国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司、岳阳联创美业化妆品有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民事判决书 （2021）湘0602民初6227号 原告（反诉被告）：国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司，住所地岳阳城陵矶新港区云港路与云欣路交汇处。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南滳招律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南滳招律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：岳阳联创美业化妆品有限公司，住所地岳阳经济技术开发区木里港大道（岳阳现代装备制造产业园4栋3楼）。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，岳阳市岳阳楼区三湘法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司（以下简称国信军创公司）与被告（反诉原告）岳阳联创美业化妆品有限公司（以下简称联创美业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。国信军创公司的委托诉讼代理人***、***，联创美业公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）国信军创公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认国信军创公司和被告（反诉原告）联创美业公司就康王生产区4#厂房东北角、北三跨场地的不定期租赁合同于2020年11月26日解除；2.联创美业公司腾空并返还租赁场地；3.联创美业公司按11664元/月标准支付自2021年5月1日起至腾空并返还租赁场地之日止的占有费；4.联创美业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：国信军创公司将厂房租赁给联创美业公司。国信军创公司于2020年11月26日向联创美业公司发出解除租赁合同关系、交还返还租赁场地的函，之后又于2021年4月19日再次发出通知，但联创美业公司未予理睬。 被告（反诉原告）联创美业公司口头辩称，租赁场地实为原告（反诉被告）国信军创公司于2006年租给答辩人，国信军创公司并未向答辩人送达解除不定期合同的通知。如现在解除合同，将造成答辩人生产许可证及包装地址不一，数百万元包装材料将损失，即使解除，亦应给予答辩人足够的时间。答辩人承租期间，租赁场地进水遭到损失，国信军创公司应当就此承担责任。答辩人享有优先承租权。 被告（反诉原告）联创美业公司向本院提出反诉请求，请求判令原告（反诉被告）国信军创公司：1.赔偿反诉人财产损失605140元、仓库租金3000元、评估费8000元、货物搬运费3000元，共计619140元；2.向反诉人开具342万元租金的税务发票；3.承担本案诉讼费用。事实与理由：因国信军创公司之故，反诉人承租期间租赁场地进水造成损失。从2006年至2021年4月，反诉人向国信军创公司支付租金共324万元，国信军创公司未开具税务发票，仅出具收款收据。 原告（反诉被告）国信军创公司辩称，被告（反诉原告）联创美业公司要求答辩人赔偿租赁场地进水损失并无事实与法律依据。联创美业公司遭受损失系第三方岳阳市富岳科技技术学校所致。租赁合同并未约定开具发票，且该请求不属于民事案件受理范围。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实：被告（反诉原告）联创美业公司自2006年起租赁原告（反诉被告）国信军创公司的场地生产洗发护发产品。2018年1月12日，双方续签《租赁合同书》，约定联创美业公司（乙方）自愿承租国信军创公司（甲方）4#厂房北面三跨324㎡、4#厂房东北角648㎡、喷漆厂房外棚区450㎡的场地作为生产车间及货物存放使用；租赁期限暂定1年，自2017年10月1日至2018年9月30日止，合同到期后在同等条件下，乙方可优先续租；租金为22554元/月、物业管理费为2844元/月、搬运费为8712元/月；甲方提供相关租金和水电费的收款收据；一方要求提前终止合同，必须提前一个月向对方提出，但甲方因经营变化、盘活资产等原因时，甲方有权随时终止该租赁合同，乙方必须无条件配合，并在收到终止合同通知后一个月内将租赁场地退还给甲方。合同还对其它事项进行了约定。2018年9月9日，联创美业公司书面申请续签房屋租赁合同。同月11日，国信军创公司书面回复，要求联创美业公司结清所欠租金，续租条件为租赁期限1年，租金在上年租金基础上增长5%等。之后，双方继续履行租赁合同。2020年5－6月期间，双方就联创美业公司拖欠2020年2－5月租金的问题进行过书面沟通。2020年7月2日，联创美业公司作出《承诺函》，自认拖欠5、6月份租金，且从5月份起租金为11664元/月。2020年11月26日，国信军创公司作出《告知函》，通知解除双方不定期租赁关系，收回康王生产区4#厂房东北角648㎡、北三跨324㎡，要求联创美业公司在2021年1月31日前将全部场地返还。2021年4月19日，国信军创公司再次发出《通知》，要求联创美业公司在接到该函10日内搬离并返还全部租赁物。2021年4月21日，联创美业公司作出《关于对6906公司要求搬迁的复函》，请求国信军创公司给予10个月的搬迁过渡期限。双方一致认可联创美业公司租金已交至2021年4月30日。 另查明，2018年9月22日，联创美业公司租赁场地进水。双方一致认可进水系租赁场地外公共区域的水井中已被国信军创公司切断的水管被第三人重新接通所致，联创美业公司曾因此起诉案外人岳阳市富岳科技职业学校。联创美业公司陈述称因无法确定该学校是侵权人而撤诉。