某某与湖南保利物业管理有限公司二审民事判决书

湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院 民事判决书 （2023）湘31民终1618号 上诉人（原审原告）：***，男，2001年9月13日出生，苗族，现住湖南省长沙市。 委托诉讼代理人：***，女，1972年8月30日出生，土家族，现住吉首市。 被上诉人（原审被告）：湖南保利物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区书院路9号保利国际广场B3栋404-406房。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1981年10月9日出生，土家族，住湖南省吉首市，系被上诉人湖南保利物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，1990年10月18日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系被上诉人湖南保利物业管理有限公司法务经理。 上诉人***与被上诉人湖南保利物业管理有限公司物权保护纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2023）湘3101民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***的上诉请求：1、请求撤销原判，发回重审或者依法改判湖南保利物业管理有限公司按上诉人实际购买商铺总金额10%标准赔偿2022年9月1日至2023年8月31日止，共计12个月占用其商铺造成的损失72717.48元；2、本案一审、二审诉讼费用由湖南保利物业管理有限公司承担。事实与理由：一、***认为业主委员会的选举成立不合法，一审中***要求湖南保利物业管理有限公司提交业主委员会选举、签名的详细资料，湖南保利物业管理有限公司始终没有提供，仅提供了最终选举结果，故***有理由相信湖南保利物业管理有限公司并没有业主签名的详细记录，再结合湖南保利物业管理有限公司在庭后补充所提交的证据中存在造假行为，所以***有充分理由相信被上诉人所提交的一系列证据都是被上诉人精心设计造假，对其所提交的所有证据的真实性不予认可。二、***与湖南保利物业管理有限公司之间的物权保护纠纷，湖南保利物业管理有限公司应当按照***实际购买商铺总金额10%标准赔偿因商铺被占用造成的损失。在2021年、2022年有类似案件得到了吉首市人民法院的支持，同案应当同判。2022年8月以前为疫情期间，法院都是按照购买商铺总价款10%支付占用金，而2022年8月以后疫情慢慢好转，法院却按照5%支付占用金，显然不符合客观实际。三、结合一审认定的事实，达成协议的时间是在2023年6月18日至2023年6月21日，按照正常逻辑推理，湖南保利物业管理有限公司如果按照达成协议时作为起算点，5%的支付比例只能从2023年6月开始往后计算，而一审法院却把5%的计算比例覆盖了协议签订前后的时间段，这样的计算方式显然有悖于正常逻辑和情理。 湖南保利物业管理有限公司答辩称，1.因***不同意与湖南保利物业管理有限公司签订合同，一审法院认定双方对商铺占用费标准没有约定，而案涉商铺始终采用的是整体规划、统一经营管理的运营模式，根据公平原则，湖南保利物业管理有限公司向***支付商铺占用费的标准应参照湖南保利物业管理有限公司与大多数业主正在实际履行合同约定的支付标准。2.经2023年6月18日至2023年6月21日表决，参与表决的业主过半数同意由湖南保利物业管理有限公司继续经营和盛堂项目，且已有过半数业主与湖南保利物业管理有限公司签订了新的合同，故案涉损失参照上述标准计算。3.根据湖南保利物业管理有限公司二审提交的吉首和盛堂信访维稳问题工作领导小组出具的《关于和盛堂业主大会及项目商铺租赁合同签订的情况说明》，截止2023年12月7日，已有374户业主与湖南保利物业管理有限公司签订了5%标准的相关合同。 原审原告***的诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即向原告支付拖欠的自2022年09月01日起至2023年04月30日止的租金48478.32元；2.请求法院判令被告按吉首市人民法院(2022)湘3101民初5034号民事判决书所确定的租金标准（即每年租金金额按原告实际购买商铺总金额的1O%计算）每月6059.79元向原告支付按月支付后续的商铺租金；3.