陕西彦易钛业有限公司、某某周房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）陕03民终559号 上诉人（原审原告）：陕西彦易钛业有限公司，住所地陕西省宝鸡市金台区南坡村，统一社会信用代码：916103036715436209。 法定代表人：***，任执行董事。 委托诉讼代理人：**，陕西***师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**周，男，生于1964年12月3日，汉族，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：***，陕西西虢律师事务所律师。 上诉人陕西彦易钛业有限公司与被上诉人**周房屋租赁合同纠纷一案，因不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2022)陕0302民初5310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陕西彦易钛业有限公司委托诉讼代理人**，被上诉人**周及委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陕西彦易钛业有限公司上诉请求：1、撤销渭滨区法院（2022）陕0302民初5310号民事判决；2、依法改判支持上诉人的一审全部诉求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、将烧毁废弃化为废墟的厂房以月租金1.33万元判令上诉人支付6.23万元租赁费，缺乏公正。二、采用**假证定案，不合法。三、以其厂房和设备移交来阻却和对抗返还租赁费（使用费）的判决，缺乏依据。 **周答辩称，第一，本案已经过两次一审，一次二审，事实清楚，适用法律准确，上诉人上诉理由均不成立。第二，本案合同是长期合同，合同履行一年后上诉人未提出解除合同，最终系被上诉人提出解除合同，所以不存在超付租赁费的问题。上诉人在一审中提出的诉讼请求第一项是返还超付款六万多元，本案是租赁合同纠纷，上诉人的诉讼请求是超付款，答辩人不知道怎么会超付。作为租赁合同纠纷，本案是20年的长期租赁合同，租赁费一年一交，而且在合同里明确约定作为承租人要对租赁物消防安全负全责，如果造成损失承担所有责任。本案所涉及租赁物在租赁物厂房内发生火灾，经过消防部门的多次勘察，最后聘请第三方机构进行鉴定，认定原因不能排除包括上诉人在内的相邻三家公司，就是正在使用厂房的这三家公司彩钢瓦摩擦引发火灾，当然这只是一种推测，消防部门这样做出了最终的认定，从民事的角度来讲，火灾的引发最起码上诉人是参与方之一，对本案的被上诉人**周而言只是厂房的所有人，租赁合同里明确约定在使用期间的消防安全，所以发生火灾和租赁合同是没有关系的。 陕西彦易钛业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告超付款62328.77元；2、判令被告支付原告上款利息至款清之日（暂计8000元）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明，2018年5月4日，原告彦易公司（乙方）与被告**周（甲方）签订《厂房租赁合同》（以下简称租赁合同）约定：“第一条：基本情况：甲方将位于范家崖路，西宝南线约300米处，一座厂房租赁给乙方使用，租赁面积：车间为1400平方米，负跨220平方米，水泥院子1300多平方米，办公楼为上下二层共计14间274平方米；第二条：租赁期限：租赁期限为10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日止；在本出租合同生效之日起5日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；第三条：厂房租赁费用，租赁期间租金为每年16万元，先交租金后使用一年一交......。”合同签订后原告分5笔共计支付给被告第一年租金162500元。同年7月23日双方签订补充协议载明：“甲方于2018年6月25日，将车间两台十吨航车检验合格，给乙方有检验复印件一份，车间两个大门，完好无损，遥控器使用正常院子伸缩门一切运行正常完好无损......”，该补充协议后附零散财产清单一份经原、被告签字确认，清单载明：石油操作室2台、钻床1台、砂轮机1台等设备及数量。2019年1月12日承租房屋发生火灾，2019年8月16日宝鸡市消防救援支队作出宝消火复字［2019］第0002号《火灾事故认定复核决定书》认定，起火部位为陕西***有色金属有限公司危废库房彩钢屋与北侧原告厂房铁皮墙和西侧十堰坤畅汽车部件有限公司库房铁皮墙接缝处；起火原因排除雷击引发火灾可能、排除人为活动引发火灾可能、排除外来飞火引燃的可能、排除电气线路故障引发火灾可能、不能排除起火点处彩钢板等金属相互摩擦打火引燃周围含钛粉尘引发火灾可能。原告于2019年1月19日向被告支付维修款5万元。另查明，原告彦易公司租赁案涉厂房后将部分转租给了案外人**，原告彦易公司申请的证人**当庭陈述，火灾发生后，**搬离的时间比被告公司搬离时间晚，但具体什么时间搬离其不清楚。