四川某某生活服务集团股份有限公司与薛某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

四川省邛崃市人民法院 民事判决书 （2024）川0183民初3971号 原告：四川某某生活服务集团股份有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。 法定代表人：陈某某。 委托诉讼代理人：李某某，男，1974年2月15日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：艾某某，女，1990年9月17日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被告：薛某某，女，1986年6月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告四川某某生活服务集团股份有限公司（以下简称某某生活服务公司）诉被告薛某某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年10月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2024年11月18日公开开庭进行了审理。原告某某生活服务公司的委托诉讼代理人李某某、艾某某，被告薛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某生活服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令薛某某向某某生活服务公司支付2017年4月10日起至2023年9月30日止的物业服务费9259.16元及违约金4837.13元；2.判令薛某某承担本案诉讼费。事实与理由：2014年9月28日，成都邛崃某某置业有限公司与某某生活服务公司签订《前期物业服务合同》，约定物业交付后由业主享有合同约定权利，履行合同相关义务。薛某某作为蓝光·邛崃ＣＯＣＯ时代1-1-202业主，某某生活服务公司为薛某某提供相应的物业服务，物业交付后由业主享有合同约定权利，履行合同相关义务。2015年11月24日，某某生活服务公司与薛某某签订《前期物业服务协议》，约定某某生活服务公司为薛某某提供相应的物业服务，物业交付后由业主享有合同约定权利，履行合同相关义务。协议约定物业服务费1.6元／㎡，按建筑面积88.07㎡计算，每月共计140.91元，物业费按季度收取，违反协议约定，不按照协议约定的标准和时间缴纳有关费用的。从逾期之日起按所欠费用总额每日5‰收取违约金。合同签订后某某生活服务公司按约提供了相应的物业服务，但薛某某未按约定缴纳2017年4月10日至2023年9月30日的物业服务费用9259.16元及违约金4837.13元，共计14096.29元。经某某生活服务公司多次催缴，薛某某仍拒不履行缴费义务。 薛某某答辩称，1.《前期物业服务合同》是某某生活服务公司与成都邛崃某某置业有限公司签订的，承诺2016年国庆前交房，但延期交房未向业主说明情况且本人一致未居住，未参与小区福利活动，没有享受物业服务，未办理房产证；2.薛某某向邻居借用的拖板车被某某公司使用并拉走，某某公司对小区的商业收入明细进行过公示；3.某某公司提供的图纸与实际不同，系因搭建物业办公室所致，且造成本人房屋积水问题；4.购买房屋时部分业主享有减免3—5年物业费福利，本人作为业主未享受该福利。 经审理查明：2015年11月24日，甲方薛某某与乙方四川某某资产管理集团股份有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定：“第一条物业基本概况，物业名称蓝光·邛崃ＣＯＣＯ时代，甲方所购房屋销售（预售）合同编号09××××289，甲方所购房屋基本情况：类型住宅，坐落位置1-202，建筑面积约88.07㎡……第三条物业服务费用（布包扣房屋共用部位及共用设施设备大中修、更新、改造费用）一、甲方缴纳费用的期限及时间：甲方首次应预缴半年物业费，并于首次交费期满15日前预缴下年／季／月物业服务费。公寓1.6元／月·平方米……第十四条违约责任……四、甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用总额每日5‰收取违约金”。 另查明，从2017年4月10日起，薛某某收房，此后以开发商延期交房、未实际居住、未享受3-5年物业费减免福利、物业搭建办公室造成其房屋积水等为由一直未缴纳物业服务费，且不动产权证书亦因未缴纳税款而未办理。薛某某主张开发商承诺为其减免一年的物业费，某某生活服务公司予以认可，并因此明确薛某某未缴纳物业服务费的期间为2017年4月10日至2017年10月9日、2018年10月9日至2023年9月30日。 还查明，2018年11月27日，成都市工商行政管理局作出（成）登记内变字［2018］第014377号《准予变更登记通知书》，准予四川某某资产管理集团股份有限公司变更登记名称为四川某某集团股份有限公司。2021年10月27日，成都市工商行政管理局作出（川市监成）登记内变核字［2021］第4698号《准予变更登记通知书》，准予四川某某集团股份有限公司变更登记名称为四川某某生活服务集团股份有限公司。 以上事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同摘要》、薛某某与四川某某资产管理集团股份有限公司签订的《前期物业服务协议》、（成）登记内变字［2018］第014377号《准予变更登记通知书》、（川市监成）登记内变核字［2021］第4698号《准予变更登记通知书》、薛某某与成都邛崃某某置业有限公司共同签字捺印的《房屋平面图》、照片、当事人陈述等在案为证。对上述证据，本院予以确认。 本院认为，本案所涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前且持续至民法典施行后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”之规定，本案纠纷应适用《中华人民共和国民法典》的法律、司法解释的规定。 一、关于物业服务费。薛某某与某某生活服务公司签订《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。某某生活服务公司与薛某某形成了物业服务关系，某某生活服务公司依约向薛某某所居住的小区提供了物业服务。而物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论薛某某是否入住，均应根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定，在收房后按照协议约定缴纳物业服务费。如薛某某对物业服务不满，可通过正常途径与某某生活服务公司沟通协商解决或依照法律规定对自身权利寻求救济，但不宜因此拒交物业服务费。故某某生活服务公司向薛某某主张支付2017年4月10日至2017年10月9日、2018年10月9日至2023年9月30日（65个月21天）物业服务费的请求应予支持，薛某某应向某某生活服务公司支付物业服务费9257.92元（88.07㎡×1.6元／月／㎡×65月＋88.07㎡×1.6元／月／㎡÷30×21＝9257.92元）。 二、关于违约金。物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在。某某生活服务公司作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，应主动与业主多沟通，多听取和采纳业主的合理意见，尽可能提高物业服务质量，并对提供物业服务过程中确系损害了业主合法权益的情形积极协商、依法担当，为小区创造安全、优美的环境。薛某某未按协议约定缴纳物业服务费确系违约，但违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，考虑到双方当事人利益均衡，根据本案查明的某某生活服务公司的履约情况、薛某某的损失程度，某某物业服务公司提交的证据不足以证明其实际受到损失，对于某某生活服务公司主张违约金本院不予支持。 综上，某某生活服务公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告薛某某于本判决生效之日起五日内支付原告四川某某生活服务集团股份有限公司2017年4月10日起至2017年10月9日止、2018年10月9日起至2023年9月30日止的物业服务费9257.92元； 二、驳回原告四川某某生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76元，由被告薛某某负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年十一月二十五日 书记员***