中移建设有限公司甘肃分公司、兰州马队长餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0102民初7593号 原告（反诉被告）：中移建设有限公司甘肃分公司，住所地甘肃省兰州市城关区***东路36号。 负责人：***，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃昊峒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰州马队长餐饮有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区铺面。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，兰州焦家湾法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：***，兰州焦家湾法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）中移建设有限公司甘肃分公司（以下简称：“中移建设公司”）与被告（反诉原告）兰州马队长餐饮有限公司（以下简称：“马队长餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2019年12月25日作出(2018)甘0102民初10970号民事判决，原告中移建设公司不服，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，甘肃省兰州市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）甘01民终1250号民事裁定书，撤销本院一审判决，发回本院重审。本院2020年8月4日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告中移建设公司委托诉讼代理人***，被告马队长餐饮公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中移建设公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2014年12月31日签订的十年期《房屋租赁合同》；2、依法判令马队长餐饮公司腾交非法占用的房屋；3、依法判令马队长餐饮公司承担自2019年4月1日至2020年12月31日期间的房屋占用费985500元，并承担自2021年1月1日至实际腾交房屋之日期间的房屋占用费；4、本案诉讼费由马队长餐饮公司承担。事实及理由：2016年12月31日，甘肃铁通通讯网络技术有限公司与马队长餐饮公司签订了房屋租赁合同一份，约定甘肃铁通通讯网络技术有限公司将位于兰州市城关区，使用面积为438平方米的房屋出租给马队长餐饮公司使用，合同至2017年12月31日止。2017年3月21日，铁通工程建设有限公司对甘肃铁通通讯网络技术有限公司进行了吸收合并。2017年5月26日，甘肃铁通通讯网络技术有限公司注销。2017年8月21日，铁通工程建设有限公司甘肃分公司变更为中移建设有限公司甘肃分公司。2017年12月31日，上述房屋租赁合同约定的租赁期限届满，因国家调整国有企业经营政策，中移建设公司作为国有企业，在合同终止后即通知马队长餐饮公司不再出租该房屋，但马队长餐饮公司并未按照合同约定在五日内将房屋腾交，经中移建设公司多次催促仍未腾交。中移建设公司遂诉至贵院，望判如所请。 马队长餐饮公司辩称，其公司与中移建设公司签订的房屋租赁合同尚未到期，中移建设公司无权要求其公司腾交房屋。另其公司已将案涉房屋的租金交纳至2019年3月，其公司愿意继续承租涉案房屋，交纳诉讼期间的房屋租金。 马队长餐饮公司向本院提出反诉请求：1、继续履行双方于2014年12月31日签订的为期10年的房屋租赁合同；2、本案诉讼费、反诉费由中移建设公司承担。事实与理由：马队长餐饮公司与中移建设公司曾吸收合并的前公司甘肃铁通通讯网络科技有限公司并征得该公司同意，给前租赁方支付转让费105万元的情况下，双方于2014年12月31日签订了租期为10年的房屋租赁合同，约定将位于兰州市城关区铺面租赁给马队长餐饮公司经营餐饮业，因经营餐饮业属于特殊行业，经营周期长，投入成本巨大，故双方约定租赁期限为10年。基于对合同的信赖，马队长餐饮公司接收该铺面后，投入巨额资金对原来破旧的租赁房屋进行了全面装修升级，对基础设施改造包括电力、燃气、供水、装修等费用达400余万元。为了避免因房租的涨跌而引起纠纷，后双方每年沿用上次合同内容签订租赁合同，但不影响10年的合同期限。后城关区政府将马队长餐饮公司二楼餐厅作为虚拟养老餐厅，为周边孤寡老年人提供就餐服务，为辖区老年人解决了基本生活需求，并中标取得2019年-2021年在兰州市城关区民政局养老业务，继续经营虚拟养老餐厅。现中移建设公司在租赁期内要求其公司腾交房屋，构成违约，若其公司无法继续经营，将遭受巨大经济损失，故提出反诉请求，请求人民法院支持其反诉请求。 中移建设公司对马队长餐饮公司的反诉请求辩称，第一，马队长餐饮公司虽称有租期十年的房屋租赁合同，但双方另存在三份分别于2015年、2016年、2017年签订的房屋租赁合同，该三份合同的签订时间、履行期限均晚于马队长餐饮公司所称的租期为10年的房屋租赁合同，依法应当适用后签订的合同。第二，马队长餐饮公司所谓征得其公司同意给前租赁方支付转让费105万元无任何证据。