公司对此亦不予确认。对于收回涉案车位是否可由涉案小区业主停车，合富公司表示按照规划用途是这样的，具体由公司领导商量决定。珠江公司及珠江公司第六分公司表示其只是受托管理涉案车位，如果法院判决须腾空返还涉案车位，其听从法院的判决。 另，本案涉案车位为另案（2021）粤0111民初17943号案分案的诉讼案，本院于2021年4月7日将另案起诉状等诉讼材料送达给珠江公司及珠江公司第六分公司。涉案车位分案后本案于2022年6月9日立案，于2022年9月20日将本案起诉状等诉讼材料送达给珠江公司及珠江公司第六分公司。诉讼中，原告撤回对广州市白云区机场西*花园业主委员会的起诉，本院依法予以准予。 在类案（2021）粤0111民初17943号一审审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函，查询：1、广州市白云区机场西*花园小区一期（房产地址：白云区机场路和顺三街）4号楼（房产地址：2、4号）首层车库、5号楼（房产地址：1、6、7、8号）首层车库、6号楼（房产地址：9号）首层车库、7号楼（房产地址：11、13号）首层车库是否属于小区业主分摊面积的范围。2、附件广州市房地产查丈原图上“1-1”所述的分摊前面积、分摊面积、分摊后面积各是指什么。3、上述车位的产权登记情况及有无查封、抵押等权利限制。广州市规划和自然资源局于2021年12月23日复函本院，载明：一、来函第一点提到的4号楼、5号楼、6号楼、7号楼首层车库分别为测字S3941、S3942、S3943、S3944测绘成果，以上首层车库均作为独立单元出具测绘成果，不参与大楼公设分摊，无分摊面积。二、来函第二点提到的附件“广州市房地产查丈原图上‘1-1’为测字S3941、S3942、S3943、S3944广州市房地产查丈原图总图中的“各层分摊前后面积对照表”首层的分摊前后面积对照表，因上述地址首层均无分摊面积，故分摊面积为0。测字S3941、S3942、S3943、S3944首层建筑面积分别为1025.5188平方米、679.7716平方米、1031.5036平方米、676.3472平方米。三、根据你院提供的广州市不动产登记查册表、地址等信息核查，来函涉及的“白云区机场西路和顺三路2,4号”、“白云区机场西路和顺三街1,6,7,8号（白云区机场西路乐天街32-42号（双号））”、“白云区机场西路和顺三街9号”、“白云区机场西路和顺三街11，13号”均查有产权登记信息，相关查封、抵押等信息详见附件。附件广州市不动产登记查册表显示坐落白云区机场西路和顺三街2,4号首次登记权利人为合富公司，登记附记载明：首层为商业，车库；2-9层住宅；坐落白云区机场西路和顺三街1，6,7,8号（白云区机场西路乐天街32-42号（双号））首次登记权利人为原告，登记附记载明：首层商业，车库；2层以上住宅；坐落白云区机场西路和顺三街9号首次登记权利人为原告，登记附记载明首层为商业，车库，2-9层住宅。坐落白云区机场西路和顺三街11,13号首次登记权利人为合富公司，登记附记载明：首层商业，车库，2-9层住宅。 以上事实，有《广州*花园物业服务合同》、企业信用登记信息、民事判决书、民事裁定书、不动产登记查册表及当事人陈述等证据证实。 本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，应当适用民法典的规定。对于合富公司对珠江公司及珠江公司第六分公司的诉请，结合双方诉辩意见，双方主要存在以下争议焦点： 一、关于涉案车位的腾空返还。根据广州市规划和自然资源局复函内容及不动产查册表所示内容，案涉车库登记产权人为合富公司，且案涉车库不纳入公共分摊面积，故合富公司作为涉案车库的投资者、产权人，依法应享有该车位使用、管理、收益的权利。现合富公司据此要求腾空返还涉案自编号为26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号车位，本院对此予以支持。涉案车位系于2019年4月被*花园业委会收回，并交珠江公司管理后，由珠江公司交由珠江公司第六分公司实际管理及对外出租，现*花园业委会委员任期已届满，所涉小区至今未成立新一届业委会，则珠江公司第六分公司作为该部分车位的实际管理人及出租人，应承担腾空返还涉案车位的责任。第三人***作为27号车位的承租人，第三人***作为28号车位的承租人，第三人***作为30号车位的承租人，第三人***作为31号车位的承租人，第三人***作为32号车位的承租人，应分别协助将其承租的上述相应车位腾空并返还给合富公司。