某某商贸有限公司与兰州金川某某园有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院 民事判决书 （2025）甘01民终1930号 上诉人（原审被告）：某某商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市榆中县（兰州）。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，甘肃春蕊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：兰州***有限公司，住所地甘肃省兰州市榆中县。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。 上诉人某某商贸有限公司（以下简称某甲公司）与被上诉人兰州***有限公司（以下简称某丙公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2024）甘0123民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人的上诉请求：1.请求撤销榆中县人民法院（2024）甘0123民初3544号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间存在长期租赁合同关系，一审法院在没有判决解除合同的情况下，直接判决上诉人向被上诉人交还场地并拆除租赁期内修建的建筑物、构筑物明显错误。上诉人最初承租案涉土地时与被上诉人负责人口头协商长期租赁，因财务需要，合同三年一签，期满续签。所以上诉人也基于对国有企业的信赖，与被上诉人只签了三年期限的租赁合同，后因被上诉人负责人更换，案涉租赁合同到期后，被上诉人便提出涨租金，因未与上诉人达成协议，被上诉人便提起本诉。上诉人认为虽然上诉人与被上诉人签订了三年租赁合同，但在租赁期内，上诉人在该场地上投入近两千多万元建设，可以说倾尽所有，如果不是被上诉人承诺长期出租，上诉人怎会耗费巨资投资建设，且上诉人承租的这三年，恰逢疫情，上诉人不仅没有盈利，连投入的资金都还没有收回，如果收回场地，将会给上诉人造成巨大经济损失。退一步讲，即便租赁期满，上诉人与被上诉人没有续签合同，但在租赁期满后，上诉人实际在继续使用该场地，被上诉人也没有提出异议，根据《民法典》734条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中，双方签订的租赁期限于2024年3月31日届满，但被上诉人并未通知上诉人并未提出异议，而只是提出要涨租金，上诉人继续使用该场地，符合该条规定，应当认定双方形成不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，即便被上诉人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知上诉人，但本案中，被上诉人从未通知过上诉人，直到上诉人收到被上诉人的起诉状，但该起诉状的诉讼请求中仍然没有提出解除租赁合同，一审法院也没有判决解除双方形成的不定期租赁合同，而是直接判令上诉人交还场地，明显适用法律错误，结果不当。二、上诉人与被上诉人之间的租赁合同并非无法继续履行，上诉人可以向被上诉人支付租金，继续履行租赁合同。本次诉讼中，被上诉人收回场地的理由是开发建设，但在整个庭审过程中，被上诉人并未提交任何关于要开发建设的文件资料，完全是被上诉人单方意向。且上诉人承租的场地周边土地也被出租给他人，据上诉人了解，被上诉人已经续签合同，仅对上诉人提出收回场地完全是针对上诉人方。被上诉人即便收回上诉人承租的案涉场地也不能充分利用，况且该场地附近有部队，更不能开发建设，故上诉人认为被上诉人提起本诉的根本目的不是开发建设，欠付租金不是收回场地的理由，上诉人愿意满足被上诉人的所有要求继续承租该场地，法院作出判决时不仅仅以法律为依据，更要兼顾情理，权衡利害关系、利益大小，综合考虑是否收回。三、上诉人在租赁该场地后进行了大量投资，平整地坪、修建建筑物、构筑物等花费一千八百万元，判令收回场地将会给上诉人和实际使用人造成严重经济损失，即便判令交回，也应当给上诉人予以补偿。案涉场地在上诉人承租前，是一片不在一个平面（类似梯田地）的果园地，上诉人承租该场地后，耗费巨资将地面推平后平整地坪、修建了建筑物、构筑物等以供使用，仅上诉人一方投入资金将近两千万元。