故马队长餐饮公司要求其公司继续履行房屋租赁合同及赔偿经济损失无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回马队长餐饮公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2014年12月31日，甲方甘肃铁通通讯网络技术有限公司与乙方马队长餐饮公司签订房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落于兰州市城关区铺面（使用面积438平方米）出租给乙方开办餐饮项目，租期为10年，即自2014年12月31日起至2024年12月31日止，押金20000元，月租金为24924元，年租金为299080元，租金支付方式为每月25日前交清下月房租。甲方有权按期收取房租及水电暖等费用，在合同生效后两日内将房屋、场地移交乙方使用；乙方按合同约定的用途使用租赁场地，按期交付房租及水电暖等费用，承担对租赁场地及相关设施的日常维修及费用；乙方在征得甲方同意的前提下进行房屋扩建时，所扩建部分的相关手续由乙方办理，所发生的费用由乙方交纳，甲方将按扩建后的实际面积收取房租；乙方所租房屋需装修时，施工方案必须经甲方审核书面同意后方可施工，对原室内的水电暖设备不得随意改动，不得改变房屋结构，并严格遵守消防部门的规定；装修材料及电线路必须符合国家标准，否则发生设备损坏及人身伤亡事故由乙方承担全部责任及经济赔偿；租赁期间，房费、水电暖费用的交纳时间，必须按甲方所开交费通知单的期限为准，如逾期5天交纳的，甲方可采取停水、停电等措施，并责令乙方除如数补交费用外，所超天数每天按应交费用的1%（暖气费按10%）交付滞纳金；如15天内仍不按时缴纳的，甲方有权解除合同并追究乙方法律责任并赔偿损失；乙方有下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，并于解除合同通知乙方后5日内乙方退还租赁场地：1、擅自将租赁场地转让、转租、转借他人或擅自调换使用（未经甲方书面同意）；2、擅自拆改租赁场地结构或改变用途，故意损坏租赁场地或设施，擅自变更经营项目（未经甲方书面同意）；3、拖欠租金及水电暖等费用达15日以上的（以甲方书面通知为准）；4、租赁场地无正当理由闲置达1个月以上的（以甲方书面通知为准）；5、利用租赁场地从事噪音和污染环境活动，违反国家法律规定及损坏社会公共利益；6、造成重大安全及人身伤亡事故。如遇有企业产业调整、规划改造或地方政府拆迁、征地等特殊原因，以及不可抗拒等因素致使合同不能继续履行时，本合同无条件终止，双方互不承担责任；租赁期满后，本合同即行终止，届时乙方须将租赁场地在租赁期满后5日内退还甲方。合同还约定违约责任等其他事宜。原审庭审过程中，原告中移建设公司对该合同落款处甘肃铁通通讯网络技术有限公司的印章及其公司法定代表人**的签字的真实性不予认可，向本院提出对该合同落款处甘肃铁通通讯网络技术有限公司的印章及其公司法定代表人**的签字进行鉴定的申请，本院委托甘肃中科司法物证技术鉴定中心进行了司法鉴定，该鉴定中心于2019年11月8日作出甘中科（ＷＳ）**字2019年底2110号司法鉴定意见书，鉴定意见为1、ＪＣ1与ＹＢ1、ＹＢ2上的印文是同一枚印章盖印形成；2、ＪＣ2是**本人书写。 另查明，甘肃铁通通讯网络技术有限公司与马队长餐饮有限公司分别于2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日签订了房屋租赁合同，该三份租赁合同除租赁期限（均为一年期）与上述租赁合同房屋租赁合同约定租赁期限（为十年期）不同外，其余内容均一致。另有2016年12月31日签订的租赁合同显示2017年1月1日至2017年12月31日期间的年租金提高至309996元。马队长餐饮公司每季度向中移建设公司支付房屋租金，租金支付至2019年3月31日。2016年2月开始，马队长餐饮公司承接了兰州市城关区民政局主办的虚拟养老院老年餐服务，于2018年9月18日通过公开竞标后取得继续经营虚拟养老院老年餐饮项目，该项目服务期限为三年。2020年3月23日，马队长餐饮公司入围兰州市城关区虚拟养老院政府购买居家养老服务项目第一包。 又查明，2014年8月8日，马队长餐饮公司法定代表人***与案外人**签订店铺转让协议书一份，协议约定，**“将自己经营的位于兰州市城关区店铺（原为少城**火锅）”转让给***使用，转让后店铺现有的装修、装饰及其他约定的设备全部归***所有，转让费为105万元，签订合同日***向**支付50000元的定金，***于2014年8月14日一次性向**支付转让费100万元；**应协助***办理该店铺的承租手续。2014年8月13日，甘肃铁通通讯网络技术有限公司与**代表的“城关区和政西街少城**火锅”签订协议书一份，双方同意于2014年8月31日终止原2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租赁合同。同日，***向**账户汇款100万元，**向***出具了“收到***转让费（和政西街56＃少城**火锅）105万元”的收条。 再查明，2017年3月21日，铁通工程建设有限公司吸收合并了甘肃铁通通讯网络技术有限公司。2017年3月23日，甘肃铁通通讯网络技术有限公司在报纸上刊登了注销其公司的公告。2017年5月26日，甘肃铁通通讯网络技术有限公司注销登记。2017年8月21日，铁通工程建设有限公司名称变更为中移建设有限公司，铁通工程建设有限公司甘肃分公司名称变更为中移建设有限公司甘肃分公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，自签订之日起成立，对双方具有法律约束力。