请求法院判令被告支付原告租金按月支付，支付租金到退铺之日止；4.请求法院判令被告支付自起诉之日起，以起诉的金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4计算利息损失；5.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年10月17日，原告***与案外人湘西自治州楚源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以727175元购买了和盛堂第二层246号、247号商铺。2020年11月1日，被告湖南保利物业管理有限公司与大多数和盛堂业主签订了《和盛堂百货项目资产管理服务合同》，正式进驻接管和盛堂项目，年度资产固定收益为购买商铺的初始价格的10%。因原告***未与被告湖南保利物业管理有限公司签订《和盛堂百货项目资产管理服务合同》，未获得商铺租金，遂向该院提起诉讼。该院于2021年11月30日作出（2021）湘3101民初4365号民事判决书，判令被告湖南保利物业管理有限公司给付原告***商铺占用使用费，给付金额从2020年11月1日起，按6059.79元／月计算至被告湖南保利物业管理有限公司实际履行给付原告***商铺占用使用费时止。后双方又因商铺占用问题发生纠纷，原告***再次诉至该院，该院于2023年2月10日作出（2022）湘3101民初5034号民事判决书，判令被告湖南保利物业管理有限公司向原告***赔偿2021年12月1日至2022年8月31日占用其商铺为其造成的损失54538.11元。2022年9月1日之后的占用费用，因和盛堂业主与被告湖南保利物业管理有限公司之间尚未商定明确一致的收益标准，对此期间的损失尚不确定，法院未作出判决。2023年6月18日至2023年6月21日，吉首边城商厦小区业主大会在和盛堂7楼业主委员会办公室召开，共计351户参与投票（享有投票权的人数为516户），同意由湖南保利物业管理有限公司继续经营的票数为189票、退铺分铺自营的票数为143票、弃权的票数为20票。截至2023年8月16日，已有260户业主与湖南保利物业管理有限公司、案外人广州安益商业管理有限公司签订《和盛堂项目商铺租赁及资产管理服务合同》。另查明，案涉商铺分别坐落于镇××路××号××商厦247，系原告***单独所有，房屋建筑面积分别为23.33㎡和23.57㎡，房产证号分别为吉房权证镇字第709002687号及吉房权证镇字第7××8号。该商铺现仍由被告湖南保利物业管理有限公司实际占有、出租，但自2022年9月1日起即未向原告***支付任何费用，原告***诉至该院。 一审法院认为：本案系物权保护纠纷。双方对被告湖南保利物业管理有限公司实际占有、出租原告***所有的案涉商铺，对原告***造成损失的事实无异议。本案的争议焦点为：一、被告湖南保利物业管理有限公司应当以什么标准赔偿原告***因商铺被占用造成的损失及计算损失的时间；二、被告湖南保利物业管理有限公司是否应当向原告***支付利息损失。关于争议焦点一，被告湖南保利物业管理有限公司在未与原告***签订合同的情况下，占有、出租原告***所有的案涉商铺，侵害其对所有物权的行使，造成了原告***的损失，故原告***主张损害赔偿的诉请，该院予以支持。因双方之间未签订合同，亦未曾对损害赔偿的标准有过约定，而案涉商铺始终采用的是整体规划、统一经营管理的运营模式，故被告湖南保利物业管理有限公司向原告***赔偿的标准应参照被告湖南保利物业管理有限公司与大多数业主正在实际履行的合同约定的支付标准。根据本案现有证据显示，经2023年6月18日至2023年6月21日的表决，参与表决的业主过半数同意由被告湖南保利物业管理有限公司继续经营和盛堂项目，租金支付标准为年度租金=商铺一手业主从开发商处购买商铺的初始购买价格×5%，且已有过半数业主与被告湖南保利物业管理有限公司签订了新的服务合同，故案涉损失的参照上述标准计算。原告***主张按照（2022）湘3101民初5034号民事判决书计算赔偿标准，经查，该判决中并未对2022年9月1日之后的标准进行确认，而是说明原告***可在大多数业主统一收益标准后另行主张，故原告***的该项诉请，该院不予支持。原告***主张被告湖南保利物业管理有限公司支付租金至退铺之日止，但尚未发生的侵害损失尚不明确，不宜提前做出处理，故被告湖南保利物业管理有限公司向原告***赔偿损失的起止时间，该院认定为2022年9月1日至2023年8月31日（共计12个月）。