四川某某生活服务集团股份有限公司与侯某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

四川省邛崃市人民法院 民事判决书 （2024）川0183民初3972号 原告：四川某某生活服务集团股份有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。 法定代表人：陈某某。 委托诉讼代理人：李某某，男，1974年2月15日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：艾某某，女，1990年9月17日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被告：侯某某，女，1996年5月7日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告四川某某生活服务集团股份有限公司（以下简称某某生活服务公司）诉被告侯某某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年10月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2024年11月18日公开开庭进行了审理。原告某某生活服务公司的委托诉讼代理人李某某、艾某某到庭参加诉讼，被告侯某某经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某生活服务公司向本院提出诉讼请求：1．判令侯某某向某某生活服务公司支付2021年4月25日起至2023年9月30日止的物业服务费4023.21元，违约金922.38元；2．判令侯某某承担本案诉讼费。事实与理由：2014年9月28日，成都邛崃某某置业有限公司与某某生活服务公司签订《前期物业服务协议》，约定物业交付后由业主享有合同约定权利，履行合同相关义务。侯某某作为蓝光·邛崃ＣＯＣＯ时代6-1-306业主，某某生活服务公司为侯某某提供相应的物业服务，物业交付后由业主享有合同约定权利，履行合同相关义务。2015年9月5日，侯某某与某某生活服务公司签订《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费1.6元／㎡，按建筑面积86.07㎡计算，每月共计137.71元，物业费按季度收取，违反协议约定，不按照协议约定的标准和时间缴纳有关费用的。从逾期之日起按所欠费用总额每日5‰收取违约金。后某某生活服务公司按约提供了相应的物业服务，但侯某某未按约定缴纳2021年4月25日至2023年9月30日至的物业服务费用4023.21元，违约金922.38元，共计4945.59元，经某某生活服务公司多次催缴，侯某某仍拒不履行缴费义务。 侯某某未答辩，也未提交书面意见。 经审理查明：2015年9月5日，甲方侯某某与乙方四川某某资产管理集团股份有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定：“第一条物业基本概况，物业名称蓝光·邛崃ＣＯＣＯ时代，甲方所购房屋销售（预售）合同编号09××××753，甲方所购房屋基本情况：类型住宅，坐落位置6-306，建筑面积约86.12㎡……第三条物业服务费用（布包扣房屋共用部位及共用设施设备大中修、更新、改造费用）一、甲方缴纳费用的期限及时间：甲方首次应预缴半年物业费，并于首次交费期满15日前预缴下年／季／月物业服务费。公寓1.6元／月·平方米……第十四条违约责任……四、甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用总额每日5‰收取违约金”。后侯某某以所居住的单元发生高空抛物事件，未缴纳2021年4月25日至2023年9月30日的物业费，某某生活服务公司通过电话、短信、送达书面物业服务费缴纳提示函的方式向侯某某进行了催收。 另查明，2018年11月27日，成都市工商行政管理局作出（成）登记内变字［2018］第014377号《准予变更登记通知书》，准予四川某某资产管理集团股份有限公司变更登记名称为四川某某集团股份有限公司。2021年10月27日，成都市工商行政管理局作出（川市监成）登记内变核字［2021］第4698号《准予变更登记通知书》，准予四川某某集团股份有限公司变更登记名称为四川某某生活服务集团股份有限公司。 还查明，不动产权证为川（2019）邛崃市不动产权第0××0号《不动产权证书》载明：坐落于××镇××坊街××号××楼××单元××层××号的房屋系侯某某单独所有，证载房屋建筑面积86.07平方米。 以上事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同摘要》《不动产权证书》《前期物业服务协议》、（成）登记内变字［2018］第014377号《准予变更登记通知书》、（川市监成）登记内变核字［2021］第4698号《准予变更登记通知书》、川（2019）邛崃市不动产权第0××0号《不动产权证书》、照片、当事人当庭陈述等在案为证。对上述证据，本院予以确认。 本院认为，本案所涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前且持续至民法典施行后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”之规定，本案纠纷应适用《中华人民共和国民法典》的法律、司法解释的规定。 一、关于物业服务费。侯某某与某某生活服务公司签订《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。某某生活服务公司与侯某某形成了物业服务关系，某某生活服务公司依约向侯某某所居住的小区提供了物业服务，侯某某作为该小区的业主亦实际接受了该物业服务，侯某某应当按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。侯某某如对物业服务不满，可通过正常途径与某某生活服务公司沟通协商解决或依照法律规定对自身权利寻求救济，但不宜因此拒交物业服务费。故某某生活服务公司向侯某某主张支付2021年4月25日至2023年9月30日（29个月5天）期间物业服务费的请求应予支持，侯某某应向某某生活服务公司支付物业服务费4016.6元（86.07㎡×1.6元／月／㎡×29月＋86.07㎡×1.6元／月／㎡÷30×5）。 二、关于违约金。物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在。某某生活服务公司作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，应主动与业主多沟通，多听取和采纳业主的合理意见，尽可能提高物业服务质量，为小区创造安全、优美的环境。侯某某未按协议约定缴纳物业服务费确系违约，但违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，考虑到双方当事人利益均衡，根据本案查明的被告履约情况、原告的损失程度，某某物业服务公司提交的证据不足以证明其实际受到损失，对于某某生活服务公司主张的违约金本院不予支持。 综上，某某生活服务公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告侯某某于本判决生效之日起五日内支付原告四川某某生活服务集团股份有限公司2021年4月25日起至2023年9月30日止的物业服务费4016.6元； 二、驳回原告四川某某生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告侯某某负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年十一月二十八日 书记员***