某某与湖南保利物业管理有限公司二审民事判决书

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院 民事判决书 （2023）湘31民终1620号 上诉人（原审原告）：***，男，1956年9月28日出生，汉族，现住湖南省凤凰县。 委托诉讼代理人：***，男，1982年5月20日出生，汉族，住湖南省凤凰县。 被上诉人（原审被告）：湖南保利物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区书院路9号保利国际广场B3栋404-406房。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1981年10月9日出生，土家族，住湖南省吉首市，系被上诉人湖南保利物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，1990年10月18日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系被上诉人湖南保利物业管理有限公司法务经理。 上诉人***与被上诉人湖南保利物业管理有限公司物权保护纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2023）湘3101民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***的上诉请求：1.请求撤销原判，改判支持***一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由湖南保利物业管理有限公司承担。事实与理由：1.一审法院事实认定错误，***与湖南保利物业管理有限公司之间存在合法有效的租赁合同，湖南保利物业管理有限公司应根据合同约定的支付标准向***支付店铺租金及逾期利息。***与案外人湘西自治州和盛堂百货有限公司签订的《商铺委托经营合同》于2018年4月30日到期，在该合同到期后，和盛堂百货对***所有的店铺继续占有、使用，直至2020年11月，和盛堂百货因经营不善在政府的参与下，移交给湖南保利物业管理有限公司经营，双方没有变更原合同，应当参照原《商铺委托经营合同》约定的10%标准计付租金。2.一审法院未认清***对案涉物业享有完整的物权，享有排他性，不受他人干涉。3.一审法院将湖南保利物业管理有限公司与和盛堂部分业主重新签订合同后约定的支付标准，作为湖南保利物业管理有限公司对***的赔偿标准是错误的。4.本案应当根据意思自治原则和合同相对性原则来裁判，而不应当参照案外人的合同来认定。湖南保利物业管理有限公司通过与部分业主协商后达成了一致意见，并重新签订了合同，然后按照新签订的合同履约，体现的是他们双方之间真实意愿，但这与***无关，***不受该合同的约束。 湖南保利物业管理有限公司答辩称，1.因***不同意与湖南保利物业管理有限公司签订合同，一审法院认定双方对商铺占用费标准没有约定，而案涉商铺始终采用的是整体规划、统一经营管理的运营模式，根据公平原则，湖南保利物业管理有限公司向***支付商铺占用费的标准应参照湖南保利物业管理有限公司与大多数业主正在实际履行合同约定的支付标准。2.经2023年6月18日至2023年6月21日表决，参与表决的业主过半数同意由湖南保利物业管理有限公司继续经营和盛堂项目，且已有过半数业主与湖南保利物业管理有限公司签订了新的合同，故案涉损失参照上述标准计算。3.根据湖南保利物业管理有限公司二审提交的吉首和盛堂信访维稳问题工作领导小组出具的《关于和盛堂业主大会及项目商铺租赁合同签订的情况说明》，截止2023年12月7日，已有374户业主与湖南保利物业管理有限公司签订了5%标准的相关合同。 原审原告***的诉讼请求：1.请求法院判令被告支付实际占用商铺2022年9月至2023年4月共计8个月所欠付租金5122.40元(640.30元/月)，并支付利息损失（利息损失按同期银行贷款利息计算，从应该支付之日计算至实际付清之日止），546.39元。总计：5668.79元；2.请求法院判令被告按吉首市人民法院（2022）湘3101民初5046号民事判决书所确定的租金标准，（即每年租金金额按原告实际购买商铺总金额的10%计算）。每月640.30元向原告按月支付后续的商铺租金；3.请求法院判令被告按月支付原告后续租金直至商铺实际返还之日止；4.请求法院判令被告，自起诉之日起，以起诉的金额为基数，按同期全国银行问同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算利息损失；5.