广州某某物业管理有限公司、广州某某材料有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市增城区人民法院 民事判决书 （2023）粤0118民初13562号 原告：广州某某物业管理有限公司，住所地广州市增城区**镇**村增城颖海染厂办公楼202室。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广州金鹏（花都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系其公司员工。 被告：广州某某材料有限公司，住所地广州市增城区**镇**村金联文化创意产业园自编Ｄ区1号厂房一、二、三层。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东佐正律师事务所律师。 被告：广州某甲投资有限公司，住所地广州经济技术开发区永和经济区环岭路16号3号厂房4楼02。 法定代表人：***。 被告：广州某乙投资有限公司，住所地广州经济技术开发区永和经济区环岭路16号3号厂房4楼01房。 法定代表人：***。 被告：广州某某科技创业投资有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学城科丰路33号Ａ1栋101房。 法定代表人：***。 被告：珠海某某企业管理合伙企业（有限合伙），住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-9984。 法定代表人：***。 被告：共青城某某投资管理合伙企业（有限合伙），住所地江西省九江市共青城私募基金园区405-221。 执行事务合伙人：***。 被告：广州某丙投资有限公司，住所地广州经济技术开发区永和经济区新业路7号1楼。 法定代表人：杨某。 被告：惠安某某商贸有限公司,住所地福建省泉州市惠安县螺城镇霞张村霞张486号。 法定代表人:***。 委托诉讼代理人：***，系其员工。 被告：北京某某科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号Ｂ座10层1050室。 法定代表人：***。 被告：***，男，汉族，1965年2月12日出生，住广州市天河区五山路188号602房。 被告：珠海某某投资合伙企业（有限合伙），住所地珠海市横琴三塘村115号第二层。 执行事务合伙人：惠安某某商贸有限公司。 被告：***，男，汉族，1968年1月15日出生，住广州市萝岗区青年路209号801房。 被告：珠海某某管理合伙企业（有限合伙），住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-10005。 执行事务合伙人：深圳某某有限公司。 原告广州某某物业管理有限公司诉被告广州某某材料有限公司、广州某甲投资有限公司、广州某乙投资有限公司、广州某某科技创业投资有限公司、珠海某某企业管理合伙企业（有限合伙）、共青城某某投资管理合伙企业（有限合伙）、广州某丙投资有限公司、惠安某某商贸有限公司、北京某某科技有限公司、***、珠海某某投资合伙企业（有限合伙）、***、珠海某某管理合伙企业（有限合伙）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人***、***，被告广州某某材料有限公司的委托诉讼代理人***，惠安某某商贸有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告广州某甲投资有限公司、广州某乙投资有限公司、广州某某科技创业投资有限公司、珠海某某企业管理合伙企业（有限合伙）、共青城某某投资管理合伙企业（有限合伙）、广州某丙投资有限公司、北京某某科技有限公司、***、珠海某某投资合伙企业（有限合伙）、***、珠海某某管理合伙企业（有限合伙）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告广州某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、原告与广州某某材料有限公司签订的《租赁合同书》、《租赁合同》（合同编号：ＪＬ****013）、《场地空地租赁合同》（合同编号：ＪＬ****112）、《场地空地租赁补充合同》（合同编号：ＪＬ****112补）于2023年4月27日解除；二、广州某某材料有限公司向原告分期支付租金（场地占用费）4335014.94元，分期如下：第一期：2024年3月30日前偿还50万元；第二期：2024年4月30日前偿还50万元；第三期：2024年5月30日前偿还50万元：第四期：2024年6月30日前偿还50万元；第五期：2024年7月30日前偿还50万元；第六期：2024年8月30日前偿还50万元；第七期：2024年9月30日前偿还50万元；第八期：2024年10月30日前偿还50万元；第九期：2024年11月30日前偿还33.5015万元。