原告彦易公司申请的证人**当庭陈述，原告彦易公司将租赁的案涉场地，分别用于厂房、办公室、员工宿舍、小厨房等，2019年1月19日，自己全程参与了原告搬离的后半部分，其参与过程中搬离的均系厂房内的设施，对于当天原告是否彻底搬离自己不清楚。**在本案原审时出庭作证，当庭陈述，火灾发生后，其一直在厂房二楼租住，年底才搬走，原告从1月至5月一直办公，自5月后才搬走。再查明，2018年10月11日，宝鸡市国土资源局高新分局就案涉厂房所属土地给予被告**周98190元土地违法罚款。以上事实有《厂房租赁合同》、《补充协议》、零散财产清单、银行客户回单、《火灾事故认定复核决定书》、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭举证和质证，经一审法院审查，可以作为认定本案事实的依据。 一审法院认为，本案的第一个争议焦点为案涉《厂房租赁合同》的效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告**周作为案涉租赁物的建设方，未向法庭提交案涉厂房系经有权部门批准建设的相关证据，且经审查核实案涉厂房及办公楼并无相关部门的审批手续，故案涉《厂房租赁合同》应属无效合同。本案的第二个争议焦点为，原告主张被告退还62328.77元超付款有无事实根据及法律依据。房屋租赁合同无效，但承租人实际使用占有该房屋的，应当向出租人支付房屋占用费。原告彦易公司自2018年6月1日起实际占有使用案涉厂房及其设施、设备，应当向被告**周支付其实际占用期间的占用费。原告彦易公司主张因火灾事故导致其实际使用厂房至2019年1月12日，要求被告**周退还其预交的自此之后至2019年5月31日之间的占用费。依据谁主张、谁举证的原则，原告应举证证实于2019年1月12日之后其再未实际占有使用案涉厂房及设备，并将所有厂房及设备已返还被告**周，于此，原告的举证责任才能完成，其要求被告返还此后占用费的主张方能得到支持。首先，根据庭审查明，原告彦易公司将案涉厂房的一部分转交给案外人**实际使用，对于**使用的该部分场地，原告申请的证人当庭陈述，**实际搬离的时间比原告搬离的时间晚，但并不清楚**具体搬离的时间；其次，原告彦易公司申请的证人*****告于2019年1月19日时原告已将厂房及办公室彻底搬离，但**与原告彦易公司法人系夫妻关系，其证言中对原告有利的陈述不能单独作为定案的依据，而原告申请的证人**当庭陈述，其参与了2019年1月19日原告搬离的后半部分，其参与过程中搬离的均系厂房内的设施，而对于办公室、员工宿舍等是否于彻底搬离其并不清楚；最后，根据财产移交清单可知，除案涉厂房及办公室外，原告还实际占有使用了厂房内的设施设备，原告在搬离时应当对相应设备向被告**周进行移交，而原告并未提交证据证实在其搬离时将相应设施移交被告的证据。以上，原告提交的证据不能证实其于2019年1月19日已完全搬离案涉场地并将场地及设备移交被告的事实。同时，虽因火灾导致案涉部分厂房不能正常使用属客观事实，但原告所支付的占用费中不仅包含了原告彦易公司自己所使用厂房的费用，也包含了原告所使用的办公室、设备及案外人**所使用场地的占有使用费，对以上各部分所对应的费用原告亦未提交证据作出具体区分，综上，原告的主张证据不足，不能得到支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：驳回原告陕西彦易钛业有限公司的诉讼请求。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案上诉人已向被上诉人交纳2018年6月1日至2019年5月31日期间的房屋占用费，但因2019年1月12日发生火灾，导致部分车间受损及电路中断，上诉人陕西彦易钛业有限公司主要合同目的不能实现，即无法正常使用车间进行生产经营，故被上诉人**周应当退还已收取的部分费用。但鉴于本案上诉人承租的范围除车间以外，还包括水泥院子、办公楼、航车等，且上诉人未提交有效证据证明其向被上诉人交付办公楼、航车等租赁物的事实；同时，2019年1月12日火灾发生后，次承租人**仍占有使用场地的事实亦能印证上诉人未及时返还交付其他未受损租赁物的事实。故综合考虑火灾后案涉租赁标的物现状、上诉人签订合同目的及实际占有使用情况等因素，本院酌定由被上诉人退还已收取上诉人房屋占用费30000元。 综上，一审法院认定事实清楚，但判决结果不当，上诉人部分上诉理由成立，应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）**规定，判决如下： 一、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2022)陕0302民初5310号民事判决； 二、**周于本判决生效后十日内退还陕西彦易钛业有限公司费用30000元； 三、驳回陕西彦易钛业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1560元，由陕西彦易钛业有限公司承担810元，由**周承担750元。 本判决为终审判决。 审 判 长　邱有前 审 判 员　*** 审 判 员　彭　澍 二〇二三年三月二十九日 法官助理　*** 书 记 员　韩　晗