若被告湖南保利物业管理有限公司后续继续占用原告***所有的商铺，可自行向原告***履行支付义务。原告***亦可在占用事实实际发生后另行主张权利。综上，被告湖南保利物业管理有限公司应向原告***赔偿的损失金额为727175元×5%÷12个月×12个月=36358.75元。关于争议焦点二，原告***主张被告湖南保利物业管理有限公司向其支付利息损失，因原、被告之间并未签订合同，亦未对被告湖南保利物业管理有限公司侵害其物权的赔偿金额的支付期限进行过任何约定，故原告***主张利息损失的诉请，该院不予支持。综上所述，本案经审判委员会讨论决定，原告***的诉讼请求，该院部分予以支持。被告湖南保利物业管理有限公司的辩解意见，该院部分予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第八项、第二百零七条、第二百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南保利物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告***赔偿2022年9月1日至2023年8月31日止，共计12个月占用其商铺为其造成的损失36358.75元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1163.46元，由被告湖南保利物业管理有限公司负担。 二审期间，被上诉人提交的证据，本院依法组织双方当事人进行了举证质证，经审查，所提交证据能够证明本案关键事实，本院依法予以采信。 本院二审查明的案件事实除对原审判决认定“弃权的票数为20票”有异议外，对原判决认定的其他事实本院予以确认。本院二审另查明，弃权票数为19票。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条“第二审人民法院应当对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的法律规定，本案围绕上诉人***的上诉请求进行审查。故本案的争议焦点为：案涉商铺占用费的计算标准是按照原商铺购买金额的10%计算还是5%计算的问题。 经审查认为，原判认定商铺占用费计算标准按照5%计算，并无不当，理由有以下三点：第一，物权保护的基础在于维系物的正常使用，发挥物的效用，产生经济价值，因乾州新区、湘西高新区的发展，吉首老城区的流动人口日益减少，许多客源均选择在乾州世纪广场“天虹”等新商场逛街、购物和消费。在商场客源减少、业绩下滑的背景下，吉首市人民政府成立了吉首市和盛堂信访维稳问题工作领导小组，通过行政调节、市场走访、开会表决等方式，积极与商场管理方协商，解决和盛堂商户的诉求。按照5%的标准计算商铺租金，系经2023年6月18日至2023年6月21日的和盛堂业主大会表决确定的，参与表决的业主过半数同意由湖南保利物业管理有限公司继续经营和盛堂项目，租金支付标准为年度租金=商铺一手业主从开发商处购买商铺的初始购买价格×5%，且已有过半数业主与被告湖南保利物业管理有限公司签订了新的服务合同。因此，所确定的5%标准较为客观地反映了市场规律和业主群体的接受度；第二，案涉业主一方自2007年左右购买门面时开始，就一直委托商场管理方代为管理商铺，统一对外经营，业主们对于商铺采用的是整体规划、统一经营管理的经营模式是知晓且明确的。且在案涉业主购买商铺的商品房买卖合同亦对此有作出明确约定，即作为业主一方应按照湘西自治州和盛堂百货有限公司的管理规定和要求来经营，虽然商场的管理公司几经变化，但是该商场整体规划、统一经营的模式一直延续至今；三、虽然业主各自的产权应当受到法律保护，但是在商场作为一个整体对外招租并由湖南保利物业管理有限公司对外统一经营的情况下，原判将案涉业主们的利益与其他未引发诉讼的业主们的利益视为一个整体来看待，现大多数业主选择接受5%标准计算租金，原判予以认定该标准作为占用费计算的依据，兼顾考虑了业主的合法权益与吉首老城区商场可持续发展的利益，并无不妥之处，本院二审予以维持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1163.46元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十二月二十日 法官助理*** 书记员龙*** 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。