依据中移建设公司与马队长餐饮公司分别于2015年12月31日、2016年12月31日续签了两个一年期的租赁合同可以获知，双方于2014年12月31日签订的一年期房屋租赁合同是对同日签订的十年期房屋租赁合同租期的改变（而非相反），该项改变应视为合同的变更。2017年12月31日合同期满后，双方再未续签租赁合同，此后马队长餐饮公司仍依原约定通过网上银行向中移建设公司账户按季度、按原租金数额支付租金，中移建设公司亦未表示异议，案涉商铺租金被告已支付至2019年3月底。上述事实表明，当续签合同的期满日届至时，中移建设公司口头通知马队长餐饮公司不再续签合同，主张腾交房屋的行为，有违双方意在至少维持十年租赁关系的合同目的。因为，从双方在同一天先签订租期为十年的合同，同时又改为每年续签一次合同的事实分析，双方是基于房屋租赁市场的租金在十年期间必然发生变化，故将租赁期限改为一年，即改为每年续签一次合同的交易模式，以便随行就市调整租金。此项变更并非是对长期租赁案涉房屋的立约初衷作出变更，即双方均愿长期合作，仅将交易模式改为每年续签合同，故双方间的租赁法律关系应定性为长期租赁的交易模式，但每年续签合同。此种交易模式除方便***市场行情调整租金外，各自还应承担对方有可能不再续签合同的风险，对此，马队长餐饮公司作为承租人应属明知且愿意承担该项风险。关于涉案双方签订的房屋租赁合同应否解除的问题，合同约定2017年度起涉案房屋年租金标准为309996元，而被告按此标准将房屋租金交纳至2019年3月31日后因涉及纠纷而再未交纳。本次审理过程中，原告亦拒绝接收被告按2017年度房屋租金标准缴纳的费用，原告以自己的行为表明不再继续履行房屋租赁合同，马队长餐饮公司作为承租人明知不再续签合同的后果,仍然使用涉案商铺至今,且双方就房屋租金的涨幅始终没有达成合意,被告没有采取积极措施与原告商讨,反而以继续入围虚拟养老院居家养老服务的方式试图继续履行房屋租赁合同,此种行为导致原告更为不愿继续履行合同。商业活动秉承互惠互利、自愿公平、和谐发展原则,故涉案房屋租赁合同在事实上已无继续履行必要，故对原告要求解除与被告兰州马队长餐饮有限公司于2014年12月31日签订的十年期限的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；被告马队长餐饮公司要求继续履行双方于2014年12月31日签订的十年期限的房屋租赁合同的反诉请求,本院不予支持。合同解除后，被告应当向原告腾交案涉的位于兰州市城关区铺面（使用面积438平方米），故对原告同时要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。 关于原告要求被告支付自2019年4月1日至2020年12月31日期间的房屋占用费985500元，并承担自2021年1月1日至实际腾交房屋之日期间的房屋占用费的诉讼请求，首先，2019年底至2020年的新型冠状病毒感染肺炎疫情，系不可抗力，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。其次，根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监督总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，要求对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。为此，本院酌定免除被告2020年度上半年3个月的房屋租金，根据2017年度房屋租赁合同约定，被告已按月租金25833元支付了截至2019年3月的占有使用费,2019年4月1日起至2020年12月31日的占有使用费原告要求被告按照原告与其他商户签订的房屋租赁合同中约定的月租金49275元予以支付,本院认为,该主张没有支持依据,且因系原告单方解除合同,已给被告造成一定的经济损失,本院酌情考虑由被告按照2017年度月租金25833元支付,被告应当承担的自2019年4月1日起至2020年12月31日应为464994元(25833元×21个月-25833元×3个月),2021年1月1日至实际腾交房屋之日的占有使用费按月租金25833元计算,故对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中移建设有限公司甘肃分公司与被告兰州马队长餐饮有限公司于2014年12月31日签订的十年期限的房屋租赁合同； 二、被告兰州马队长餐饮有限公司在本判决生效后30日内向原告中移建设有限公司甘肃分公司腾交位于兰州市城关区铺面（使用面积438平方米）； 三、被告兰州马队长餐饮有限公司在本判决生效后30日内向原告中移建设有限公司甘肃分公司支付2019年4月1日至2020年12月31日房屋占用使用费464994元,2021年1月1日至实际腾交房屋之日的占有使用费按月租金25833元计算； 四、驳回被告兰州马队长餐饮有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13655元，由原告中移建设有限公司甘肃分公司负担5380元，被告兰州马队长餐饮有限公司负担8275元，在本判决生效后30日内给付原告；鉴定费6000元，由原告中移建设有限公司甘肃分公司负担；反诉费13000元，由被告兰州马队长餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　段　海 二〇二一年九月七日 书　记　员　　***