三、其余被告在其对广州某某材料有限公司未实缴出资的范围内，就广州某某材料有限公司未能清偿上述第二项诉求的部分款项承担补充赔偿责任；四、案件受理费由全部被告承担。事实和理由：2003年10月21日，案外人新生投資有限公司与案涉租赁物所在地块的权属人广州市增城区**镇**村股份经济联合社（曾用名：增城市**镇**村经济联合社）签订《协议书》，约定：广州市增城区**镇**村股份经济联合社将位于**镇**村土名为“大洲”（面积75亩）的地块出租给新生投資有限公司使用，年限为50年，自2003年8月1日起算。同日，双方又签署了另一《协议书》，约定：广州市增城区**镇**村股份经济联合社将位于**镇**村土名为“氹”（面积62.8亩）的地块出租给新生投資有限公司使用，年限为50年，自2004年1月1日起算。针对案涉租赁物，增城市城市规划局于2004年12月22日颁发《中华人民共和国建设用地规划许可证》（编号：增规证［2004］05Ｂ071号）。2019年7月17日，原告、新生投資有限公司与增城颖海染厂有限公司签订《合同权利义务概括转让协议书》，该协议书明确：自签订之日起，新生投資有限公司与广州市增城区**镇**村股份经济联合社签订的2份《协议书》项下全部权利义务概括转让给乙方，增城颖海染厂有限公司应将出租地块及地上上盖物转交给原告。其后，广州市增城区**镇**村股份经济联合社及广州市增城区**镇**村民委员会于2019年7月21日出具《确认函》，就相关转让事实予以确认。2019年7月22日，原告与广州某某材料有限公司签订《租赁合同书》及其《补充协议》（以下统称“厂房合同”），该厂房合同约定：原告将位于广州增城区**镇**村**区厂房、Ｂ区与Ｃ区间厂房通道及相关设备出租给广州某某材料有限公司使用，并约定了其他相关权利义务。2020年1月1日，原告与广州某某材料有限公司签订《租赁合同》（以下简称“饭堂合同”），该饭堂合同约定：原告将位于广州增城区**镇**村**区的建筑物出租给广州某某材料有限公司使用，并约定了其他相关权利义务。2020年1月1日，原告与广州某某材料有限公司又签订《场地空地租赁合同》（以下简称“空地合同”），该空地合同约定：原告将位于广州增城区**镇**村**区的空地出租给广州某某材料有限公司使用，并约定了其他相关权利义务。2020年11月27日，原告与被告一就空地合同签订《场地空地租赁合同补充协议》（以下简称“空地合同补充协议”），该空地合同补充协议约定：自2020年11月1日起，空地合同中所约定的租赁面积由11972平方米变更为4122平方米，单价均为6元／平方米·月。2020年7月1日，原告与广州某某材料有限公司签订《场地空地租赁补充合同》（以下简称“1560㎡空地合同”），该1560ｍ2空地合同约定：原告将位于广州增城区**镇**村**区的空地出租给广州某某材料有限公司使用，并约定了其他相关权利义务。合同签订后，原告已按照合同约定向广州某某材料有限公司交付相对应的租赁物，广州某某材料有限公司亦在接收租赁物后，开始向原告支付相应租金。其后，因广州某某材料有限公司拖欠原告租金，原告曾多次向其发出关于催缴租金的信息及函件。在催缴无果后，原告无奈，按照合同约定，于2023年4月25日通过中国邮政ＥＭＳ的方式，向其发出《解除合同通知书》，其中明确解除合同并要求广州某某材料有限公司在收到通知后3天内迁出租赁物。广州某某材料有限公司于2023年4月27日签收上述通知书。后原告经与广州某某材料有限公司协商，广州某某材料有限公司同意2023年10月腾退归还厂房，原告同意免除其2023年8、9月的租金及违约金。经双方核对，广州某某材料有限公司尚欠原告的款项为4335014.94元，其承诺分九期还清。其余被告作为广州某某材料有限公司的现股东和前股东，应在其未实缴出资的范围内，就广州某某材料有限公司未能清偿的债务承担补充赔偿责任。为此，原告诉至法院，望判如所请。 被告广州某某材料有限公司辩称：一、广州某某材料有限公司与原告所签署的《租赁合同书》、《租赁合同》、《场地空地租赁合同》、《场地空地租赁补充合同》为无效合同，且原告从2023年7月开始就采取停水停电的手段，广州某某材料有限公司从2023年9月开始就不能实际使用涉案租赁物业。