中移建设有限公司甘肃分公司、兰州市城关区铁路东村街道铁路新村社区卫生服务站房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘01民终3506号 上诉人（原审原告）：中移建设有限公司甘肃分公司，住所地甘肃省兰州市城关区***东路36号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃昊峒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，甘肃昊峒律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：兰州市城关区铁路东村街道铁路新村社区卫生服务站，住所地兰州市城关区铁路新村新丽小区院内。 法定代表人：***，该卫生服务站站长。 被上诉人（原审被告）：***，男，1968年7月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。 上诉人中移建设有限公司甘肃分公司（以下简称中移公司）因与上诉人兰州市城关区铁路东村街道铁路新村社区卫生服务站（以下简称卫生服务站）、被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中移公司上诉请求：1、撤销（2019）甘0102民初663号民事判决，依法改判支持中移公司的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由卫生服务站、***承担。事实与理由：一、一审法院认定中移公司停水停电，导致房屋不能正常使用，从而判定房屋占用费按照房租的50%支付，无事实及法律依据。卫生服务站、***构成严重违约，在无合法依据的情况下，占有使用中移公司的房屋长达19个月之久，即使停水停电也不应成为卫生服务站、***只支付50%房租的借口。合同到期后，卫生服务站、***虽数次承诺搬离，但一直未按照合同约定履行自己返还房屋的义务。中移公司即使采用了停水停电措施，但卫生服务站、***在占用房屋期间仍正常经营，停水停电并未影响房屋的正常使用。中移公司多次催促卫生服务站、***搬离、腾房均无果的情况下，停水停电也是卫生服务站及***造成的。一审不查明事实，判令支付50%的房租无任何事实依据。2.案涉房屋位于兰州市城关区经营铺面，房租为5416元／月，使用面积为150㎡，即36元／㎡／月。卫生服务站及***非法占有该房屋19个月，依法应当按照市场价格或房租标准支付房屋占用费。中移公司在卫生服务站及***非法占有房屋的情况下，主张按照合法占有期间的租金价格支付相应的房屋占用费，已经做出了极大让步，一审法院在没有事实依据的情况下判定按照租金的50%支付房屋占用费明显不符合市场规律。二、一审判决认为自2018年9月起，中移公司与卫生服务站及***之间不再存在租赁合同关系，中移公司主张违约金无事实依据的认定是错误的。2017年12月31日合同期限届满后，双方并未续签合同，此时双方租赁合同关系已经终止，但卫生服务站及***未按照约定返还、腾交房屋，构成严重违约，就此追究卫生服务站及***的违约责任，有充足的事实与法律依据。即使双方已经不存在租赁合同关系，但违约条款具有独立性，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，更何况卫生服务站及***存在违约行为，更应该按照合同约定追究违约责任，而一审判决致使卫生服务站及***自其违约行为中获利。即使不支持违约金，卫生服务站及***的违约行为也客观造成中移公司逾期付款利息的损失，严重影响了中移公司对自己房屋权利的行使，不但造成逾期付款利息损失，甚至影响中移公司对房屋租金的收取，将造成国有资产流失。综上所述，在卫生服务站及***严重违约的情况下，一审判决认定中移公司停水停电导致房屋不能正常使用从而判定卫生服务站及***按房租50%支付房屋占用费，且无需支付其他费用，没有任何事实与法律依据。此外，***个人也应承担连带责任。故请求二审法院撤销原判，依法改判。 卫生服务站上诉请求：1、请求撤销（2019）甘0102民初663号民事判决，发回重审或改判驳回中移公司的诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由中移公司承担。事实与理由：一、原审判决认定法律关系混乱。中移公司将***列为原审第二被告要求承担责任没有法律依据。本案所涉及《房屋租赁合同》是卫生服务站与中移公司之间签订的，***虽是卫生服务站的法定代表人，但卫生服务站具有独立法人资格，***没有共同承担法律责任的义务，所以中移公司的上诉应当予以驳回。二、原审判决认定事实错误。原审判决认定“《房屋租赁合同》到期后，卫生服务站向中移公司交纳了2018年1月至8月的房屋租金（含水电），中移公司收取了房屋租金，《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时主张解除合同，而原告自2018年9月起停水停电的行为视为与卫生服务站解除合同，故对原告主张被告卫生服务站立即腾交涉案房屋的诉讼请求予以支持”是完全错误的。中移公司的停水停电行为不应当视为解除合同，而是中移公司的侵权行为。依据《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。中移公司虽有权解除合同，但到期后依然收取了房屋租金，说明合同已经延续，达成口头协议，依然属于有效的合同。