根据联创美业公司提供的自制部分包材受损表、清单及货物出库单、入库单记账凭证等证据，湖南公立价格评估咨询有限公司于2018年11月13日作出《价格评估结论书》，认定联创美业公司提供清单资料中列明的项目物品价格总额为605140元，评估费为8000元。国信军创公司不认可该评估结论，认为受损清单系联创美业公司自制，且评估系其单方面委托，且即便存在损失亦与国信军创公司无关。经查，评估所依据的清单及货物出库单、入库单等材料的制作年份自2013－2018年均有涉及。 又查明，联创美业公司提交数份国信军创公司开具的收款收据，主张国信军创公司收取租金后仅开具收款收据。联创美业公司提供部分银行流水，主张自2006年起至今已向国信军创公司支付租金共计342万元。国信军创公司主张租赁合同约定只开具收据，不认可租金总额，因为当初租金仅有5万元/年。 判决的理由与结果 本院认为，原告（反诉被告）国信军创公司与被告（反诉原告）联创美业公司签订的《租赁合同书》主体适格、意思表示真实、不违反法律的强制性规定，合法有效。租赁合同到期后，双方未续签书面合同，但仍继续按照合同约定履行义务，形成不定期租赁合同，双方均有权随时解除。国信军创公司于2020年11月26日书面通知解除租赁合同，要求联创美业公司在2021年1月31日前交还租赁场地，双方的租赁合同于2021年1月31日解除。租赁合同解除后，联创美业公司应当返还租赁场地，故对国信军创公司要求其腾空并返还租赁场地的诉请，本院予以支持。联创美业公司抗辩称其为化妆品生产企业，生产包装方面十分严格，无充足时间易造成损失，但这不是不定期租赁合同不得解除的法定理由，且联创美业公司在签订租赁合同时承诺在国信军创公司要求终止租赁合同时，在一个月内无条件退还租赁场地，表明其对随时被要求返还租赁场地有充分的风险预估，同时，其在2021年4月21日承诺的搬迁期现在也已达到，故对该抗辩理由，本院不予采纳。联创美业公司未举证证明国信军创公司将其租赁的场地又另行租赁的事实，故其主张的优先承租权不成立。租赁合同解除后，联创美业公司应向国信军创公司支付拖欠的租金，并比照租金标准支付自租赁合同解除至租赁场地交还时止的占用费，因联创美业公司的租金及占用费已支付至2021年4月30日，故联创美业公司应自2021年5月1日向国信军创公司支付占用费。联创美业公司请求自2020年5月起租金调整为11664元/月，国信军创公司在本案诉讼中亦按此标准主张权利，故占用费可按11664元/月标准执行。 租赁期间，国信军创公司作为出租方，负有保证承租人正常使用租赁物的义务，现因公共区域内水井中水管被他人接通导致联创美业公司的租赁场地进水，对联创美业公司因此造成的损失，国信军创公司未举证证明其已尽到管理职责，应承担相应的民事责任，其关于该联创美业公司的损失与其无关的抗辩理由不成立。《价格评估结论书》认定联创美业公司的损失为605140元，然其结论系依据系联创美业公司自行制作的表单作出，并未对实际损失进行查验，且联创美业公司所列货物的购入时间与损失发生时相隔数年之久，不符合常理，故本院酌情认定损失80000元。联创美业公司提交税票能证实已支付鉴定费8000元，对其要求国信军创公司承担的反诉请求，本院予以支持。租赁场地进水，必然导致部分租赁场地一定时间内无法使用，联创美业公司要求核减租金3000元，符合情理，本院予以支持。联创美业公司虽未提供支付3000元货物搬运费的证据，但租赁场地进水后对已经或可能被水浸泡的货物进行移动是客观必然，故对其搬运费3000元的反诉请求，本院予以支持。开具税务发票是履行合同一方应尽的附随义务，在其不履行该义务时，另一方有权向人民法院提起诉讼，国信军创公司关于该请求不属人民法院管辖范围的抗辩理由不成立。虽然租赁合同约定国信军创公司仅有向联创美业公司提供租金收款收据的义务，但该约定逃避了国家税收，应认定为无效条款，国信军创公司应向联创美业公司开具税务发票；但是，联创美业公司虽提供了银行流水，但仅提供数份租金收款收据，未能形成证据锁链，故对联创美业公司的该项反诉请求，本案不予支持，联创美业公司可在证据充分后再行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司和被告（反诉原告）岳阳联创美业化妆品有限公司2018年1月12日签订的《租赁合同书》于2021年1月31日解除； 二、被告（反诉原告）岳阳联创美业化妆品有限公司向原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司返还位于岳阳市国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司内的4＃厂房东北角（648㎡）、北面三跨（324㎡）租赁场地，并按11664元／月标准向原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司支付自2021年5月1日起至租赁场地返还之日止的占用费； 三、原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司向被告（反诉原告）联创美业公司赔偿货物损失80000元、评估费8000元、租金损失3000元、搬运费3000元，共计94000元； 四、驳回原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）岳阳联创美业化妆品有限公司的其他反讼请求； 以上第二、三项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定办理。 本诉受理费减半收取1316元[原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司已预交1316元]，由被告（反诉原告）联创美业公司负担；反诉费4996元[被告（反诉原告）岳阳联创美业化妆品有限公司已预交4996元]，由原告（反诉被告）国信军创（岳阳）六九零六科技有限公司负担759元，由被告（反诉原告）岳阳联创美业化妆品有限公司负担4237元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年三月一日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。