请求法院判令被告承担本案诉讼费用及执行费用。 一审法院认定事实：2007年11月8日，原告***与案外人湘西自治州楚源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以76836元购买了和盛堂第三层3062号商铺。同日，原告***与案外人湘西自治州和盛堂百货有限公司签订《商铺委托经营合同（第一层、第二层）》，将其所有的案涉商铺委托给案外人湘西自治州和盛堂百货有限公司经营，委托经营期间至2018年4月30日，实际履行至2020年6月30日。后***因租金问题向该院诉讼，该院作出（2019）湘3101民初680号民事判决书，判令湘西自治州和盛堂百货有限公司自2019年6月1日起，每月支付***商铺占用租金640.3元，该占用租金计至商铺实际返还之日。二审维持原判进入执行程序后，该院强制执行了截至2021年1月30日的租金。2020年11月1日，被告湖南保利物业管理有限公司与大多数和盛堂业主签订了《和盛堂百货项目资产管理服务合同》，正式进驻接管和盛堂项目，年度资产固定收益为购买商铺的初始价格的10%。因原告***未与被告湖南保利物业管理有限公司签订《和盛堂百货项目资产管理服务合同》，未获得商铺租金，遂向该院提起诉讼。该院于2023年2月10日作出（2022）湘3101民初5046号民事判决书，判令被告湖南保利物业管理有限公司向原告***赔偿2021年2月1日至2022年8月31日占用其商铺为其造成的损失12165.7元。2022年9月1日之后的占用费用，因和盛堂业主与被告湖南保利物业管理有限公司之间尚未商定明确一致的收益标准，对此期间的损失尚不确定，法院未作出判决。2023年6月18日至2023年6月21日，吉首边城商厦小区业主大会在和盛堂7楼业主委员会办公室召开，共计351户参与投票（享有投票权的人数为516户），同意由湖南保利物业管理有限公司继续经营的票数为189票、退铺分铺自营的票数为143票、弃权的票数为20票。截至2023年8月16日，已有260户业主与湖南保利物业管理有限公司、案外人广州安益商业管理有限公司签订《和盛堂项目商铺租赁及资产管理服务合同》。另查明，案涉商铺坐落于镇××路××号边城商厦362，系原告***单独所有，房屋建筑面积为12.6㎡，房产证号为吉房权证镇字第7××1号。该商铺现仍由被告湖南保利物业管理有限公司实际占有、出租，但自2022年9月1日起即未向原告***支付任何费用，原告***诉至该院。 一审法院认为：本案系物权保护纠纷。双方对被告湖南保利物业管理有限公司实际占有、出租原告***所有的案涉商铺，对原告***造成损失的事实无异议。本案的争议焦点为：一、被告湖南保利物业管理有限公司应当以什么标准赔偿原告***因商铺被占用造成的损失及计算损失的时间；二、被告湖南保利物业管理有限公司是否应当向原告***支付利息损失。关于争议焦点一，被告湖南保利物业管理有限公司在未与原告***签订合同的情况下，占有、出租原告***所有的案涉商铺，侵害其对所有物权的行使，造成了原告***的损失，故原告***主张损害赔偿的诉请，该院予以支持。因双方之间未签订合同，亦未曾对损害赔偿的标准有过约定，而案涉商铺始终采用的是整体规划、统一经营管理的运营模式，故被告湖南保利物业管理有限公司向原告***赔偿的标准应参照被告湖南保利物业管理有限公司与大多数业主正在实际履行的合同约定的支付标准。根据本案现有证据显示，经2023年6月18日至2023年6月21日的表决，参与表决的业主过半数同意由被告湖南保利物业管理有限公司继续经营和盛堂项目，租金支付标准为年度租金=商铺一手业主从开发商处购买商铺的初始购买价格×5%，且已有过半数业主与被告湖南保利物业管理有限公司签订了新的服务合同，故案涉损失的参照上述标准计算。原告***主张按照（2022）湘3101民初5046号民事判决书计算赔偿标准，经查，该判决中并未对2022年9月1日之后的标准进行确认，而是说明原告***可在大多数业主统一收益标准后另行主张，故原告***的该项诉请，该院不予支持。原告***主张被告湖南保利物业管理有限公司支付租金至退铺之日止，但尚未发生的侵害损失尚不明确，不宜提前做出处理，故被告湖南保利物业管理有限公司向原告***赔偿损失的起止时间，该院认定为2022年9月1日至2023年8月31日（共计12个月）。若被告湖南保利物业管理有限公司后续继续占用原告***所有的商铺，可自行向原告***履行支付义务。原告***亦可在占用事实实际发生后另行主张权利。综上，被告湖南保利物业管理有限公司应向原告***赔偿的损失金额为76836元×5%÷12个月×12个月=3841.8元。