还有实际使用场地的十几户商户，为达到正常使用目的，投入大量资金修建至今未收回本金，如果判决收回场地拆除建筑物，将会给上诉人及商户造成极大的经济损失。且上诉人在修建时被上诉人也是同意的，从未提出异议，即便被上诉人坚持收回场地，上诉人在该场地上修建的构筑物、建筑物被上诉人也可以利用，不是必须拆除，一审法院判决上诉人拆除修建的建筑物将会给上诉人及商户造成严重经济损失，故为降低损失，应当判令附着物由被上诉人使用，给上诉人给予经济补偿。四、被上诉人应当给上诉人减免租金，一审法院不仅没有减免反而判令上诉人支付自2024年4月1日至实际腾交之日止的占用费明显不当。上诉人承租被上诉人场地的这三年期间恰逢三年疫情，属于不可抗力，众所周知无法正常经营，入不敷出，上诉人每年的收入还不够给被上诉人缴纳租金，更不用说收回投入的成本。且根据《民法典》及相关政策规定，被上诉人作为国有企业应当给上诉人减免租金，但在本案中，被上诉人不仅分文未减，反而采用停水、停电方式逼迫上诉人缴纳租金，给上诉人造成经济损失。因此，即便上诉人应当交回场地，一审法院也应当综合考虑三年疫情期间的租金，酌情予以减免，至少不再缴纳占用费。五、被上诉人给上诉人造成的经济损失应当在本案中扣除抵付租金，剩余部分应当支付给上诉人。1.被答辩人在租赁土地后进行了大量投资，平整地坪、修建建筑物、构筑物等花费一千八百万元，被答辩人收回土地会给答辩人造成严重经济损失。2.被上诉人拆除管道停水，使上诉人及租户无法正常使用自来水，只能高价从外购买，造成经济损失。3.被上诉人已收取的押金20万元一审法院也未处理。六、被上诉人应当对***的房屋撤销抵押登记。2023年9月23日，上诉人与被上诉人就2023年4月1日至2024年3月31日期间租金1058643元签订《付款担保协议》，由***以榆中县华瑞阳光综合商住楼商品房一套（产权号：甘20**榆中县不动产权第0025647号，建筑面积144.51平方米）为该笔租金提供担保，上诉人已按约定付清该笔租金，主债权已经消灭，但被上诉人至今没有对该房屋撤销抵押登记，给上诉人及***造成了不利影响及经济损失，故为节省司法资源，请求二审法院一并处理。 综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明事实后，本着公平公正、法理情理兼顾的原则，考虑上诉人作为小微企业在经受三年疫情的磨难，全球经济形势仍未好转的大环境下，给上诉人一条生路，不要收回场地，否则上诉人不仅血本未归，而且将会倾家荡产，债台高筑，况且，本案并非不能继续履行合同，恳请贵院综合考虑实际情况，驳回被上诉人的诉讼请求，准许上诉人继续使用场地，或发回重审。 被上诉人答辩称：一、答辩人***与被答辩人某甲公司之间不存在长期租赁合同关系，双方签订的《场地租赁合同》已于2024年4月1日终止，答辩人***在合同终止前已明确表示不再续租，多次要求被答辩人腾交场地，但被答辩人拒绝腾交，故一审法院判决被答辩人交还场地完全符合和合同约定及法律规定。2020年12月5日，答辩人***与被答辩人某甲公司签订的《场地租赁合同》第五条明确约定，案涉场地的租赁期限为三年，自2021年4月1日起至2024年3月31日止，同时在合同第六条也约定，如被答辩人某甲公司需继续承租案涉场地，则需要在租赁期限届满前三个月向答辩人***提交续租申请书，如答辩人***批准，则需要双方另行签订案涉场地的租赁合同。如被答辩人某甲公司未申请续租或虽申请续租但未获批准的，答辩人***有权收回案涉场地。在合同第十四条中约定了合同期满后被答辩人某甲公司应当在期满之日起十五日内交还场地并将场地内修建的建筑设施拆除并清理干净。在2024年4月1日双方签订的《场地租赁合同》所约定的租赁期限届满后，双方即没有就继续履行所签订的《场地租赁合同》形成合意，更加没有签订新的租赁合同，因此双方并不存在被答辩人在上诉状中所称的口头长期租赁协议。而且在租赁期限届满前的2024年3月27日向被答辩人某甲公司发送《整改通知书》，明确表示不再续租案涉场地，同时要求被答辩人某甲公司按照约定，在案涉场地的租赁期限届满后十五日内对场地恢复原状并向答辩人***交还。在案涉场地租赁期限届满后，答辩人***也通过发送律师函的方式再次要求被答辩人某甲公司履行交还场的义务，因此答辩人与被答辩人之间就案涉场地也没有形成上诉状中所称的，答辩人没有对其继续使用场地提出异议导致双方形成无固定期限租赁合同关系的事实。