湖南某某商业股份有限公司、长某某商业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘01民终7122号 上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南**商业股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦20010。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南蜜獾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，湖南蜜獾律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：长***商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站路21号（**国际A座611房）。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南蜜獾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，湖南蜜獾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国联合网络通信有限公司长沙市分公司，住所地湖南省长沙市长沙县长沙临空经济示范区人民东路二段412号。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南华硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南华硕律师事务所律师。 上诉人湖南**商业股份有限公司（以下简称“湖南**公司”）、长***商业管理有限公司（以下简称“长***公司”）与被上诉人中国联合网络通信有限公司长沙市分公司（以下简称“联通分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2022）湘0102民初1984号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2022年5月27日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 湖南**公司、长***公司提出上诉请求：一、撤销(2022)湘0102民初1984号民事判决，发回重审或依法改判驳回联通分公司的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。二、本案一、二审诉讼费用由联通分公司承担。事实与理由：一、上诉人对联通分公司不存在任何违约行为，反而是联通分公司未按合同约定支付租金，违约在先。一审认定上诉人的行为构成违约并据此判令上诉人支付违约金2万元明显缺乏事实依据。上诉人并未违反合同中关于触发支付违约金2万元的条款，反而是联通分公司在合同内第二个租赁年度到来之前，并未按照合同约定将租金提前支付给上诉人，因此按照合同第8.3条及第11.3条之约定，理应是联通分公司向上诉人支付违约金2万元，一审对此完全不予认定，反而认定是上诉人构成违约，实属事实认定不清。二、联通分公司主张的损失完全是自身引起的，而一审却认定上诉人构成违约导致联通分公司产生损失，并判令上诉人赔偿损失44774.62元明显属于认定事实不清。从双方提交的证据来看，在业主方***、***和长***公司的诉讼还在进行时，联通分公司就迫不及待地想要提前搬离场地。从上诉人提交的微信聊天记录来看，联通分公司因场地防水改造及经销商的问题不想继续承租，且业主***也问过其是否想继续承租，上诉人也愿意配合协调业主和联通分公司直接达成租约，但联通分公司均予以否决，在业主方与长***公司的诉讼还未完结时自行提前撤场，且未和上诉人办理任何交接及费用结算手续。长***公司在与业主***的诉讼进行期间，一直在积极协商和解的方案，以求保障各方利益，在此期间也丝毫没有影响到联通分公司的正常经营，但联通分公司执意要以此为借口而强行退场并索要巨额赔偿，因此产生的损失都是联通分公司自身所致，而一审判决上诉人赔偿联通分公司损失属于认定事实不清。三、一审并未审查保证金的退还条件就判令上诉人返还保证金系事实认定不清。如前所述，联通分公司提前撤场并且没有和上诉人办理任何的费用结算手续，而合同附件(一)中履约保证金退还管理规定的第二、三、四条，联通分公司均不符合，因此保证金退还的条件并不成就，一审对该部分事实并未进行审查认定。四、因联通分公司到期未付租金，且提前单方终止合同撤场，已构成违约在先，上诉人的反诉请求理应得到支持，但一审却驳回了上诉人的全部反诉请求。五、即便一审认定事实清楚，也并未区分两位上诉人的责任。湖南**公司收取了联通分公司10万元履约保证金，即便要退还，也理应由湖南**公司退还；而即便长***公司与业主***的租赁纠纷构成对联通分公司的违约，也应当由长***公司承担违约责任并赔偿损失。一审并未区分责任主体，属于认定事实不清。一审判决又支持违约金，又支持实际损失，没有事实依据和法律依据。根据合同第11.4条，违约金不足以弥补损失的，还应补足损失。联通分公司所主张的损失远远超过违约金，且一审判决的实际损失也已超过了该违约金。因此，应当二者取其一，只支持实际损失，一审违约金和损失都支持没有事实依据，也违反了民法典的585条，二者不能并存的规定。 针对湖南**公司、长***公司的上诉，联通分公司发表答辩意见称：上诉人违约在先导致联通分公司牵连受损，因上诉人违反与出租房***、***合同约定拒付租金，导致出租方起诉上诉人并将联通分公司列为第三人，经一审判决认定上诉人违约事实，而上诉人又在该案的一审判决明显无误的情况下提起上诉，恶意拖延时间，造成联通分公司无法按照判决的时间将房屋交还给出租方***、***，给联通分公司造成了高额的占用费。联通分公司不存在任何违约行为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。另关于联通分公司装修损失，虽然联通分公司在一审时暂时支付了76756.49元，但对于剩余的51170.99元的应付装修费，对联通分公司来说是必然会产生的费用，且联通分公司在二审期间又支付了44774.62元，只剩下5%的质保金未付。