二、根据原告与广州某某材料有限公司所签署的《还款计划协议》，广州某某材料有限公司拖欠原告的租金为4335014.94元，且双方已经约定了分期支付，第一期付款时间并未成就，原告无权要求广州某某材料有限公司一次性向支付租金。三、广州某某材料有限公司现有股东及历史股东的认缴注册资本已经全部实缴出资完成，不存在未实缴出资的情况，其余被告无需承担补偿赔偿责任。 被告惠安某某商贸有限公司辩称：同意广州某某材料有限公司的答辩意见。 被告广州某甲投资有限公司、广州某乙投资有限公司、珠海某某企业管理合伙企业（有限合伙）、广州某丙投资有限公司提交书面答辩状辩称：该四被告的认缴注册资本已经全部实缴出资完成，不存在未实缴出资的情况，该四被告无需承担补偿赔偿责任。 被告***、***提交书面答辩状辩称：该两被告的认缴注册资本已经全部实缴出资完成，不存在未实缴出资的情况，该两被告无需承担补偿赔偿责任。 被告珠海某某管理合伙企业（有限合伙）提交书面答辩状辩称：一、我司于2021年4月26日通过股权转让的方式办理了工商变更登记后已经不是广州某某材料有限公司的股东或关联方。本案诉求是2022年后发生的业务，与我司毫无关系。二、我司已实际实缴注册资本，债务是公司的义务不应由股东承担连带责任。三、我司转让广州某某材料有限公司的股权转让给***，我司对原股权不再有任何的权利及责任。 被告广州某某科技创业投资有限公司庭后提交书面答辩状辩称：我司的认缴注册资本已经全部实缴出资完成，不存在未实缴出资的情况，无需承担补充赔偿责任。 被告共青城某某投资管理合伙企业（有限合伙）庭后提交书面答辩状辩称：我司的认缴注册资本已经全部实缴出资完成，不存在未实缴出资的情况，无需承担补充赔偿责任。 被告北京某某科技有限公司、珠海某某投资合伙企业（有限合伙）未辩称。 经审理查明：2019年7月22日，原告（甲方、出租方）与广州某某复合材料有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：乙方向甲方租赁的租赁物位于广州市增城区**镇**村。厂房：Ｃ区整栋、Ｂ区1跨，其中一层面积为14344平方米，二、三层面积为9000平方米，Ｂ区与Ｃ区间厂房通道面积为1800平方米；租赁期限为10年，自2019年8月1日起至2029年7月31日止。厂房每月租金为￥455968元。面积1500平方米内（含1500平方米）的部分，租金每月为3元／平方米；面积超出1500平方米的部分，租金每月为5元／平方米。空地租金以双方确定的实际空地面积为准。 2020年1月1日，原告（甲方、出租方）与广州某某复合材料有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于广州市增城区**镇**村**区430平方米，租期自2020年1月1日起至2029年7月31日止。每月不含税租金7740元，每3年递增10%。 2020年1月1日，原告（甲方、出租方）与广州某某复合材料有限公司（乙方、承租方）签订《场地空地租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于广州市增城区**镇**村**区空地总面积11972平方米，租期自2020年1月1日起至2029年2月28日止。每月不含税租金66832元，每3年递增10%。 2020年7月1日，原告（甲方、出租方）与广州某某科技有限公司（乙方、承租方）签订《场地空地租赁补充合同》，约定：乙方向甲方租赁位于广州市增城区**镇**村**区空地面积1560平方米，租期自2020年7月1日起至2029年6月30日止。每月不含税租金9360元，每3年递增10%。 2020年11月27日，原告（甲方、出租方）与广州某某材料有限公司（乙方、承租方）签订《场地空地租赁合同补充协议》，约定：鉴于甲乙双方于2020年1月1日签订《场地空地租赁合同》，约定甲方将位于金联文化创意产业园Ｄ区的空地出租给乙方使用。自2020年11月1日起，该租赁场所租赁面积变更为4122平方米，该计租面积即为乙方支付该租赁场所租金的最终面积依据。自2020年11月1日起，乙方按本协议变更后的计租面积支付租金，每月租金价格为6元／平方米（不含税），租金价格每3年递增10%。 2021年6月5日，原告向广州某某材料有限公司发出《租金催缴通知函》，载明：请贵司2021年6月10日前向我司缴纳上述所欠租金1916149.21元（含税）和2021年6月份租金563699.7元，逾期将采用限电措施。 2021年7月28日，原告向广州某某材料有限公司发出《关于租金支付情况说明的复函》，载明：截至今日，贵司所欠租金金额共计为2293548.61元（含税价）。望贵司对上述金额列一个具体的还款计划表给我司，以便我司资金安排。针对贵司承诺的本月应付的25万租金，我司希望贵司在7月29日给予兑现。 