综上，就案涉场地而言，双方并不存在新形成的租赁合同关系，当然的也不能产生如被答辩人在上诉状中所称的，继续支付租金，继续使用场地的法律后果。同时在租赁期限即将届满前以及届满后答辩人***多次表示不再进行续租，要求被答辩人某甲公司按照约定交还场地，这导致了双方不存在长期租赁合同关系的情形。并且答辩人与被答辩人之间已经不存在场地租赁合同关系，当然不存在需要判决解除合同的前提。因此一审人民法院做出要求被答辩人某甲公司交还土地的判决认定事实清楚，适用法律正确。二、本案所涉场地租赁合同已经到期终止，如需续租需双方协商达成一致，现双方未对续租事项达成一致，被答辩人在上诉称可以向答辩人支付租金，继续履行合同属于其单方意愿，对答辩人不具有法律约束力。如前所述，答辩人与被答辩人之前案涉场地租赁合同到期后已经由答辩人的上级部门金川集团决定收回后另作他用，完全不存在被上诉人所称的收回土地具有针对性的情况。该土地收回后如何使用属于答辩人自身事务，与被答辩人无关。一审法院判决要求被答辩人某甲公司交还土地的判决适用法律正确。三、一审法院判决被答辩人某甲公司限期承担拆除案涉场地中由其添附的构筑物、建筑物以及承担未自行拆除所产生的拆除费用的判决认定事实清楚、适用法律正确。案涉场地的租赁期限自2021年4月1日起至2024年3月31日共三年，被答辩人某甲公司对此当然是明知的，而且在双方签订的《场地租赁合同》中也明确约定了合同期满后被答辩人某甲公司应当在期满之日起十五日内交还场地并将场地内修建的建筑设施拆除并清理干净。在此情形下被答辩人某甲公司仍然对案涉土地进行平整、修建建筑物、构筑物，完全是其在预判案涉场地在租赁期限内的经营前景后自行决定的投资行为，当然不能因为被答辩人某甲公司未能按照预期产生盈利甚至亏损便要求将所修建的构筑物、建筑物强行交由答辩人***使用并承担所谓的经济补偿。案涉场地内虽然有其他商户，但这些商户是被答辩人违反与答辩人之间不得转租的约定，将案涉场地分割转租后入驻的，其他商户只与被答辩人之间存在租赁合同关系，这一关系也仅能约束其他商户与被答辩人。当然不能因为被答辩人的转租行为导致答辩人需要对第三人的损失承担任何责任。结合上述两点，一审法院要求被答辩人拆除其添附的构筑物、建筑物的判项以及并未对被答辩人提出的各项损失进行处理是完全符合双方约定及法律规定的。四、一审法院判决被答辩人某甲公司应当自2024年4月1日起按照年租金2058643.3元的标准向答辩人***支付案涉场地的占用费完全符合事实及法律依据。双方签订的《场地租赁合同》第十四条中约定了如被答辩人某甲公司未按时、按标准交还案涉场地，则需要按照租金标准的3倍向答辩人***支付场地占用费。但是答辩人在起诉时综合考虑被答辩人的投入以及疫情影响，主动降低场地占用费，按照年租金标准主张场地占用费，并且被上诉人某甲公司要求减免占用费的上诉理由没有任何法律依据。因此一审法院对答辩人这一具有事实及法律依据的诉讼请求予以支持不存在任何错误。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。 对于上诉人补充的上诉状事实与理由，补充答辩如下：对于这个损失的数额我们不认可，没有证据证明，所有该损失是上诉人自行承担的，是合同之外的，损失是上诉人应当在一审进行反诉的，但未进行反诉，所以不是二审审理的范围，对押金的情况我们庭后核实，如果存在我们可以在后续的费用中进行核减，担保协议是三方签订的，***是房屋的产权人，所以应当由***主张权利，不应当是上诉人主张。 兰州***有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告某某商贸有限公司向原告兰州***有限公司交还位于兰州市榆中县××镇××区内的141.9754亩场地并将场地恢复原状，拆除租赁期内修建的建筑物、构筑物；2.请求法院判令被告某某商贸有限公司向原告兰州***有限公司支付场地占用费320233.4元（以年租金2058643.3元为标准，自2024年4月1日起暂计算至2024年5月27日，后续场地占用费支付至场地实际交还之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2020年12月25日，原告***（甲方）与被告某乙公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定将原告位于兰州市榆中县和平镇兰州××区内的面积约170亩场地，出租给被告某乙公司用于建设旧金属市场，同时约定租赁期限为三年，自2021年4月1日起至2024年3月31日止，场地租赁费标准为14500元／亩／年，租金按年度支付。