关于争议焦点二，原告***主张被告湖南保利物业管理有限公司向其支付利息损失，因原、被告之间并未签订合同，亦未对被告湖南保利物业管理有限公司侵害其物权的赔偿金额的支付期限进行过任何约定，故原告***主张利息损失的诉请，该院不予支持。另，原告***要求被告湖南保利物业管理有限公司承担执行费，因未实际产生，该院不予支持。综上所述，本案经审判委员会讨论决定，原告***的诉讼请求，该院部分予以支持。被告湖南保利物业管理有限公司的辩解意见，该院部分予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第八项、第二百零七条、第二百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南保利物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告***赔偿2022年9月1日至2023年8月31日止，共计12个月占用其商铺为其造成的损失3841.8元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告湖南保利物业管理有限公司负担。 二审期间，被上诉人提交的证据，本院依法组织双方当事人进行了举证质证，经审查，所提交证据能够证明本案关键事实，本院依法予以采信。 本院二审查明的案件事实除对原审判决认定“弃权的票数为20票”有异议外，对原判决认定的其他事实本院予以确认。本院二审另查明，弃权票数为19票。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条“第二审人民法院应当对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的法律规定，本案围绕***的上诉请求进行审查，因***的上诉请求与一审诉讼请求一致。故本案的争议焦点与一审判决归纳的争议焦点一致，本院二审对于上诉请求能否成立，阐述如下： 原判认定商铺占用费计算标准按照5%计算，并无不当，理由有以下三点：第一，物权保护的基础在于维系物的正常使用，发挥物的效用，产生经济价值，因乾州新区、湘西高新区的发展，吉首老城区的流动人口日益减少，许多客源均选择在乾州世纪广场“天虹”等新商场逛街、购物和消费。在商场客源减少、业绩下滑的背景下，吉首市人民政府成立了吉首市和盛堂信访维稳问题工作领导小组，通过行政调节、市场走访、开会表决等方式，积极与商场管理方协商，解决和盛堂商户的诉求。按照5%的标准计算商铺租金，系经2023年6月18日至2023年6月21日的和盛堂业主大会表决确定的，参与表决的业主过半数同意由湖南保利物业管理有限公司继续经营和盛堂项目，租金支付标准为年度租金=商铺一手业主从开发商处购买商铺的初始购买价格×5%，且已有过半数业主与被告湖南保利物业管理有限公司签订了新的服务合同。因此，所确定的5%标准较为客观地反映了市场规律和业主群体的接受度；第二，案涉业主一方自2007年左右购买门面时开始，就一直委托商场管理方代为管理商铺，统一对外经营，业主们对于商铺采用的是整体规划、统一经营管理的经营模式是知晓且明确的。且在案涉业主购买商铺的商品房买卖合同亦对此有作出明确约定，即作为业主一方应按照湘西自治州和盛堂百货有限公司的管理规定和要求来经营，虽然商场的管理公司几经变化，但是该商场整体规划、统一经营的模式一直延续至今；三、虽然业主各自的产权应当受到法律保护，但是在商场作为一个整体对外招租并由湖南保利物业管理有限公司对外统一经营的情况下，原判将案涉业主们的利益与其他未引发诉讼的业主们的利益视为一个整体来看待，现大多数业主选择接受5%标准计算租金，原判予以认定该标准作为占用费计算的依据，兼顾考虑了业主的合法权益与吉首老城区商场可持续发展的利益，并无不妥之处，本院二审予以维持。 关于利息损失、执行费用的问题，因湖南保利物业管理有限公司进场后，未与***签订书面合同，双方对于湖南保利物业管理有限公司继续占用***商铺对外经营、如何计算相关费用未协商一致，故在权利义务关系尚处于引发争议状态之下，***主张利息损失，没有事实根据，原审判决不予支持，并无不当，本院二审予以确认。因该案是否涉及需强制执行问题，因执行行为尚未发生，故原审判决对此不予支持并无不当。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十二月二十日 法官助理*** 书记员*** 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。