2023年4月24日，原告向广州某某材料有限公司发出《解除合同通知书》，载明：双方于2019年7月22日签署了《租赁合同书》，现依法通知解除租赁合同，没收保证金，收函后3天内迁出并补缴拖欠的费用等。同日，原告向广州某某材料有限公司发出《解除合同通知书》，载明：双方于2020年1月1日签署了《场地空地租赁合同》及《场地空地租赁合同补充协议》，现依法通知解除租赁合同，没收保证金，收函后3天内迁出并补缴拖欠的费用等。同日，原告向广州某某材料有限公司发出《解除合同通知书》，载明：双方于2020年7月1日签署了《场地空地租赁合同补充合同》，现依法通知解除租赁合同，没收保证金，收函后3天内迁出并补缴拖欠的费用等。原告向广州某某材料有限公司发出《解除合同通知书》，载明：双方于2020年1月1日签署了《租赁合同》，现依法通知解除租赁合同，没收保证金，收函后3天内迁出并补缴拖欠的费用等。 2023年5月4日，广州某某材料有限公司向原告发出《关于的复函》，载明：我司不同意贵司解除或终止与我司于2020年1月1日签署的《场地空地租赁合同》以及于2020年11月27日就上述合同再署的《场地空地租赁合同补充协议》。不同意在收到《租金欠款催告函》后搬迁出租赁场地；不同意贵司单方没收我司的履约保证金；自贵司单方强迫我司搬迁或者采取强迫手段阻止我司正常经营之日起，我司将停止向贵司计付租金、物业管理费、水电费等应付贵司所有费用。我司将积极按双方协商的付款计划向贵司支付租金，请继续履行双方所签署的《租赁合同》。 2023年10月21日，原告（甲方）与广州某某材料有限公司（乙方）签订《还款计划协议》，载明：截止到2023年10月21日双方确认乙方累计欠甲方租金为6613734.94元（以上租金金额计算至2023年7月31日止，不含税）；扣减乙方交纳给甲方的保证金1100000元及乙方委托仙村镇人民政府直接支付到金联账户用于抵偿所欠租金的1178720元后，剩余欠款4335014.94元。以上欠款已免除2023年8月、9月租金及违约金。双方达成协议将按分期模式进行分九期还清，分期还款计划如下：第一期：2024年3月30日前偿还50万元；第二期：2024年4月30日前偿还50万元；第三期：2024年5月30日前偿还50万元：第四期：2024年6月30日前偿还50万元；第五期：2024年7月30日前偿还50万元；第六期：2024年8月30日前偿还50万元；第七期：2024年9月30日前偿还50万元；第八期：2024年10月30日前偿还50万元；第九期：2024年11月30日前偿还33.5015万元。 另查明，广州某某材料有限公司的《企业信用信息公示报告》，载明：政府部门公示信息：类型：其他有限责任公司，股东：***、广州某丙投资有限公司、共青城某某投资管理合伙企业（有限合伙）、广州某某科技创业投资有限公司、广州某甲投资有限公司、珠海某某投资合伙企业（有限合伙）、珠海某某企业管理合伙企业（有限合伙）、广州某乙投资有限公司、北京某某科技有限公司、惠安某某商贸有限公司。2020年4月15日，广州某某复合材料有限公司名称变更为广州某某科技有限公司，2020年10月9日，名称变更为广州某某材料有限公司。2021年4月26日，***备案为股东之一，珠海某某管理合伙企业（有限合伙）备案不再为股东之一。2021年6月22日，***备案不再为股东之一。2022年度报告，股东及出资信息：实缴出资额（万元）广州某乙投资有限公司331.98、广州某某科技创业投资有限公司274.39、珠海某某投资合伙企业（有限合伙）30.7086、珠海横琴鸿合投资管理合伙企业（有限合伙）266.54、广州某丙投资有限公司203.7、广州某甲投资有限公司492.9、共青城某某投资管理合伙企业（有限合伙）204.9、北京某某科技有限公司90、***54.88、惠安某某商贸有限公司122.8346。 审理中，原告另提供如下证据： 1、日期为2003年10月21日的《协议书》复印件，甲方、出租方为增城市**镇**村经济联合社，乙方、承租方为香港某某投资有限公司，载明：甲方租给乙方使用的75亩土地位于**镇**村，土名叫“大洲”，租期50年，从2003年8月1日起算等。 2、日期为2003年10月21日的《协议书》复印件，甲方、出租方为增城市**镇**村经济联合社，乙方、承租方为香港某某投资有限公司，载明：甲方租给乙方使用的62.8亩土地位于**镇**村，土名叫“氹”，租期50年，从2004年1月1日起算等。 