中移公司没有依法履行通知义务，更没有给卫生服务站留合理搬迁期限，所以应当认定《房屋租赁合同》并未解除。综上所述，请求二审支持卫生服务站的上诉请求。 中移公司向一审法院起诉请求：1．判令卫生服务站、***立即腾交非法占用中移公司的房屋；2．判令卫生服务站、***向中移公司支付自2018年9月1日至2019年1月31日的房屋占用费27080元（按照租金5416元/月计算）；3．判令卫生服务站、***向中移公司支付自2018年9月1日至2019年1月31日的违约金15200元（按照100元/日，共152日计算）；4．判令卫生服务站、***支付自2019年2月1日至实际腾交房屋期间的房屋占用费（按照租金5416元/月计算）；5．判令卫生服务站、***支付自2019年2月1日至实际腾交房屋之日期间的违约金（按照每日100元计算）。 一审法院认定事实：中移公司2017年8月21日前名称为铁通工程建设有限公司甘肃分公司。2017年3月21日，甘肃铁通通讯网络技术有限公司被铁通工程建设有限公司吸收合并，甘肃铁通通讯网络技术有限公司名称变更为铁路工程建设有限公司甘肃分公司。2017年5月26日，甘肃铁通通讯网络技术有限公司注销登记。 2016年12月31日，甘肃铁通通讯网络技术有限公司（作为甲方）与卫生服务站（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定，甲方现将坐落在兰州市城关区，使用面积150㎡，出租给乙方；第二条约定，租期一年，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，甲、乙双方议定每月租金为5416元整，年租金64992元，租金每季度交费（2、5、8、11月份），乙方交押金2000元；第五条约定，租赁期间，房费、水电暖费用的交纳时间，必须按甲方所开交费通知单的期限为准，如逾期五天交纳的，甲方可采取停水、停电等措施，并责令乙方除如数补交费用外，所超天数每天按应缴费用的1%（暖气费按10%）交付滞纳金，如15日内仍不按时交纳的，甲方有权解除合同，并追究乙方法律责任并赔偿损失；第六条第（一）款第三项约定，乙方有下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，并于解除合同通知乙方后5日内由乙方退还租赁场地。拖欠租金及房水电暖等费用15日以上的（以甲方书面通知为准）；第七条约定，乙方逾期交付租金及水电暖等费用的除应及时补交外还应支付违约金100元／日，乙方有违反本合同第六条第（一）款约定情形之一的（第三项除外），应支付违约金100元／日，如遇企业产业调整、规划改造和地方政府拆迁、征地等特殊原因，以及不可抗拒等因素致使合同不能继续履行时，本合同无条件终止，双方互不承担责任。合同签订后，双方依约履行。2017年12月31日合同期满后，双方未再续签合同。2018年5月7日、6月14日、8月3日，***分三次通过银行转账向中移公司交纳了2018年1月至8月的房屋租金共计45215元（含水电）。2018年9月起，中移公司就卫生服务站承租的房屋停水停电，卫生服务站既未搬离涉案房屋又未交纳房屋租金，中移公司遂诉至法院。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中移公司与卫生服务站签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。《房屋租赁合同》到期后，卫生服务站向中移公司交纳了2018年1月至8月的房屋租金（含水电），中移公司收取了房屋租金，《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，中移公司有权随时主张解除合同，而中移公司自2018年9月起停水停电的行为视为与卫生服务站解除合同，故对中移公司主张卫生服务站立即腾交涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于中移公司要求卫生服务站、***支付房屋占有使用费的诉讼请求，2018年8月31日，原租赁期间届满，卫生服务站未腾交涉案房屋且继续使用，但因中移公司停水停电，不能正常使用房屋，故应当按照每月5416元租金标准的一半向中移公司支付房屋占有使用费。关于中移公司要求卫生服务站、***支付违约金的诉讼请求，因自2018年9月起双方不再存在租赁合同关系，故中移公司再主张违约金无事实依据，且与其主张占有使用费的请求自相矛盾，故对该请求不予支持。另，***系卫生服务站的法定代表人，涉案合同的双方为中移公司和卫生服务站，根据合同相对性原则，本案的责任主体为卫生服务站。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、兰州市城关区铁路东村街道铁路新村社区卫生服务站于本判决生效之日起二十日内腾退中移建设有限公司甘肃分公司所有的位于兰州市城关区使用面积为150㎡的房屋；二、兰州市城关区铁路东村街道铁路新村社区卫生服务站向中移建设有限公司甘肃分公司按2708元／月的标准支付自2018年9月1日起至将上述房屋交还给中移建设有限公司甘肃分公司之日止的占用使用费；三、驳回中移建设有限公司甘肃分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费429元（已减半），由中移建设有限公司甘肃分公司负担100元，兰州市城关区铁路东村街道铁路新村社区卫生服务站负担329元。 