车位的实际承租人或使用人亦均应分别协助将其承租使用的上述相应车位腾空并返还给合富公司，但鉴于该部分车位的实际承租人或使用人现无法具体明确，本院在判项中不作具体表述，但不因此减免相应的实际承租人或使用人协助腾空返还相应车位的义务。 二、关于涉案车位的占用费。如前所述，合富公司作为涉案车位的产权人，对该涉案车位享有使用、管理、收益的权利。如前所述，合富公司作为涉案车位的产权人，对该涉案车位享有使用、管理、收益的权利。珠江公司第六分公司对涉案车位进行实际管理、出租，并收取租金，侵犯了合富公司对涉案车位进行管理、使用和收益的权利。合富公司主张珠江公司第六分公司自2021年5月开始支付涉案车位占有使用合理，本院予以支持。 关于车位占用费的计算标准。涉案车位均属于涉案小区内部车库，应优先满足涉案小区业主的停车需求，合富公司亦表示按照规划用途涉案车位应用于涉案小区业主停车，各被告实际上亦是将涉案车位出租给涉案小区业主，并按照物业服务合同约定的业主承租车位的租金标准即每月500元的标准收取租金，考虑上述情况，本院酌定车位占用费参照上述业主承租车位的租金标准即每月500元的标准计算。 据此，则涉案26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号车位的占用费均应按每个车位每月500元的标准自2021年5月1日起计算至上述相应车位实际腾空返还之日止。 珠江公司第六分公司系珠江公司的分支机构，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条的规定，珠江公司应对珠江公司第六分公司应承担的上述债务的不足清偿部分承担补充清偿责任。 三、关于车位占用费的资金损失。合富公司主张的涉案占用费实际属于其因涉案车位被侵占所产生的损失，其要求赔偿该费用的资金损失于法无据，本院对此不予支持。 第三人机场西居委会、***经本院传票传唤，第三人***、***、***、***因按《中华人民共和国民事诉讼法》规定的其他方式无法送达，经公告送达开庭传票，逾期未到期参加诉讼，依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第二百三十五条、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第九十五条、第一百四十七条的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起三十日内，被告广州珠江城市管理服务集团股份有限公司第六分公司将位于广州市白云区机场西*花园小区一期5号楼（房产地址：白云区和顺三街1,6,7,8号）首层自编号为26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号车位腾空并返还给原告广州合富房地产发展有限公司，第三人***、***、***、***、***依次分别对上述27号、28号、30号、31号、32号车位的腾空及返还予以协助； 二、自本判决生效之日起三十日内，被告广州珠江城市管理服务集团股份有限公司第六分公司向原告广州合富房地产发展有限公司支付广州市白云区机场西*花园小区一期5号楼（房产地址：白云区和顺三街1,6,7,8号）首层自编号为26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号车位的占用费（占用费按照每个车位每月500元的标准，自2021年5月1日起计算至上述车位实际腾空返还给原告之日止）； 三、被告广州珠江城市管理服务集团股份有限公司对上述第二项判决内容所涉的广州珠江城市管理服务集团股份有限公司第六分公司应承担的债务的不足清偿部分承担补充清偿责任； 四、驳回原告广州合富房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2250元，由被告广州珠江城市管理服务集团股份有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司第六分公司负担。（原告已预交受理费1425元，由被告广州珠江城市管理服务集团股份有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司第六分公司在履行上述判决义务时将其应承担受理费1425元直接支付原告，被告广州珠江城市管理服务集团股份有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司第六分公司于本判决生效之日起三日内向本院缴纳受理费825元。） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年八月二十四日 书记员***