招商银行股份有限公司杭州富阳支行与某某、莱蒙置业（富阳）有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初3918号 原告：招商银行股份有限公司杭州富阳支行，统一社会信用代码：91330183679867697H，住所地：浙江省杭州市富阳区***道桂花西路188号。 主要负责人：***，行长。 委托诉讼代理人：***、**，浙江浙道律师事务所律师。 被告：***，男，1991年2月18日出生，汉族，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：莱蒙置业（富阳）有限公司，统一社会信用代码：913301006970764268，住所地：杭州市富阳区***道达夫路35号。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***。 原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行（以下简称招商银行）诉被告***、莱蒙置业（富阳）有限公司（以下简称莱蒙公司）金融借款合同纠纷一案，原告招商银行于2020年7月23日向法院提起诉讼，请求判令：1、判令被告***归还原告借款本金920972.21元，并支付原告利息24234.66元、罚息258.98元、复利404.48元（暂计算至2020年6月11日止）及继续支付自2020年6月12日起至款付清日止的罚息、复息（罚息以借款本金920972.21元的未还部分为基数，复利以期内利息24234.66元的未付部分为基数，均按年利率8.085%计算）；2、判令被告***支付原告律师代理费18400元；3、判令原告有权就上述第一项、第二项款项对被告***提供的抵押物即坐落于杭州市富阳区××街道××路××号××号××室房屋及房屋所属土地使用权【不动产权证明：浙（2019）富阳区不动产证明第0××8号、浙（2019）富阳区不动产证明第0××9号】折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿；4、判令被告莱蒙公司对上述第1、2项款项承担连带清偿责任；5、判令上述二被告共同承担本案诉讼费、保全费、公告费等其他实现债权的所有费用。 本院受理后，依法适用简易程序，由审判员***独任审理。本案于2020年9月4日公开开庭进行审理。原告招商银行的委托诉讼代理人***，被告莱蒙公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼；被告***经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。 被告***未作答辩。 被告莱蒙公司庭审答辩称：1、请求先处置房产，不足部分由莱蒙公司清偿；2、莱蒙公司承担后，有权向被告***追偿。 经审理查明： 1、合同签订情况：2019年1月10日，***、莱蒙公司与招商银行签订编号为8190108425016的《个人购房借款及担保合同》。 2、借款人：***。 3、借款本金：950000元。 4、借款期限：2019年1月10日起至2049年1月10日。 5、借款利率及还款方式：年利率5.39%，按月结息，按月还本，等额本金的方式归还贷款本息。 6、违约责任：借款人未按按期足额支付本息的，贷款人有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期、借款人承担债权人实现债权发生的费用包括律师代理费、未付本金计收罚息、未付利息支付复利等，罚息、复利利率为合同利率上浮50%。 7、预告登记情况：***约定将其所有的位于杭州市富阳区××街道××路××号××号××室房产抵押给招商银行，并办理了预告登记【不动产登记证明：浙（2019）富阳区不动产证明第0××9号】。 8、担保情况：莱蒙公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款届满之日起二年。但自借款人办妥案涉贷款所购房产的抵押登记手续且招商银行收到他项权利证明文件之日起，保证人的保证责任自动解除。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人追索、对抵押物先行处置等法律手段的权利。 9、合同解除情况：***未按约归还本息，构成违约，招商银行提前收回贷款，提前收回贷款通知限定借款人在通知发出之日起六个工作日内归还全部贷款本息，该通知于2020年6月3日发出，故提前到期日为2020年6月11日。 10、还款情况：被告仅按约还本付息至2019年12月15日。截至2020年6月11日，被告尚欠本金920972.21元、期内利息24234.66元、罚息258.98元、复息404.48元。 11、其他情况：案涉房产建设工程尚未竣工验收，案涉房产尚未符合交付条件。 本院认为：原告招商银行与被告***、莱蒙公司签订的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。原告招商银行与被告***签订借款合同后，已依约放贷，但被告***收到贷款后，未按约还本付息，构成违约，原告招商银行有权要求被告***提前归还借款本金并支付相应期内利息、罚息及复利。原告向被告***发送个人贷款催收通知书，要求被告在发出通知之日起六个工作日内提前归还借款本息，该通知书于2020年6月3日发出，故提前解除合同日为2020年6月11日。现原告招商银行主张的本金、期内利息、罚息、复利符合法律规定，本院予以支持。 因借款合同中约定借款人违约致使贷款人为实现债权支付的律师代理费由借款人承担，且原告招商银行主张的律师代理费金额符合法律规定，本院予以支持。 关于招商银行在现有条件下是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，预购商品房抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来设立抵押权的请求权，该请求权虽具有排他效力，但预告登记本身并未使预告登记权利人获得现实的抵押权。本案中招商银行办理了预告登记，讼争房屋尚未具备交付条件，其享有的仅是当抵押登记条件成就时，对讼争房屋有办理抵押权登记的请求权，但并非现实地对讼争房屋享有抵押权，故招商银行在现有条件下不享有优先受偿权。 被告莱蒙公司作为案涉贷款的阶段性连带责任保证人，在招商银行未取得他项权证时，为案涉借款提供连带责任保证，故莱蒙公司对***的上述债务承担连带清偿责任。其代偿后，有权向被告***追偿。被告莱蒙公司抗辩称***提供的抵押物代偿后，剩余部分由其清偿的抗辩意见，与其合同约定不符，本院不予支持。 综上，原告招商银行诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为自动放弃诉讼权利。莱蒙公司认为代偿后有追偿权的抗辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告***归还原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行借款本金920972.21元，支付截至2020年6月11日的期内利息24234.66元、罚息258.98元、复利404.48元，并继续支付自2020年6月12日起至款付清日止的罚息、复息（罚息以借款本金920972.21元的未还部分为基数，复利以期内利息24234.66元的未付部分为基数，按年利率8.085%计算），于本判决生效之日起六十日内付清； 二、被告***支付原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行律师代理费18400元，于本判决生效之日起六十日内付清； 三、被告莱蒙置业（富阳）有限公司对上述第一、二项款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13443元，减半收取6721.5元，保全费5000元，合计11721.5元，由被告***、莱蒙置业（富阳）有限公司负担。 原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告***、莱蒙置业（富阳）有限公司于判决生效之日起七日内，向本案交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员　*** 二〇二〇年九月四日 代书记员　***