一审判决没有支持，联通分公司认为我方在支付后可另行就后续费用向上诉人主张。 联通分公司向一审法院起诉请求：一、确认联通分公司与湖南**公司、长***公司签订的《商铺租赁服务合同》因湖南**公司、长***公司违约而解除；二、湖南**公司、长***公司立即返还保证金10万元；三、湖南**公司、长***公司按照合同约定向联通分公司支付违约金2万元，并赔偿装修损失及门店关店损失160317.8元；四、湖南**公司、长***公司承担本案诉讼费。 湖南**公司、长***公司提出反诉请求：一、判令联通分公司向湖南**公司、长***公司赔偿违约金2万元；二、判令联通分公司向湖南**公司、长***公司交纳的10万元保证金归湖南**公司、长***公司所有；三、判令湖南**公司、长***公司赔偿铺位空置及市场商业损失270321元；四、本案全部诉讼费用由联通分公司承担。 一审法院认定事实：***系长沙市芙蓉区车站中路21号鸿运**国际1056号房屋的所有权人，***系长沙市芙蓉区车站中路21号鸿运**国际1057号房屋的所有权人。长***公司自2010年左右开始承租***、***的上述房屋用于对外出租。2019年12月23日，***代表其本人并受***的委托与长***公司续签一份《房屋租赁合同》，约定：***将位于长沙市芙蓉区××路××号××楼××号××号房屋出租给长***公司使用，面积为186.64平方米，租赁期限自2020年3月1日起至2025年12月31日止。租金为税后100万元／年，从第三年开始递增，递增比例为年租金的3%。长***公司每半年预支付6个月房租，每年2月20日和8月20日为付款日期。如长***公司逾期两个月以上，未缴纳按约定应当缴纳的各项费用，已经给***造成严重损害的，***有权解除合同，且长***公司应当支付20万元违约金，将房屋复原归还给***。2020年1月13日，湖南**公司、长***公司与联通分公司签订《商铺租赁服务合同》，约定：湖南**公司、长***公司将坐落于长沙市××路××号的“**电脑城”第1层第1号（对应产权证156号、157号铺位）出租给联通分公司使用，该商铺面积为136平方米，租赁期限为三年，自2020年1月1日至2023年1月15日止，免租期为15天；合同签订后，任何一方不能擅自解除合同，否则违约方应当向守约方支付违约金2万元，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当补足；联通分公司应向湖南**公司、长***公司支付履约保证金10万元。合同签订后，联通分公司向**公司支付了2020年1月16日至2021年1月15日期间的房屋租金及保证金10万元。联通分公司将涉案房屋进行了装修并投入使用。由于长***公司未依约向***、***支付租金，***、***向一审法院提起诉讼。一审法院于2020年12月4日作出（2020）湘0102民初14416号民事判决，判决：一、确认***、***与长***公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年10月20日解除；二、长***公司于本判决生效之日起三日内向***、***支付截至2021年1月15日的房屋租金及占用费791667元；三、长***公司于本判决生效之日起三日内向***、***支付违约金83333元；四、联通分公司于2021年1月15日前将房屋腾空并返还给***、***，逾期应自2021年1月16日起按1000000元／年的标准向***、***支付房屋占用费至实际腾退之日止；五、驳回***、***的其他诉讼请求。长***公司不服该判决，向本院提起上诉。因长***公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，长沙市中级人民法院于2021年3月23日作出（2021）湘01民终2669号民事裁定书，裁定按长***公司撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。 另查明，2021年8月29日，***、***与联通分公司达成《确认协议》，双方一致确认如下事实：联通分公司已于2021年4月23日将涉案房屋移交给***、***，并于2021年7月22日将房屋占用费272225元支付至法院账户，***、***确认联通分公司已履行完（2020）湘0102民初14416号民事判决项下全部义务，不再就该判决及所涉案件向联通分公司主张任何权利。2021年9月8日，***、***与长***公司、湖南**公司、***、***、**达成执行和解协议，约定长***公司分四次向***、***支付46万元，湖南**公司、***、***、**提供连带责任担保。同日，***与长***公司、湖南**公司、***、***、**重新签订《房屋租赁合同书》，约定***将位于长沙市××路××号××楼××号铺位出租给湖南**公司、长***公司，面积为43.34平方米，期限自2021年4月3日起至2024年4月2日止，年租金146000元，***、***、**对合同项下的给付义务提供连带责任担保。 庭审过程中，联通分公司自述其关店的损失为160317.2元，包括员工遣散安置费31500元、装修费127927.48元、造价预算咨询费890.4元。联通分公司已支付装修费76756.49元，并提交了转账记录、装修费发票予以佐证，剩余装修费因双方约定需经第三方审计机构审计后支付，而第三方审计机构尚未出具审计报告，故尚未支付。 一审法院认为，湖南**公司、长***商管公司经出租方***、***同意将涉案房屋转租给联通公司长沙分公司，并签订《商铺租赁服务合同》，湖南**公司、长***商管公司与联通公司之间成立房屋租赁合同关系。双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。在合同履行过程中，由于长***商管公司未依约向***、***支付租金，导致***、***与长***商管公司签订的《房屋租赁合同》被提前解除，联通公司长沙分公司被判令将涉案房屋腾空并返还给***、***。导致联通长沙分公司与湖南**公司、长***商管公司签订的《房屋租赁合同》事实上无法继续履行。因此，湖南**公司、长***商管公司的行为构成违约。