3、日期为2019年7月17日的《合同权利义务概括转让协议书》复印件，甲方为新生投资有限公司，乙方为广州某某物业管理有限公司，丙方为增城颖海染厂有限公司，载明：本协议签订之日起，甲方将出租协议（即甲方与沙滘经济社签订的两份《协议书》及其补充协议）项下全部权利义务概况转让给乙方，即自三方签订本协议之日起，甲方退出出租协议，由乙方作为出租协议的承租方享有原甲方在出租协议项下的全部权利并履行相应义务（包括但不限于直接向出租方沙滘经联社交纳租金等），自行承担履行转让后的出租协议过程中产生的法律责任等。 4、日期为2019年7月21日的广州市增城区仙村镇沙滘经济联合社《确认函》复印件，载明：兹同意新生投资有限公司、增城颖海染厂有限公司及广州某某物业管理有限公司三方于2019年7月17日签订的《合同权利义务概括转让协议书》，土名为“氹”的62.8亩土地一块及土名叫“大洲”的75亩土地的承租人由新生投资有限公司变更为广州某某物业管理有限公司。广州某某物业管理有限公司必须严格按照原新生投资有限公司与本单位签的协议书和有关补充协议履行。 5、编号增规证[2004]05B071号《建设用地规划许可证》，载明：用地单位：增城市新塘镇沙滘村民委员会，用地位置：新塘镇仙村沙滘村大洲(土名)，用地面积：48269.8平方米(合72.405亩)。后附增集有（2006）第101491号土地证复印件，载明：土地所有权人：增城市新塘镇沙滘村农民集体，地址：新塘镇沙滘村，土地总面积：83.9119公顷，其中农用地57.6377公顷，建设用地26.2741公顷。 广州某某材料有限公司另提供如下证据：1、广州某某材料有限公司2016年度验资报告及工商内档等，拟证明现有股东及历史股东均已实缴出资，且完成验资。 审理中，原告陈述如下内容：1、涉案合同所涉土地均在增集有（2006）第101491号土地证范围内。2、涉案土地及建筑物广州某某材料有限公司于2023年11月已经交还。 广州某某材料有限公司陈述如下内容：1、涉案土地及建筑物广州某某材料有限公司于2023年10月已经完成了搬迁工作。2、原告主张的增资分别由惠安某某商贸有限公司、珠海某某投资合伙企业（有限合伙）进行了实缴。 本院认为：关于原告诉请解除与广州某某材料有限公司签订的《租赁合同书》、《租赁合同》、《场地空地租赁合同》、《场地空地租赁补充合同》，上述合同所涉租赁标的包括土地使用权以及地上建筑物。根据双方庭审陈述以及提交的证据，增集有（2006）第101491号土地证所载土地部分为农用地，且原告亦未提交涉案建筑物的规划验收手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，故上述合同所涉建筑物及农用地部分，应属无效。广州某某材料有限公司租用涉案建筑物及土地系整体使用，现双方租赁关系部分无效，结合双方庭审陈述，均确认广州某某材料有限公司已搬离涉案土地及建筑物，双方以实际行为不再履行上述涉案租赁合同并终止了租赁法律关系，故本院对原告要求解除合同的请求不予支持。 关于原告诉请广州某某材料有限公司按双方签订《还款计划协议》支付租金（场地占用费），该《还款计划协议》系双方对广州某某材料有限公司所欠租金（占用费）的清结协议，为双方真实意思表示，现广州某某材料有限公司并未提交证据佐证其已按上述《还款计划协议》依约支付第一期的50万元，故原告诉请广州某某材料有限公司支付第一期50万元，本院予以支持，关于原告诉请判决被告按《还款计划协议》支付剩余款项，但双方约定的付款时间尚未到期，原告即诉请法院判决，本院暂不予支持。 关于原告诉请其他被告承担责任，根据双方提供的证据所载，原告提交的证据不足以反驳被告提交证据的证明内容及效力，原告诉请的广州某某材料有限公司股东在未实缴出资范围内承担补充赔偿责任，理据不足，本院不予支持。 被告广州某甲投资有限公司、广州某乙投资有限公司、广州某某科技创业投资有限公司、珠海某某企业管理合伙企业（有限合伙）、共青城某某投资管理合伙企业（有限合伙）、广州某丙投资有限公司、北京某某科技有限公司、***、珠海某某投资合伙企业（有限合伙）、***、珠海某某管理合伙企业（有限合伙）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广州某某材料有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付500000元款项给原告广州某某物业管理有限公司； 二、驳回原告广州某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费41480元，由原告广州某某物业管理有限公司负担36696元，被告广州某某材料有限公司负担4784元。被告广州某某材料有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年四月十五日 书记员***