案涉合同第6.1条约定，租赁期限届满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。6.2条约定，本合同约定的租赁年限届满，乙方如需继续使用该场地，应当在租赁期满前3个月向甲方提交续租申请书。6.3条约定，经批准准予续租的，双方在获得批准之日起3个月内重新签订场地使用权租赁合同，乙方按续租合同支付场地租金。第12.3条约定，乙方不得在租赁场地上建造永久性建筑物、构筑物，乙方生产经营需要在租赁场地上建造临时性建筑物、构筑物等，需向甲方书面上报建设方案和规划图纸，经甲方同意后方可修建，修建临时性建筑物、构筑物需取得政府相关部门的批准，如因违法建设导致的政府部门的处罚，由乙方自行承担。乙方在租赁合同解除、腾交场地时须将租赁场地内修建的建筑设施拆除并清理干净。第12.4条约定，乙方不得将场地整体或部分转租第三方。第13.2.3条约定，乙方不按合同约定按时交纳土地租金，逾期30天以上的，属于甲方有权解除合同的情形。第13.2.4条约定，乙方未按约定用途使用场地的，或将场地整体或部分转租第三方的，或者未经甲方同意在该场地上建造永久建筑物、构筑物的，或利用场地进行违法活动的。后某乙公司及***（某乙公司实际经营者）用自己的名义将涉案土地分块出租给***、***、***、甘肃某某商贸有限责任公司等十余家租户，租赁期限三年、五年、七年不等。 2024年3月31日，案涉场地约定的租赁期限已经届满，被告某乙公司未与原告***就案涉场地的续租达成合意，亦未交还案涉场地，原告遂诉至本院。 另查明，2021年12月20日、2024年2月5日、2024年3月27日，***制作整改通知书，内容包括：…乙方利用该场地建设旧金属市场，乙方不可改变本合同规定的土地用途；乙方不得再租赁场地上建设永久性建筑物，构筑物等；乙方不得将场地整体或部分转租给第三方等…合同中明确约定了租赁土地用途、甲乙方权利和义务、违约责任等，但贵司不顾我方屡次提醒，仍然多次违反合同相关条款，按照合同相关规定，限期整改，并明确了各项具体整改问题。2024年3月29日、4月18日，***通过微信方式向***（某乙公司实际经营者）发送了律师函。 兰州***有限公司系甘（2017）榆不动产权第0××3号不动产权利人，该不动产坐落于榆中县××镇××路××号，权利类型为国有建设用地使用权，用途为工业用地，宗地使用权面积493754.27㎡，国有建设用地使用权使用期限为2011年3月9日起至2061年3月9日止。2021年3月11日，经甘肃某某科技有限公司测绘，案涉租赁场地实际面积为141.9754亩。该场地系坐落于榆中县××镇××路××号内。 一审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的权利义务终止之后，双方当事人应当继续履行后合同义务。本案中，从双方约定的义务来看，案涉合同第12.4条明确约定，乙方在租赁合同解除、腾交场地时须将租赁场地内修建的建筑设施拆除并清理干净。从法定的义务来看，依据《中华人民共和国民法典》第五百五十八条规定，债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。现案涉租赁合同履行期限已经届满，原告亦不同意继续出租租赁物，被告应当遵循诚信原则，返还场地，因双方无法确定案涉场地原状情况，亦无法提供任何证据证明原状状态，且案涉场地已由某某商贸有限公司平整、硬化，恢复原状实无必要，也不利于土地的有效利用，故对于原告要求被告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。但对于原告主张交还场地并拆除租赁期内修建的建筑物、构筑物的诉讼请求，本院予以支持。关于场地占用费。案涉合同履行期限届满之后，被告仍继续占有使用案涉租赁场地，应当按照合同约定的标准向原告支付相应的占用费至场地实际腾交之日止，故对原告主张的场地占用费的合理部分，本院予以支持。即自2024年4月1日起至2024年5月27日止的占用费应为315846.64元（2058643.3元／年÷365天×56天），并以年租金2058643.3元为标准继续支付自2024年5月28日起至场地实际腾交之日止的占用费。