湖南**公司、长***商管公司反诉称联通公司长沙分公司系未经过其允许擅自退场，该行为构成违约的主张，并要求联通公司长沙分公司支付违约金20000元、赔偿铺位空置及市场商业损失270321元及不返还保证金100000元的诉讼请求，一审法院不予支持。根据查明的事实，判决生效后，联通长沙分公司于2021年4月23日将涉案房屋腾空并返还***、***，因此，可以确认联通公司长沙分公司与湖南**公司、长***商管公司签订的《房屋租赁合同》已于（2020）湘0102民初14416号民事判决生效之日解除。根据合同约定，湖南**公司、长***商管公司应向联通公司长沙分公司支付违约金20000元并返还保证金100000元。故对联通公司长沙分公司要求湖南**公司、长***商管公司支付违约金20000元及返还保证金100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。联通公司长沙分公司要求湖南**公司、长***商管公司赔偿装修损失127927.48元，但其仅支付了76756.49元，剩余装修款的数额尚不明确，因此，一审法院仅以已支付的装修费76756.49元为基数计算剩余租赁期内的装修残值。因联通公司长沙分公司已实际使用涉案房屋15个月，剩余租赁期21个月的装修残值经计算为44774.62元（76756.49元÷36个月×21个月）。因此，联通公司长沙分公司主张装修损失，一审法院在44774.62元的范围内予以支持。联通公司长沙分公司主张的员工遣散安置费31500元、造价预算咨询费890.4元，因未提供证据予以证明，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（一）**规定，一审法院判决：一、确认中国联合网络通信有限公司长沙市分公司与湖南**商业股份有限公司、长***商业管理有限公司于2020年1月13日签订的《商铺租赁服务合同》已解除；二、湖南**商业股份有限公司、长***商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向中国联合网络通信有限公司长沙市分公司返还履约保证金100000元；三、湖南**商业股份有限公司、长***商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向中国联合网络通信有限公司长沙市分公司支付违约金20000元；四、湖南**商业股份有限公司、长***商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向中国联合网络通信有限公司长沙市分公司赔偿损失44774.62元；五、驳回中国联合网络通信有限公司长沙市分公司的其他诉讼请求；六、驳回湖南**商业股份有限公司、长***商业管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取计2752元,反诉费3577元，合计6329元，由湖南**商业股份有限公司、长***商业管理有限公司负担。 双方在二审期间未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，依据双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于涉案租赁合同解除的责任应由谁承担及合同解除后违约责任认定两方面。本院分别评述如下: 关于违约责任的承担主体，本案中，长***商管公司与涉案房屋业主***、***签订《房屋租赁合同》后，将房屋转租给联通分公司，并与联通分公司签订《商铺租赁服务合同》。在履行在先的《房屋租赁合同》过程中，因长***商管公司逾期支付业主***、***租金，导致***、***解除该《房屋租赁合同》，并由联通分公司将涉案房屋腾空、返还给***、***，进而导致联通分公司与湖南**公司、长***公司签订《商铺租赁服务合同》无法继续履行，故一审法院认定湖南**公司、长***公司的行为构成违约符合本案事实，应由湖南**公司、长***公司承担相应违约责任。湖南**公司、长***公司上诉主张系联通分公司未按合同约定支付租金违约在先的上诉理由欠缺事实依据，本院不予支持。上诉人主**约保证金10万元系由湖南**公司支付，因涉案租赁合同系由湖南**公司、长***公司与联通分公司签订，实际履行亦由湖南**公司与长***公司履行，在无相应证据区分湖南**公司与长***公司具体责任与责任大小的前提下，上诉人主**约保证金由湖南**公司退还，违约责任与损失赔偿责任由长***公司承担的主张欠缺事实与法律依据，本院不予支持。 关于违约责任的认定，如上所述，导致湖南**公司、长***公司与联通分公司涉案《商铺租赁服务合同》无法继续履行的原因系上诉人未依约向涉案房屋业主***、***支付相关租金所致，依据双方合同约定，应由违约方应当向守约方支付违约金2万元，故本案应由湖南科公司、长***公司支付联通分公司违约金2万元。又因为联通分公司在签订涉案《商铺租赁服务合同》后，进行了装修，已支付装修费76756.49元，剩余装修费用因尚未支付，可知联通分公司因租赁合同解除导致的损失远高于违约金2万元，一审法院扣减其对涉案房屋的实际使用期限扣减15个月，判决由湖南**公司、长***公司支付剩余租赁期21个月的装修残值44774.62元符合法律规定与本案事实，依法应予支持。又因联通分公司在收到一审判决后未提起上诉，应视为对一审判决的确认。 综上所述，上诉人湖南**公司、长***公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9081元，由湖南**商业股份有限公司、长***商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内申请强制执行。执行立案后，如果被执行人未按人民法院发出的执行通知书确定的期限履行生效裁判确定义务的，人民法院将依法对被执行人的财产采取查控等执行措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长　　廖　征 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年七月二十五日 法官助理　　*** 书 记 员　　***