二审中，中移公司提交卫生服务站于2018年1月30日、2018年4月18日、2018年6月10日向中移公司出具的***，证明中移公司在合同终止后的合理期限内履行了通知搬迁义务，并且卫生服务站就中移公司的通知作出了腾***。经法庭组织质证，卫生服务站对证据的真实性认可，但对证明目的有异议，认为其与之前的公司签订了协议，并没有和中移公司签订过协议。本院经审核，对三份***的真实性予以确认，对中移公司提交证据的证明目的予以采纳。但本院对中移公司二审提交证据的行为予以口头训诫。卫生服务站、***二审没有提交新证据。 二审经审理查明，一审判决查明认定的案件事实属实，本院予以确认。另查明，中移公司在合同到期前即2017年10月份向卫生服务站发出通知，告知卫生服务站合同期满后将收回租赁的房屋。租赁合同期满后，卫生服务站分别于2018年1月30日、2018年4月18日、2018年6月10日向中移公司出具《***》，***中卫生服务站向中移公司陈述了服务站的基本情况和存在的困难，表示积极配合中移公司工作，尽快寻找房源，请求中移公司在腾交房屋时间上予以宽限，并分别承诺于2018年4月前、5月31日前、7月31日前搬离向中移公司交还房屋。但卫生服务站并未按照承诺时间腾交房屋而是继续经营使用房屋至今。 本院认为，中移公司与卫生服务站签订《房屋租赁合同》，约定租期为2017年1月1日至2017年12月31日。合同到期前中移公司就已经通知卫生服务站合同到期后不再续租，卫生服务站对此也是明知的。合同期满后卫生服务站理应向中移公司腾交返还房屋。然根据当事人二审中提交的卫生服务站向中移公司出具的《***》，在租赁合同到期后，中移公司是基于卫生服务站的请求和作出的承诺，同意对腾退房屋的时间予以宽限，并非同意卫生服务站继续租赁使用房屋进行经营，双方在合同期满后并未成立不定期租赁合同关系的合意，根据二审查明认定的事实，一审判决认定双方在合同期满后形成不定期租赁合同关系有误，应予纠正。卫生服务站单方出具的《***》在性质上仍属于对双方产生权利义务的合同，对当事人具有法律约束力。卫生服务站应当按照承诺履行自己的义务，但卫生服务站没有按照承诺时间腾交房屋构成违约，应承担违约责任。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”卫生服务站没有按照承诺腾交房屋而是继续使用案涉房屋开展经营活动，故应向中移公司承担腾交房屋及赔偿占用期间损失的违约责任。中移公司要求判令卫生服务站立即腾交被占用房屋的诉讼请求应予支持。同时卫生服务站也应承担没有按照承诺腾交房屋，继续占有使用房屋进行经营给中移公司造成损失的违约赔偿责任，即应当支付占有使用房屋期间的房屋占有使用费。中移公司请求判令卫生服务站支付房屋占用费的诉请亦应当予以支持。卫生服务站没有按照***向中移公司腾交房屋，已经构成严重违约，中移公司基于卫生服务站的严重违约行为，采取的停水停电措施属于维护自身权利的正当行为，不属侵权行为，不构成侵权，且采取的正当措施并未影响卫生服务站对房屋的正常使用和经营活动的开展，不能成为减少卫生服务站支付占用费的正当事由。卫生服务站已经支付的2018年1-8月份的租金在性质上应认定为支付的房屋占有使用费。中移公司对卫生服务站按照原租赁合同的月租金标准5416元支付占用费没有提出异议，故卫生服务站因按照月租金5416元的标准向中移公司支付自2018年9月1日起至房屋实际腾交之日止的房屋占有使用费。卫生服务站出具的***没有对未按承诺期限腾交房屋承担违约金作出承诺，而双方在租赁合同期满终止后不成立不定期租赁合同关系，且本院已经认定卫生服务站向中移公司就没有履行***的违约行为，承担赔偿占用费的违约责任，故对于中移公司要求卫生服务站按照原租赁合同的约定承担违约金的请求，本院不予支持。案涉《房屋租赁合同》的签订主体为卫生服务站，所承租的房屋亦由卫生服务站作为开展经营活动的场所使用，合同到期后向中移公司提出请求并作出承诺的也是卫生服务站，而卫生服务站亦办理取得《民办非企业单位登记证书》和《医疗机构执业许可证》，因此，应当由卫生服务站向中移公司承担民事责任，中移公司要求卫生服务站的法定代表人***承担连带责任，本院不予支持。 综上所述，卫生服务站的上诉请求不能成立，应予驳回。中移公司的上诉请求部分成立，本院予以合理支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初663号民事判决； 二、兰州市城关区铁路东村街道铁路新村社区卫生服务站于本判决生效后立即向中移建设有限公司甘肃分公司腾退位于兰州市城关区使用面积为150㎡的房屋，并按照5416元／月的标准支付自2018年9月1日起至该房屋实际腾退之日的房屋占有使用费； 三、驳回中移建设有限公司甘肃分公司对***的诉讼请求； 四、驳回中移建设有限公司甘肃分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费429元（已减半），由兰州市城关区铁路东村街道铁路新村社区卫生服务站负担。上诉人中移建设有限公司甘肃分公司交纳的二审案件受理费200元，由兰州市城关区铁路东村街道铁路新村社区卫生服务站负担；上诉人兰州市城关区铁路东村街道铁路新村社区卫生服务站交纳的二审案件受理费658元，由其自行负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　杨　清 二〇一九年十二月十二日 书记员　　***