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百四十三条、第五百五十八条、第七百三十三条之规定，判决如下： 一、被告某某商贸有限公司于本判决生效后六十日内向原告兰州***有限公司交还位于兰州市榆中县××镇××期内修建的建筑物、构筑物；若限期内未自行拆除，则由被告某某商贸有限公司承担强制执行产生的拆除费用。 二、被告某某商贸有限公司于本判决生效十日后内向原告兰州***有限公司支付自2024年4月1日至2024年5月27日的场地占用费315846.64元，并以年租金2058643.3元为标准继续支付自2024年5月28日起至场地实际腾交之日止的占用费。 三、驳回原告兰州***有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6104元，由被告某某商贸有限公司负担。 二审中，上诉人出示的证据1：1.1照片两张；1.2付款凭证（结算业务申请书）一份，证明被上诉人断水，给上诉人造成了经济损失；2.1付款担保协议一份；2.2付款凭证（结算业务申请书）五份；2.3微信聊天截图一份；2.4不动产权证一份；证明目的：证明上诉人已经付清了被担保的租金，主债权消灭，但担保人***的房屋至今仍未撤押，被上诉人应当对***的房屋撤销抵押。 证据2名称：微信聊天截图一份；证明目的：证明被上诉人于租赁期满前通知上诉人续签合同，后因租金原因没能达成一致，并非被上诉人所述项目开发，双方有继续履行合同的可能性。 被上诉人质证认为：对第一组证据的照片不认可，对付款凭证认可，但是也不能证明被上诉人对上诉人断水造成损失，对第二组证据的真实性认可，但是抵押担保是与第三人***签订的，与本案的合同租赁关系没有关系，不属于本案的审理范围，对聊天记录的真实性认可，对证明目的不认可，聊天记录陈述的是上诉人的相关人员与被上诉人的领导，不能证明相关的证明目的。 本院二审查明基本事实与一审查明基本事实一致，本院予以确认。 2021年1月18日，某甲公司向某丙公司支付租地保证金20万元，该笔保证金至今未抵扣租金及相关费用，也未退还给某甲公司。 本院认为，案涉《场地租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担相应的责任。 首先，双方当事人签订的《场地租赁合同》约定的履行期限已届满，双方并未继续签订新的租赁合同，同时，被上诉人通过诉讼已明确不再续签合同，因此，案涉合同无需解除，一审判决的相关认定符合法律规定及查明事实。 其次，根据案涉《场地租赁合同》签订及履行情况，双方当事人对租赁期限的约定明确具体，上诉人对此应当明知，为此，上诉人应根据合同约定的租赁期限合理投资、规避风险，上诉人要求被上诉人对已到期合同可能出现的风险承担责任无法律依据，上诉人应按照合同约定及法律规定履行合同义务。 再次，涉及上诉人已支付给被上诉人20万元租地保证金的问题，经二审核实，案涉《场地租赁合同》的租赁期限已到期，该笔保证金在合同依法依约履行的情况下属于被上诉人应予退还的款项，但该笔款项作为保证金对上诉人履行合同义务有一定的担保作用，被上诉人可在上诉人某某租赁场地后用于抵扣履行合同发生的合法合规费用；同时，对已抵押房产的解押问题，双方当事人确认已办理完毕房产的解除抵押登记手续，本案对此不再另行处理。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理基本适当，对被上诉人应予退还的款项本院依法予以判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（三）项的规定，判决如下： 一、维持甘肃省榆中县人民法院（2024）甘0123民初3544号民事判决第一项、第二项及案件受理费的处理； 二、撤销甘肃省榆中县人民法院（2024）甘0123民初3544号民事判决第三项； 三、兰州***有限公司退还某某商贸有限公司租地保证金20万元（可抵扣上诉人履行合同时应支付的合法费用）； 四、驳回兰州***有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回某某商贸有限公司的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费6038元，由上诉人某某商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年六月三日 法官助理*** 书记员***